1、房地产投资分析房地产投资分析7个数值:资产负债率(国:50% 房地产业:70%) 流动比率(国:2% 房地产业: 1.2%) 速动比率(国:1 房地产业:0.65) 还本付息比率(房地产业:至少1.2) 1、房地产开发项目投资估算包括哪些内容, 一、土地费用1% 1、划拨或者征收土地的征地拆迁费:包括集体土地征收费用和城市房屋拆迁费用 集体土地征收费用包括:土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、被征地农民的社会保障费、征地管理费、耕地占用费、新菜地开发建设基金 城市房屋拆迁费用:包括被拆迁房屋的市场价格补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿费、安置补偿费、非住宅房屋的停产停业补偿费、拆迁管理费
2、、拆迁服务费 2、出让地价款 (1)如果是熟地:土地出让金、征地拆迁费、基础设施建设费 (2)毛地:土地出让金、城市配套建设费，开发商要进行房屋拆迁和土地开发活动，并支付房屋拆迁费用具体根据城市、地区、地段、土地用途和使用条件确定，一般都有基准地价，并加以适当调整 5%二、勘察设计和前期工程费1% 1、规划设计费1%:建筑安装工程费的3% 2、可行性研究费1%:项目总投资的1-3% 3、水文、地质勘探费1%:根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5% 4、三通一平1%:根据实际工作量，结合有关标准估算。包括原有建筑物拆除、场地平整以及通水、电、路的费用。 10%三、房屋开发费
3、1%(以下各一分) 1% 1、建安工程费:结构、建筑、特殊装修工程费、设备采购费、安装工程费 (给排水、电气照明、空调通风、弱电设备安装、电梯、) 2、基础设施建设费:建筑物2米以外、红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，按照实际工作量估算。包括:自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明、各项设施与市政设施的接口费用， 3、公共配套设施建设费 居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。按规划指标和实际工程量计算。 4、其他工程费:临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工
4、程保险 5、开发期间税费:各地不一样，市政管线分摊、电话初装费、用电权费 6、管理费用:按照总投资的3-5%估算 7、销售费用:专设销售机构或委托代理 8、财务费用:利息(按照分期投入情况以复利计算)和融资费用(一般占利息的10%左右) 9、不可预见费:以上各项费用 的3-7% 2、目前在我国的建设项目投资项目评估中，对于企业(或私人)投资项目，一般只要求做财务评价，不做国民经济评价，对那些需要做国民经济评价的公共项目，也只是通过对项目影子价格的测算与社会贴现率的选取， 3、国民经济评价是从国家整体角度考察项目的效益和费用，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率，分析计算项目给国民经济带来
5、的净效益，评价项目经济上的合理性。 4、国民经济评价与财务评价的区别 评价角度不同:财务评价站在项目的层次上，从项目的经营者、投资者、未来的债权人的角度，分析项目的可行性。国民经济评价是站在国家和地区的层次上，从全社会的角度分析项目的合理性。 项目费用和效益的含义与范围不同:财务评价根据项目直接发生的财务收支，计算项目的直接费用和效益;国民经济评价则从全社会角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社会资源和对社会提供的有用产品，不仅考虑直接的费用和效益，而且考虑间接的费用和效益。 评价采用的价格不同:财务评价对投入物和产出物采用预测的财务收支价格;国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确
6、定的影子价格。 采用的评价参数不同:财务评价采用市场汇率及因行业而异的基准收益率。国民经济评价采用国家统一测定的影子汇率和社会折现率。 5、社会影响分析的内容(简答) , 就业效果 , 对资源配置的影响:合理利用土地和矿产资源，限制高能耗高污染的项目 , 环境保护和生态平衡:围海造田 , 对区域经济发展的影响:商贸服务、旅游等第三产业的影响 , 对科技进步的影响 , 对人民物质文化生活和福利的影响 6、房地产投资项目方案比选包括单方案和多方案的比选 单方案的比选主要看:NPV，IRR，Pt等 多方案的比选应注意的问题 1、首先应剔除不可行的方案 2、考察各个方案的结构类型应注意:方案的计算期是
