1、案例分析房地产企业土地增值税清算指导案例案例分析:房地产企业土地增值税清算指导案例土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超
2、过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按照征管法规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流
3、，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。一、案件来源某上级税务机关随机选案，2012年6月对某房地产企业进行2007年至2011年土地增值税进行清算检查。二、基本案情某房地产企业，成立于2002年9月；经济类型为其他有限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目：（一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街景墨家园二期、
4、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。（二）经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。（三）经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。三、违法事实检查发
5、现：2007年2011年土地增值税检查存在以下问题:问题1：2012年6月，该企业已完工并达到清算条件的开发项目有：景墨家园二期、三期B区项目，该企业将非住宅项目按住宅增值额未超过20%的免税项目计算，查补土地增值税245万元，；问题2：该企业于2011年对已开发未完工项目，但达到可以进行土地增值税清算条件的有景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现企业故意在帐上多列扣除项目，少列收入，查补土地增值税270万元；问题3：检查发现，该公司对未完工、未达到土地增
6、值税清算条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东方盛世等项目，取得预售非普通标准住宅取得预售收入、商业用房项目取得预售收入、“兴庆华府”预售非普通标准住宅取得预售收入，未按规定预缴土地增值税70万元。四、处理意见及依据针对上述案例：问题一：由于该企业开发的景墨家园二期、三期B区项目达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。上级税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，造成少缴土地增值税245万元。补税依据1：根据国家税务总局关于土地增值税清算管理规程国税发200991号通知第九、第十条，必
7、须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人符合土地增值税清算条件后，先向主管税务机关填写清算申报表，对未申报清算的纳税人，应根据征管法63、64条第二款处理。补税依据2：根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）规定，享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件：1、单套建筑面积在120平米以下；2、住宅小区建筑容积率在1.0以上；3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍以下。补税依据3：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金
8、额20%的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。补税依据4：非普通住宅原则上应符合以下条件之一：1、单套建筑面积在144平米以上；2、住宅小区建筑容积率在1.0以下；3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍。据此，应补缴土地增值税245万元。处理意见及依据：根据中华人民共和国税收征收管理法第63、64条第二款，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，应定性为偷税，由税务机关
9、追缴其不缴或者少缴的税款245万元，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。建议处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。根据中华人民共和国税收征收管理法第32条规定，加收滞纳金问题二；该企业于2011年对已开发达到土地增值税清算条件的景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现，该企业多报扣除项目，少报收入，查补土地增值税270万元。补税依据：根据国家税务总局关于土地增值税清算管理规程国税发200991号通知
10、第九、第十条，必须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人符合土地增值税清算条件后，先向主管税务机关填写清算申报表。对有证据表明纳税人已经向主管税务机关填写清算申报表，而主管税务机关没有履行通知限期清算职责的问题，其查补的土地增值税，根据征管法52条，因税务机关的责任造成的，建议做补税处理。但对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。从上述违法事实的性质来分析，该企业多报扣除项目，少报收入，明显属于偷税行为。处理意见及依据：根据中华人民共和国税收征收管理法第63、64条第二款，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁
11、账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对该企业应定性为偷税，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款270万元，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。建议处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。根据中华人民共和国税收征收管理法第32条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。问题三：该企业对未完工、未达到土地增值税清算条件的观澜国际、观澜
12、天下；大新镇兴庆华府、东方盛世等项目，取得预售收入未按规定预交的土地增值税问题：补税依据：根据宁夏回族自治区地方税务局印发宁夏回族自治区土地增值税预征试行办法的通（宁地税发200665号），纳税人应按月申报预缴土地增值税。预征税款以纳税人每月申报实际取得的转让收入额乘以预征率计算征收。预征率按照房地产项目确定：1、商业用房预征率为1%；2、非普通标准住宅预征率为0.5%。有下列情形之一的，不预征土地增值税:1、普通标准住宅；2、列入城镇旧城改造的安置项目。注释：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村、营业房等部署于普通标准住宅，具体划分标准由各省、自
13、治区、直辖市人民政府规定，允许单套建筑面积和价格标准适当上浮，但上浮的比例不得超过上述标准的20%，因此银川、石嘴山、中卫、固原、吴忠制定的标准不尽相同。处理意见及依据：应预缴土地增值税70万元并加收滞纳金，但在主管税务机关规定的期限缴纳的，不加收滞纳金。五、案例分析（一）本案中，造成企业偷税的原因是，该企业对土地增值税政策一知半解，处于侥幸心理，能偷则偷，铤而走险，造成偷税又被处罚的后果。作为企业要从主观上来规范自己的行为，并且在财务上要健全，不能利用偷税手段达到增收的目的。从土地增值税清算反映的一些问题来看，虽然土地增值税已开征多年,但由于其计算复杂,政策性强,征管难度较大,就主观原因来看
14、,主管税务机关还存在职责错位、征管不到位、清算不及时，沟通不畅，政策辅导不到位等问题。有些税务部门，稽查与征管的职责划分还有待改进，应该有征管部门按照国家税务总局土地增值清算管理工作规程的要求组织土地增值清算的，确有稽查部门替代清算，按照征管法规定，稽查局是专司“偷、逃、骗税、抗税”的机构。（二）税务部门要加强与建设、国土资源、国有资产等部门的协调和沟通，共同搞好土地增值税的征管。特别要注意三个环节：一是在办理产权登记、过户手续时，要请相关部门严格把关，对没有按规定办理土地增值税完税或免税手续的，一律不予办理产权转让手续。二是委托有关部门代征的地方税，税务部门要加强对代征单位执行政策方面的指导和检查，防止执行上出现偏差。三是对需要进行评估的项目，税务部门要把好确认关。（三）税务部门在查帐手段上还有待改进，对一些想在国家税收上打主意的不法企业、个人，如果只在帐面上做文章，也容易被查处。但随着这些企业、人员对我们执法人员法律、法规政策、核算方法的不熟悉，检查手段落后等情况的掌握，会明目张胆的在帐上做文章。但也有个别企业开始转向做假帐、设多套帐、帐外经营的偷、骗、税方法上，稽查对违法行为的反映速度迟缓，反映周期过长，检查方法单一，稽查信息的沟通滞后于偷税方法的变化，对新的违法手段和方法缺乏应对措施，影响了稽查的质量和效益。
