1、设施设备维保服务验收标准及流程样本设施设备维保服务验收原则及流程1.0 目规范物业设施设备维修保养外包验收管理工作，保证设施设备外包维保质量达到合同规定质量原则，保证设施设备良好运营。2.0 合用范畴合用于成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司所区内物业设施设备维修保养业务外包监管工作。3.0 职责3.1 项目物业服务中心设施设备维护部负责根据维保合同商定和国家、地方有关原则（规范）对外委维保单位对项目设施设备维修保养工作质量进行验收。3.2 片区工程负责人负责对项目设施设备维护部设施设备外包验收工作进行指引和督察检查。3.3 工程管理部负责对片区项目设施设备维护部设施设备外包验收工作进行评价
2、。4.0 流程4.1 前期交接工作流程图4.2 正常维保期管理工作及维保费用支付流程图5.0 程序要点5.1 物业服务中心设施设备维护部依照合同实行时间，检查维保单位在入场前一周内完毕所承担设施设备维保系统普查工作，并收集设施设备维保书面形式普查记录。5.2 收集现维保单位对在普查过程中发现前期维保单位遗留问题所提出解决方案。5.3 督促两家维保单位在设备交接检查中发现问题达到一致意见，双方确认，项目监交，形成交接检查记录。监督完毕移送工作。5.4 依照合同规定，收集现维保单位针对系统不同状况制定周检、月检、季检、年检筹划。5.5 对维保单位保养筹划、内容、原则及检查状况进行确认：5.5.1
3、贯彻维保单位人员有关上岗证、操作证，收集其提供复印件备案。5.5.2 检查维修保养单位周检、月检、季检、年检筹划执行状况及相关维保总结。5.5.3 检查维修保养单位对召修时限性和维保质量满足合同规定。5.5.4 验收所更换配件与否为原机型配件，或须经我方批准后，使用配件，并签字确认。5.5.5 督促维保单位依照设施设备系统设备运营状况提出更换、大修、改造筹划。5.5.6 对维保中发现问题，项目设施设备维护部必要以书面形式向维保单位发整治告知书限期整治，并保存有关整治记录，跟踪整治情况。项目工程负责人对整治效果不佳维保单位，应组织对其进行有效沟通，形成沟通纪要，发工程管理部备案。5.6 项目设施
4、设备维护部按期对委外维保单位在本项目空调维保工作进行月度、季度和年终考核。并作为维修保养款项支付根据。5.7 工程管理部不定期检查维修保养外包验收有关资料和维修保养质量。6.0 验收原则6.1 服务人员行为规范内容规定员工形象1.维保人员总体规定：维保人员均配戴统一工作牌。2.具备良好工作状态，上岗前须由维保方进行培训获得上岗证后才干上岗，对于不符合规定，维保方应及时予以更换。3.维保方现场负责人素质规定中专及以上文化，具备亲和力和较强沟通能力，未经甲方批准不得擅自更换。员工行为问候在任何工作场合，见到客人应积极问候。礼貌语言1.使用 10 字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再会。2.因自身因
5、素给对方导致不便，应及时致歉。3.使用节假日祝愿语。整体姿态端正，自然大方，工作中做到：走路轻、说话清、操作稳，尽量不露出物品互相碰撞声音。服装规定统一、整洁、大方6.2 维保服务原则6.2.1 空调系统维保服务原则A、空调系统维保服务工作频次检查（维保）内容频次空调季节机油压力、油位、有无漏点；氟利昂高低压力值、有无漏点、与否适量、循环水泵、补水系统、吸排气温度、设备电流。每周检查一次电源箱、控制箱、水温、水压、风机盘管、风柜、主板 PLC、接触器、水流开关。每月检查一次室内风系统、新风系统、冷冻水管网、主机运营状况、运营参数、压缩机系统（油、气、控制几大部份）、水质等。每季检查一次非空调季
6、节对室外管道系统进行排水解决每月检查一次对主机内各压缩机加热器（加热带）进行检测更换。防止没加热时起动压机从而损坏压缩机。对各管道系统、机油系统、冷冻水管网系统进行检测，防止各系统有漏点，减少损失。对风系统进行风压、风量检查，对各过滤网进行清洗维护。对压缩机机油系统进行检测，如需更换过滤器、机油则对此进行更换，补加氟利昂、排空等工作。对电器控制系统、供电系统进行线路、绝缘性能检测、观测外表面有无损坏，除尘除垢。主机冷凝器清洗、风机电机维修保养。开机前全面检测工作。一年内水过滤器检查维护半年一次风机过滤网检查维护每季检查一次水泵、水管阀门、膨胀水箱、风管用调节阀加油、防锈除锈半年一次所有冷冻水管
