1、理论和实务部分计算题53题的计算过程是：10000*3*8000*（1+2%）2得出答案才为标准答案里的D，可我认为根据该宗地的控制性详规，算出来应该是10000*3*6000*（1+2%）2得出答案B，您的看法怎样？另外54小题，能不能指教一下测算过程是什么？5354以掌握知识点为主！任何人都有犯错的机会，不要过于相信参考答案！但是53题按照题目给的规划指标，怎么算都不可能全部以8000元来销售得到总开发价值的。所以参考答案应该是错了。 此2题，在下提供一个思路：建设方案可以考虑多层和小高层相结合，以满足最有效使用的原则。假设：多层住宅每层建筑面积500平方米，小高层每层建筑面积1000平方
2、米。规划指标尽可能用到最大值：容积率应该定为3.0 （总建筑面积30000平方米），建筑覆盖率为 40% （占地面积4000平方米）。 方案（一） 2栋10层楼小高层（建筑面积20000平方米）、合8000*20000=16000（万元）；4栋5层楼多层（建筑面积10000平方米）、合6000*10000=6000（万元）.合计：22000（万元）.（估价时点的市场价格） 建筑覆盖率为（2*1000+4*500）/10000 = 40% 方案（二） 2栋11层楼小高层（建筑面积22000平方米）、合8000*22000=17600（万元）；4栋4层楼多层（建筑面积8000平方米）、合6000*
3、8000=4800（万元）. 合计：22400（万元）. （估价时点的市场价格） 建筑覆盖率为（2*1000+4*500）/10000 = 40% 注意：多层和小高层的建筑面积数量分配，多层面积太少，虽然是尽可能地最有效使用，但是住宅小区给人直观的感觉是不会好的，住宅开发项目的规划也不会是好规划。 则53. 考虑开发期结束（2年后）市场价格每年上涨2%，则总开发价值： 方案（一） 22000*（1+2%）2 = 22888.8（万元）最接近答案C （23305）。 方案（二） 22400*（1+2%）2 = 23304.96（万元）最接近答案C （23305）。 所以，总开发价值可以选择答案
4、C （23305）。与参考答案（D）对不上。 54. 解题思路： 地价 = 总开发价值-1000*30000 - 地价*（1+ 6%）2 -1 +1000*30000*（1+ 6%）1-1 - 总开发价值*6% -总开发价值*30% 1.1236地价 = 总开发价值（1- 36%）- 3000（1+6%） 方案（一） 将总开发价值22888.8（万元）代入上式，地价 = 11207（万元） 方案（二） 将总开发价值23304.96（万元）代入上式，地价 = 11735（万元） 与所有备选答案都有较大的差距，选最接近的也只能是8992（D）。与参考答案C还是对不上的。在下也很犹豫，没把握。但以5
5、3题的结果为基础，反复检查，似乎自己思路没出错。所以只能以此供大家参考。实务1、单选第9、12、16、17题怎么算 2、单选第10题我怎么算都是答案D.1013，为什么标准答案是C.1007，这么简单的题是不是答案错了？ 3、计算题最后一题基准地价系数修正法中期日修正我觉得不对，房地产估价师的教材上对环比和定基指数有说明，平均每月上涨1%，应该是定基（乘数关系），（1+1% x n）；如果说“平均每月比上月上涨1%”则应该用环比（指数关系）,(1+1%)n。请指教，多谢了！ 你在考验在下的眼力啊？字打得这么小！em019. 自己再去想明白，是常识问题；10. 1030 * 50% + 1000
6、 * 30% + 990 * 20% = 1013 参考答案有误！12. 说明依据： （1）根据协议出让国有土地使用权规范（试行）中： 8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理 调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格 - 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 （2）根据城市房地产管理法第42、43条。 试想如果改变用途，不减少土地使用年限，那土地使用人使用的土地，三天两头地改变用途，不是可以永久使用这土地了吗？ 解题思路：住宅用地原出让合同是70年
