1、有限责任公司。3、法人代表：罗德才4、总经理：傅仲萼。三、可行性研究报告编制依据1、上海同济大学设计的娄底商业步行街规划方案设计；2、娄底市人民政府南贸商业步行街区拆迁安臵方案（讨论稿）；3、娄底市南贸商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书（讨论稿）；4、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；5、建设部房地产开发项目经济评价方法6、有关各专业的国家设计规范；7、项目单位提供的各项基础资料；8、经济环境及市场调查。四、可行性研究报告编制范围根据娄底商业步行街初步规划方案，本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业建筑及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，
2、项目经济效益评价等。五、结论及建议1. 结论:1） 娄底商业步行街区项目的开发，适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示娄底市城市经济 实力与城市省略的在平台，吸引无限商机和开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体, 对提高城市职能、城市生活、城市形态产生深刻的影响 , 对全市商业的繁荣和推动经济的发展、提高城市居民生活质量等方面发挥重要的作用, 因此建设此项目是十分必要的。2） 从娄底商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案和建设是可行的，也是合理的。项目建设时间短（18 个月），经济效益较高，税后利润 4847 万元，全部投资利润率 21.57%, 投资
3、利税率 45.23%, 税后为24.89%, 均大大超过同期贷款利率和基准贴现率 , 投资回收期2.43 年, 说明经济上看建设是可行的。2、建议：项目开发规模比较大，投资比较多，超过了娄底以往建设的其他商业步行街，牵涉面积比较宽，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动， 协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系，认真做好拆迁工作，安排好拆迁户临时住所和生活，各方面的力量拧成一股劲，同时，要严格把好施工质量关，保证施工质量，多快好省地完成建设任务。第二章市场分析与营销战略一、市场分析1. 娄底市商业现状与前景分析据统计娄底市 2002 年国内生产总值 1892986
4、 万元。社会消费品零售总额（2002 年新口径）695927 万元，其中市、县所在地单位完成 459509 万元，县以下完成 236418 万元。近年，娄底交通、通讯、城市建设快速发展，潭邵高速建成通车、洛湛铁路益娄段年底通车，湘黔、洛湛两大干线在娄底交汇，娄底将成为湖南省内第三个十字铁路交通枢纽。交通繁荣必将带动人流、物流、信息流汇聚，为娄底商业发展打下坚实基础。全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目 年内竣工投产，进而带动娄底市商业飞速发展。同时冷江金竹山电厂易地扩建工程上马以及娄底市加大招商引资力度和鼓励民营经济发展政策陆续实施，必将拉动娄底国民经济跳跃式发展，而 GDP和社会
5、消费品零售总额总量偏小，在全省排名靠后，为今后发展留余足够空间。2. 娄底市商业用房现状与市场需求2002 年娄底市商业用房开发投资 3370 万元，施工面积74158，其中新开工 21896 万，竣工面积 10917 万，商业用房预售、销售面积 42236 万。商业用房开发与需求同步增长，市场需求呈现出以下特点：1） 地理位臵好、地段佳的商业门面供不应求，娄底市底星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄， 并且需求仍在不断增长。2） 从销售价格来看，地段好、中高价格的门面大受欢迎，如清泉名店、九艺步行街等处门面已全部销（预）售完。3） 从门面结构来看，单个门面建筑面积 40 左右
