1、物业工程部培训纲要5培训纲要（工程部5）*物业管理有限公司电梯系统管理电梯是高层建筑不可缺少的垂直运输工具，在注重生活质量的今天，电梯不仅帮助人们提高了工作、生活效率，同时也提供了舒适性和方便性。又电梯是一种具有高技术含量的专用设备，确保其安全正常运行是人们的工作效率、生活质量密切相关的。为此，电梯系统的有效管理便越来越重要。一，接管验收1查验电梯使用合格证电梯安装工程应由持有国家颁布的电梯安装许可证或市劳动监察机构审查认可的单位承担。电梯安装后，开发商和安装单位应做好初检工作。如开发商无技术力量，可委托“质量监督站”进行验收，以保证安装质量达到要求。然后再呈报市劳动安全卫生检测站检验。检验后
2、的电梯，由市检测站出具“电梯检验报告书”，并对检验合格的电梯颁发“电梯使用合格证”。电梯使用合格证应“对号入座”粘贴于轿厢内壁召唤按钮上方。以后，每年复检一次。2查验电梯档案资料（1）电梯制造厂厂名、出厂编号、质检号、出厂日期。（2）电梯出厂合格证书。（3）电梯安装图、部件安装图、安装调试说明书。（4）电梯电气原理图及其代号说明。（5）电梯电气敷线图。（6）使用维护说明书。（7）装箱单、备品备件目录。（8）电梯机房和井道的土建结构图、建筑图。（9）电梯机房和井道布置的平面图。（10）隐蔽工程验收记录。（11）电梯试运行和调整试验记录。（12）电梯用户意见书。（13）电梯保修证明书。（14）电梯
3、型号、台数、额定载重量、额定速度、几层几站、超纵方式。（15）电梯井道总高、电梯行程、底坑深度、顶站高度。（16）牵引机型号、电动机型号、功率、级数、动态电流值。（17）安装单位、日期。验收单位、日期。综上所诉，每部电梯均应在接管后建立单独的档案。内容如下：(1)电梯验收文件：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、电梯定货合同、安装合同、设备安装图和建筑结构图、使用维护说明书、谴留问题处理协议与会议纪要等。(2)设备登记表：主要记载设备的各项基本参数与性能参数，如型号、功率、载重量等。(3)中、大修工程记录：记载中，大修时间、次数、维修内容与投资额及工程预决算文件等。(4)事故记录：记载重
4、大的设备、人身事故发生之时间、经过与处理结论等。(5)更新记录：记载本梯更新时间、批准文件。(6)维修资料，包括报修单、运行记录、普查记录、运行月报及有关考评资料等。3现场验收每部电梯均应进行现场验收。验收时应注意对重点部位的检查，如电梯应能准确的启动运行、选层、平层、停层，牵引机的噪音及震动不得超过的规定值。制动器，限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。4查验电梯检验报告书对市检测站出具的“电梯检验报告书”所列明的设备缺陷和验收中发现的问题应限期解决。如设备缺陷为不影响使用的问题，可作为谴留问题与开发商签定协议保修。但这类协议必须是在设备能用而不致出现重大问题时方可签订。二垂直电梯日检，周检，
5、月检和年检内容电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要启动、制动240多次。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零部件都在发生不同程度的磨损，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命。为此，务必加强电梯系统的巡查，维保力度。（一）日检内容1机房（1）机房各部清洁。（2）油镜、油杯油位。（3）盘车工具、救援规程。（4）应急灯、灭火器。（5）控制柜内继电器、接触器。（6）照明、通风设施。（7）警告牌及门窗、门锁。（8）牵引电动机。（9）减速箱及绳轮。（10）安全装置。（11）机房温度。2矫厢（1）矫厢门联锁。（2）安全触板及开关。（3）矫厢内显示器、按钮。（4）对
6、讲电话与警铃。（5）天花板、壁板、地面。（6）通风扇。（7）照明灯。（8）异声、异动（启动、行车、加减速之平稳性、振动、噪音、平层差等）。3井道（1）厅门按钮及显示。（2）钥匙开关及消防按钮。（3）厅门联锁。（二）周检内容（1）机组设备运转状况巡查。（2）主要接触器动作检查及除尘。（3）制动器检查行程、动作、灵活性和活动部分注油。（4）减速箱油量检查、加油。（5）机房清洁。（6）轿顶清洁及轿厢个操作开关有效确认。（7）内外门开启动作检查。（8）超重开关清扫注油。（9）行车情况检查启动、行车、停车的平稳性、噪音程度、平层差等。（10）各讯号检查及灯泡更换。（11）各油蛊油量补充，轿厢及循环缆辘加
7、油。（三）月检内容1机房（1）主电机抹拭清洁，油杯油量检查。（2）限速器及电器接点检查、清扫、活动部分注油。（3）制动闸瓦磨耗检查。（4）选层器详细检查及清扫注油。（5）控制柜各接点清洁，各主要接触器、电阻、点抗等引线螺丝紧固。2机身及井道（1）干电池、蓄电池检查。（2）内外门藕合检查、清扫、注油（外门刀，开门轮转动装置）。（3）内外门吊门轮、限位轮、外门关闭器、门头链条、路轨检查清扫。（4）内外门闸锁及门联开关内部及接点清洁。（5）门联锁接线检查。（6）接合触板装置、快慢门之各活动部分清扫、注油。（7）各种撞掣、刀、接点检查。（8）钢带清扫、抹油，钢带开关检查。（9）限速钢丝绳抹拭。（10）
