1、经济信息简报经济信息简报二00六年第三期 总第三期上海鼎迅实业有限公司 企业管理部 2006年10月9日星期一目录【重点关注】金地集团疯狂拿地，浦东地块560亩报价近60亿2一号公告土地起拍价水落石出2招标条件对开发进程、出让金支付时限规定严格3一号公告吸引上海多家知名开发商的密切关注4【国内信息】三部门集中整治，严打捂盘囤房等六行为4土地出让金管理办法即将出台，全额进入地方预算4江苏省建设厅：新住宅层高不得超三米5浙工业用地出让将一律“招拍挂”6【本地市场】上海住宅新盘8月成交量环比升15.86上海二手房交易须网上备案，9月起施行7世邦魏理仕：上海优质写字楼二季度租售活跃7沪上办公楼市场：成
2、交向外围拓展，租金因品质提升8沪商铺供应严重失衡，市中心难求郊区却泛滥9【同行情况】过亿美元大宗交易不少，沪投资市场半年不冷9顺驰易主，路劲基建注资12.8亿元实现绝对控股10绿地集团32亿投向太原，参与中部重镇现代服务业与基础设施建设11【重点关注】引言：8月28日起，上海各区房地部门对外正式发放“2006年一号土地转让公告”的标书，作为国六条发布后上海土地一级市场的首个重大举措，此次土地出让引起各方深切关注。金地集团疯狂拿地，浦东地块560亩报价近60亿近日，占地560余亩的上海浦东花木新民北路地块成为上海乃至中国土地市场最受关注的地块之一，疯狂拿地的开发商为其报出了最高近60亿元的投标价
3、，创造了历史纪录。这被称为浦东“地王”的地块一面世就受关注。不仅因为这是上海零供地一年半后第一幅公开出让的地块，更因为其27亿元的高昂底价。6日，该“地王”还是吸引到中海、华润等8家房地产巨头围堵争夺。目前，金地集团以59.89亿元、高出底价122%的报价暂居领先。7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地交易中心公开挂牌出让这地块，并在20多家递交投标申请的国内外房地产企业中确定了13家最终投标人，而最终参与竞标的为8家企业。尽管底价高达27亿元，但在开发商眼里，显然不止这个数。6日的现场开标情况显示：金地集团报价最高，59.89亿元；其次为华润集团旗下的创实公司48亿元，仁恒地产42.9724亿
4、元，广州星河湾42.4亿元，合生集团旗下南博公司39.7669亿元，新鸿基地产旗下华祥公司约39亿元，中海集团37亿元，世茂集团旗下子公司30.5亿元。按照“地王”不超过53万平方米的建筑总面积计算，8家房地产巨头的楼板价也令人咋舌。按金地59.89亿元的最高报价计算，楼板价可达11300元/平方米。不过，这地块“鹿死谁手”尚难预料。按照价格标评标规则，土地价格超过底价的价格平均后上浮20%得出一个新的标准价格，达到或超过这一价格的价格标分数为满分（50分）。初步计算，此次投标均价为42.625亿元，上浮20%后价格为51.15亿元。也就是说，金地稳稳拿到了50分的价格分数。其余各家公司的得分
5、则是依次递减。虽然价格标已经确定，但地块归属依然有变数，根据评标标准，地块出让共包括：50%价格、35%设计方案、10%可行性报告、5%企业资质四项。除了价格标之外，其余的各项分数将会在经过评定后决定。因此，本次地块招标并非价高者得。由于价格标中达到底价就获得20分全部“底分”，这使得虽然报价差异巨大，但未来分数可能差距并不特别大，特别是对于报价前几位的公司来说。因此，35分的修建性规划设计项依然是未来决定性的要素。这块“地王”最终的招标结果，将在今年10月31日前公布。一号公告土地起拍价水落石出自8月28日起，随着上海各区房地部门对外正式发放“2006年一号土地转让公告”的标书，公告中所载的
