1、在中共中央十七次全国代表大会报告中也明确指出：到2020年我国将全面进入小康社会，并将住房条件作为衡量小康社会水平的主要指标之一。该项目的建设主要是针对企业现有职工就业和退休职工晚年安置，尤其是退休职工他们都是为该企业做出过贡献的人，虽然该企业目前经营状况较差，但更应该让他们有一个优越的居住环境安度晚年。同时该项目新建一栋十二层的综合服务楼，综合楼底层为商铺，通过经营商铺可解决企业职工的就业问题，从而彻底改善企业目前经营状况差的问题。2、该项目的建设符合国家关于保障老年人的权利、提高老年人生活质量的相关政策目前我国已进入老年型社会，国家对老龄退休问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，并颁布了
2、老年人权益保障法等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。如老年人建筑设计规范、老年人社会福利机构基本规范等一系列法规和行业标准。该项目的建设正是为了解决本企业老年职工的住房问题，是企业关心老年人的具体表现。项目的建设符合国家和地方关于提高老年人生活质量的相关规划。1.2.4建设内容及规模该项目建设包含一栋综合服务楼、两栋老年公寓以及配套设施的建设。总建筑面积将达到26430m2。1.2.5工程设计方案1、设计理念在设计与配套设施上，按照人体功效学原理以及老年人生理心理机能的变化，充分考虑老年人各项生理功能减退时的需求，在房屋及公建配套设计上精雕细镂，使之真正适应老年人。2、
3、总图布局（1）平面规划项目总用地面积13334m2，建筑面积26430m2。其中综合服务楼建在小区东侧，东西朝向；两栋老年公寓位于综合服务楼西侧，南北朝向（详见附件：项目平面布置图）（2）交通流线场地内有便捷流畅的交通流线，并均按通行消防车考虑，在场地东侧和南侧分别开设地下车库单车道入口和出口。3、建筑设计（1）设计依据工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002年版高层民用建筑设计防火规范GB5004595 2005版建筑设计防火规范GB50016-2006老年人建筑设计规范JGJ122-99老年人居住建筑设计标准GB /T50340-2003国家现行的其它相关规范（2）建筑设计综合服务楼
4、平面呈矩形，建筑占地1224m2，建筑面积12648m2，地上十二层，建筑高度控制在48米以下。主出入口在楼体中部开设，主楼梯间布置在楼体中部。做地砖楼地面，内墙及顶棚用仿瓷涂料，塑钢窗，木门，外墙面刷高档室外涂料。屋面采用聚苯板保温层，水泥焦渣找坡层，SBS防水层。在建筑入口处考虑无障碍设计。两栋老年公寓平面也呈矩形，建筑占地1610m2（各占805 m2），总建筑面积13782m2（各为6891m2），地上八层，两栋公寓间隔37米，建筑高度控制在25米以下，每栋公寓分为三个单元。4、结构设计 自然条件基本风压为： W0=0.45kN/m2基本雪压为： S0=0.3kN/m2抗震设防烈度：7
5、度地震分组为第三组，设计基本地震加速度：0.05g标准冻土深度：0.43m 设计所采用的规范建筑结构荷载规范（2006年版）GB500092001建筑地基基础设计规范GB500072002砌体结构设计规范GB500032001建筑抗震设计规范GB500112001混凝土结构设计规范GB500102002（2）结构设计 该项目所增建筑均采用钢筋混凝土现浇框架结构，墙体为轻质填充墙，基础拟为柱下钢筋混凝土独立基础。中部大跨度空间采用现浇后张法预应力混凝土结构。 材料混凝土：基础、地下室、一层、二层柱C30，其余均为C25；墙体：+0.000以下M7.5水泥砂浆砌MU10机砖，+0.000以上用M5
6、混合砂浆砌MU5加气混凝土砌块；钢筋：采用HPB235（），HRB335（）5、人防设计依据*市结合民用建筑修建防空地下室管理规定（晋市政发200029号）第九条、第十条规定，该项目需缴纳相应的人防工程易地建设费。6、配套工程（1）供暖该项目属城区范围内，建成后将直接接入*市城市供暖管网。（2）给排水给水由城市直接供给，供水压力为0.4Mpa，项目区内给水管采用球墨铸管及相应管件，建筑室内供水由室外供水管网直接供入，室内给水系统成枝状布置，采用单向供水，根据项目区的具体用水量、合理布置系统，保证室内最不利供水点压力。项目排水系统包括雨水和污水排放系统。排水体制采用雨、污分流的形式，经过分别收集
7、后分别排入小区雨水管网和污水管网。生活污水经化粪池沉淀后排入室外污水管网。室外排水系统为枝状布置，根据各支管排水量大小合理选择管径及坡度。室外排水管采用混凝土管，雨水重力流管道按满流设计，道路雨水排除方式采用地面暗沟式，在管道方向转折处，方向转折处、管道交汇处等地方设置检查井及其它附属设施。（3）供配电设计本工程各类公共场所、主要通道照明、消防设备按一级负荷供电。一路10KV电源引电缆至地下变电室，并设集中型EPS做为备用电源。低压母线设联络，互投自复；高压总计量，功率因数无偿低压侧集中补偿；消防、弱电机房、电梯等重要负荷为双电源末端切换。（4）防雷接地系统建筑防雷按三类防雷进行设计，屋顶防雷