7、，已过10年，做60年修正。改变为商业用地的出让年限最高是40年，同意改变用途的批复应该减去10年，做30年修正。则： 150 * K30/K40 - 80 * K60/K70= 150 1-1/（1+ 6%）30 /1-1/（1+ 6%）40 -100 1-1/（1+ 6%）60/1-1/（1+ 6%）70 = 58.31 符合参考答案。 但是上述被减扣的80万元并不是协议出让国有土地使用权规范（试行）中的“批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格” 如果按照“批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格”100万元去解题： 150 * K30/K40 - 100 * K
8、60/K70= 150 1-1/（1+ 6%）30 /1-1/（1+ 6%）40 -100 1-1/（1+ 6%）60/1-1/（1+ 6%）70 = 38.58 又不符合参考答案！ 斑竹也迷惑中！ 16. 先确定用一年期国债利率4.2%作为安全利率，当地风险调整值为1%，则当地一般出让土地使用权还原利率为4.2%+1%=5.2%。再根据租赁土地使用权还原利率应该比一般出让土地使用权还原利率高1个百分点（城镇土地估价规程标号.之规定），则5.2% +1%=6.2%，可以主观判断后确定为6.20%。17.6 * 1-1/（1+ 5.20 %）50/5.20 % =106 因为是与16题相比为“其
9、他目的”估价，所以还原利率不能再用租赁土地使用权还原利率6.2%了，应该用5.2%试着去做！6 * 1-1/（1+ 5.20 %）50/5.20 % =106 因为是与16题相比为“其他目的”估价，所以还原利率不能再用租赁土地使用权还原利率6.2%了，应该用5.2%试着去做！请教诸葛老师：06理论与方法86题答案是不是有问题？怎么利息才几万呢？86. 150（1+6%）2-1+200（1+6%）1-1*1000 =30540 =3.054（万元）这里没问题的，总的150+200=350，面积也只有1000，计息期统算2年不到，3.05万元利息很正常的！你好，首先感动你的热心与诚心，请教06年理
10、论与方法第40题：某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A.4000 B.3768 C.2682 D.2847参考答案是C.求解过程，谢谢！40. 320 *1-1/（1+ 8%）40-3*1/8%*1/（1+ 12%）3 = 2682.03 由于打字偷懒的关系，算式可能一下子看不懂，你自己在纸上重新理一下。86. 150（1+6%）2-1+200（1+6%）1-1*1000 =30540 =3.054（万元）这里没问题
11、的，总的150+200=350，面积也只有1000，计息期统算2年不到，3.05万元利息很正常的！诸葛老师，您好！非常感谢您及时的回复，但我对这个问题还有疑惑：题目没说是那1000土地啊，我认为指的是6平方公里土地。希望得到老师的指点，谢谢。这就是你钻牛角了，如果是6平方公里，备选答案肯定没一个对的了。既然没说是1000平方米，还是6平方公里，而现在用1000平方米能得到3.05万元，你就安心算了！请教诸葛老师解题思路：住宅用地原出让合同是70年，已过10年，还余60年。改变为商业用地的出让年限最高是40年，因原用途剩余年限大于商业用地年限,故同意改变用途的批复应该40年，做40年修正。则：
12、150 -100 * K40/K70= 150-100 1-1/（1+ 6%）40/1-1/（1+ 6%）70 = 58.1677=58.17符合参考答案。 勉强凑了个数,不知此解对否,请老师指正.谢谢.勉强凑了个数,不知此解对否,请老师指正.谢谢.勉强凑了个数,不知此解对否,请老师指正.谢谢.非常有想象力的一解。本人从没考虑这样的解法，但毕竟是58.17，凑到答案了。此题在下专门请教过房地产法律专家，得到的确切回答是转商业用途后，年限只有30年。答案到底是什么，在下很茫然.诸葛老师好，请问如下面怎么理解，学生实在理解不了是什么意思，谢谢是否进行年期修正要具体分析：1、当土地增值收益是以有限年