6、20幅土地的起拍价也随之水落石出。日前从南汇、闵行、杨浦、闸北、宝山等多区房地部门调查了本次参与拍卖的土地起拍价，经过比较后发现，宝山淞南镇逸仙路地块（长江南路北侧、长江路145弄东侧）以4.9亿元的起拍价格，成为本次招标的起拍价标王（240万元/亩，总面积13.72万平方米）。此外，闵行和嘉定各有一块地块的价格，达到近4亿元，分列排行榜的二三位。值得指出的是，本次参与竞标的地块，起标价超过3亿元的有五块之多，而去年第五号挂牌出让的38块地块中，最终中标价格超过3亿元的也只有7幅。而本次拍卖面积最大，总面积达33.33万平方米的崇明陈家镇1号地块（二线大堤与崇明大道交汇处西侧、二线大堤内转河北
7、侧）起拍价格仅1.35亿元，让业内人士有些意想不到。在本次参与拍卖的地块中，大宁路街道325街坊63丘和杨浦区的80街坊地块也同样受到高度关注。前者尽管面积只有2.94万平方米，起拍价高达3.23亿元，并已被包括明园和宝华在内的至少8家发展商争相竞标；杨浦的80街坊地块则因为是本次招投标唯一的内环线内纯住宅用地，且又紧邻规划中的杨浦区东外滩，属一大利好，而被知内情的发展商所看好，从招挂牌文件中了解到，该地块拍卖增价幅度为100万元，而大宁路地块的增价幅度为200万元。嘉定区的三幅挂牌土地广受青睐，让人有些意想不到。但亦有业内人士认为，嘉定本次出让的地块，被业界看好并不难理解。以曹安路地块为例，
8、曹安路未来将被规划成全球采购中心，到2010年，营业额将超过千亿元，这让很多发展商关注其发展潜力。除曹安路外，嘉定新城也有不错的规划前景。嘉定新城未来五年将建成中国大陆第一个无线城市，将充分利用新材料、新技术，打造综合无线信息网络平台。此外，还将推出“汇聚长三角”为主题的东云街、总部创业园区、五星级宾馆、上海汽车公共实训中心等一批功能性项目。而本次拍卖的嘉定新城的两幅地块将直接得益嘉定新城未来的发展规划。普陀区出让的桃浦地块面积虽然仅3万多平方米，但由于是商办金融综合用地，而受到各方关注。根据普陀区的商业发展规划，未来桃浦地区将发展100万平方米建筑面积的上海摩尔城。招标条件对开发进程、出让金
9、支付时限规定严格上海各区房地部门对外正式发放的“2006年一号土地转让公告”的标书中，部分地块的招标条件不约而同地亮出项目开发进程、土地出让金支付时限。这在上海以往拍卖土地的标书中颇为罕见。闵行区房屋土地管理局在出让颛桥镇194号地块(地块公告号20060109)国有土地使用权的挂牌文件中明确规定，“动工及竣工时间：签订国有土地使用权出让合同之日起180个自然日内动工建设，动工后36个月内竣工”；“交地时间：竞得人付清竞得价格后7个工作日内”。对于转让面积不到194号地块5%的闵行区古美街道174号地块，闵行区房屋土地管理局规定“动工后12个月内竣工”。据业内人士分析，此举正是响应了九部委关于
10、调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的要求。通知中早已明确，对超出合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。而此举正是从出让的角度，从源头上遏制土地闲置问题。土地出让金支付时限方面对房产商的现金流要求非常高，上市公司或大规模项目滚动开发的大企业才有足够现金支付。闵行颛桥镇194号地块“要求六十天内付清中标价70%”的项目，颛桥镇194号地块土地起拍价达38800万元，即使土地出让金按起拍价70%计，也要在60天内支付2.7亿元。起拍价在3.23亿元的大宁63丘地块要求更是严格，要求开发商在10月20日签订出
11、让合同7天内，将70的成交确认价打入土发中心账户，12月19日前把竞得价全部交完，而且，该地块不可转让授权，需由竞得公司100出资。在本次挂牌的20幅土地中，杨浦112街坊地块明确提出“竞买人”必须是2005年度财富杂志列明的在中国投资的世界500强以内企业或500强以内企业在中国的全资控股公司，引起众多业界人士好奇。但杨浦区房地部门以保密为由，拒绝透露该地块的标书发放情况。一号公告吸引上海多家知名开发商的密切关注近日从相关知情人士处获悉，1号公告中的多幅地块吸引了上海多家知名开发商的密切关注。比如，宝山淞南镇逸仙路地块吸引了大华、华润、绿地、正阳、万科、复地、招商地产、金地等27家开发商的眼