8、利用建筑物基础做自然接地系统，利用建筑物内柱、梁及基础内主筋作为引下线，将避雷带与建筑物基础作可靠连接，接地系统采用TN-S系统，所有金属构件及金属入户管道均做良好的等电位连接，设总等电位联结。1.2.6 项目实施进度图1-1 项目实施进度表 工期工程2008年2009年4-67-910-121-3前期准备工程设计工程招标建筑安装装饰工程竣工验收1.2.7项目投资估算1.2.7.1 编制依据1、2005年*省建筑工程消耗量定额2、2003年*省建筑安装工程概算定额3、2003年*省建筑工程投资估算指标4、2002年*省建设工程其他费用标准5、*市工程造价信息2008年第1期6、设备价格采用市场
9、询价1.2.7.2 投资估算说明根据工程方案设计，参考估算指标，并结合*市当地市场价确定工程费用、其他费用及基本预备类指标如下：1、 建筑工程费（合计3503.7万元）（1）综合服务楼总建筑面积12648m2，按1300元/m2估算，小计1644.24万元；（2）老年公寓总建筑面积13782m2，按1200元/m2估算，小计1653.84万元；（3）室外工程：供水管网300m，按150元/m估算，小计4.5万元；排水管网300m，按150元/m估算，小计4.5万元；供电线路100m，按150元/m估算，小计1.5万元；绿化7929m2，按50元/m2估算，小计39.65万元；硬化15667m2
10、，按100元/m2估算，小计156.67万元；合计206.82万元。2、设备购置费（合计160万元）该项目需外购电梯8部，按25万元/部估算，合计200万元。3、其他费用（合计365.31万元）（1）建设单位管理费按工程费用的0.8%计，小计29.64万元；（2）建设单位临时设施费按建安工程费用的0.8%计，小计28.28万元；（3）勘察设计费（合计185.01万元）可研编制费按*省计委、物价局晋价房字【2000】第17号文件计取，小计13.61万元；勘察费按建安工程费的0.5%计取，小计17.67万元；设计费按勘察设计收费标准（2003）计取，小计124.98万元；施工图预算编制费按工程设计
11、费的10%计取，小计12.5万元；施工图审查费按工程设计费的13%计取，小计16.25万元；（4）工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定计取，小计93.15万元；（5）招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法计取，小计16.02万元；（6）消防设施配套费按5元/ m2计，小计13.22万元；（7）人防易地建设费按35元/m2计，小计92.51万元；（8）城市基础设施配套费按35元/m2计，小计92.51万元。4、基本预备费按建设工程费用和其他费用的8估算，小计325.62万元。1.2.8 投资估算结果该项目总投资为4395.83万元，其中：工程费用3504.9万元，设备购安费200万元
12、，其他费用费365.31万元，基本预备费 325.62万元（详见工程投资估算表）。表1-2 工程总估算投资表 单位：万元序号工程或费用名称建筑设备购安其他费用合计一建筑工程3504.90200.003704.901综合楼1644.242老年公寓1653.843室外工程206.82二设备器具购安费电梯三工程建设其他费用365.31建设单位管理费29.64建设单位临时设施费28.28勘察设计费185.013.1可研编制费13.613.2勘察费17.673.3工程设计费124.983.4施工图预算编制费12.503.5施工图审查费16.254工程监理费93.155招标代理费16.026消防设施配套费
13、13.227人防易地建设费92.518城市基础设施配套费四基本预备费325.62五总投资4395.831.2.9 资金筹措项目总投资4395.83万元，资金来源为企业引资。1.2.10 项目招标该项目总投资4395.83万元，其中：建筑工程费3504.9万元，设备购安费200万元，工程设计费124.98万元，工程勘察费 17.67万元，工程监理费93.15万元；除勘察采用邀请招标以外，其他均采用公开招标的方式。具体情况见附表。第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析当前随着我国人口老龄化趋势，我国城市老年公寓的有效需求不断增强，其中老年公寓会越来越多成为老年人的首选。但是，目前我国区域老年公寓
