1、1、流通环节多以近日暴热的“向前葱”为例：山东省以前每斤不到2元的大葱，近日已经涨到3.5元，比鸡蛋的价格还高。对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓的餐桌上，仅仅几十公里的路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：0.7元 1.2元 赚两分钱 1.8元 3元葱农 小经纪人 大经纪人 大小批发商 零售商在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱的涨价之路。包括大葱在内的农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节，也就是常说的“最后一公里”。大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。而农产品零售环节主要是农贸市场（占80%），因为农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱
2、等农产品价格高企。从这个角度看，如果能降低零售商的经营成本，自然就能传导到菜价上。2、信息不通畅农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正的赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求，造成卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅的好方法。（二）具体解决方案1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力支持建设和改造一批现代化、标准化、规模化的星级农贸市场，支持大型农贸市场与农产品生产企业及农村合作社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通企业和经营主体的骨干作
3、用，消除中间环节。2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平在具备条件的农贸市场推进农产品检测、检验站点建设和质量安全可追溯体系建设，促进流通环节提高质量安全责任意识。3、建立农产品信息共享机制将终端零售企业的农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测企业报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。（三）传统农贸市场的弊端农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它的出现缓解了传统计划经济体制下农民“卖菜难”和城市居民“买菜难”的矛盾，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市居民的“菜篮子”，发挥了重要作用。然而，伴随人们生活水平与
4、城市文明程度的提高、现代流通业态的发展，传统农贸市场的弊端逐渐显现，主要存在以下几方面的问题： 1、基础设施功能的缺失，造成购物环境和卫生条件上不尽如人意就目前我市农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水处理以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。同时农贸市场中的一些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。2、粗犷经营鱼龙混杂，存在严重的食品质量隐患农贸市场的交易方式，基本上还是延续了3000年前的“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、交易而退，各得其所”的
5、原始市场交易方式，众多的个体小贩采取租赁摊位的形式进行经营。这种分散经营的状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以识别。农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任无从追究，消费者的权益得不到保护。3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户的总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调
6、控市场和农民生产提供科学的依据。 4、传统农贸市场的先天不足，阻碍了城市的现代化进程。我市大部分农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有的甚至是简易棚市场，还有为数不少的占道市场，严重影响到了城市交通、市容环境和居民生活。农贸市场的现状离人们对现代文明城市的要求仍有着一定的差距，特别是在建设“富庶、美丽、文明”大连的过程中，农贸市场的标准化、星级化改造势在必行。（四）农贸市场升级换代的模式进入21世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁的环境、丰富的商品和新奇的购物模式，在中国大江南北迅速攻城略地，一时间将我国传统商业企业挤压的无喘息之地。但随着大型超市在国内经过十几年的发展，其弊端也渐渐显现，如
