1、目前比较流行的和成熟的开发方法有结构化生命周期法、原型法、面向对象的方法和计算机辅助软件工程。本系统采用结构化生命周期法进行系统开发，这种方法的基本思想是建立面向用户的观念，严格区分工作阶段，采用自顶向【2】下的方法完成系统的开发工作，并充分考虑变化的情况。本系统设计通过计算机系统来管理房屋销售情况，可以解决大量房产信息的查询和管理， 便于更好的进行物业管理，同时也为购房者提供方便。这样，使原本复杂的房产、销售、统计信息简单化。开发本系统的过程就是要实现数据处理方式由人工管理向计算机管理的转变，它在计算机技术和房屋信息管理实践活动两者之间架设桥梁。另外，对信息的收集作统一的登记， 统一的安排,
2、把模块化思想应用于系统中,开发出来的系统思路清晰,使之操作起来目的明确, 不会造成混乱；优化代码，尽量复用代码,在数据库语言编写中加入存储过程,使程序运行速度加快；在设计时重点考虑对工作开展有用的信息，加以收集并制作出报表,按照用户需求获得相关信息。 本系统可以帮助房地产企业有效地管理与房地产销售信息相关的业务工作，从而减轻了房地产中介公司工作人员的工作压力，提高处理业务的效率，增强了企业在同行业中的竞争力。本文从房地产销售管理信息现代化的要求出发，提出了建立计算机房地产销售管理系统的思路，设计并实现了基于 Visual Basic 2005和 SQL Server 2000结合的能进行房地产
3、信息查询与数据录入的管理系统，进而探讨了系统开发过程中的实际需求分析、总体设计和详细设计， 最后实现各模块。2 系统调查与可行性研究在系统的开发前期对系统进行可行性分析是十分必要的一个环节，这对于保证资源的合理使用，避免浪费是十分必要的，也是项目一旦开始以后能顺利进行的必要保证。信息系统的建设是一项投资大，时间长的复杂工程 ，可行性研究更为必要，也更复杂，更困难。“可行性” 是指在当前情况下，企业研制这个信息系统是否有必要，是否具备必要的条件。可行性的含义不仅包括可能性，还包括必要性，合理性【3】。而我们的房地产销售系统主要是提供网上的房产销售信息平台，借以此平台的作用，让更多的用户找到其所需
4、要的信息，提高办事效率、节约时间。2.1 初步调查随着科技日新月异的发展，网络的更加成熟，以及企业规模的扩大，越来越多的企业对自【4】己员工的情况也开始使用计算机进行自动化的管理。根据对房源中介信息管理的业务流程的调查和分析，得到一般的房产中介销售公司的销售信息管理业务模型，如表格 1 所示。表格 1 房地产销售中介业务模型业务范围业务过程房源数据管理房地产中介管理需求数据管理具体业务处理搜集房源信息并记录，包括出售房源信息和出租房源信息验收房屋实际情况是否与房主所报房源信息相符更新和维护房源数据随时按各种要求查询房源数据房屋户型基本数据的维护房屋地理位置与涉及公交路线的更新搜集客户购房和求租
5、需求信息房屋居间服务合同管理租售成交管理公司职员管理更新和维护客户需求数据随时按各种要求查询客户需求数据客户选择某房屋，则有工作人员引导，并由专人负责客户与业主签 订房屋居间服务合同客户交纳中介费和制定金额的定金，并需要承诺在规定期限内交纳 剩余房款和税金，否则也要交纳相应的中介费用让客户发送电子邮件，保持沟通发布公告买方缴纳全部房贷办理过户登记已售、已租房屋信息删除相应的房源数据已售、已租房源数据统计对员工销售业绩进行统计提供检索功能录入与房屋销售相关的员工信息，包括责任区域2.2 可行性研究根据上表的业务模型，得到本系统设计到得数据类有：房源数据管理（含租房和售房房源数据管理）、客户需求数
6、据（含求租和求购客户数据管理）、租售成交管理和公司职员管理。建立系统 C-U 矩阵，如表格 2 所示。从 C-U 矩阵中可以看出，房屋居间服务合同管理可以作为本系统一个单独的模块，虽然此功能模块也比较重要，但考虑到一般企业都有自己的合同签署管理部门，合同档案会专门保管，内容也不便于公开，出于信息的保密性，因此本系统不涉及该模块。表格 2 房地产销售管理系统 C-U 矩阵数据类房屋居间服务合同管理C U 注：C（Creat）产生并使用对应数据类；U（Use）使用对应数据类。（1） 技术可行性从以上分析得知，此系统实施的难度不大，系统设计可以采用 VB+ACEESS、VB+EXCEL 或VB+SQ
