1、8、楼宇信息： 类别楼号（套）￥建筑面积楼层（层）单元数电梯/部层高（m）【商铺户数；、9、停车场：停车场规划停车位 个，分别为地上 个；地下 个。10、附属设施：如游泳池、会所、运动场地等11、建筑配套：如学校、医院、银行、超市等12、交通状况：如市政路、地铁站、公交线路等13、常用联系电话（可根据实际情况增减）：匪警：110。火警：119急救：120交通：122查号台：114报时服务：117天气预报：121信息查询：160邮编查询：184电话报障：112中国电信：10000中国移动：10086中国联通10010中国网通：1003燃气公司：$地址：XX派出所：XX居委会：XX街道办事处：物业
2、服务中心：（中控室：项目负责人：400服务热线：14、主要设施设备：设施设备名称品牌）数量位置备注发电机水泵电梯监控探头地面消防栓地面接合器15、各种应急阀门/开关位置：名称市政供水阀门！供电开关燃气阀门/16、服务时间：17、收费标准 物业服务费： 生活用水价格： 商业用水价格： 居民用电价格： 商业用电价格： 燃气价格： 车位费： 装修相关的收费标准：第二章 基础管理1、什么是物业管理答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、物业管理有什么作用为了发挥物
3、业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。3、物业管理的基本内容物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类： 常规性公共服务（由服务费支付）：客户服务（投诉、求助、反映性情况等）、秩序维护、环境卫生管理、消防管理、车辆道路管理、绿化管理、设备设施管理、房屋建筑主体的管理等； 针对性专项服务（部分有偿）：为业主代收洗衣物；为业主代订报纸、杂志、牛奶等；代购车船票、飞机票等；代业主放盘租售、代业主收取租客租金等；小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情况咨询等； 委托性特约服务
4、（全部有偿）：室内清洁、代买商品、招待客人、室内设施维修、室内小型电器维修、送餐服务等。】4、物业自用部位哪些自用部位，是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、开井、庭院以及室内墙面等部位。5、物业自用设施设备指哪些自用设施设备，是指一套房屋内部，由房屋的业主或作用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品能为通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。6、物业共用部位指哪些共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单栋物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵房、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。7
5、、物业共用设施设备有哪些共同设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单栋物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。8、物业管理服务费用的计费方式有哪几种包干制和酬金制两种。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服
6、务计费方式。9、住房专项维修资金归谁所有，什么用途专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共同部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。10、物业服务费的用途有哪些方面物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；物业企业办公费用；固定资产折旧；共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；其他为管理服务发生的费用。11、收房时为何要预交三个月的物业费目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，
7、故收房时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）12、房屋这么多的质量问题（如：空鼓、裂缝）是否可以不交管理费不可以。物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，二者不能混淆。房屋质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴纳物业费的义务，拒绝交纳是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。13、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗因为物业服务企业与开发商是具独立法人资格的公司，物业服务费是用于小区物业服务
8、的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业服务费仍需支付。14、不收房是否就可以不用缴纳物业服务费其实早在房屋交付前一年左右物业就开始介入了。在房屋达到合同交付条件后，不管业主是否接房，物业对园区公共设施的维护、园区公共秩序的维护、园区公共保洁服务工作就已经开始了，因此需要业主缴纳相应的物业服务费。其实我们也非常欢迎业主能尽快入住园区，享受园区环境和享受物业服务。根据前期物业服务合同约定：因买受人原因未能按期办理入住手续而造成房屋空置，业主仍然按相关标准补缴物业管理费。-15、业主办理了收房
9、手续但没有入住，也要缴纳物业管理费是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。16、空置房是否要交物业管理费产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。因为物业公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等。这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。17、业主不交物业费应如何处理不交物业费是
