1、重庆大舜佳城北碚项目前期策划报告页大舜佳城北碚项目前期策划报告第一章 北碚区宏观调查 6一、 北碚城市解读 61、 北碚地理区域概况 62、 北碚环境质量概况 73、 北碚自然资源概况 74、 北碚人口概况 8二、 北碚总体规划调查 91、 城市规划 92、 交通规划 11三、 北碚商贸、教育调查 121、 教育概况 122、 商贸概况 13四、 北碚经济调查及发展规划分析调查 131、 北碚区GDP及人均GDP值 132、 北碚三大产业结构 143、 固定资产投资 144、 人口总量及结构 155、 居民收支水平 156、 个人贷款情况 16第二章 北碚房地产市场分析调查 17一、 北碚房地
2、产市场宏观调研 171、 2010年新政回顾 172、 北碚房地产市场发展进程调查 283、 北碚房地产各项关键指标分析调查 294、 区域商品房成交分析 315、 区域土地市场分析 34二、 北碚房地产住宅微观调研 341、 典型项目区位分布情况调研 352、 典型项目概况 353、 典型项目个案分析 36三、 北碚房地产市场总结 46第三章 北碚房地产商业调查研究 48一、 北碚城市商贸结构调查 481、 规划目标 482、 商贸规划 483、 北碚分区商业规划示意图 48二、 北碚商业整体分析调查 481、 商业相对落后 482、 新城商业发展加速 493、 整体商业放量过大，市场消化需
3、要很长的周期。 49三、 北碚商业发展的机遇与方向分析 49第四章 北碚消费者客群调研 50一、 北碚预购房客群分析 501、 访谈者背景分析 502、 客户群体分析 503、 购房者对政策调控的看法 51二、 消费者需求调研 511、 小区形态 512、 购房用途 523、 物业形态需求 524、 置业区域 525、 户型选择 536、 价格预期 537、 购买因素 53第五章 项目地块及周边区域调研 54一、 项目指标 54二、 项目四至调查 55三、 项目地形地貌分析 551、 地块区域概括 552、 地形地貌分析 563、 土质情况分析 56四、 项目周边配套调查 571、 商业配套
4、572、 医疗配套 573、 教育配套 584、 行政配套 585、 交通配套 58五、 新城区域规划调查 591、 新城区域概况 592、 新城功能定位 593、 新城交通规划 60第六章 项目定位 60一、 项目SWOT分析 601、 SWOT分析 602、 SWOT交叉策略 61二、 项目自身价值分析 621、 项目总体定位 622、 项目价值挖掘 62三、 项目市场定位 631、 区域市场特征 632、 本项市场定位 63四、 目标客群定位 631、 区域客户特征 632、 本项目客户定位 64五、 项目产品定位 651、 区域产品特征 652、 项目产品定位 65六、 项目形象定位
5、651、 区域竞争项目特征 652、 本项形象定位 66七、 价格定位 661、 区域项目价格特征 662、 本项目价格定位 67第七章 项目规划设计建议 67一、 整体规划建议 681、 建议依据： 682、 规划原则建议： 683、 整体布局建议： 68二、 建筑结构风格设计建议 691、 建筑结构风格建议： 692、 建筑立面风格建议： 69三、 户型设计建议 701、 设计依据： 702、 户型布局： 703、 户型设计建议： 704、 示意图： 71四、 景观设计建议 711、 设计依据： 712、 景观风格建议： 71第八章 营销策略 71一、 案名建议 711、 案名出发点 71
6、2、 案名诉求点 723、 案名思考 724、 案名建议 72二、 本项目推广战略部署 721、 项目开发期建议 722、 本项目推广战略部署 73三、 项目包装建议 751、 选址建议 752、 售楼部设计建议 763、 样板示范区域设计 76第九章 项目经济效益评价 76一、 北碚地块项目技术经济指标预测 77二、 北碚项目投资估算(容积率2) 77三、 北碚项目建筑规划设想 78四、 北碚项目建筑户型及面积配置表 79五、 北碚项目各物业销售预测 79六、 北碚项目地价动态单因素分析 80七、 北碚项目地价动态双因素分析 80第一章 北碚区宏观调查一、 北碚城市解读一个人文传承的宜居之城
7、，城市副中心绮丽的的梦境居所，“城市后花园、缙云山、高等学府、陪都文化的起源、北温泉、金刀峡”等等，都是这个城市的标志，这些只是我们对这个城市的感言，那么就让我从一个面去认识那个璀璨的光点。1、 北碚地理区域概况北碚位于东经1061814、10656 53、北纬293910、10353，东接渝北区，南连接沙坪坝区，西界璧山县，北邻合川市。全区幅员面积755平方公里，城区建成面积16平方公里，辖5个街道，14个镇。北碚是全国首批可持续发展先进示范区、全国首批风景名胜区、重庆直辖市的第一个“山水园林城区”、西部地区第一个“国家园林城区”、“国家园林绿化先进城区”，2003年以来先后荣获中国人居环境
8、范例奖、国家卫生区、全国绿化模范城市、国家环保模范城区、全国生态示范区等称号，并被联合国人居环境署授予“迪拜改善人居环境良好范例奖”。2、 北碚环境质量概况（1) 环境空气质量。北碚区环境空气质量在主城九区排名第一，API指数为64，满足优良天数338天，占全年总天数的92.3%。 环境空气质量日报统计表明：北碚区日空气质量属于级(优)、级(良)和级(轻微污染)的天数分别有130天、208天和28天。 （2) 水环境质量。嘉陵江、北温泉断面水质经过监测，水质保持稳定，各项指标均到达地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准。（3）声环境质量。城区声环境质量保持稳定，环境噪声和道路交通噪