7、路保温、接水盘与否被堵进行检查半年一次空调冷冻水进行水质化验半年一次各风机盘管、循环水管网进行维护，对空调补水系统、自动排空系统进行检测半年一次各调节阀、风口、散流器、消声器等检测维修调节半年一次备注：项目依照现场实际需要可暂时增长频次。每次维修保养不少于二名技术人员参加B、空调服务验收原则检查内容检查办法质量原则空调电源、控制箱部份配电箱全 数 检查，目视与电工工具结合检查A、空气开关各相触点与否接触与否良好，有无缺相、有无发热现象、螺丝有无松动，并进行维修。B、机组工作电流与空气开关与否相符。机组控制箱A、接触器三相与否接触良好，触点有无烧环，与否缺相，接触器线圈有无阻值，并解决。B、过电
8、流保护器整定电流与否合理，有无损坏，并解决。C、缺相、欠压、时钟保护器与否下常工作，各接线触点有无松动、发热现象，并解决。压缩机部份压缩机主机全 数 目 视检 查 和 实验检查维修机组整机状况，静止和运营时冷媒压力，确认冷媒充注量与否充分，检查各零部件及各接口与否有油渍，与否有泄漏，冷媒与否干燥、冷媒管路中与否有脏堵或冰堵。检查维修各运动、转动部件，在运营中与否有异常响声，判断运动、转动零部件与否有磨损，间隙不当缺陷。检查维修油位，油颜色，运营中油压差等。按常规以及各厂家阐明书，在需更换冷冻机油以及油过滤器芯时加以更换，保证机油粘度，运营所需油压。对压缩机进行听、看、摸等手段进行认真、细致地诊
9、断，必要时进行解体彻底检查。检查维修外围电器执行和探测元件，如电磁阀、电动膨胀阀、温度传感器、压力传感器等，必要所有完好，探测元件必要精确无误。电控制气系统全 数 目 视检 查 和 实验检查电脑内存设定值、原则电路控制程序、电子时间继电器压缩机反相保护电路、启动过电流保护线路、三相不平衡保护线路正常。安全保护系统全 数 目 视检 查 和 实验检查高压、低压保护开关、油压差保护、三相迅速反映过电流继电器、压缩机反相保护继电器、油加热器、压力保险阀压缩机再次启动继电器、冰点保护感温器正常。压缩机部份冻机油系统全 数 目 视检 查 和 实验A 检查机油水平与否合理，机油量与否适当，机油有无漏点B 检
10、查机油电加热器（压缩机电加热带）与否完好，功率与否适当，电阻值正常。C 检查机油油温、机油压力与否正常，能否正常开机。D 检查机油过滤器有无堵塞现像等。氟利昂系统全 数 目 视检 查 和 实验A 氟利昂系统有无漏点，从液镜中观测氟与否适量，系统中有无水份，在运营时观测有无不容气体。B 在运营时检查维修排气、吸气压力值与否合理，高低压保护器与否正常工作，整定值与否合理，检查维修排气、吸气温度与否在一合理值。C 检查维修温度传感器与否完好，主控器 PLC 工作与否正常，程序有无错误，各副触点与否工作正常。D 氟利昂在系统中流动与否畅快，过滤器与否需更换，澎胀阀与否工作正常，电磁阀与否工作，线圈与否
11、完好等。冷却水系统水泵全 数 试 验检查水泵有无漏水、有无反转、有无异响冷凝器进出水水压差、水温差与否达到设计规定补水系统补水系统与否正常工作，管网内有无空气，自动排气阀与否能正常工作管道、管件各 抽 查 至少 5 处，目视检查管道接头有无松动，保温材料有无掉落；管道调节阀、补水水箱、管道有无生锈、有无漏水；水管系统上过滤器与否安装完好，有无清洗等风机盘管及风柜风机盘管抽查至少5 台，目视和 试 验 检查风机电机与否完好，控制、控温电路与否正常。进出风温度、风压、风速与否达到设计规定；盘管接水盘有无阻堵，有无异物掉入，盘管及风管保温材料有无掉落风柜全数目视和 试 验 检查新风风柜工作与否正常。
12、回风口、过滤网与否清洗，过滤网与否完好；风柜皮带松紧与否适当，有无异响。进出风温度、风压、风速与否达到设计规定；风柜接水盘有无阻堵，有无异物掉入，风柜、风管保温材料有无掉落成品保护抽查至少5 处，目视检查空调设备设施维修、维保、大、小修时，应备足成品保护材料和办法，做好成品保护其她员工形象随 机 抽 查至少 1 名员 工 ， 目视检查着干净、整洁、统一工装、佩戴工作牌等员工行为符合附件 1 有关规定筹划管控查 本 月 筹划筹划制定合理、有效，严格执行筹划内容并达到相应效果C、成果运用a)每周巡检发现不符合质量原则规定不能超过 2 项（处），前周已经记录但未按规定整治项，次周记两项，再次周记三项
13、，以此类推直至整治为止。超过 3 项（处），扣除当季空调维修费用 0.5%；超过 4 项（处），扣除当季空调维修费用 1%；超过 5 项（处），扣除当季空调维修费用 3%。b)月检发现不符合质量原则规定不能超过 2 项（处），超过 2 项（处），扣除当季空调维修费用 1%；超过 3 项（处），扣除当季空调维修费用 2%；超过 4 项（处），扣除当季空调维修费用 3%。c)每浮现一次严重不合格，则扣除当季空调维修费用 2%。严重不合格是指： 质量不符合合同商定质量原则有关规定，或合同商定其他规定，通过与现场负责人沟通后，未按规定整治（不可抗因素除外）。 未提供半/年度维保报告或维保总结。 员工工