10、对交费业主利益的侵害，影响小区的物业服务质量。业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。18、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。,19、我家里跑水了，物业应负什么责任物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由临时管理规约赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故
11、责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。20、装修时需要办理哪些手续业主到服务中心填写装修申请表，提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给服务中心，由物业工程部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。同时需要签署相关协议，交纳装修押金、垃圾清运费、证件工本费，办理装修许可证、办理施工人员出入证。21、装修房屋为什么要向物业公司申请为什么要收装修保证金物业管理条例第52条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业
12、公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。22、装修时，业主能否擅自更改房屋结构物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划根据住宅室内装饰装修管理办法相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物业有权对外观部分进行统一规划。23、装修时不是承重墙可以敲掉
13、吗框架结构内的墙可以拆吗根据国家2002年实行的住宅室内装饰装修管理办法第三章之相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。24、卫生间是否要做防水闭水业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部分的使用不得损害其他业主的合法权益。25、我想把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单
14、位。（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）26、我是否可以对所属单元内进行拆改根据建设部110号文件，我们已在装修管理手册中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您报服务中心审批。27、小区能否安装防盗网影响楼宇外立面整体感官的不允许，根据国家2002年实行的住宅室内装饰装修管理办法规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政
15、主管部门批准，业主可于室内安装内置防盗网或窗花。28、小区能否封闭阳台影响楼宇外立面整体感官的不允许。但考虑到各位业主的需求，服务中心会提供统一的封闭方案，包括样式、颜色、材质等，请有需求的业主按要求进行阳台封闭。29、我的装修垃圾如何清运物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照装修手册规定的时间。30、我可以拆改供暖、煤气么当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗根据中华人民共和国建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法中明确规定：“装修人擅
16、自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”31、装修都需要什么图需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。32、我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。33、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续（包括自装）装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利
17、益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。（最低限度要求业主写承诺书）34、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到客服部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。35、房屋装修期间，能不能安排装修工人留宿我们小区现在已经是一个成熟的社区，装修工人留宿会影响其他住户的日常生活，
18、另外，装修期间往往会产生大量的易燃易爆物品。为保障小区的消防安全，请广大业主配合，拒绝装修工人的留宿。第三章 客户服务1、物业服务中心是否提供家政服务由于人员的限制，目前服务中心暂时不能提供家政服务项目，业主可以根据需要联系专业的家政公司。2、服务服务中心是否代收快递可以代收，但易碎、生鲜、超大件、法律文书等不予代收，委托人须携带身份证前往物业服务中心签订邮件包裹代收服务协议。3、楼上总高空抛物怎么办法律规定，高空抛物造成人身伤害的，视情节轻重，依法追究责任；高空抛物导致他人伤害，如不能举证当事人赔偿的，则由整栋业主共同承担损失赔偿。物业服务中心会在日常管理中加大宣传力度，也请广大业主相互监督
19、，共同创建和谐文明社区。4、为什么业主登记时要张贴照片为了我们全体工作人员能够更快的认识和熟悉业主。5、可否不填写业主家庭情况登记表希望各位业主能够配合我们的工作尽量详细填写，特别是常住人口的情况、业主联系电话、包括紧急联系电话。主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，以及出现紧急状况时及时联络到业主，使损失降到最低。6、对于业主信息如何保密对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。7、老人晨练的声音太大，影响其他业主的休息。物业服务中心会努力创建一个和谐的居住环境，但由于客观条件