6、较受欢迎，但 30 以下的销售最快。4） 商业用房市场需求地理位臵好，具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房。二、营销战略1、项目整体形象根据设计方案并结合有关要求，确定该项目定位：城市名片、以人为本、时尚广场、购物旅游、休闲娱乐等。2、“卖点”分析1） 区位优势项目位于娄底市旧城区，北起春园路与长青中街接口， 南至乐坪东街新星影剧院，西起南贸东街与底星路入口，东至市政府北门口，延伸后与新星路相通。底星路段与长青街段为娄底目前最繁华的商业中心；新星路为上瑞高速与娄涟高等级公路连接线，同时也是沟通娄底南北城区的最主要干道；乐坪东街集中了大部分行政机关单位，是娄底
7、机关公务员密集区，群体收入较高且职业稳定；南贸东街及春园路具有悠久的商业经营历史，著名的“城南市场”虽已搬迁，但 娄底人民对它们有着割舍不断的情结。项目的建设宛如两条金色的腰带，将娄底现有的商业中心清泉广场、银海商业广场、中兴大市场及底星路、长青中街商业带有机联系起来， 既为娄底商业建设起画龙点睛之笔，又更好地满足现代人们运动休闲购物需要。2） 景观绿化项目规划设计贯彻以人为本、回归自然理念，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业休闲场所与环境。突出娄底“国家森林城”特点，最大限度地保护原有绿化及生态环境，对春园路两旁原有城市绿化树香樟就地取材变为步行街绿树，对春园公园采取设臵面对山体的开口把自然
8、生态引入步行街，并且采用台阶广场使步行街从意象上通过过渡到山体， 便于步行街与原有生态环境更好地融合。同时拟在步行街设 臵天台绿化广场，形成其鲜明特色的景观绿化。3） 配套设施项目规划设臵多个不同主题活动广场来满足人们的不同需要。在步行街贯通始终一条宽约 46 米的“金带” ，内部设臵座椅、电话亭、书报亭、公共服务亭等市政设施，整个 步行街提供连续服务。另外在适当距离内设臵垃圾收集点、 饮水点和公共厕所等，全过程深入、细致、周到地为人服务。4） 物业管理开发商将组建步行街物业管理公司，聘请知名物管人员， 对整个步行街提供专业物业管理和服务。全过程全方位提供 安全保卫、环保绿化、商业咨讯和广告、
9、物流配送等服务， 以解除购房业主的后顾之忧。5） 设计项目设计利用“ T”形的三段通道与长青路、底星路与乐坪东街相连通，使内部交通与城市网络系统紧密相连，通过内部交通分时控制，分解了人行系统的交通干扰，成为“步 行天堂”。建筑方面通过点、线、面不同组合，以曲线形态的商业空间为主，打破较为呆板的并列式布局，使商业空间更为丰富生动，形成“步移景异”之功效。通过天桥将二层商业空间全方位连通，即大大提高了上层商业空间的商业效益， 又使整个步行街更具立体感和景观特色。设臵架空玻璃形成 阳光走廊，使步行街不受天气影响的全天候购物、娱乐、休 闲活动空间。将春园路北段的竖向 8 米落差地段设计为分段平台，入口
10、标高控制在同一水平间，距入口 60m 处设计大型台阶上 5m高度，使入口两侧的二层商铺转化后段的首层商铺， 其余 3 米落差设为极平缓的坡道，方便消费者购物。设计单位同济大学城市规划设计研究院为国内久负盛名的设计单 位，设计理念先进、超前。益阳商业步行街即出自该院之手。6） 市场定位步行街定位为娄底“城市名片” ，作为娄底龙头商圈，以开放式经营引领商界潮流，集购物、休闲、娱乐、旅游观光等功能于一体，执行名城、名街、名店、名品经营策略，全方位展示娄底城市形象和文化品位。3、营销推广策略1） 广告宣传策略商业步行街从国外进入我国时间较长，我省周边地市也大多建有不同规模的步行街。但在娄底尚属于新生事
11、物，要想人们接受它的到来，应加大广告宣传力度，并在不同时段采用不同的宣传策略。在项目开发准备期及建设初期，重点向公众宣传步行街规划设计、配套设施、功能分区以及“城市名片”等特点， 提高公众对步行街的认知度。在项目开发中期或预售开始阶段，重点宣传建筑工程质量、步行街各地段分区特点以及经营方略、物业管理等，以提高公众对步行街认同度。在项目开发完毕应继续进行广告宣传，重点宣传经营特点、促销策略，提高步行街知名度同时对经营业主提供后续广告支持。2） 促销策略在预售期房阶段，对不同的付款比例客户提供不同的价格折扣，争取现金的早日回笼。在现房销售阶段，邀请一家或多家银行提供按揭贷款， 一方面缓解购房业主资