14、作未按行为，形象不符合原则。 未提供空调维修筹划。 未按规定递交维保工作记录。 空调故障解决不彻底。 接到召修电话后应在 4 小时内到达故障现场进行维修。 故障后 8 小时内应保证空调恢复正常。 随意更换空调主、配件品牌。 空调主、配件品牌采用假冒伪劣产品更换。 空调维修人员无证上岗。 空调维修人员现场作业不规范，不积极配合。 外包维保合同期内，以各种理由规定进行价格调节。d)抽查维保人员未按合同规定到位，每次扣除当季空调维修费用 5%；以此类推。若员工数量达到合同规定但现场质量不达标，我公司提出合同履行预警，予以维保公司一种月整治时间，如未整治或整治效果不佳，我公司有权提出解除合同，解除合同
15、导致损失由空调维保公司承担。e)客户对空调维保服务有效投诉，每浮现一次，扣除当季空调维修费用 5%。一种月内产生三次及以上投诉或导致其她严重损害，项目有权规定解除合同。f)若发生事件同步满足上述多项扣款条件，可重复扣减费用。g)项目有权对进入本园区不遵守规章制度空调维修工（含管理人员）规定更换。h)若发生恶意撤场事件，扣除当季所有空调维修费用和合同履约保证金，并补偿相应损失。6.2.2 电梯系统维保服务原则A、电梯系统维保服务工作频次a)半月维保项目（内容）和规定序号维保项目（内容）维保基本规定1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运营时无异常振动
16、和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑，转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护拦安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适当，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、电扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁，触点接触良好，接线可靠19轿门运营启动和关闭工作正常20轿厢平层
17、精度符合原则21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁，触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不不大于 7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常b)季度维保项目（内容）和规定季度维保项目（内容）和规定除符合 A1 半月维保项目（内容）和要求外，还应当符合表 A-2 项目（内容）和规定。序号维保项目（内容）维保基本规定1减速机润滑油油量适当，除蜗杆伸出端外均无渗漏2制动衬清洁，磨损量不超过制造单位规定3位置脉冲发生器工作正常4选层器动
18、静触点清洁，无烧蚀5曳引轮槽、曳引钢丝绳清洁，无严重油腻，张力均匀6限速器轮槽、限速器钢丝绳清洁，无严重油腻7靴衬、滚轮清洁，磨损量不超过制造单位规定8验证轿门关闭电气安全装置工作正常9层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带按照制造单位规定进行清洁、调节10层门门导靴磨损量不超过制造单位规定11消防开关工作正常，功能有效12耗能缓冲器电气安全装置功能有效，油量适当，柱塞无锈蚀13限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常c)半年维保项目（内容）和规定半年维保项目（内容）和规定除符合 A2 季度维保项目（内容）和规定外，还应当符合表 A-3 项目（内容）和规定序号维保项目（内容）维保基本规定1电动机
19、与减速机联轴器螺栓无松动2曳引轮、导向轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好3曳引轮槽磨损量不超过制造单位规定4制动器上检测开关工作正常，制动器动作可靠5控制柜内各接线端子各接线紧固、整洁，线号齐全清晰6控制柜各仪表显示对的7井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好8曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超过规定9曳引绳绳头组合螺母无松动10限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超过制造单位要求11层门、轿门门扇门扇各有关间隙符合原则12对重缓冲距符合原则13补偿链（绳）与轿厢、对重接合处固定、无松动14上下极限开关工作正常d)年度维保项目（内容）和规定年度维保项目（内容）和规定除符合 A3 半年维