20、的限制，小区缺乏公共娱乐场地，我们会不断协调公共娱乐与居家环境之间的矛盾，秩序维护员会随时监控并阻止老人晨练时过大的噪音，控制背景音乐的音量。8、小区可以养宠物的吗为何有这么多的小狗到乱窜，如果咬到小朋友怎么办目前国家政策未有明文规定不能饲养宠物，但对饲养宠物有相对的约束如：1）禁止养大型犬和烈性犬，小型宠物犬必须办理养犬证及检疫证，必须拴养或圈养，遛狗时应专人看护。2）饲养小型犬，应遵守社会公德及小区管理规定，外出遛狗必须有人陪护并随手清理犬类的大小便，外出时间较长时，须妥善安置。3）狗咬人或吓人的情况，养狗的主人应主动向受害者道歉，积极协助打狂犬疫苗及随后诊治，协商给受害者以适当的补偿，并
21、承担由此带来的一切责任。为了大家和睦相处，还请各位业户文明养犬，物业也会加强这方面的宣传。9、邻居家太吵了，影响我家休息怎么协调若有邻居影响您的正常作息，请致电客户服务中心，我们会安排工作人员上门与对方进行协调工作。10、业主不住本小区，准备出租，为了方便是不是可以将钥匙托管在服务中心业主欲出租房屋的，可以到服务中心办理钥匙托管手续：1）业主需提供身份证或业主证并带上需托管的钥匙，签署托管钥匙委托书和托管钥匙登记表，物业客服中心将托管钥匙委托书的红联单据给业主作为领取或收回钥匙的凭证。2）业主收回钥匙时必须亲自携带托管钥匙委托书红联到客服中心领取钥匙，并在回收栏签署名字；3）物业只承担保管钥匙
22、责任，不承担业主家财产及家居安全，若有房地产中介借用钥匙看房，需由业主本人来电知会和确定，并按规定的借用时间内退还。11、如果业主无人在家，发生紧急情况（如：爆水管、火灾）怎么办当业主无人在家却出现爆水管时，服务中心将第一时间安排关闭水闸，阻止水继续漫流，然后由客服中心致电通知业主及家人及时回家处理；如遇火灾的情况，由于业主不在家门已被上锁，在无法进入的情况下只能报火警，并及时通知业主及家人回家处理，所以业主必须要在服务中心登记至少一个有效的手机号码，以便紧急时联系。12、小区多久组织一次社区活动按公司规定，小区定期组织开展社区活动，一年不少于8次。13、阳台可不可以放置花盆类的物品为了避免受
23、刮风、台风天气等高空坠物的意外事故发生，特提醒业户不要在阳台放置花盆类或其他的物品。14、如何办理房产转移手续1）原产权人办理手续流程: a、原产权人提供本人身份证、业主卡及原收楼资料；b、物业管家确认原产权人身份，安排电工抄表；c、收费员收取原产权人相关费用；d、管家收回业主卡、原收楼资料；e、办理原产权人的物料放行事项。2）现产权人办理手续流程：a、现产权人提供本人身份证、一寸照片1张、房产证原件及房产交易公告书；b、物业管家审核资料，与现产权人办理入伙手续；c、为现产权人办理业主卡。15、新业主未办更名手续可以对该房屋进行装修吗新业主在未办理房屋房产转移时，不能直接对该房屋进行装修，需取
24、得原产权人的同意并出示原产权人的委托书时方可进行装修。16、新业主未办更名手续可以直接进行出租或转卖行为吗新业主未办理房屋房产转移或未取得房产证时，不可直接对该房屋进行出租或转卖，因为该房屋的产权还不属于新业主，在新业主取得房产证并办理房产转移后才能有出租或转售的权力。第五章 秩序维护1、小区对外来人员通过什么方式进行确认的门岗对外来人员一般通过询问后进行对讲确认，核实身份登记资料后放行。如果是不太确定的人员会有监控录像跟进至大堂，或者通知巡逻岗跟进。2、车位紧张,且有违规停车现象,物业服务中心如何处理巡逻人员发现有违规停车的，对车主进行劝导，如果乱停车已经占用、堵塞疏散通道、安全出口和消防车
25、通道的，且拒不配合挪车的，报公安机关处理。为保障大家安全有序的生活环境，希望各位业主都能遵守停车秩序，并相互监督。3、为什么有时候打对讲话还没说完,对讲就掉线了对讲系统线路使用单向回路,可能在使用中线路产生了冲突，产生掉线。4、为什么有车辆直接进入小区地面小区实行人车分流的封闭式管理，原则上不允许机动车直接进入小区地面。但是，有三种情况下我们可能允许机动机进入小区地面，第一：对于婚庆礼车，根据风俗习惯，我们可以给予相应的方便；第二：对于残疾人和不方便的业户，我们也是允许进入地面。第三：政府执行公务的车辆和消防车辆、警车等。5、为什么小区秩序维护员（或者其他岗位员工）频繁流动物业服务中心鼓励员工
26、长期服务，并且通过不断提高员工薪酬福利，提供内部晋升空间，改善员工生活条件等方式挽留员工。但随着社会不断发展，员工在不断的追求新的个人价值，岗位适当流动不可避免，物业服务中心已经制订了详细的工作方案，尽量化解因员工流动造成的服务品质下降问题。6、为什么存在外来人员没有经过确认就直接进入小区的情况物业服务中心会不断加强对外来人员的登记及管理，但是目前仍然存在个别外来人员没有经过确认就进入小区的情况。主要的原因有：第一，业主车辆直接将外来人员带入小区后，外来人员又拜访小区内的其他业主；第二，经过确认进入的快递人员、送餐人员会滞留小区，联系其他业主；第三，在人流高峰时期，外来人员通过各种方式混入小区
27、。对于这三类情况，物业服务中心将会采取针对性措施，有效减少此类现象的发生。7、为什么秩序维护员有时候会阻拦业主不让进入小区小区共有XXX多户住宅，常住人口超过XXX多人，我们对秩序维护员的岗位要求是在三个月内辩识业主的能力要超过60%，考虑到部分业主不是常期居住在小区的因素，实际辩识人数并不能完全达到这个要求。因此门岗秩序维护员对存在辩识疑问的业主，按照岗位的要求也需要在此进行确认，这也是保障小区安全的必要措施，希望业主们能够体谅由此带来的不便。8、停车场为什么经常看不到秩序维护员停车场面积较大，车辆出入频繁，车场停车管理较为复杂，为保证车辆安全以及车辆停放秩序，巡逻员加大了巡视检查的力度和检
28、查频次，基本保证每2小时巡查一次。9、物业管理区域内发生安全事故，物业企业应当承担什么责任物业企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。10、门禁IC卡如何使用如不慎丢失怎么办损坏怎么办 门禁IC卡是业主进出小区的通行证和电子钥匙，严禁转借，请勿污损、扭转、接近磁体或强磁区域，请注意保管。若遗失IC卡须尽快向服务中心挂失
29、，物业服务人员会及时取消该卡的功能。IC卡若损坏或无法使用，需另行补办，交纳押金XX元/张，损失或遗失押金不退，IC卡仅供本单元业主使用，不通用，各单元的业主职能用作进入自住单元，不能进出其他单元。 第六章 工程维修1、物业服务中心提供哪些入户维修服务免费更换灯具、水龙头、信箱锁，检修可视对讲机，疏通地漏、检测线路、打玻璃胶等日常维修。2、物业管理服务中心的入户维修服务的范围能否再扩大由于入户维修涉及到强弱电、供排水、土建、电器、木饰、管网、门窗、装饰等十几个门类，物业服务中心不可能对每个专业都设置专门的技术人员，因此，我们的入户维修只提供基础服务，以解决业户的应急问题。3、小区晚上的照明灯光能不能再亮一些为了保障低层业主的休息，小区主路灯设置了高位照明灯，灯光为100瓦，其他地方的夜间照明都只设置低位照明灯，瓦数一般在30瓦以内，