9、声状况均较好，声源构成仍以社会生活噪声、交通噪声和工业噪声为主。3、 北碚自然资源概况（1) 土地资源。 区内多山地丘陵，平坝较少，水系丰富。全区是“六分丘陵、三分山地，一分平坝”的自然特征。（2) 矿产资源。 区内矿产资源储藏十分丰富，有煤、磷铁、硫铁、石灰石、石膏、天青石、方解石、白云石、矽石、石英砂、耐火粘土等，另外还有砂岩、河沙、卵石等。特别是非金属矿，品位高、储量大。其中，石灰石20亿吨，石膏10亿吨、煤上亿吨。 （3) 水资源。 北碚地处嘉陵江下游，嘉陵江由北而南纵贯全境，区域内除嘉陵江外,还有黑水滩河、后河、璧北河、梁滩河、马鞍溪、明家溪、车盘溪、底洞沟、马桑溪、山王沟等大小河流
10、20余条。 （4) 植物资源。 境内自然条件复杂，植被层次丰富，种类繁多。天然生长的森林植被有7个植被型。维管束植物有198 科，776属，1422种。（5) 动物资源。 北碚区共记载陆生野生动物234种，隶属于26目，63科，159属。4、 北碚人口概况北碚总人口65万人，人口密度842人/平方公里。其中非农人口28.49万人。以汉族为主，另有回族、满族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少数民族二千余人。二、 北碚总体规划调查1、 城市规划（1) 蔡家组团版块同兴工业园区和高端物业区。蔡家组团其幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，人口50万人；区域地势平坦开阔，环境宜人，集聚大批大型
11、知名企业和重点骨干企业的人才开发建设，成为北碚重要的同兴工业园区和高端物业区之一；蔡家组团距江北国际机场15公里，寸滩港口18公里，龙头寺火车站18公里，距市中心20公里。组团境内有1条黄金水道-嘉陵江纵贯南北；2条轻轨6号线和6号支线从组团中心穿过，是重庆内陆开放性经济试验区；随着嘉悦大桥的通车，区域土地增值巨大，集聚众多知名开发商在此拿地，带动版块房地产业的快速发展，促使房价快速上涨，无疑成为未来几年北碚房地产开发热区。（2) 城南新区北碚未来宜居区。城南新区是北碚政府机构林立区：如北碚市政府，北碚市规划局、北碚市土地管理所等；该区域商务配套不完善：仅有海宇五星级温泉酒店；公共配套较丰富：
12、包括如缙云广场、缙云步梯、朝阳小学、中医院、移动公司综合楼、渝运集团北碚汽车客运站，规划中的轻轨六号线；商业配套较齐全：如三川农贸超市、嘉陵风情步行街，且均已开始投入使用。嘉陵风情步行街将打造成为重庆第八商圈；该区域无疑成为北碚未来宜居区，间接带动区域房市供需量。（3) 十里温泉城北碚的又一旅游景点。总占地面积12平方公里，总投资12亿元，拥有多家假日酒店，10余个自然“温泉井”点缀其间；预计2010年建成，建成后每年可接待游客180-200万人次，年收入可望达到54000-60000万元人民币；十里温泉城的建成，对区域旅游地产是一个利好的机会，预计未来北碚会兴起一股大规模旅游休闲房地产开发热
13、。2、 交通规划打造环线交通，建设畅通北碚。北碚环线交通的打造有效的解决了交通的便捷与流畅性。对区域的发展起着重要作用，对外辐射力进一步加强；目前绕城高速北碚-西彭段已通车，大大缩短新城区与各区域间的距离，且路况良好，加大了沿线路段来北碚购房的吸引力。（1) 嘉悦大桥通车，拉近北碚与主城距离。嘉悦大桥东接渝北区悦来镇，西接北碚区蔡家岗，是连接重庆市中环快速干道的关键节点，可直接高效的链接北碚和渝北区、北部新区、渝中区等主城区域，拉近了北碚与主城区的距离；随着嘉悦大桥的通车，蔡家组团地块大大增值，成为不少知名开发商拿地热点，包括首钢在内，但鉴于目前版块的距离及周边配套，中高端物业如别墅、洋房或将
14、是该版块近期内开发的主要物业形态。三、 北碚商贸、教育调查1、 教育概况北碚政府历来高度重视教育，百姓崇尚教育，使北碚教育两次荣获全国“两基工作先进地区”称号，先后评为“重庆市首批素质教育实验区”、“国家级基础教育课改实验区”、“中小学德育示范区”和“全国幼儿教育先进区”；全区有各级各类学校198所，其中：高等院校4所，中等专业校5所，中学（含职业中学）30所，小学109所，幼儿园48所，教师进修学校、特殊教育学校各1所，普教系统有教职员工5044人，在校学生约8万人；高教系统有教职员工6633人，其中有教授（研究员）、副教授（副研究员）级以上职称1646人，在校学生约9万余人；北碚教育大、中
15、、小、幼各层次均有在全市乃至全国处于一流办学水平的学校，堪称重庆市优质教育的富集地。2、 商贸概况（1) 重庆北碚区去年商贸流通产业继续保持快速增长势头，实现社会消费品零售总额43.81亿元，同比增长18.4%。（2) 商贸流通经济运行呈现以下四个特点：一是限额以上商贸企业的带动作用更加明显。重点商贸企业以其规模、品牌和服务优势成为流通产业的重要支撑力量，限额以上商贸企业实现社零总额15.15亿元，同比增长25.5%；二是“假日经济”拉动作用强劲，黄金周助推消费市场持续增长。重点企业实现商品销售1.17亿元，较上年同期增加0.29亿元，增幅为32.96%；三是农村市场形成新的增长点。农村消费环