12、球。据悉，此番推出的1号公告20幅地块中，中外环间的宝山淞南镇逸仙路地块竟然吸引了高达27家开发商前来领取标书。该幅地块占地面积达到13万平方米以上，可建面积将近22万平方米，该地块挂牌起始价为人民币4.9亿元，是本次出让外环以内地块中，可建面积最多的住宅用地，也是起拍价格最高的一幅地。该地块将按照“90平方米以下建面须占总建面70”的硬性规定建造，而且必须建造5500平方米的幼托教育配套设施。不过，在开发商建造完成并将设施转交给教育部门，建造费将由政府部门返回。此外，宝山区位于长江南路的另外一幅地块，也吸引了大华、华润等12家开发机构参与竞标。本次招标，大开发商表现极为活跃，上海绿地、复地、
13、招商地产、万科、金地等地产大亨都同时对嘉定新城、大宁63丘地块、闵行颛桥、古美地区几幅地块“虎视眈眈”。每幅地块的竞争者都多达10余家，极为抢手。一些中小型开发企业也不甘示弱，尤其是在对古美占地6800平方米、颛桥占地13万平方米两幅地块的争夺上，呈现出大小企业各占半壁江山的态势。【国内信息】三部门集中整治，严打捂盘囤房等六行为建设部、国家发展改革委、工商总局9月6日联合作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。六类违法违规行为将被重点查处。将被重点查处的六类违法违规行为：1、未取得预售许可证擅自销售或以认购等形式收取费用、取得预售许可证后未按规定时间开始预售、擅
14、自将购买的未竣工预售商品房再行转让等商品房预售中违法违规行为；2、发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为；3、未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假等广告违法违规行为；4、未按有关规定与购房人签订规范的预（销）售合同，订立合同前未向购房人明示合同示范文本，使用含有免除自己义务、加重购房人责任或侵害购房人合法权益格式条款的销售合同以及合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等合同违法违规行为；5、未取得营业执照从事房地产经纪业务，未按规定使用经纪合同示范文本，利用虚假信息骗取中介、服务、
15、看房等费用，在经纪活动中赚取差价等违法违规行为；6、违规收费，销售商品房未实行明码标价，经济适用住房不执行政府指导价等违法违规行为。土地出让金管理办法即将出台，全额进入地方预算8月30日，从国土资源部得到确切消息，其正在会同财政部，紧锣密鼓地制订土地出让金收支管理办法。办法将首次以国务院有关部委的名义，对土地出让金的收入、分配、解缴和划拨等工作，给予详细的规范管理。财政部科研所一位专家认为，办法直接击中地方政府要害，对于加强土地调控，“肯定会有非常明显的效果”。对于办法的推出时间，基本上已经明确。“最多两个月内就会与公众见面。”一位了解办法的专家说。“现在正在进一步征求地方政府和相关部委的意见
16、。”他透露。该专家进一步披露了办法的主要框架。一是建立土地出让金收支专户。但专户是建在财政部，还是设在地方，意见还没有最终统一。“我的想法是，省级土地出让金的专户放在财政部，出让金收上来后，可以再返给地方，这样有利于从总体上掌握土地出让金的征收情况；省以下的放在省财政厅。”专家认为。还有一个争论的焦点是，土地出让金到底由谁来征收。以往，地方土地出让金一般由地方国土部门实行统收统支管理。但这给地方国土部门留下了很大的操作空间，比如，采取出让金收入不及时入账、不存专户、另开户头吃利息等行为，开始大量出现。所以，办法正在考虑，土地出让金的征收工作放到财政部门。二是土地出让金全额进入地方预算，实行“收