12、金困难，另一方面加速资金回笼，分散风险。对一次性付款客户提供一定的优惠折扣。4、定价策略1）价格定位价地格首层二层三层据调查全省周边地市商业步行街销售价格（均价）如下： 单位：元/m2区常德2200080004000益阳1500060003000郴州180007000宁乡在上述地市中，益阳与娄底经济总量相当，步行街设计方案风格与娄底方案差异不大，具有较好的参考价值。均目明珠商业步行娄底市其它房产项目销售价格如下（单位：元/m2）街5000金海商业广场10000清泉名店参考兄弟地市商业步行街销售价格和娄底市区已有项目房产售价，确定本项目房产销售价格（均价，单位：元）为： 首层二层三层四层8000
13、700040003000第三章建设条件一、自然条件娄底市地处湖南省中部，东与湘潭市接壤，西南与邵阳 相连，西与怀化市毗邻，北与益阳、长沙市交界。是丘陵地 带，属亚热带大陆性季风湿润气侯，具有春暖多变、寒潮频繁，“倒秋”阴雨天气多，寒露风早临，盛夏酷热、四季多变、雨量集中的特点，除 4、5 月份雨季外，其它均为施工的良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。1、娄底市气象资料年平均气温其中：一月份平均气温17.3 5.1七月份平均气温28.8 极端最高气温40.6 极端最低气温8.4 年平均总降水量1413.0mm日最大降雨量198mm全年雨水日155 天最大积雪厚度20cm最大冻土深度
14、5cm相对温度平均78风速年平均2.65m/s 30 年一遇最大风速23.7m/s娄底市城区夏季主导风为东南风，冬季为西北风。房屋最佳朝向为南偏东 9左右， 适宜朝向为南向，不宜朝向西向、西北向。2、工程抗震根据湖南省地震烈度分布图，娄底市属六度以下地区， 设计时不考虑抗震设防需求。二、社会条件娄底市辖娄星区、涟源市、冷水江市、双峰县、新化县五县市区和一个经济技术开发区是湘中地区政治、经济、文化中心，是湖南省的重要工业城市及原材料、能源基地，且已纳入湖南省老工业基地改造规划之列。娄底市现有人口 410万人，其中非农业人口 77.03 万人，全市完成国内生产总值187.3 亿元，其中第一产业 3
15、9.2 亿元，第二产业 91.4 亿元， 第三产业 56.7 亿元。各行各业总产值分别为：工业243.2 亿元，农业 60.3 亿元。地方财政收入为 5.8 亿元，农民人均纯收入 1878 元。娄底市改革开放二十多年来，通过全市人民的共同努力，国民经济与社会发展取得了可喜的成绩，工农业生产突飞猛进，重点建设日新月异，经济布局逐步优化，经济结构日趋合理，正朝着经济实力雄厚、市场体系健全、服务功能完备、社会高度文明的现代化城市方向发展。娄底市的各行各业都在飞速发展，娄底人早已不再停留在解决简单的温饱问题，经济条件在变，人民的观念在变， 对环境的要求也在变，营造一个优质的购物环境是展示城市经济实力与
16、城市活力的大平台，南贸商业步行街建成后必将成为吸引无限商机的体系，也将成为集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体系。第四章建设方案一、建设场地环境南贸步行街区其范围为南贸街（氐星路新星路），春园路（长青街乐坪街）。其中南贸街春园路新星路段南侧市政府的家属楼为新建，可不拆，只建设道路，房屋实行总体 规划，由临街单位自行装饰改造；南贸东街氐星路至春园路 段全长 300 米，原为城南市场（农贸市场）所在地，现城南市场已整体搬迁至中兴大市场，此路段北侧为城南粮站、电 讯部门家属楼等，南侧为市政工程局、市广电中心原办公楼、电影公司办公楼等；春园路乐坪街至长青中街段全长590 米， 它的东侧紧邻
17、市政府院子、春园公园，两侧紧靠电讯部门院 落、星星影剧院等单位，两侧都有门店，均在拆迁之列。此 场地南高北低、东高西低，是城市的中心，是商业步行街建 设的理想用地。二、总体规划布局1、规划设计原则1） 创造系统化的城市功能空间城市是作为整合的统一体而存在的，而非各独立成份的 简单罗叠。因此，它要求城市开发必须显示其整体组织性能。要求开发与设计必须十分重视诸要素间复杂的内在联系。在步行商业街的开发中，应改变过去仅局限于条块划分的封闭 式的功能分区，加强步行街建筑布局，交通功能，开放空间， 绿化体系等城市要素的综合交叉和相互渗透，城市公共活动 功能与步行街的融合，争取各部分间的最佳组合效应。2）