13、期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；2、当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；3、当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。1、请看2006年实务四、计算题 （二）末尾，如何描述“120%”那句话；2、请看2004年 土地估价理论与方法教材的第272页例题，是如何描述“增殖收益率为10%”的那句话； 120% 与 10% ，两句话就是对应上述1、2两点的具体表现！3、“当待估宗地为出让土地时”可以理解为“要求对一宗已经出让在使用中的、并出于一定原因需要估价的土地去估价”，既然是出让土
14、地（肯定有年限的），并已经在使用中，那此时去估价，是否应该考虑剩余年限问题？首先感谢诸葛老师热心、详细的解答，有了您对我们帮助和细致的教导，我们通过考试一定不成问题。另请教诸葛老师理论第25题，好象04年第52题同06年25题：答题是却B；06年答题又是C。这题应该怎么求才正确。谢谢刚上网看见你的问题（2小时前刚回到上海，出门在外不便上网）。04年第52题同06年25题：答题是 B，正确；06年答题是C，错误。某开发区土地总面积为6平方千米,已完成五通一平.现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权,土地面积1000平方米.据调查,该开发区可供出让的土地面积约4.5平方千米,平均征地费及
15、相关税费为10万元/亩,完成一平方千米的土地开发需投入2亿元,开发期为2年,均匀投入.全部土地投资回报率为15%,当地银行年贷款利率为6%,土地还原率为7%,50年期工业用地土地使用权市场与成本价格的比率为20%. 解：1、土地取得费及土地开发费 据题意（据调查,该开发区可供出让的土地面积约4.5平方千米,平均征地费及相关税费为10万元/亩,完成一平方千米的土地开发需投入2亿元,），可以理解为土地开发费和土地取得费是经过可出让比例修正后的价格，因此将其还原为整个开发区的费用为： 土地取得费=10/666.67*(4.5/6)*10000=112.5元/平方米 土地开发费=2亿/平方千米*(4.
16、5/6)=200元/平方米*(4.5/6)=150元/平方米 2、利息=112.5*(1+6%)2-1+150*(1+6%)1-1=22.91元/平方米 22.91元/平方米*1000平方米=2.291万元 3、利润=(112.5+150)*15%=39.38元/平方米 4、土地增值收益=（112.5+150+22.91+39.38）+20%=64.96元/平方米 5、根据当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正，因此将以上结果相加，得： 50年期地价=112.5+150+22.91+39.38+64.96=389.75元/平方米 按
17、你的思路解题，（1）即85题的答案是112.5 和 150 ，符合参考答案，但是后面4个结果，与参考答案都不合拍。据题意，应该认为，开发费不能只算在可出让的4.5平方千米上，因为不出让的土地（配套用地）也需要开发，也需要投资。所以你的解题思路是不对的，85题的参考答案是错的，而后面几个是对的。请教诸葛老师：1、采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，需要确定ABCD四个的权重值，四者的关系为A比B重要2倍，B与C同样重要，B比D重要3倍。若用因素成对比较法及上述原则对A和D 因素计算权重，其值应分别为（ ）A。0.44和0.88 B.0.44和0.14 C. 0.21和0.08 D.0.62和
18、0.14以D为基准，6D+3D+3D+D=1 D=1/130.077，那么A0.46。无正确答案啊，请问如何理解？2、还是老话重提：关于估价报告的有效期的问题，规程上明确是1年，可是我见的很多报告都是半年，有的报告改错还将其列为错误将一年改为半年。如果今年考题真出了这个考点，那么到底如何回答？感谢诸葛老师！您辛苦了！1、参考答案也是人给的，也会有出错的可能；2、“关于估价报告的有效期的问题，规程上明确是1年” 是哪个规程？据在下所知，土地估价规程里没有明确的关于估价报告的有效期的问题，大多数土地估价有效期的确定是参照了“房地产估价报告的有效期规定，为1年”。你见的报告很多是半年，很正常，估价报