17、支两条线”管理。“这一点意见已经统一。”而自今年六月份审计署审计长李金华首次揭开被审计地区的土地出让金收支管理巨额漏洞以来，全国人大和国务院领导都先后非常明确地强调，要把土地出让金纳入地方预算。目前，审计署即将安排一个土地出让金的专项审计，这将为其进入地方预算做了较为充足的前期工作。办法中引人注目的第三大问题就是土地出让金的分配问题。此前，从相关部委到地方政府，曾先后针对土地出让金的分配问题出台了一些政策。比如用于农业开发、征地农民补偿、廉租房建设等等，但这些措施相当凌乱。为此，办法将会在整体调控的基础上，进一步明确土地出让金的分配格局。按照国务院的要求，今后，土地出让金必须足额安排支付征地补
18、偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金的不足，结余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。“有些方面分配的比例已经确定，但有些还没有最后确定。”国土资源部的专家表示。比如，用于农业开发的土地出让金，将会占到15%以上；用于廉租住房建设的，将占到5%以上。四是在地方建立“国有土地收益基金”，给后任政府预留一些发展建设资金。但具体拿出多少，还在征求意见中。江苏省建设厅：新住宅层高不得超三米江苏省建设厅近日正式对外发文说，新版本江苏省住宅设计标准经审定为江苏省工程建设强制性标准，自9月1日起施行。1、多数单身公寓
19、不算住宅：对于住宅的定义，新规范是这样界定的，“住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间等基本空间，并应设储藏室(或壁厨)、阳台”。南京建筑设计研究院的专家解读说，从表面上看，新规范没有直接对眼下盛行的单身公寓说“不”，但实际上，在对各个房间具体定位的时候，单身公寓根本就够不上标准了。例如，“厨房应有直接采光、自然通风”，而这一条，南京眼下8成单身公寓肯定做不到。因此，从9月1日开始，这些在住宅市场曾风光多时的“鸽子笼”，就不能再随便称为“住宅”了。2、住宅层高不应高于3米：在建设部出台细则明确“90m2”为建筑面积后，如何在规范要求下通过户型创新“偷”得面积成为开发商研
20、究的重点，而目前市场上的挑高房源无疑是“偷”面积的典范开发商通过超高建设，加上隔层后即可变成双层。在新版的江苏省住宅设计标准4.7.1节中明确提出，住宅层高不应低于2.80米，且不应高于3.00米。编写人员解读说，把层高限制在一定范围内，相关住宅部件产品的主要参数就可以确定。此外，最高层高限制在3.00米，在实际的执行过程中，居室、餐厅等局部挑高空厅是除外的，让现在不少开发商单纯“偷”面积行为受到限制。3、首设经济适用房标准：该标准还明确了经济适用住宅基本标准。这也是江苏首次为经济适用房建设设计上“笼套”，确保经济适用房不能因为低价而降低基本品质。因此，虽然在新规范中，对经济适用住宅的房间面积
21、上有所减小，但经济适用住宅的结构、消防等，凡涉及到人身安全的，必须要达标；而日照、采光、通风、隔音等基本标准也一点不能忽略。浙工业用地出让将一律“招拍挂”近日从浙江省国土资源厅获悉，在日前举行的“全省工业用地招标拍卖挂牌出让现场会”上，省政府有关领导表示，全省工业用地招拍挂的时机已成熟，今后所有工业用地一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。现场会期间，与会代表观摩了湖州吴兴区织里镇7宗共64.7亩工业用地拍卖过程。据介绍，这次拍卖吸引27家企业参加，总成交价3624万元，均价为56万元/亩，“拍卖价约是协议出让价的4倍左右。”据了解，这是国家土地调控新政出台后，浙江工业用地招拍挂出让“第一槌”本月5