20、保项目（内容）和规定外，还应当符合表 A-4 项目（内容）和规定序号维保项目（内容）维保基本规定1减速机润滑油按照制造单位规定适时更换，保证油质符合规定2控制柜接触器，继电器触点接触良好3曳引轮槽制动器铁芯（柱塞）进行清洁、润滑、检查，磨损量不超过制造单位规定4制动器制动弹簧压缩量符合制造单位规定，保持有足够制动力5导电回路绝缘性能测试符合原则6限速器安全钳联动实验（每 2 年进行一次限速器动作速度校验）工作正常7上行超速保护装置动作实验工作正常8轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓紧固9轿厢和对重导轨支架固定，无松动10轿厢和对重导轨清洁，压板牢固11随行电缆无损伤12层门装置和地坎无影响正常
21、使用变形，各安装螺栓紧固13轿厢称重装置精确有效14安全钳钳座固定，无松动15轿底各安装螺栓紧固16缓冲器固定，无松动注：(1)如果某些电梯没有表中项目（内容），如有电梯不具有某种部件，项目（内容）可恰当进行调节（下同）。(2)维保项目（内容）和规定中对测试、实验有明确规定，应当按照规定进行测试、实验，没有明确规定，普通为检查、调节、清洁和润滑（下同）。(3)维保基本规定，规定为“符合原则”，有国标应当符合国标，没有国标应当符合行业原则、公司原则（下同）。(4)维保基本规定，规定为“制造单位规定”，按照制造单位规定，其她没有明确“规定”，应当为安全技术规范、原则或者制造单位等规定（下同）。（5
22、）电梯维保单位每次不少于 2 人，可以依照电梯数量、使用频率、电梯运营时间可以对维保某些内容进行调节和加强维保次数。B、电梯服务验收原则检查部位内容与规定检查办法机房（机器设备间）及有关设备机 房 通 道和通道门(1)应当在任何状况下均可以安全以便地使用通道。如采用梯子作为通道时，必要符合如下条件：通往机房或者机器设备区间通道不应当高出楼梯所到平面 4m；梯子必要固定在通道上而不能被移动；梯子高度超过 1.50m 时，其与水平方向夹角应当在 6575之间，并不易滑动或者翻转；接近梯子顶端应当设立把手；(2)通道应当设立永久性电气照明；(3)机房通道门宽度应当不不大于 0.60m，高度应当不不大
23、于1.80m，并且门不得向房内启动。门上应当装有带钥匙锁，并且可以从机房内不用钥匙打开。门外侧应当标明“机房重地，闲人免进”，或者有其他类似警示标志。现场查看机 房 照 明与开关机房应当设立永久性电气照明；在机房内接近入口（或各种入口）处恰当高度应当设有一种开关，控制机房照明。现场查看断 错 相 保护每台电梯应当具备断相、错相功能；电梯运营与相序无关时，可以不装设错相保护装置。现场测试主开关主开关不得切断轿厢照明和通风、机房（机器设备间）照明和电源插座、轿顶与底坑电源插座、电梯井道照明、报警装置供电电路。现场测试驱动主机(1)驱动主机工作时应当无异常噪声和振动；分贝仪测2)曳引轮轮槽不得有严重
24、磨损，如果轮槽磨损也许影响曳引能力时，应当进行曳引能力验证明验（参见 6.9 和 6.10）。现场查看紧急操作(1)手动紧急操作装置应当符合如下规定：对于可拆卸盘车手轮，设有一种电气安全装置，最迟在盘车手轮装上电梯驱动主机时动作；松闸扳手涂成红色，盘车手轮是无辐条并且涂成黄色，可拆卸盘车手轮放置在机房内容易接近明显部位；在电梯驱动主机上接近盘车手轮处，明显标出轿厢运营方向，如果手轮是不能拆卸可以在手轮上标出；可以通过操纵手动松闸装置松开制动器，并且需要以一持续力保持其松开状态；进行手动紧急操作时，易于观测到轿厢与否在开锁区；现场查看(2)紧急电动运营装置应当符合如下规定：依托持续揿压按钮来控制轿厢运营，此按钮有防止误操作保护，按钮上或其近旁标出相应运营方向；一旦进入检修运营，紧急电动运营装置控制轿厢运营功能由检修控制装置所取代；进行紧急电动运营操作时 ,易于观测到轿厢与否在开锁区。3)应急救援程序：在机房内应当设有清晰应急救援程序。限速1）限速器或者其她装置上应当设有在轿厢上行或者下行速度达到限速器动作速度之前动作电气安全装置，以及验证限速器复位状态电气安全装置；（2）使用周期达到 2 年电梯，或者限速器动作浮现异常、限速器各调节部位封记损坏电梯，应当由经允许电梯检查机构或者电梯生产单位对限速器进行动作速度校验，并且由该单位出具校验报告。接地连接电气绝缘