7、L 均可简单地实现后台数据库维护和前台视窗的展示与更新。由于 VB2005 比 VB6.0 操作更加方便，功能更加齐全，因此采用 VB2005+SQL2000 的组合模式进行本系统的开发与设计。（2） 经济可行性预计本软件的使用，将使房地产中介公司的员工从本质上减轻工作量，减少纸质印刷的浪费，为企业节约办公费用，节省劳动时间。3 系统分析系统分析的依据是系统规划阶段建立的业务模型和 U-C 矩阵，并在现有资料的基础上深入地调查研究，进行功能分析，最终确定新系统的逻辑功能结构。客户业主房源数据P1录入房源数据P2验收房源信息P3查询房源信息业务人员房源数据表P4P5需求信息录入需求信息需求数据表
8、查询需求信息P6签订房屋居间服务合同销售人员P9删除相应的房源数P10相关人员据已售、已租房屋信息3.1 业务流程分析确定购房意向签订房屋居间P7交纳全部房款发票P8办理过户服务合同销售员工员工销售信息表员工数据表P11录入员工销售数据检索员员工销售数据清单管理图 1 房源中介销售信息管理系统业务流程图3.2 数据流程分析根据业务流程图，去掉其中信息系统不能完成的和本系统处理以外的环节，并将业务处理比较集中的功能作为一个高层模块，从而得到本系统高层数据流程图。见图 2。高层数据流程图中有些功能不可再分，在进一步的设计中可以将其作为一个单独的模块； 而有些功能比较复杂，应进一步再分解，知道每个子
9、模块的功能、独立，不可再分。本系统的高层数据流程图中各个模块的粗粒功能比较集中，均可作为一个单独的字模块。对比数据流程图和业务流程图不难看出，从业务过程（业务流程图）抽取数据流的过程中， 有些纯人工的操作在数据流程图中北省略，如买方交纳全部房款的过程；有些环节不属于本系统的处理范围故去掉，如办理过户的过程；有些初期调研没有得到的常规业务要增加到数据流程图中，如提供一些报表功能等。综合以上各个步骤的分析，最终得到用数据流程图达的新系统的逻辑功能结构。房源所有者（员工）需求信息管理需求数据销售员工已售、已租房屋信息管理管理人员员工销售信息表录入员工销售数据图 2 房源中介销售信息管理系统数据流程图
10、3.3 数据字典数据流程图并不能完整地描述软件需求，因为它没有描述流程图上各个成分的具体内容。实际应用中，数据流程图往往与数据字典配套使用。数据字典是在数据流程图的基础上，进一步定义和描述流程图上各个成分的工具，它包括对一切动态数据（可在系统内外流的的数据流） 和静态数据（不参与流动的数据存储）的数据结构和相互关系等的说明，是数据分析和数据管理的重要工具。数据字典中常常包括对数据元素、数据结构、数据流的来源去处、数据存储、【5】处理功能和外部实体的说明。本系统初步建立的数据字典中，对处理功能的说明如下：1） 权限设定系统管理员拥有系统的全部权限业务人员仅具有本人所负责区域的房屋信息的更新权和全
11、部房屋信息的查询权公司高层管理者系统管理员权限普通客户拥有房源信息查询权和房源需求信息更新权2） 房源数据管理：搜集房源信息并记录。验收房屋实际情况是否与物主所报房源信息相符；更新和维护房源数据，并随时按各种要求查询房源数据。可租房源数据管理：搜集可租房源信息并记录。可售房源数据管理：搜集可售房源信息并记录。3） 需求数据管理：搜集需求信息并记录。更新和维护需求数据，并随时按各种要求查询需求数据。求租客户数据管理：搜集客户求租信息并记录。求购客户数据管理：搜集客户求购信息并记录。5） 租售成交数据管理：登记已交易房屋信息；删除相应的房源数据；进行售房、租房数据统计。6） 公司职员数据管理：录入
12、与房屋销售相关的员工信息，包括责任区域等。提供公司内部开放检索功能。4 系统总体设计从数据字典中我们可以大概地对本系统有了一个大概的了解。但要实现系统前台与后台的数据交换，还需要对系统结构进行重新定义。因此，查询功能将从房源数据管理、需求信息管理与租售成交管理中分离出来，单独作为一个重要的功能模块，具有查询可售房源、求购客户、可租房源、可租客户、求租客户、已售房源和已租房源的功能，主要方便用户进行数据查询之用；而房源数据管理将和需求信息管理合并成在同一个大模块之下，属于资料管理模块，具体划分为：出售房源管理、求购客户管理、出租房源管理和求购客户管理；公司职员设置置于操作管理功能模块之下。在此功