19、告的有效期越短对估价机构和估价师越有利，既减小了自己的风险，又可能有机会在短时间内得到同一个项目的再评估委托，这样就可以多得到评估费用，而多make money 了做了06年的试题,才得50分,被打击得好惨,判断题才得了三分,有些东西根本书上找不到答案,单选题对的比例大一点,多选题和情景分析一塌糊涂,不知道今年该怎么考.理论的第10题 地价是指土地使用权的价值, 好象与课本的内容不一样呀,费解43题答案是C,可我怎么做都是A;57题为何不考虑拆除费用和回收价值呢?请老师指点迷津,谢谢1、题目是“土地估价结果可以包括.”，举个例子；对一毛地做“抵押评估”，而地上有建筑物，根据城市房地产管理法，土
20、地抵押，其地上建筑物应该一并抵押，这样上述毛地的抵押评估报告就会涉及“地上物及其所有权价值”，请思考！2、参考答案可能是错的，在下的解题结果是 94500，和你一样；3、对于一套公寓，其内部的独立行风系统部分（虽然是集中供热）等设备应该属于装修，因此不属于房地产价格的一部分。就象你家中（管道煤气、集中供气）的煤气灶具，装了拆，拆了装，能算到房价里吗？56题为什么是102.36*110.63?为什么要两个指数相乘?78题,那2%费用应该在不可预见费里以扣除,为什么在地价中再扣一次呢,我觉的应该加上,选D108题,为什么不进行年期修正,直接用无限年期的2411*1.8/0.75?116为什么不是C
21、?还有最后一个问题重置成本和重建成本有什么区别?谢谢了 1、56题，是“环比”；2、78题，请看2004年教材第249页第2段内容；3、108题,2411已经是将2003年5月30日修正到了2004年1月1日了，所以可以直接“2411*1.8/0.75”；4、116题，征用补偿有特殊性，总之要让被拆迁人在被补偿后能再恢复其原来的生产或生活方式，30小于35，给35（35是被拆迁人自己申报的价格，其实际50，而申报35，目的是漏税，得到35是自找苦吃）后，到市场上能重置同样的不动产，如果此时市场价格是45万，则补偿就是45万了，到市场上还是能重置同样的不动产；5、“重置成本和重建成本有什么区别?
22、” 请看2004年教材第311、312页的有关内容。2004年实务（三）W市效区地价计算利息：开发周期一年，开发费均匀投入，开发费利息应该按单利计算，答案详解怎么按复利计算呢？我认为应该是60128%请见城镇土地估价规程标号5.3.6：开发期不大于1年，单利、复利都可以。该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点，那么2000年10月1日该城市的地价指数是（？）应该是（1+1%13）还是（1+1%）13这是统计学知识。条件：比上年上涨1个百分点，是定基指数概念用 1+1%*n ； 比上年上涨百分之1（或1%），是环比指数概念，用（1+1%）n 。06年实务20题
23、因素成对比较法2004理论与方法77页中要求虚拟因素，可加后没有答案，不加才有案，这在考试中两种方法企不都要试一下？37题A答案错在哪里，C答案是正确的？20题：宗旨，经计算后各因素权重值不能有0，如果因素当中有2个（或更多）并列相等的，因素权重值肯定不会有0出现，就不用虚拟；如果ABCD，不虚拟，D因素权重值就是0，此时就要虚拟一个比D因素更小的因素了37题：A，如果企业改制，政府注资，给其一生地，开发程度为0，则能设定为“五通一平”吗？ C，原因不明再请教朱老师06年43题，能列出计算过程吗？谢谢！43. 12 * 300 * 80% *（1-25%）* 35000/8% = 94500
24、参考答案可能有误还有06年实务37为什么不选A47D为什么错了？利润和开发周期有关系吗37题：A，如果企业改制，政府注资，给其一生地，开发程度为0，则能设定为“五通一平”吗？47题：（D）剩余法，改为收益法，就对了；（E）开发期一年，利润率是20%，开发3年，还是20%吗？在做评估是，你确定利润率能这样吗？如果这样，委托人还不找你拼命啊？1、剩余法评估中，不动产的开发周期主要受（）因素的影响土地面积开发强度开发条件经济条件答案是，为什么不对？、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括（）土地取得费土地开发费投资利息、利润土地增值收益答案是ABC，为什么不对？3、采用成本
