1、房产销售人员培训房产销售人员培训第一讲：xx房地产公司概况、公司规章制度及项目介绍一、公司简介二、公司规章制度（略）三、项目介绍（略）第二讲：建筑基本知识第一节、建筑识图的一般知识对销售人员掌握建筑基本知识的要求不是很高，具体需要掌握的建筑基本知识有以下几个方面：学习本节的目的有以下几个方面：1、学会阅读总平面图、建筑平面图、建筑立面图等2、会计算各个单元建筑面积、公摊面积、楼层高度等3、其它一、施工图的内容和用途施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求
2、等。二、施工中常用的符号施工中常用的符号包括：（一）、定位轴线定位轴线采用细点划线表示。通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写。需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号。定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。（二）、标高 其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位的高度。销售人员必须会计算楼层高度。我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都是采用相对标高的方式。即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零
3、点。（三）、尺寸线以上讲解需根据某个部分图纸加以说明。（四）、常用图例、根据楼层平面图、总平面图讲解。 三、阅读图纸的一般方法一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次（五）、一些常用术语的含义A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离。C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔划在图纸上，产生法律效力。 四、建筑总平面图的阅读 基本内容：1、新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高
4、、新建房屋的朝向等。2、新建房屋的位置。3、新建的道路、绿化场地、管线的布置。4、原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况。5、将来拟建的建筑物、道路及绿化等。6、规划红线的位置。7、指北针、风玫瑰图等。8、周围的地形、地貌等。熟悉总平面图中常用图例（另备）阅读平面图的方法步骤：1、先看图样的比例、图例以及文字说明2、了解新建房屋的基本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等。3、风玫瑰图与指北针识读。五、建筑平面图及识读对于一幢房屋有以下几种平面图1、底层平面图（又称首层平面图）表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情况。2、标准层平面图表示房屋中间
5、几层的布置情况3、顶层平面图表示房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下，顶层平面图可以省略。3、屋顶平面图。注：平面图的阅读以事例形式讲述。六、立面图的及识读建筑立面图的内容包括：1、表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。2、表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做法。3、反映立面上门窗的布置、外形及开启方向4、用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度注：立面图的识读用图例讲解。对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求。 第二节、建筑与建筑构造 房地产销
6、售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知识及各住宅各组成部分的基本构造。一、建筑概述（一）、建筑的构成要素建筑都是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。一般来说，建筑功能也就是建筑的目的，是主导因素。物质技术条件是实现这一目的的手段，依靠它可以达到建筑功能的要求。在相同功能要求和物质条件下，可以创造出不同的建筑形象。 （二）、建筑的分类1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑主要是指生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑主要指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑、钢
7、筋混凝土结构建筑、刚结构建筑。3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。5、按建筑层数可分为：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、小高层（711层）、高层住宅（1230层）（三）、房屋的组成及其作用各种不同的建筑都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给地基。楼地面是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。第三节：住宅小区规划 一、熟悉天地公寓的规划指标如用地面积、建筑面积、容积率