13、能模块分区的基础上，再添加一些功能信息，如：广告发布管理、经济跟进管理、公司信息设置、系统帮助信息等，以满足房地产中介企业的销售业务需要。系统具体功能结构见图 3。1. 登录模块4.1 功能结构设计用于输入用户名和密码，如果用户名和密码正确，进入主控制平台；否则提示用户明确的错误信息。2. 系统管理模块1） 操作权限设置：用于系统管理员进行用户权限设置和用户的浏览，包括用户密码和用户权限的更改，从而实现系统数据的安全和稳定运行。2） 修改用户密码：保证任何用户可以修改自己的密码。3） 系统参数设置：用于系统管理员登记系统的参数信息，包括对房源信息参数的添加和修正。4） 公司职员设置：用于设置和
14、管理与房屋销售相关的员工基本信息的数据。5） 公司信息设置：用于初次使用本系统时，以个性化的方式打造本系统的显示信息，如背景图片、标题文字等。6） 系统帮助信息：用于声明当前系统的版权信息。3. 查询管理模块1） 查询可售房源：用于查询在公司登记的委托出售的房源信息。2） 查询求购客户：用于查询在公司登记的委托购买房屋的求购客户信息。3） 查询可租房源：用于查询在公司登记的委托出租的房源信息。4） 查询求租客户：用于查询在公司登记的委托求租的客源信息。5） 查询已售房源：用于查询在公司登记出售的已经成交的房源信息。6） 查询已租房源：用于查询在公司登记出租的已经成交的房源信息。4. 操作管理模
15、块1） 租售成交管理：用于登记公司成交的业务信息。2） 广告发布管理：用于登记公司在各种媒体上发布的房源和客源广告信息。3） 经济跟进管理：用于登记业务员与客户进行的业务互动信息。5. 资料管理模块1） 出售房源管理：用于登记公司收集的代理出售的房源信息，如个人二手房源信息、代理楼盘房源信息等。2） 求购客户管理：用于登记公司收集的委托购房的客户信息。3） 出售房源管理：用于登记公司收集的代理出租的房源信息。4） 求租客户管理：用于登记公司收集的委托租房的客户信息。5） 业务资料管理：用于登记公司常用的业务资料信息。资料管理操作管理查询管理系统管理出售房源管理查询可售房源操作权限设置求购客户管
16、理广告发布管理查询求购客户修改用户密码出租房源管理求租客户管理经济跟进管理查询可租房源查询求租客户系统参数设置公司职员设置业务资料管理查询已售房源查询已租房源公司信息设置系统帮助信息房地产销售管理系统之房产中介管理系统登录管理系统退出管理系统图 3 系统结构模块图4.2 数据库设计当管理系统功能分析设计完成后，接下来就是进行数据库的分析和实现。数据库的设计工作主要包括建立所需的数据库，创建对应的数据表与字段，也可以设计相关的数据视图及存储过程，这些设计工作通常是在数据库管理系统（如SQL Server 2000）环境下操作并实现的【6】。1. 数据库1） 数据库名称：MyHouse 2） MY
17、house 数据库建库代码：USE masterGO /* 对象: Database MyHouse 脚本日期: 29/06/2010 10:20:58 */ CREATE DATABASE MyHouse ON PRIMARY （ NAME = NMyHouse, FILENAME = ND:MIS课程设计_李啟平DataMyHouse.mdf , SIZE = 5632KB , MAXSIZE = UNLIMITED, FILEGROWTH = 10%） LOG ON（NAME=NMyHouse_log, FILENAME=NG:Program FilesMicrosoft SQL Ser
18、verMSSQL.1MSSQLDataMyHouse_log.LDF , SIZE = 768KB , MAXSIZE = 2048GB , FILEGROWTH = 10%） COLLATE Chinese_PRC_CI_AS GO EXEC dbo.sp_dbcmptlevel dbname=N, new_cmptlevel=90 GO IF （1 = FULLTEXTSERVICEPROPERTY（IsFullTextInstalled） Begin EXEC MyHouse.dbo.sp_fulltext_database action = enable end GO ALTER DA