7、否一致，资金来源是否有限制，投资额是否相差过大。 3、应考虑被选方案的关系 7、房地产投资项目方案根据多个方案之间的经济关系，分为: 1(互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。 1:寿命期相同:净现值法、净现值率法、差额内部收益率法、最小费用法 2、寿命期不同:年值法、最小公倍数法、研究期法 2(独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。(方案间适合加法原则) 1、资金不受限制时:NPV或IRR 2、资金受限制时: 独立方案互拆化法、净现值率排序法 3(混合方案 混合方案是指兼有互斥方
8、案和独立方案两种关系的混合情况。 1、资金没有限制时 2、资金有限制 8、房地产投资方案比选的指标有差额投资收益率、差额投资利润率、差额投资回收期、净现值、净现值率、内部收益率、差额投资内部收益率、等额年值、费用现值和等额年费用等 9、房地产项目投资风险是指由于随机因素影响所引起的项目投资收益偏离预期收益的程度。 风险和不确定性的区别: 风险反映了一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确定结果出现都有一个可测定的概率值。 风险涉及变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。 10、项目风险的分类:系统性风险和非系统性风险
9、 系统性风险:通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、资金变现风险、利率风险、政策风险和政策风险等。 非系统性风险:收益现金风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险、或然损失风险 11、房地产项目投资风险识别的主要方法:头脑风暴法、德尔菲法、暮景分析法、故障树分析法和筛选监测诊断技术法等。 12、房地产项目投资风险度量 投资风险的度量包括风险程度和风险概率两个方面。风险程度描述了风险造成损失的大小，在进行同一项目不同方案的风险程度比较或不同项目的风险程度比较分析时，可用层次分析法进行度量。在孤立地研究项目本身的风险程度时，用投资损失强度来度量。风险概率描述投资风险发生
10、可能性的大小，一般是用随机事件的概率分布评价指标(标准偏差)来描述的。 13、风险损失强度的度量 风险程度，是从风险可能给投资者带来的最大损失的角度来衡量的 风险损失强度即风险的存在使投资者可能遭受的最大损失在预期投资收入中所占的比例。 投资风险损失强度=(预期收入-实际收入)/预期收入*100% 上式中的预期收入是指项目预算收益，实际收入是指扣除因风险可能遭受的损失后的净收益。 当项目实际收入额因风险的存在而发生变化时，投资风险损失强度也随之发生变化。最极端的情况有下列三种。 (1)实际收入=0，投资风险损失强度=100%。即由于风险而使项目损失了全部收益，风险损失强度达100%。 (2)
11、实际收入100%。说明当投资风险大到一定程度，使项目出现亏损，投资风险损失强度将大于100%。 (3) (3)实际收入?预期收入，投资风险损失强度将呈零或负的状态(小于0)，即项目无风险。 14、风险概率分布的度量 风险损失强度只能用来描述投资风险给投资者带来损失的大小，而投资风险的发生是一种随机事件，人们无法确切地知道风险将在何时何地发生，只能依据统计结果的概率分布状态来衡量其发生可能性的大小。 n2,P(R,E),ii(R)1式中投资收益率标准偏差;Pi状态i的发生概率;Ri状态i的投资收益率; n状态数;E(R)投资收益率期望值;投资收益率变异系数。标准差() 1n2,(R,R),ni例
12、子:计算两个方案的风险度(案例课本212) 1方案1，投资写字楼E(R1)=0.28 方案2，投资住宅楼E(R2)=0.147 经济状况 投资回报经济状况 投资回报 发生概率% 发生概率% 率% 率% 萧条 萧条 20 -15 20 6 平稳 平稳 50 20 50 15 繁荣 繁荣 30 70 30 20 R1=0.3051 R2=0.049 15、房地产投资风险处理方法: 风险管理 广义的风险管理包括风险识别、风险评估与评价、风险防范和风险控制 狭义的风险管理包括风险防范和风险控制 风险防范是一种事前措施，指在损失发生前，采取各种预防控制手段，免除风险或风险减少到最小。常见的投资风险防范策
13、略与方法主要有风险预控、风险回避和风险转移。 1) 风险预控 风险预控是指在风险或损失发生前，采取一系列措施来免除或减少引起风险或损失的因素。 2) 风险回避 风险回避是指对那些风险较大的投资项目采取放弃原则;或是对风险较大而获利很高的投资方案采取否决的原则。风险回避在有效地防止了投资风险损失的同时，也放弃了获利的可能。因而，风险回避是一种消极的风险防范策略。一般来说，只有在风险程度特别高，或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。 3) 风险转移 是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者。分为:保险形式转移和飞保险形式转移 4) 风险组合 包括:不同项目类型的组合