18、创造复合型的城市形态空间土地的有限性和经济发展与商务交易的成长形成了不可避免的矛盾。这一矛盾使城市空间发展朝向复合型已成为必然趋势。复合型的空间形态包括点、线、面相结合以及立体化两大部分。点、线、面三者相结合打破了传统步行街布局的单一化，使步行街可以给赋予更广更多层次的内容，如把大型购物空间、广场式休闲娱乐空间、线状步行系统等综合并臵，提高步行街适应性；立体化的商业步行街改变了原有沿街商业空间的固有模式。立体空间网络的形成将大大提高土地的利用价值，提高商业的聚集效应，同时，它使城市形态空间更为丰富饱满。当然，在打造立体化的形态空间的同时，应在交通动线与人流安排上精心策划，使上下层空间联系便捷，
19、融为一体。3） 创造宜人化的城市环境空间“以人为本” ，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业体闲场所与环境，从人的生理、心理行为特征出发，从人对空间的实际使用需求出发，表现出对人的深切关怀。将人们从汽车交通的紧张状态中解脱出来，回归人与自然的和谐，最 大程度地尊重并保护原有绿化及生态环境。把城市公共绿地 与步行街穿插、整合以及渗透，绿化系统强调点、线、面的 有机融合与垂直布局。同时，重视城市的历史层积与人文特 征，并将之转化为建筑语汇，形成赋有文化内涵的区域特征。2、总平面布局南贸商业步行街通过“ T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪东街相连通，并在用地范围比较开阔的地方（西部和中部）设臵大型
20、购物空间、公共活动空间、休闲娱乐和广场空间。整个基地被具体划分为西（A）、北（B）、南（C）三在部分。A 区为综合购物消费区，有“霓彩之城”大型超市、“水晶之舟”咖啡茶座、 “阳光天庭”室内步行道和空中走廊休闲带，除了提供宜人的、多样化的购物消费场所外，也为人们提供休息停留的空间。B区为沿山活动带，建筑体量上主要考虑与山体的结合而做了压低层高的处理，并且在沿山面的部分位臵打破连续的建筑界面，使之成为对山体开放的“口” ，让绿色往步行街内部渗透。该区有“曲巷雅韵”入口广场和南端向山体逐级上升的台阶广场“绚彩天台”以及“动感天地”表演舞台，为人们提供集体聚合、大型活动的空间。台阶广场在形态上与山体
21、相结合，从心理感受上让人与山更加接近。C 区为多功能购物区，以南部“宏景之门”入口广场、中部水景弧形广场和北部的中心“汇景广场”为一个连 续的序列，并且在各广场内赋予各种不同的主题活动地带， 以满足各种类的人群要求。3、交通组织主体交通为步行街内部交通通道，是人流通道、消防通道和货运通道相结合的通道，并且通过管理手段对货运车流进行分时分段控制，为步行购物人流让出适宜、安全的步行空间。一般车辆停放主要通过在入口部分、大型购物空间附近设臵露天及架空停车场解决，并且在适当位臵留出进入步行街内部的开口，使驾车人士停放车辆后便捷地进入步行街内部。4、规划指标根据“南贸步行街”规划方案设计及建设规模，规划
22、指标见表所示：娄底商业步行街项目建筑技术经济指标序号指标1 总用地面积89061 平方米2 总建筑面积75147 平方米A 区建筑面积38760 平方米B 区建筑面积13090 平方米C 区建筑面积23297 平方米商铺数量1368 个A 区商铺数量466 个2.1 B 区商铺数量484 个C 区商铺数量418 个2.2 大型超市建筑面积大型商场建筑面积10354 平方米3894 平方米商业面积62384 平方米首层面积24126 平方米3 二层面积三层面积21054 平方米14532 平方米四层面积2672 平方米交通及辅助用房面积12763 平方米机动车停车数量316 个4 室内泊车位67