8、井底各设备检查、清扫、抹油。（四）年检内容1机房（1）减速箱换油、蜗杆蜗轮哧合间隙检查。（2）各种润滑油更换。（3）电动机定子、转子间空气隙测量。（4）槽轮磨损情况。（5）制动器解体大修及线圈电流测定。2机身及井道（1）选层器牙箱换油。（2）安全系统及限速器动作试验（动作、速度、慢车夹缆效果）。（3）安全钳及夹轨装置拆卸、清洗及磨损程度测量。（4）载重量、行车速度、平衡补偿装置等测量检查。（5）开关箱各接线螺丝紧固。（6）门电机牙箱润滑油、黄油更换。（7）中途箱、轿底接线箱螺丝紧固。（8）主缆、保险缆、补偿分缆加缆油。（9）井底油压缓冲器清洁换油，有效动作确认。（10）井道内及井底大扫除。（1
9、1）劳动局电梯年检。综上所诉，电梯日常保养的主要事项可归纳如下：1电梯停驶保养时，首先要切断控制电源，以确保安全。2电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地面无垃圾和灰尘。电梯机房不准堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有良好的消防器材。3牵引电机外壳洁净，做到无油垢、无黄油、底盘无积油。4电梯控制屏用吹风器或漆刷轻掸，做到无灰尘。磁铁接触开关无锈蚀、无油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不能释放，造成电机继续运转。5井道底坑如有积水，必须首先断电，然后排除。有漏水、渗水情况，一定要修好。同时将垃圾清除干净，不
10、得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效动作。6轿箱内外、顶上、底下均需经常擦净，防止生锈腐蚀。要定期油漆，保持清洁美观。7各层站厅门及地坎槽经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。8电梯检修或保养时，必须挂牌。确认轿箱内无人后，方可停机。9在轿箱顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止快车。工作时必须戴安全帽。10井底作业时，禁止关闭厅门（厅站留有人监护时除外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。同时，开亮井底灯，按下井底安全开关，戴好安全帽。11电梯凡是转动机件均需加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。12维修保
11、养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。13机房、井道因工作需要动火时，必须遵守大厦动火规定，办好动火证，指定专人操作和监视，事后无比清理火种。三自动扶梯维保内容1主机电源开关、电机、电磁控制器、防反转装置、主驱动、断链保护、超速开关。2安全性能三角形楔口保护器、扶栏保护器、显示板/安全标签。3上、下开关平台、梳齿板的安全开关、扶手入口装置、栏柱、操作开关、防踏板顶起开关。4倾斜部分玻璃、裙板、扶手带驱动装置、扶手导轨、扶手带、金属桁架与导轨、安全开关。5底坑底坑清洁、张紧装置、梯级及链停止开关、检修插座及照明。四电梯管理工作手册先提供某大厦“电梯管理工作手册”，谨供参考。电
12、梯管理工作手册1 目的 确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。2 适用范围 适用于大厦所管辖电梯的运行管理。3 职责31 电梯维修工负责电梯运行情况巡查和故障报告。32 中控室保安员负责监控电梯的运行情况。33 工程主管负责电梯的综合管理及对上述工作的检查监督。4 工作程序41 电梯机房管理411 电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。412 非工作人员进入电梯机房须经机电主管或工程部经理批准后，在来宾记录上登记，有电梯维修工陪同，方可进入。413 保持良好照明及通风，常备手电筒及应急照明设施。414 消防器材齐备良好，机房内严禁吸烟。42 电梯运行、保养工作421
13、中控室保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常时通知电梯维修工（或机点值班工）或电梯公司维修。制止乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。422 电梯维修工每日对电梯进行检查，并填写电梯运行检查记录，发现问题及时处理，对不能自行解决的问题，委托电梯公司解决，并监促电梯公司按规定进行维修保养工作，填写维修记录、设备保养记录。423 电梯发生故障及需检修时应按关于电梯故障和检修的报告程序执行。424 维修、保养等原因造成停梯，应填写电梯维修报告并在一层挂告示牌。425 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。43 电梯操作工作431 维修保养时一般须切断电源，以免触电、卷入
14、引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。432 因维修保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。433 在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。434 在机顶作检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。435 下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。436 在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽。437 机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。438 维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。44 电梯运行