16、境随着“双建工程”的稳步推进明显改善，活跃了农村消费市场，增加了商品销售；四是城乡商业业态更加优化，餐饮、足浴保健等服务产业的发展增加了社零总额。四、 北碚经济调查及发展规划分析调查1、 北碚区GDP及人均GDP值经济指标数据同比增长GDP值192.36亿元23.4%人均GDP26525元14.5%北碚GDP至06年来，处于快速的发展状态，尤其是08年突破了150亿元，同比增幅达到41.4%，09年达到192.36亿元；北碚09年人均GDP为26525元，同比增加14.5%。2、 北碚三大产业结构项目数据占总GDP比例增长对全区经济贡献率对全区经济拉动第一产业8.4亿元4.37%4.5%1.1
17、%0.2第二产业117.06亿元60.86%19.1%63.7%10.8第三产业66.89亿元34.78%15.4%35.2%6不管从增长幅度还是所占比重分析，第二产业都占绝对优势；09年达到117.06亿元，占总GDP的60.86%。从对全区经济的贡献率和经济的拉动来分析，第二产业贡献仍最突出，分别为63.7%和10.8。说明北碚正处于经济发展阶段，对房地产业的发展较为利好。3、 固定资产投资投资类型2009年2010年1-8月数据（亿元）同比增长数据（亿元）同比增长固定资产投资206.12 44.1%169.0444.7%建设与改造投资168.58 47.6%143.4455.5%城镇投资
18、196.29 48.6%156.2042.2%其中：工业投资80.22 52.7%58.1829.6%其中：房地产开发投资37.54 30.5%25.604.1%第一产业投资10.23 1500.0%/第二产业投资81.29 54.5%/第三产业投资114.6 27.7%/09年固定资产投资为206.12亿元，同比增长44.1%；其中城镇投资为196.29亿元，同比增长48.6%；2010年1-8月固定资产投资169.04亿元，增长44.7%，其中城镇投资为156.2亿元，同比增长42.2%。其中09年房地产开发投资为37.54亿元，同比增长30.5%，占固定资产投资的比重18.2%；2010
19、年1-8月房地产开发投资为25.6亿元，同比增长4.1%，占固定资产投资比重的15.1%。从产业来看，北碚政府正加大第三产业的投资力度，09年第三产业投资为114.6亿元。4、 人口总量及结构北碚近几年常住人口和城镇人口均缓慢增加，到09年城镇化率为73.5%。说明区域正处于融入主城区阶段，城市发展空间潜力较大，促使区域房市供需量。5、 居民收支水平居民消费收支09年数据（元）同比增幅城市居民收支人均可支配收入171849.45人均消费性支出126989.2农村居民收支人均纯收入617911.74人均生活消费支出511610.1北碚城市居民人均收入和支出同比上涨速度基本持平，说明区域仍以“量入
20、为出”的消费模式为主。农村居民人均收入和支出涨幅均大于城市居民。6、 个人贷款情况个人贷款09年数据（万元）同比增幅个人贷款49267326.7个人消费贷款710704.3个人住房贷款41011134.5北碚个人贷款为49.3亿元，同比增长26.7%，其中个人住房贷款占83.2%，为41亿元，同比增幅较快，为34.5%，个人消费为7.1亿元，同比增长4.3个百分点。个人住房贷款是伴随着购房量的增加而增加的，所以其直接反映居民的购房热情。第二章 北碚房地产市场分析调查一、 北碚房地产市场宏观调研1、 2010年新政回顾（1) 2010年1月政策初见端倪。2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚
21、落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据讨论，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，全民陷入了新一年房地产政策的讨论，是遏制？还是平稳？刚刚开春10天，国务院就以”国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。一月新政一览表：时间出处政策名称内容作用1-10国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）(三)加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%。(五)加强房地产信贷风险管理，防止境外热钱冲击我国市场。(七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，从严控制
22、商品住房项目单宗土地出让面积。(八)加强市场监测。(九)力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。（一）有利于平抑房价（二）有利于遏制投机性需求（三）有利于市场监督（四）有利于加快推进保障性安居工程建设1-10国土资源部国土资源部发言从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。规范市场持续1-18央行央行发言提高大型金融机构存款准备金率0.5个百分点货币流通调整1-21国土资源部国土资源部关于改进报国务