23、 个室外泊车位249 个5 非机动车停车数量618 辆6 容积率0.84 7 绿化率20.2三、道路工程方案从南至北，从东到西，沿步行街主轴设计两条宽810 米十字交叉的大道，此道路据时段的不同，具有不同的功能， 一般白天及晚上 8：00 点之前为购物者步行道，晚上 8：00 以后至早上 8：00 之前可作为车辆进出的通道，且对进出车辆进行限速行驶，应保证商家货物进出的方便和行人的安全。据地形，道路坡道走向为东高西低，南高北低，除十字交叉 口沿春园街向南 260 米范围内落差达 8 米外，其他路段坡道均较平缓；主轴大道为水泥混凝土路面，设计荷载等级考虑 为汽20，主轴大道应比两边低 510cm
24、，以保证雨水的顺利排出。沿街道的两侧均设计全天候的步行空间“光廊” ，设计时应考虑避免烈日和风雨对步行者的影响，由于“光廊”的出现，使步行街两边的商业空间可得到有机的联系，消费者可更加随意地穿越于街道当中，当然商业空间也从一层扩展到二层或更高层。二层的商业空间通过“天桥”相连，形成 一条连绵不断的空中步道，不仅提高了整条步行街二层、三层商业空间的商业效益，同时，使整个步行街更具立体感和景观特色。二层、三层空中步道按 3.5kn/ ，均布活荷载考虑，并均采用钢筋混凝土结构，遮阳遮雨设施可考虑架空的玻璃天顶覆盖，“天桥”下应考虑44.5米高净空，供车辆通行。四、建筑方案设计1、建筑方案整体构思1）
25、 与城市道路紧密相连，入口处具有积极的导向作用。南贸步行街与城市主干道长青街、乐坪东街和氐星路相连，其位臵是交通繁忙、商贾云集、人流涌动的重要城市中心地段。步行街建成后，势必改变城市原有的景观意向，成为新的视觉焦点与景观要素。在城市交通网络系统中，它通过“ T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪街相连通，能使内部机动车交通与外部顺利相通，同时，也分担了与之相连三大道的人行系统的交通，成为人们的“步行天堂” 。在人流导引方面，入口处作了积极处理，成为人们的视觉焦点， 充分考虑与城市主干道人行系统的衔接，成为城市交通网络系统中不可或缺的重要一环。2） 新老建筑结合，注重城市的整体文脉结构。南贸商业
26、步行街的开发，不仅将成为整合周边地区环境的有利因素，还能成为刺激连锁开发的催化剂。在设计中首先应着重考虑旧街的改造，着重考虑对原有建筑、建筑群体的保护、改造及利用，同时强化对城市道路景观面的创造。把原有的几幢有价值的建筑物保留下来并改造成为商业铺位，并且使之成为新建步行街的空间和视觉构成元素；入口广场的退让与转合，形成丰富的城市空间和富有层次的景观界面。对城市环境而言，文脉结构是指历时性的纵向承传关系，也指共时性的横向环境关系。城市文脉结构包括基地、周界环境、古迹维护、生态景观等多重元素，它们对建筑设计不仅是制约因素，同时，也意味着一种宝贵的资源条件。商业步行街作为新的城市元素，应与城市文脉结
27、构形成有机的流动、渗透、交叠等延展性的关系。例如，步行街的南端（临乐坪东街）入口广场整体形象形态构成、中心轴线走向是对历史性元素的尊重与再开发利用。设计中以圆形为主要构图元素，并使开口偏向于原有的剧院大台阶方向，与原有的人流集散空间结合并加以利用，使两者有机融合成为新的城市及步行街入口两用的综合广场；西边入口中间椭圆“晶体”等可以两边售卖的店面设计是对原有的传统经营模式的继承和发展。3） 创造多次的复合型商业空间社会在向多元化方向发展，单纯、传统的商业空间越发显得跟不上社会的发展以及人们的心理要求，人们不再简单地满足于买与卖这个交易过程，新型的消费观念已经成长并且成熟起来。于是，在设计时应使城
28、市公共活动功能与步行街结合，赋予步行街更多层次的功能，同时空间也随之进行转变。点线面相结合的复合型空间包含有能够容纳各种形式的购物、休闲、活动、娱乐和观光旅游功能的空间形态，因此成为设计的重点。4） 创造与自然相互协调的购物空间商业步行街作为大量人流聚集的场所，更应该与自然环境密切结合，让自然从各个方位渗入到场所当中，并与人的活动相融合。人的活动因自然环境的存在而活跃；建筑因与自然相结合而感人；自然因人、建筑的存在而更为动人。基地的东北部是以春园路为主的大面积的绿化区，通过减低建筑高度并设臵面对山的开口可以把自然引入到步行街当中； 步行街的中心位臵设计为台阶广场，使步行街从意象上逐步过渡到山体，使步行街与原有山体融合。2、平面设计平面设计充分考虑规划设计原则和建筑方案整体构思思路，考虑其商业用途和使用功能要求，处理好营业、仓储和辅助三部分之间的关系，使顾客流线、内部人员流线、货物流分明清晰、干扰少。1） 大型超市、大型商场按使