22、日，国务院发布关于加强土地调控有关问题的通知，规定工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，价格不得低于公布的最低价标准。据知情人士透露，出席该会的国土资源部有关负责人表示，浙江工业用地招牌挂的思路、政策和实践都走在全国前列。“目前浙江工业用地占总用地40%60%，已成为全省今后土地调控的重点之一。”据宁波市国土资源局土地利用管理处副处长黄德忠介绍，该省在年初已酝酿工业用地招拍挂措施，且向有关县市下达了工业用地招拍挂“年度指标”。事实上，浙江工业用地的“招拍挂”2002年已出现。据黄德忠介绍，当年8月，宁波江北区率先对1宗工业用地进行公开出让，6家单位和个人竞买，竞买价从260元/平方米升至5
23、71元/平方米。此后，宁波余姚、北仑等个别工业用地也进行过公开出让试点，“但只限于受企业追捧的地块。”此前，浙江工业用地的出让方式主要以协议出让为主，且价格较为“优惠”。目前，浙江正在制订全面推行工业用地“招拍挂”出让工作的实施意见，全省工业用地出让最低价标准也在制订中。【本地市场】上海住宅新盘8月成交量环比升15.88月份，上海住宅新盘成交量明显抬升，比7月上升15.8。这也是今年5月份出台新的房地产调控政策后月成交量首次出现上升，楼市“金九银十”的气氛似乎开始慢慢变浓。网上房地产统计显示，2006年8月，上海一手住宅市场成交量开始回升，173.7万平方米的成交量环比增加15.8。但是，普通
24、商品住宅成交量与7月相比变化不大，增加的成交量主要来自配套商品房，配套商品房与动迁房45.9万平方米，占26.4；普通商品住宅127.8万平方米，占73.6。与此同时，高档物业成交量大幅萎缩，8月商品住宅成交主要集中在外围区域。根据中原地产提供的资料，普通商品住宅销售排行前3名中，有1个来自郊区，九亭板块的“依云郡”作为招商地产在上海的第一个联排别墅项目，不足9000元/平方米的单价再加上较好地控制了户型，在总价上有较大优势，当月售出147套；其他外围区域的成交都比较分散，没有出现明显的热销现象。8月上海一手住宅市场登记预售量略大于批准预售量，这也使得1000多万平方米的存量房继续缓慢减少，不
25、过配套商品房在供求量中比例的大幅攀升显示出市场目前的疲态，申城楼市依然在低迷中煎熬。2006年8月，全市一手住宅成交均价7377元/平方米，环比下跌14.8，主要是由于中低档住宅在成交量中所占比例增加引起的。从各环线情况来看，除内环线以内均价上扬外，其他环线成交均价均有下挫。内环线以内高档公寓的成交量与7月份相同，在全市处于较低水平，其中单价在18000/平方米以下的楼盘成交量明显减少，而价格20000元/平方米以上的产品成交量下降比例要小得多，使得均价环比上扬5.7；其他环线由于配套商品房成交大幅上升，内中环、中外环和外环外住宅均价下挫比例分别为22.9、7.32和5.91，其中内中环线降幅
26、最大，低价房源主要来自虹口区的“三门路配套商品房基地”。上海二手房交易须网上备案，9月起施行从信息源头开始，二手房交易将全程纳入“阳光”下操作。从2006年9月1日起正式实施的上海市存量房经纪和交易合同网上备案办法规定，房地产经纪机构从接受二手房房源委托开始所从事和参与的房地产经纪活动全部纳入网上运行。市政府新闻发言人焦扬6日以书面形式向媒体介绍了这一办法。新制订的办法结合二手房交易的特点，重点在市场服务、市场规范和交易安全保障等方面进行了补充和强化。这是继去年实行新建商品房交易合同网上备案制度后，本市对房地产市场交易规则的进一步完善，从而基本实现了这一制度的全覆盖。房地产经纪机构接受交易委托