7、：1、农产品价格高超市那种开架式的销售模式，损耗极高超市管理方收取的费用名目繁多（现已广受诟病）超市的运营管理模式造成管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市的农产品价格要高于农贸市场。2、鲜活农产品的鲜活度差超市的集中采购无法像农贸市场的商户那样灵活，农贸市场的商户通常是当天早上4、5点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品的鲜活，而这一点是超市无法做到的。3、超市的覆盖范围大，距离远由于大型超市是舶来品，它的经营模式是适合外国人的购物习惯，即每周一次驱车几公里外集中购全所有日常用品。因此，在中国，大型超市的选址原则和经营模式也是沿用了国外的模式，人们去超市购物通常是低频次、高客单价。而老百姓一
8、日三餐高频次采购农副产品的需要无法由超市满足，只能由居住地附近的农贸市场来满足。综上，鉴于现阶段我国经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在今后相当长的一段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通的主要渠道和为老百姓提供放心消费环境的主要载体，它的存在是不可替代的。故此，农贸市场应定位为具有一定公益性的、非垄断的、竞争性商业设施。将农贸市场的升级换代定位于比超市低一点，比原来的集市要高一点，可以概括为“超市的环境，集市的价格”。 *商业中心的“五星级农贸市场”项目就是按照这种模式、借鉴其他先进城市的做法、由*开发建设的市首家星级农贸市场项目。无论是在项目的定位、规划、硬件投入还是后续招商、运营管
9、理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着“打造东北一流的农贸市场，创*农贸市场的样板市场”这一目标展开。通过各级政府的扶持和帮助，将*农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低的农产品购销场所。*商业中心的“五星级农贸市场”项目愿为市农贸市场改造领域的探索产生积极的推动作用，为建设“富庶、文明、美丽”的*出一份力。 这也是*集团秉承“天地之心、生民之爱”的企业发展理念所做的一件利在当代、功在千秋、造福于民的大好事。二、公司简介三、项目简介四、市场分析（一）市场需求分析1、人口概况2、交通概况3、居民消费能力（二）市场供给分析（三）结论综上所述，项目所在区域内人口密
10、集，居民消费能力不高，日常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目的陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高的趋势。该区域特别适合这种升级版的五星级农贸市场，其品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便。五、项目建设方案星级农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场的升级版，按照不同的标准要求可以由政府相关部门或行业协会评定为一星、二星、三星、四星、五星。星级评定标准详见附件二。1、工程概况本项目拟按照五星级标准建设，于2011年5月开始动工新建，2013年5月投入使用。项目位于*（建筑面积约4,000平，经营面积约2,400平），工程总投资约3,000万元。2、规划概况本项目一层为农副产品
11、及制成品、粮油、饮品，地下一层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在一层。一层拟规划约200260个摊位，可吸纳就业约500人。3、项目建设标准市场内设立蔬菜农药检测室、宣传栏、服务台、复秤台；采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配置市场动态实时监控设备；市场下水、排污按规定接入城市污水管网；地面采用防水、防滑材料铺设；屠宰水产经营区域实行防水、防溅设计；市场门面外观整洁，摊位设置合理、统一美观；通风条件良好，室内光线明亮、通道宽敞；建立信息公开、交易追溯、联网监测三大系统。具体建设标准详见附件三。六、项目招商运营策略集团将成立专业的经营管理公司负责该项目的招商、运营、管理
12、，并将对星级农贸市场项目进行规模化、连锁化、品牌化推广，力争在35年时间里覆盖市内各区。（一）管理团队组织架构（二）招商策略1、实行品牌战略，以各经营业态的品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。熟肉制品：瑞安八珍、阿满食品、棒棰岛食品、沟帮子烧鸡等生鲜肉：础明、棒棰岛、雪龙、皓月、科尔沁草原牛肉、悦牛等海 参：小芹、棒棰岛、獐子岛、三山岛、新玉麟、三山浦等干 果：嗑客、好想你枣、新疆大枣、恰恰瓜子等水 果：三十里堡的苹果、旅顺的大樱桃、庄河的草莓等干 调：棒棰岛调味品、山西陈醋等粮 油：天狗、日清等2、市场内设立一定面积的自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。一方面能够安置