14、、不同房地产投资方式的组合、不同地区的项目组合和不同时间的项目组合，在进行投资组合时，还应注意各项目及房地产投资类型的相关性不能太强，否则就起不到降低风险的作用。 5) 风险自留 6) 指标预警 7) 未来期权 16、财务分析的作用: a) 衡量项目的盈利能力 b) 衡量项目的清偿能力 c) 衡量项目的资金平衡能力 d) 提供项目管理的依据 e) 提供项目融资必备要件 财务评价作用原理图 基础数据 财务报表 指标计算方法 指 标 行业及国家参数 参数比较 评估结果 财务评价指标体系 (1)静态盈利性分析:投资利润率、投资利税率、资本金利润率、静态投资回收期 (2)动态盈利性分析:财务净现值(F
15、NPV)、财务净现值率(FNPVR)、财务内部收益率(FARR)、动态投资回收期 (3)清偿能力分析:贷款偿还期、财务比率(资产负债率、流动比率、速动比率) 17、投资回收期分为静态投资回收期(140页)与动态投资回收期(150页)两类 1、静态评价方法:采用静态评价指标的评价方法 (1)投资收益率法:投资收益率又称投资利润率或投资效果系数 投资收益率=收益额/项目投资额*100% 式中:项目投资额是包括贷款利息的总投资;收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。 (2)静态投资回收期法:投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间 按平均
16、收益额计算投资回收期: 当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，则 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 式中 Ft 第t年的项目经营净收入 按累计收益额计算投资回收期(140页) 当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时，则 P=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量绝对值/当年现金流量 t式中P-静态投资回收期; t2、动态评价方法:采用动态评价指标进行评价的方法。 (1)净现值法(NPV法):若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期的现值，此现值的代数和，就是项目净现值(NPV) 。(144页) 式中 NPV项
17、目的净现值; Ft项目第t年的净现金流量=第t年现金流入量-第t年现金流出量(CI-CO) ttn项目经济寿命期(年); a t第t年的贴现系数。a t= (1+i0),t i0基准贴现率，即事先规定的利率。 ( 2)内部收益率法(IRR法):内部收益率本身就是一个贴现率，它是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。(147) 式中各符号的意义同前 (3) 动态投资回收期:是指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目初始投资的现值所需要的时间，也就是净现金流量累计现值等于零时的年份。即满足下式的n值。(公式课本1
18、50页) 动态投资回收期=累计净现金流量折现值转为正值的年份-1+上一年累计现金流量折现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量折现值18、计算题 某项目2006-17地块位于泉州展览城西南侧，占地约41336平方米(62亩)，容积率2.8，建筑密度?22%，绿地率?35%，建筑高度80(25层)米以下。该项目拟于2008年6月开始规划设计，预计分5年开发，2009年6月推出市场，2年平均投入，4年平均销售。拍卖底价20900万元，拍卖价格2.5亿，假设自有资金2.5亿，建安成本1800元/平方米，其他税费占10%， 周边市场均价6500元/平方米 ， 假设所有的资金的流入和流出都是在年初实现的。
19、 年投资销售收静态净现动态净现静态累计净动态累计净 份 额 入 金流量 金流量 现金流量 现金流量 2009 -25463 -25463 -25463 -25463 -25463 2010 -25463 18808 -6655 -6162 -32118 -31625 18808 18808 2011 16125 -13310 -15500 18808 18808 2012 14930 5498 -570 18808 18808 2013 13824 24306 13254 解:(1)总建筑面积=41336*2.8=115741 总建安成本=115741*1800=208333800 静态总投资=(20833.38+25000)/0.9=50925.98万 动态总投资49040 总销售收入=115741*6500=75232 资产负债率=2/5.926=39.27% 财务净现值(FNPV)=13254 静态投资回收期=13310/18808+3=3.7年 动态投资回收期=570/13824+4=4.04年 动态自有资金净现值率=13254/20000=66.27% 动态总投资净现值率=13254/49040=27.02% (2)设土地价格为X，则， (20833.38+ X)/0.9=115741*6500 X=468751050元