23、院批准城市建设用地申报与实施工作的通知申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.增加保障性住房供给虽然有二套房贷款首付款比例不得低于40%的规定，但是大部分仍然属于指导性政策。政策集中在中央督察专项治理，热点敏感问题如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。推出了一系列更加优惠的保障性住房措施，提出了力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题的目标。公布了2010年新贷款政策，对比2009稳中有升，审批虽然收紧，但仍显利好。（2) 2010年2月政策扑朔迷离
24、。经过一月份的政策调控以后，进入二月，伴随着传统节日的到来，以及两会召开在即，国家的政策明显放缓了调控的节奏，走向扑朔迷离。一边是引发政策的大猜想，是否政府调控就此止步？一边是全国房地产一片“小阳春”景象，累计成交量增幅为18%,房地产投资3144亿元,同比增长31.1%,符合预期,投资增速比09年全年提升15个百分点,比去年同期提升30个百分点，而各地的均价也持续走高。二月新政一览表：时间出处政策名称内容作用2-11央行央行货币报告2010年广义货币供应量将增长17%。较宽的货币政策2-11央行央行发言上调金融机构存款准备金率0.5个百分点货币流通调整除了地方“京十一条”，并没有全国性的政策
25、出台。国家持续推进“国十一条”的落实，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。影响体现在存款准备金的调整。（3) 2010年3月政策重磅出击。被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大会第三次会议在3月7日召开，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收紧房地产信贷。三天以后，久悬未落的“另外一只靴子”正式落地，“国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部位闻风而动，纷纷出台政策，“央企退
26、市”，“审批监管”等。三月新政一览表：时间出处政策名称内容作用3-7第十一届全国人民代表大会第三次会议2010年政府工作报告（一）是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。（二）是继续支持居民自住性住3-10国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(“国十九条”)（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严
27、禁向别墅供地。（三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。（一）严禁向别墅供地（二）竞买保证金提至20%（三）开发商须报开工时间3-12国土资源部将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题.行业规范严格化3-18国资委国资委新闻发布会国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,并公布16家以房地产为主要业务的企业名单，要加快进行调整重组,在完成企
28、业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.一线城市的土地市场将被央企主导，更多开发商将被迫转战二、三线城市，行业整合将加剧3-22国土资源部国土资源部会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。土地供应向保障房倾斜3-22国土资源部国土资源部会议在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施政策向二三线城市扩展措词严厉，态度明确。央企退市，凸显决心。严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基
29、准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。行业规范严格化，加强专项检查力度。政策向二三线城市扩展。（4) 2010年4月政策连下冰雹。如果说当央企退市要求发出以后，央企凭拿地王，还在怀疑政府的决心和力度，如果说前期的政策更多只是指导，那么四月的时候，政府用最强的力度，密集的政策将：“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔了一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰雹，密集度和力度实属少见。四月新政一览表：时间出处政策名称内容作用4-2财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策抑制投资的政策4-7发改委国家发改委2010经济社会发展工作重点进一步加强