14、存在的诸多问题：一是老年公寓建设供不应求，数目少、规模小；二是政府对老年人的住宅建设重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构资金投入不足、管理不善；三是在部分企事业单位所办养老机构入住率不高的同时，民间资本介入福利事业的优惠政策落实困难。统计数据表明2010年，我国60岁以上的老年人口占总人口的比例达到10.2%，老年保障已成为老百姓普遍关心的话题，它保障了每个公民终身的基本生活权利，是构建和谐社会的重要内容，也是国家的职责。但是，现实和这一要求还存在较大差距。我国养老多是传统的家庭养老，它给子女上班族增加了生存压力，也使家庭养老功能削弱；同时独居老人、空巢老人也在增多，一些老年人的晚年生活较为
15、困窘；因而，除了家庭养老保障，还要有社会保障。这其中新建老年公寓，即是重要途径。近年来，*市委、市政府为老年公寓持续发展提供了重要保障。有关部门依据国外经验和我国的具体情况，同时根据经济和社会协调发展的要求，制定了发展社区养老保障体系规划，将老年公寓住房的布局、数量、规模、设计以及住房产权、体制改革等方面内容，纳入区域经济和总体规划之中，以保证老年人对住房的需求，并对于那些现有设施和条件差的老年住房，及时改善，确保老年公寓住宅的持续、健康发展。此外，政府还制定了优惠政策，支持福利性养老事业和老年公寓建设。该项目建设以科学发展观为统领，是贯彻落实老年法律法规和政策措施，促进老龄工作和老龄事业机制
16、创新，使老龄事业与该地区经济社会发展相协调，与创全国示范文明城市相适应的具体体现。通过项目建设，将进一步改善*县农机公司老龄职工的生活环境，为下一步大力发展老年教育、文化和体育事业，切实保障老年人的合法权益，全面提升企业规划“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的总体面貌。因此，该项目的建设符合国家建设和谐社会的长远规划，属于政府积极提倡的基础性建设，目前该项目已取得相关的土地、规划等手续，项目切实可行。第三章 节能方案分析3.1 用能标准和节能规范3.1.1 用能标准及节能规范1、公共建筑节能设计标准GB50189-20052、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20
17、043、中空玻璃GBT1944-20024、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20035、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-20026、建筑设计防火规范GB50016-20067、建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-20028、混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-20023.1.2 相关法律、法规、政策等1、中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第90号）2、能源节约与资源综合利用“十一五”规划3、中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）4、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）5、建设部民用建筑节能管理规定（
18、建设部143号令）6、节能中长期专项规划（2004）7、中国能源技术政策大纲（2006）8、中国节能技术政策大纲（1996）9、节能减排综合性工作方案（2007）10、关于认真做好公共建筑节能设计标准宣贯、实施及监督工作的通知（建标函2005121号）11、关于加强建筑节能工程施工质量验收规范宣贯、实施及监督工作的通知（建办标函2007302号）12、国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522号）3.2 节能措施和节能效果分析3.2.1 节能措施1、建筑节能（1）项目所在地区属寒冷地区，建筑物的体形系数应小于0.30，尽量减少建筑物外维护面积，以达到节能目的；（2）采用新型墙体材料
19、，如粘土空心砖、粘土多孔砖或粉煤灰砖等，同时加强墙体保温，降低墙体维护结构的传热系数；（3）控制窗墙面积比和外窗的传热系数，减少窗的散热量。公共建筑每个朝向的窗墙面积比均控制在0.70以内。（4）屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗，其气密性等级为3级，执行国家标准建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T7107-2002规定。2、采暖通风节能（1）设计集中采暖系统时，主采暖管道按同程系统和树枝状敷设，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。（2）采暖管道采用聚胺脂泡沫保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和