13、马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场；另一方面，可以引进地产的蔬菜生产企业（如水培菜、芽苗菜）及农业合作组织、种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低的菜价。 3、加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领会星级农贸市场“超市的环境，集市的价格”这一市场定位。4、招商过程中，保证市场内经营品种、品类齐全，没有漏项。5、品牌商户、有经营经验的商户优先。（三）运营管理策略1、运营策略每日推出四种特价菜。农贸市场的目标消费者对价格极其敏感，因此这将是非常能聚拢人气的促销手段。市场提供统一的计量、收费系统，由市场统一发放储值消费卡，业户刷卡收费。这样
14、，一方面能方面买卖双方，省去了现金交易找零方面的麻烦，一方面便于市场管理者了解市场行情和商户的经营状况，另一方面还可以增强消费者的归属感。建立食品安全追溯系统，消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度的保障消费者的权益。建立农产品农药残留检测实验室，每日抽检，并即时公布检测结果。建立公平计量器具，监督商户的经营行为。建立诚信保证基金，对消费者的举报、投诉先行赔付。2、管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是现在农贸市场“脏、乱、差、湿”是主要原因。俗话说“三分硬件，七分管理”，大部分市场的硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。在农贸市场硬件设施提升的
15、同时，应切实加强对农贸市场的规范化建设，提升管理队伍的管理水平和素质，及经营人员的培训与教育，用制度巩固农贸市场升级的成果，促进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场的管理水平具有十分重要的意义。 农贸市场管理制度详见附件四。七、项目经济效益分析项目周边主要商业设施的租金情况如下表（略）：1、收入估算本项目拟全部采用租赁方式，规划建筑面积4,000，其中摊位总面积约4,000（1-40%）=2,400，提供摊位营业道具的租金高，不提供营业道具的租金低。租金收入表如下（元/天/平）：第12年第34年第510年第1140年11.522.540年总收入：（12+1.52+26+2.530）3652400
16、10000=8,059.2万元2、成本估算建设成本：6,000元/平装修成本： 500元/平设备成本： 300元/平总 计：6,800元/平3、财务经济评价1）测算说明假设收益率为3%经营成本（包括水费、电费等费用）：50万/年管理成本：资金成本（按50%贷款计）：6,80027%=238元/平每五年重新装修一次，装修成本为300元/平商业项目计算周期按40年税费：未考虑2）财务盈利能力分析静态指标：总投资利润率=（8,059.2-7,655.2）/7,655.2=5.3%其中：总成本：（6,8003007238）4,00010,00050万4050万40=7,655.2万元投资回收期：经测算
17、，静态投资回收期约为37年动态指标：财务净现值：经测算，FNPV0,说明本项目的财务内部收益率低于3%动态投资回收期：已超过70年，远远大于商业项目40年的土地使用年限3）结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行的。鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于一般商业项目对利润的要求，因此本项目对收益的要求为动态投资回收期30年以内，内部收益率设定为4%，略高于银行一年期存款利率3.5%即可，这样的投资才是有价值的。建议本项目应最大限度的争取政府的财政支持，当首年得到1,000万元财政补贴、并每年得到65万元的财政补贴，补贴至第16年时：静态投资回收期为：15年经测算，FNPV
18、0,说明本项目的财务内部收益率高于4%动态投资回收期为：29年项目40年的土地使用年限4、不确定性分析（在得到如上的财政补贴的情况下）由于租赁物业的持有周期较长，随着社会经济的发展，内、外部环境的变化，使得本项目的经济效益分析产生了一些不确定性。主要的不确定性因素有以下几个方面：出租率租金水平经营、管理成本1）盈亏平衡点分析经营、管理成本不变的情况下，本项目的盈亏平衡点的收入=（6,800+238-2,500）/40+100万/4,000=363.45元/年/如果正常年份摊位租金价格为2元/天/，按建筑面积折算后为1.2/天/，则盈亏平衡点的出租率为83%，出租率每上升5%，项目的利润率变化情
19、况具体如下：出租率利润率83%88%6%93%12%如果出租率达到100%，则盈亏平衡点的租金为1元/天/，租金每上升10%，项目的利润率变化情况具体如下：租金（元/天/）1.01.110%1.220.5%如果正常年份租金价格能达到1.2元/天/、出租率达到100%，则盈亏平衡点的经营、管理成本=1.2365-4,538/40+650，000/4，000=487.05元/年/，即195万元/年，经营、管理成本每下降10%，项目的利润率变化情况具体如下：经营、管理成本（元/年/）487.05438.358.8%389.6419.4%2）敏感性分析由以上分析可见，对本项目的经济效益指标对出租率、租