8、、绿化率等二、熟悉天地公寓的总体布置图，如小区广场、建筑小品、道路等三、熟悉天地公寓外部配套、内部配套情况。第四节：常用的规划术语解释1、建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。2、建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。3、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。4、使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。5、容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。6、建筑覆盖率：指建筑基底面
9、积占建设用地面积的百分比。7、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。8、建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。9、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。第三讲：房地产投资及经营知识第一节：房地产开发的程序一、房地产开发经营的主要阶段1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工厂项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理二、土地使用权取得方式土地使用权取得主要通过划拨、出让、转让三种方式。土地使用权出让方式：主要有挂牌、招标、拍卖三种方式。土地使用权转让主要有出售、交换、赠
10、于三种方式。三、土地使用权出让年限1、居住用地70年2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年4、商业、旅游、娱乐用地40年第二节：房地产价格与价格管理不管是投资还是自住或经营，物业的价格是顾客关心的主要问题之一，下面就从影响房地产价格的因素、种类、构成来对价格加以阐述，使销售人员能用学到的知识来更深入的了解本物业的优点以致取得最佳的销售业绩.一、影响房地产价格的因素房地产涉及的面很广，因此影响房地产价格的因素也很多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有另外一些因素，其中主要是经济因素、物理因素、环境因素、行政和政策因素、社会因素、心理因素、国际因素等1、经济因素影响房
11、地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支和警容的状况，物业水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，特别是房地产的供求等。2、物理因素主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、湿度、自然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。3、环境因素环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、视觉、清洁等。4、行政和政策因素主要是影响房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；城市规划、城市发展战略、土地利用规划等；房地产价格政策
12、；房地产税收等5、社会因素社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等6、心理因素主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等由于天地公寓是目前袍江首个纯商品楼盘以及优越的地理位置，在入市时价格相对别的楼盘来说要高，销售人员在向顾客介绍和推销楼盘时需将这部分的内容与天地公寓的优势与劣势结合起来综合考虑，达到销售目的。二、房地产价格的种类对于销售人员来说最基本的来说应该能区分和理解以下几个价格概念：1、房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总价格不能表
13、明房地产的价格水平。2、房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。3、楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。4、均价：总价/建筑面积5、中心价：多层住宅指的是三、四层的价格6、三、房地产价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括1、征地补偿费，2、拆迁安置补偿费，3、其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费，4、住宅建筑安装工程费，5、附属工程费，6、室外工程费，7、公共老配套工程费，8、环卫绿化工程费，9、政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂10、土地出让金大市政费，11、两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费，
14、12、管理费，13、利润，第三节：计算公式1、投资回报计算本项目营业用房根据袍江现有的状况，都采反租措施，三年或五年，每年返回投资客百分之多少的回报。那么投资客将物业放在那不动，几年下来所获得的固定回报的计算如下：固定投资回报=总价*投资回报率（一年）*反租年限2、折扣计算=总价*折扣百分比 比如说总价100万的营业房，折扣为80%，那么最后成交的总价为80万元。3、按揭贷款的计算（1）、流程（略）（2）、个人住房贷款月还款额4、分期付款月还款的计算第四讲：售楼人员礼仪与形象第一节：售楼人员的礼仪一仪容仪表因售楼人员直接一客户打交道，代表开发商和楼盘形象，所以仪容仪表显得十分重要，要求每一位从