20、暗装方式。（3）集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。 （4）冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。（5）管道保温，加调节阀来控制温度。3、节水设计（1）根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。（2）根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。（3）提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。（4
21、）采用节水龙头和节水器具。4、电器设计（1）供电系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中损耗。（2）充分利用自然条件，白天各主要房间及大面积场所利用自然通风和自然采光；（3）采用高效节能灯并组合分区控制；（4）在建筑物走道及楼梯间、卫生间采用声控开关，以达到节约用电的效果。3.2.2 节能效果分析通过采取以上措施后，减少了使用烧结实心粘土砖等对耕地和植被的生态破坏，降低了供暖能耗，减少煤炭用量及其使用对大气造成的污染，节约了水、电等资源，对节能减排和可持续发展具有一定的意义。第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析4.1 项目选址及用地方案该项目位于*市凤城南路西侧，总占地面积20亩，所用土地
22、是经*市人民政府批复的拆迁安置用地，属划拨土地（详见附件：*市人民政府关于*县农机公司置换土地的批复）。4.2 土地利用合理性分析该项目的建设符合*市总体规划，所占土地目前处于闲置状态，场区东侧为规划中的凤城南路，其他三面为空地，该项目已取得建设用地批准书和相关规划文件（详见附件）。4.3 征地拆迁和移民安置规划分析该项目所占土地内无居民建筑，故不涉及拆迁事宜。但由于该宗地原属*县南村镇杨洼村水浇地，征地补偿费1199150元，由*市土地收购储备中心按规定支付。第五章 环境和生态影响分析5.1 环境和生态现状5.1.1 自然环境条件该项目位于*市市区内，该地区属暖温半湿润大陆性季风气候区，四季
23、分明，冬长夏短，雨热同季，温暖适中。年平均气温10.9，极端最高气温38.6，极端最低气温-22.8，年平均降水量682.3mm，年蒸发量相当于年均降水量的2.87倍。5.1.2 污染物状况 1、大气环境质量现状本区域主要污染物为TSP、SO2和NO2。根据*市环境保护监测站2007年市区空气质量连续监测情况的报告知，市区达一级标准为21天，二级标准为299天，三级标准为43天。PM10年均浓度0.108 mg/m3，SO2年均浓度0.078mg/m3，NO2年均浓度0.031 mg/m3。2、地面水环境质量状况该区域作为*市近年规划开发的主要街道，污水来源主要为生活污水，直接排入城市排水管网
24、，对环境的污染较小。3、噪声质量状况本项目位于*市凤城南路，该区域内建筑较少，无噪音来源，现场监测噪声5865dB（A）左右，声环境质量一般。5.2 生态环境影响分析5.2.1 施工期主要生态影响该项目施工建设期对环境的主要影响为：施工原料运输产生的扬尘、建设用水和人员的生活废水、土建工程和设备安装引起的噪声及施工期间的固体废弃物。施工期仅需要做好保护措施即可，影响时间段较短，随着工程结束，影响随之消失。5.2.2 运营期主要生态影响分析该项目运营期间对环境的主要影响为：生活废水及固体废弃物。5.3 生态环境保护措施5.3.1 施工期环境保护措施1、大气污染该项目施工期对大气环境的污染主要是散
25、装建材的堆放，运输等产生的扬尘和施工作业中的粉尘，施工中必须严格执行以下防治措施：散落在地上的水泥和砂要经常清理；散装水泥、砂、石灰等易产生扬尘的建筑材料不准露天堆放，要堆放在封闭式场棚内或使用抑尘网将其覆盖；裸露地面要使用抑尘网将其覆盖；施工现场道路要经常清理、洒水。运输建筑材料的车辆不得超载，运输粒状散料的建筑材料车辆的装载高度不得超过马槽，并且必须用蓬布盖严，防止抛撒；运输道路经常清扫；拉运建筑垃圾（土、砖）的车辆不得超载，不得沿路抛洒，车辆驶出工地轮胎要清洗干净。2、水污染该建设项目施工期间对水环境影响主要是施工过程中产生的废水及施工人员的生活污水。防治对策如下：对施工过程中排放的废水要进行控制和处理。施工废水要建收集池收集，重复利用，不得任意流淌；生活污水不得随意泼洒，应收集起来，倒入旱厕。3、噪声本项目主要噪声污染源是各施工阶段施工产噪机械设备和运输车辆。针对项目具体情况，提出如下噪声防治措施：（1）尽量选用性能好、噪声低的施工机械，不符合国家规定的噪声限值的施工机械不得进入施工现场。（2）强噪声机械合理选择施工作业时间。（3）使用频繁的一般性施工机械（例如水泥搅拌机等）应安排在有围栏设施的棚内。（4）加强运输道路管理。（5）禁止夜间施工，建筑材料的运输时间要避