20、金水平、经营管理成本这几个因素的敏感程度比较均等，对出租率的敏感程度略高。因此，在项目的招商过程中要力争提高出租率，在运营过程中要力争节能降耗。八、项目社会效益分析*商业中心星级农贸市场不仅经济效益显著，同时也将为社会和谐发展做出很大贡献。市场每年为社会提供500多个就业岗位，可解决我市城市化改造过程中失地农民的生存、生活问题，并将与北三市、县区达成战略合作，带动地产农副产品的生产和销售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。 为确保市场产品质量安全，市场内将自筹资金建立质量安全检测点和“无公害蔬菜检测中心”，所有的蔬菜将全部严格实行 “准入制”。此外，为维护市场日常秩序、完善市场管理，每
21、年在商户中开展 “诚信守约党员先锋岗”和“诚信承诺经营户”评选活动，正确引导经营户诚信经营，提高经营户的食品安全意识。 建立现代企业管理制度，把星级农贸市场打造成真正的“绿色市场”，为老百姓提供安全放心的农副产品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益的共赢。九、需要政府提供的扶植政策老百姓菜篮子的丰富和餐桌的安全牵动着党和国家领导人的心，国务院和各地方政府纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节、破解“最后一公里”难题，使农贸市场广场、公园、健身设施一样，重新回归公益性，重新将“菜篮子”工程提到了前所未有的民生高度。2011年10月8日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农
22、产品流通体系建设。会议强调，鲜活农产品流通体系建设具有重要的公益性，要在充分发挥市场机制作用的同时，加大政策扶持力度。要增加财政投入，通过投资入股、产权回购回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批发市场、农贸市场和菜市场；对鲜活农产品市场要减免租金、摊位费、管理费等费用。落实和完善“绿色通道”，依法查处违规收费行为。早在2006年，在杭州市委、市政府就出台了一系列促进农贸市场改造提升的扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加的专项工作小组。杭州市财政安排2,000万元专项资金，对实施改造的各类农贸市场统一进行财政补贴，以促进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金、摊位费、管理费等
23、费用，进而降低农产品销售价格。杭州市已经在全国设立了样板，形成了标准化的设计、验收、评定体系，实现了“地不湿、无异味、菜安全、价公道、计量准、价公示、可追溯、联成网”。取得了经营者、消费者、政府各方多赢的满意效果。2011年起，浙江省开始推广杭州的经验，计划对全省2,000余家农贸市场进行软硬件提升改造，并将在2013年实现全省覆盖。2012年3月8日，浙江省政府与各市政府签订了2012年度农贸市场改造提升工作责任状，首期全省共确定114家农贸市场，预计投资总额11.7亿。可见，建设、改造现代化、标准化、规模化的农贸市场可以解决鲜活农产品“卖难买贵”的问题，解决食品安全问题，解决就业问题、解决
24、三农问题，是利国利民的大好事。经浙江省多年的实践证明，有了政府的扶持可以大大降低市场的运行成本，拉低菜价，菜农、市民都可以享受到实惠。借鉴浙江省的经验，政府有关部门可以提供的政策支持有以下几个方面：1、市财政应设立星级农贸市场建设专项扶持资金，对符合规划布局和验收标准的农贸市场，市财政一次性补贴总建设成本的35%，所在区政府补贴35%，市场举办者承担30%。对于星级农贸市场减免农超对接户租金的损失，市财政每年补贴65万，持续补贴16年。2、对于新规划定点使用国有建设用地建设的农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以划拨方式供地，减免土地出让金和城市基础设施配套费，建筑面积可不计入容积率。3
25、、属符合城市规划要求、达到星级农贸市场建设标准的农贸市场建设项目，规划、国土、服务委、工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批并减免相关的规费。4、市信息产业局对市场食品安全追溯系统、安全监控系统及信息化建设提供补贴，补贴标准为系统建设成本的50%。5、市质量技术监督局对市场中的质量安全检测点和“无公害蔬菜检测中心”建设提供补贴，补贴标准为实验室建设成本的50%。6、由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准的农产品。附件一问卷调查报告（节选）1、 问卷的区域分布1） 本次调查有效问卷共计：144份2） 问卷分布序号地区份数*北区33*南区373*504242、 受众的基本信息1） 性别分布2） 年龄分布3） 婚姻状况4） 职业分布5） 学历分布6） 家庭人口概况7） 家庭年收入3、 居民购物消费调查1） 家庭消费支出主要项目2） 居民购买日常生鲜食品时所选购物地原因3） 居民购买日常生活用品时所选购物地4） 服装鞋帽购物地感谢阅读