15、事售楼工作的员工都要自觉地使自己的外表保持整齐，清洁，悦目。工作前应作好以下几点：1身体整洁2容光焕发3适量化妆4头发整洁5口腔清洁6双手整洁7制服整齐二姿势仪态姿势是一个人的无声语言，也叫肢体语言，能反映出一个人的精神风貌，因而售楼人员必须注意姿势仪态。站立时，双脚要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路时，手应自然垂直，不应把手放进口袋，叉在腰间或双手交叉放在胸前。以下是一些习惯性小动作，须多加注意：1咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部2打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部3整理头发、衣服时，请到洗手间或客人看不到的地方4当众挖鼻孔，搔痒，或剔指甲都会有损自己的形象5手不应插在
16、口袋里，双手应垂直，坐着时平放在桌面，不要把玩物件6当众不应耳语或指指点点7不要在公共区域奔跑8抖动腿部，依靠在桌子或柜台上都是不良习惯9与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛10不要在公众区域搭肩或挽手11工作时，以及在公众区域不要大声讲话，谈笑及追逐12在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事13与人交谈时，不应不时看表及随意打断对方的讲话三言谈举止坐，站，走路和谈话都要得当，工作要有效率。每一位员工都应做到：1彬彬有礼（1）主动与客人，上级，同事打招呼（2）多使用礼貌用语，例如：早晨好，请，谢谢等（3）如果知道客人的姓和职位，要尽量称呼其职位，如王总等（4）讲客人能听懂的语言（5）进
17、入客房或办公室前须先敲门（6）同事之间要互敬互让，说话要温文尔雅（7）使用电梯要先出后入，主动为别人开门2笑口常开（1）面带笑容接待各方宾客（2）保持开朗愉快的心情四男员工发式1头发要前不过眉，旁不过耳，后不盖衣领2头发要整齐，清洁，没有头屑3不可染发（黑发除外）五女员工发式1刘海不盖眉2自然，大方3头发过肩要扎起4头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼5发型不可太夸张6不可染发（黑色除外）六耳环女员工只可佩带小耳环（无坠），款式要端庄大方，以淡雅为主七面容1面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢2男员工不可留胡须八手1员工的指甲长度不超过手指头2女员工只可涂透明的指甲油3只可佩带一只小戒指，不可佩带其
18、他首饰4经常保持手部清洁九鞋1经常保持清洁，光亮，无破损并符合工作需要2穿着公司统一配发的工作鞋十。制服1合身，烫平，清洁2纽扣齐全并扣好3员工证应佩带在上衣的左上角4衣袖，裤管不能卷起5佩带项链或其他饰物不能露出制服外第二节：售楼员文明用语迎宾用语类：您好，请进，欢迎光临友好询问类：谢谢，请问您怎么称呼，您想看什么样的楼，不耽误您时间的话，我给您介绍一下好吗，好的，没问题，我想听听您的意见行吗招待介绍类：请您这边坐，请喝茶，请您看看我们的资料，有什么不明白的请吩咐，那儿是我们的模型展示区请求道歉类：对不起，这套房子刚卖出去了，不好意思，您的话我还没听明白，有什么意见，请您多指教恭维赞扬类：象
19、您这样的成功人士选择我们的楼盘最合适了，您很有眼光，您虽然不是搞房地产的，但您居然有如此高见，真是令我汗颜。送客道别类：请您慢走，欢迎下次光临，不买楼没关系，能认识您我很高兴，再见 俗话说，良言一句三暖，恶语伤人六月寒。售楼员是开发商的销售先锋部队，换句话说是开发商的形象代言人，售楼员的一言一行都关系到开发商的声誉。所以使用文明用语，对售楼员来说显得十分重要。在接待客户时，忌用生硬，冷冰冰的话语。有些语句稍微换一种说法，情感的表达就大相径庭，请看下面的例子： 生硬用语类：你姓什么？ 友好热情类：先生，您好！请问您贵姓？ 生硬用语类：你买什么房？ 友好热情类：请问您想买什么样的房子？我们这里有一
20、房一厅式，三房两厅式 生硬用语类：你还想知道什么？ 友好热情类：请问您还有什么不明白的地方？请尽管吩咐！情感效应在销售过程中，可以起到不可估量的作用。如果售楼员说话僵硬，客户即使很想买您的楼，最终也会放弃，因为你已经挫伤了对方的购买信心。相反，如果售楼员有着良好的素质，即使对方不买楼也会对开发商产生良好的印象，并且对方还会向其亲朋好友推介。售楼必须反复理解和运用一句名言：良言一句三暖，恶语伤人六月寒。 第三节：售楼员接听客户电话要求1接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度简洁而不冗长2接听电话人员应熟悉楼盘的详细情况及促销口径，事先准备好介绍的顺序，做到有条不紊3销售部人员每人都有义务和
21、责任接听电话，外来的电话响声不能超过三下4接听电话时，必须亲切地说：“您好，天地公寓，有什么可以帮到您的？”5当客户提出问题时，可以首先告诉客户：“这条时热线电话，可不可以留下您的姓名和电话，我换个电话打给您。”以便作好电话追踪记录；既不影响热线电话的正常工作，又建立了有效客户档案6记录下客户的电话之后，向客户说明，可以先简单的回答他的一些问题，时间不宜太长，也不宜太短，通常不超过三分钟（在广告日电话时间应更加缩短）；掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈7在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话，回答问题最多不要超过三个8在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到
22、现场售楼部或展销会参观，将会有专业的售楼人员为他介绍9在与客户交谈中，尽量问到几个基本问题，即客户姓名，电话，地址，购房意向和信息来源10在客户所找人员不在时，应很客气地询问对方有何事，可否带为传话，或者记录下来转告被找地人。叫人接听电话时，不许远距离大声喊叫，而应走到被叫人身边去说。放话筒时动作要轻缓 11不许对着话筒咳嗽，打哈欠，叹气，大笑12不许在接听顾客电话时与其他人搭话第四节：售楼员待客要求一七个字：礼（礼貌待人），勤（勤服务），精（精通业务），细（工作细心），快（动作快捷），静（保持环境安静），洁（保持自身和环境清洁）二六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西），脚勤（顾客上门立即上前迎接），