25、逼近法进行土地评估，确定投资利润率时主要考虑的因素：（）土地用途开发周期同期银行利率区域因素环境 E贷款利率答案是ABC，C为什么正确，要是C正确的话，E为什么不对4、应用市场比较法评估承租土地使用权价格时，须进行情况修正，特别注意（）等对承租土地使用权价格的影响。与政府签订的契约内容与政府签订的契约的特别规定经过时间和剩余期限政府规划限制 答案是，为什么对，为什么不对好多不会，着急，请老师和广大考友多多指教，谢谢1、面积大（尤其是土地）不一定有很大难度；2、划拨土地使用权价格=该土地使用权出让价格一该土地出让金，政府收取的出让金，其内涵包括土地增殖收益的；3、这样的C（同期银行利率）是泛指，
26、主要是指一年期的存款利率，其反映的是市场同期的社会平均利润率；D（贷款利率）的原因请看2004年土地估价理论与方法教材第193页最后一段话，道理一样的；4、经济契约的内容大致相同，既然是“特别注意”，就应该注意与众不同之处。、收益还原法评估地价可选用的还原率为（）A 货款利率 B 存款利率 C综合还原率 D土地还原率答案是CD，C为什么对？2、收益还原法的特点是（）A收益还原法具有严格的理论基础 B收益还原法以收益途径评估价格 C收益还原法以期期收益出发 D收益还原法以实际收益出发答案是AB，C为什么对？3、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）A土地租金 B房地产出租的
27、租金 C房屋折旧费 D利息答案是ABD，求的是房地产总收益的来源，A为什么对？4、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）A市场比较法 B收益还原法 C成本逼近法 D剩余法答案是A，为什么1、收益法评估土地价格，很多情况土地上是有建筑物的；2、太不肯动脑筋了，收益法应该用的是客观收益，期望收益、实际收益肯定是客观的吗？在下还想做省长、部长呢！3、又是不肯动脑筋，求房地产总收益，肯定有建筑物存在，你听过有房有地（如某大厦）的项目，业主在收取租金的时候单收地租的吗？不可能存在单独的地租，那谈何“来源”？4、拜托啊，在下晕死了，见城镇土地估价规程标号.，你要用活你手中的资料啊！这些问题，你都能自己解决
28、的啊！老师，请教以下题目：1.52题怎么理解啊2.58题为什么是C啊，我算了很多次都是B啊3.67题CD选项怎么理解4.70题B项是错的吗？书上明明有这个公式啊thanks52、房地产价格是经过长期考虑下形成的（即考虑过去、现在和未来），因此选8000。58、800 * 200 *1-12 *（1-2%）/40 = 11.29667、这也有疑问？就是问利息与利润有什么不同啊！70、参考答案错误，应该是C。不要过于相信老师和参考答案，此题你我的区别，就是你没我自信！现在通过我告诉你参考答案有误，你就很肯定是你对的，参考答案错了（不看教材也应该肯定的），实际上在提问之前，你就可以和我一样下这个结论
29、的。感谢葛老师的耐心指导，感谢你对我们的付出，不过，有时候可能提的问题特可笑，让老师有想昏的感觉，对此向老师致歉。呵呵，老师，不好意思，这次又有好些问题，这次的问题都是我动脑想了的，希望不会再让老师昏。1、 建设期为2年（建筑成本费用均匀投入），建成时售出全部房地产的20%，第3年售出全部房地产的50%，第4年售出最后的30%，则利息计算时：根据成本逼近法里介绍，投资在全部租售完毕时才能完全收回，那是不是可以得出：土地取得费的投资利息应该按4年计算，建筑费的投资利息应该按3年计算。我理解的对吗？2、 已知一劣等地的个别生产价格是每千克0。8元，追加投资100元带来的产量增量为300千克，假设平
30、均利润率为25%，则追加投资产生的绝对地租是（）A180元 B115元 C100元 D125元为什么是D呢，搞不明白，请老师讲解3、 已知一劣等地的个别生产价格是每千克0。5元，追加投资100元带来的产量增量为400千克，假设追加投资产生的级差地租是80元，则平均利润率为（） A10% B20% C40% D50%答案是B，2、3题让我晕了，到底是怎么出来的呀4、 影响土地经济供给的基本因素有：（） A城市规划 B科学技术的进步 C社会的需求 D土地利用计划答案是BCD，A为什么不对？城市规划可以决定土地用途，这不是影响土地经济供给吗？5、 一定条件下，（）是影响地价的主要方面 A供给 B需求为个题应该选哪个6、 收益法中，计算总收益时，租金收入要考虑空置率的影响，押金的利息用考虑空置率的影响吗？7、 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要原因之一（）这是一个判断题，我认为是对，可是答案是错，为什么？em04 1、