15、异常处理441 当火灾发生时中控室值班保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至甚站，消防电梯自动进入消防运行状态，电梯维修工（或机电值班工）迅速关闭不具备消防功能的电梯。442 当地震发生时根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯，地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。443 当电梯进水时4431 底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。4432 当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。4433 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。444 当电梯困人时4441 轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不
16、超过05米时：a)确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门查看）；b)关闭电源总掣；c)用专门外门要是开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。4442 轿厢停于原理厅门口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适）。然后照上述4441中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下：a)利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先行将其完全关闭或开启；b)进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盖安上盘车摇柄；一人持住摇柄，一人手持掣动释杆，轻轻
17、松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。操作时，应注意，如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开掣动，使轿厢向正确的方向移动。4443 遇到电梯发生故障时，电梯维修人员应填写事故记录，并逐级上报。对不能自行处理的故障应及时通知电梯公司有关领导。5 相关文件 关于电梯故障和检修的报告程序6 质量记录 来宾记录 电梯进行检查记录 设备保养记录表 维修记录表关于电梯故障和检修的报告程序一、电梯的正常维护检修：确定维修时间时应尽量避开用梯高峰时间，填写电梯维修报告交工程部经理或有关
18、主管，经批准并由有关值班人员签字后，持此单联系保安部可否停梯，并由保安值班人员签字同意后方可进行。停梯前应联系保安确定梯内无人再检修，并出示“暂停服务”指示牌。检修结束后，通知中控室可以恢复电梯进行，并将检修情况记录在电梯进行检查记录本上。二、电梯的故障检修：电梯维修工在正常工作时间（08301730），发现电梯发生故障或接到变电站，中控室的故障报告后，应立即通知工程部经理或主管，然后赶到现场会同保安员解救被困人员，并做相应处理。必要时联系奥的斯人员一起进行有关故障的排除，待故障排除试用正常后，通知中控室恢复正常运行。如因备件或其它原因在当天无法修复，应通知工程部经理和中控室值班人员。上述两种
19、情况发生后均应马上填写事故记录交工程部经理，并在当天的电梯运行检查记录中详细写明有关情况。三、在节假日及下班后时间内，电梯发生故障由保安人员通知变电站（电话 ）值班人员，值班人员接到通知后，应立即打电话给奥的斯维修热线并传呼奥的斯负责本片的维修人员到场。通知工程部假日值班人员或工程主任协助保安解救被困人员，记录奥的斯人员到，离时间，提供事故记录给奥的斯人员填写并签名。上班后将事故记录交工程部经理。附：事故记录和电梯维修报告来 宾 记 录姓名单位人数事宜日期来时间离时间负责人及值班人签字电梯运行检查记录 年 月 日电梯名运行情况平层轿厢照明叫梯及到站指示机房设备机房温度主楼1#主楼2#主楼3#主
20、楼4#主楼5#主楼6#主楼消防付楼1#付楼2#付楼消防裙房1#裙房2#扶梯1#扶梯2#说明：1运行情况包括平稳、声音、有否起停过快等。2机房设备应检查控制柜、钢丝绳、冷却风扇、滑环、碳刷、空调机房机座等。3：运行正常，平层准确，照明充足，叫梯及到站指示正常。4：运行不平稳，有噪音，轿厢内灯坏，视线昏暗。5：到站指示只亮不响； ：到站指示不亮不响。6：暂停使用。备注： 主管： 当值人：事 故 记 录时间： 年 月 日 时 分事故标题发生及处理经过影响范围原因分析填写人：电 梯 维 修 报 告 NO:维修时间年 月 日 时至 月 日 时维修电梯号检修内容工程部意见签字：保安部意见签字：检 修 过 程：实际维修时间年 月 日 时至 月 日 时工程部确认签字保安部确认签字设备保养记录表年/月/日保养项目保养内容保养单位（人）审核设备名称：年/月/日故障描述处理过程维修单位（人）审核维 修 记 录 表