27、后，必须将委托房地产经纪合同在网上备案，房源信息同步在“房地产交易服务网”上发布；房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易的，通过网上操作系统为交易当事人提供签订房地产买卖或者租赁的交易合同服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案；备案后，双方当事人协商一致变更交易合同条款的，原房地产经纪机构通过网上操作系统为交易当事人提供合同变更的服务。在合同约定办理房地产登记手续时限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应当持解除合同的书面协议和其他规定材料向房屋所在地的区(县)房地产交易中心办理备案合同撤销手续。办法还规定：未委托房
28、地产经纪机构出售或者出租存量房的（即市民的自行交易），房地产权利人或者委托人可以向区县房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息，达成交易意向后由房屋所在地的区(县)房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得未通过网上操作系统签订存量房经纪委托合同、不得虚构存量房经纪委托合同或者备案虚假经纪委托内容。违反办法规定的，市房地资源管理局有权责令其进行整改，在整改期间暂停其网上操作资格。世邦魏理仕：上海优质写字楼二季度租售活跃近日世邦魏理仕发布的二季度研究报告表明，今年第二季度，上海优质写字楼市场租售延续良好态势。与此同时，空置率也再
29、次下跌至微幅水平。上海优质写字楼市场的平均租金依旧保持着上升的势头。世邦魏理仕研究报告指出，其中甲级写字楼的月租金报价为32.8美元/平方米，上涨了1.5%；而乙级写字楼则上涨了2.5%，月租金报价为20.6美元/平方米。以黄浦江为界，浦西写字楼的租金上调了3.4%报为每月每平方米24.5美元，而浦东地区则微升1.9%报每月每平方米24.3美元。市场整体的需求仍保持在一个较高的水平。二季度总的吸纳量达到了100,569平方米，使得总的空置率再次下跌了0.3个百分点，保持在5.6%的水平。在供不应求的态势中，偶尔出现上市或即将上市的一些高端项目，业绩不俗。继2006年前几个月市场上鲜有新的甲级写
30、字楼上市之后，第二季度，淮海中路西段的淮海国际广场终于交付使用，为市场新增了79,155平方米的供应量。由于2006年内淮海中路上不会再推出其他新的甲级写字楼，淮海国际广场从一开始入市到现在已达到将近75%的入驻率。越洋房产最新的项目越洋广场已经开始受到市场关注。座落于南京西路静安寺地铁上盖的越洋广场，共分43层，总建筑面积约90,000平方米，由于项目本身的高档定位以及周边现有甲级写字楼可租用面积稀缺，业内人士普遍认为，越洋广场一旦开租，将获得大量预租支持。目前，南京西路延线的甲级写字楼平均租金报价大约为每月每平方米40美元，而平均空置率保持在5%以下。面对活跃的写字楼租赁市场，一些发展商都
31、做出战略性的调整，更倾向于将手中的办公务业转售为租。菲律宾首富陈永栽通过其两家下属公司之间的关联交易，将裕景国际商务广场西塔楼的办公物业从裕景地产手中转给了达力集团，并在最近对外出租。而此前该项目的东塔楼则以销售的方式推出，在一年不到的时间中，其96个单元售出80个。在过去6个月中，随着投资者将目光从住宅市场转向了商业物业市场，上海写字楼销售越发显得活跃。写字楼销售市场方面，浦西写字楼的平均售价继续上涨1.1%升至3163美元/平方米，浦西写字楼平均售价上涨1.5%至2894美元/平方米。第二季度内，长宁区有两块区域的写字楼销售比较活跃。位于虹桥地区的现代广场和虹桥国际广场分别售出了117个单元和67单元，而在延安路和江苏路区域，大众金融大厦共售出了94个单元。沪上办公楼市场：成交向外围拓展，租金因品质提升最新发布的中原地产上海办公楼市场分析研究报告显示，在沪上甲级办公楼租售稳步上升、乙级办公楼小幅紧跟的同时，在成交区域、成交结构和成交价格等多方面，市场出现了一些新变化。供应和成交结构发生变化。在传统商务区内，新增出售的办公楼越来越少，而一些次中心区域和边缘地区的办公楼供应则明显增加。尤其是浦东金桥地区，自2005年后就不断有新的办公楼项目