23、眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务），耳勤（注意顾客呼叫声），嘴勤（多向顾客介绍），脑勤（多思考）三五个请：请进，请坐，请喝茶，请看资料，请指导。四四步曲：顾客永远是对的，顾客是开发商的衣食父母，顾客花钱买的是服务和品质，在顾客开声前售楼员要先开声向顾客打招呼五三轻声：走路轻，说话轻，操作轻六二满意：形象满意，服务满意七一达到：达到成交目的第五讲：售楼人员基本守则第一节：售楼人守则这一节主要介绍素质、操作、以及纪律。一、基本素质要求1、良好的形象+诚恳的态度+热诚的服务+机械的反应+坚定的信心+流畅的表达+积极的进取=TOPSALES；2、员工工作应积极主动、要勇于负责。3、
24、员工应追求团队精神，部门之间、同事之间提倡团结协作，沟通情况，相互信任，注意整体利益。8、公司职员应主动提高、完善自身的专业水平，关注市场动态，捕捉市场信息，对外注意自身形象，不得向外透露有关公司业务的商业机密。9、员工工作要追求效率，遇到问题应尽快处理。二、基本操作要求1、按公司规定时间正常考勤，保持公司整洁形象；2、虚心诚恳，认真负责，勤快谨慎，绝对忠诚；3、严守公司业务机密，爱护公司一切工具及设施；5、主动收集竞争者的售楼资料，并及时向主管汇报；6、经验是从实践中积累而来，对任何上门顾客均应视为可能成交之客户而予以热情接待；7、同事间的协调和睦与互相帮助，能营造一个良好的工作环境，并提高
25、工作效率8、凡公司刊登广告日，任何售楼人员不得请假，必须无条件全部到位工作。售楼员工作程序9、业绩不靠运气，要不段的充实自我，努力不懈，才能成为成功者；三、基本纪律（按公司的规章制度讲述）第二节：售楼人的基本要求销售人员的基本要求如下：一、良好的形象仪表。二、优质的服务态度。主要是接待客户的一些礼貌用语，标准的接待礼仪以及接待程序等。在接待客户时要做到三个“主动“，即主动向顾客打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料顾客看。三、流畅的表达能力：在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维缜密。四、良好的职业道德五、良好的专业素质：具有一定的专业知识，对营销和房地产具有一定的了解，具体
26、的专业理论知识在售楼人员的基本技能中阐述。六、良好的团队协作精神七、较强的公关能力：销售与公关是一脉相承的，销售隶属于公关范畴，对顾客要善于公关，变潜在顾客为目标顾客，努力达成交易。八、稳重扎实处变不惊：要求售楼人员办事沉稳，具有应付各种复杂事情和突发性事件的能力第三节：售楼人的义务一、积极维护开发商形象：二、维护公司财产安全：三、同事之间互相监督：四、尊重领导团结同事：五、高风亮节宽宏大度：六、发扬主人翁精神：第六讲：销售基本操作流程第一节：销售员工作程序这一节主要讲述建立客户档案、定时反馈信息、做好客户综合分析图示:区域楼市状况整理-竞争对手楼盘的基本情况(优劣势分析)-自身楼盘资料的收集
27、和建立-文件和表格的建立-整理吸引买家的优越点-拿出自身楼盘劣势应对措施-全面了解楼盘工程进度-(收集客户信息-筛选客户信息-访问客户)-接待来访客户-介绍楼盘情况-解答客户问题-带客户参观样板房(楼盘现场)-为客户度身订造买房个案-记录与客户的谈话过程-建立客户档案-信息反馈给上级-电话跟踪客户(上门拜访客户)-再度接待客户-与客户签定预购书-提醒客户交纳预订楼款-提醒客户签定正式认购合同-售后服务-信息再度反馈-综合分析与调研一、前期准备工作 1熟悉区域楼市概况,自身楼盘情况,深刻认识楼盘的自身素质，周边楼盘的情况以及所处环境等。熟悉及理解销售资料，确立销售信心 （1）熟悉现场特点：熟悉并
28、遵守现场的管理及公司的规章制度 （2）销售资料和工具的准备，例如：资料夹，计算器等；必备工具适当放置以方便取用。二、接待规范1站立：手夹准备好的资料，两名售楼员分两侧直立售楼部门内，近门侧而立2迎客：面带笑容，主动迎客，递上名片，并自我介绍3引客：伸右手指引客人进内，客走内侧，销售员在外围带动同时，其他销售员应及时补位，保持有人员立于门口三介绍楼盘情况 准备好楼书，计价表等资料-（视听区）模型，展板介绍-示范单位介绍-实地介绍-引客到洽谈台1模型介绍指引客人到模型旁介绍外围情况介绍现在所站的位置在哪里，方向方位，楼盘位置，楼盘配套，路名，附近建筑，附近 配套设施，公交网络，人文景观等介绍完后，
29、指引客人到洽谈台就坐，双手递上名片及售楼资料，其他售楼员及时递水，上茶2基本要素介绍小区占地规模，房屋层高，绿化率，小区配套设施，发展商，建筑商，监理商，户型间隔，面积，均价，特价单位，物业管理，建筑风格，过往业绩，目前主力推介单位等等，同时询问客人需求，了解客人的想法，然后起身带客人到示范单位3参观样板房，示范单位样板房：户型间隔优势，实际装修标准，家具摆设状况示范单位：重点突出“示范”性，指引客人如何二次装修，家私如何布局，间隔开间如何改动等等4楼盘实地介绍（小区实景）须视个现场的具体特点而定，是否看现场重点是眼见为实，推介优点，结合现场实景，人文景观，扬长避短，强化楼盘实景优势注意工地现场安全性四洽谈，计价过程 洽谈推介-询问销控-计价-求助主管（或经理）-促进成交1带客坐到洽谈台，推介具体单元，让客人背对门，最好能面对模型效果图。其他销售人员应及时添加茶水，做好配合，营造气氛2根据客人需求，重点推介一到两个单元3推荐付款方式4用计价推介表详细计算楼价，银行费用及其他费用等5大声询问销控，以营造销售气氛，注意询问销控的技巧，给销控人员做提示性询问6关键时刻应主动举手邀请主管促进成交，并进行互相介绍，从而进入较实在的谈判，拍板阶段五成交进程 交临时订-营造成交气氛-补足订金-签订认购书-跟进已购客户（间断储备新客户）1当客人表示满意，有购买欲望时，应尽快促进成交，让