19、TABASE MyHouse SET ANSI_NULL_DEFAULT OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET ANSI_NULLS OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET ANSI_PADDING OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET ANSI_WARNINGS OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET ARITHABORT OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET AUTO_CLOSE OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET
20、 AUTO_CREATE_STATISTICS ON GO ALTER DATABASE MyHouse SET AUTO_SHRINK OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET AUTO_UPDATE_STATISTICS ON GO ALTER DATABASE MyHouse SET CURSOR_CLOSE_ON_COMMIT OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET CURSOR_DEFAULT GLOBAL GO ALTER DATABASE MyHouse SET CONCAT_NULL_YIELDS_NULL OFF GO A
21、LTER DATABASE MyHouse SET NUMERIC_ROUNDABORT OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET QUOTED_IDENTIFIER OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET RECURSIVE_TRIGGERS OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET ENABLE_BROKER GO ALTER DATABASE MyHouse SET AUTO_UPDATE_STATISTICS_ASYNC OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET DATE_CORR
22、ELATION_OPTIMIZATION OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET TRUSTWORTHY OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET ALLOW_SNAPSHOT_ISOLATION OFF GO ALTER DATABASE MyHouse SET PARAMETERIZATION SIMPLE GO ALTER DATABASE MyHouse SET READ_WRITE GO ALTER DATABASE MyHouse SET RECOVERY FULL GO ALTER DATABASE MyHouse SET M
23、ULTI_USER GO ALTER DATABASE MyHouse SET PAGE_VERIFY CHECKSUM GO ALTER DATABASE MyHouse SET DB_CHAINING OFF 3） 标识：2. 数据库表结构1） 操作权限设置表，如 Figure 1,数据来源于操作权限设置模块的录入。Figure 1 操作权限设置表4） 业务资料管理表，如 Figure 2，数据来源：业务资料管理模块的录入。Figure 2 业务资料管理表4） 公司职员设置表，如 Figure 3 ，数据来源：公司职员设置模块的录入。Figure 3 公司职员设置表5） 房源参数字典表，如
24、 Figure 4 ，数据来源：系统参数设置模块的录入。Figure 4 房源参数字典表6） 出售房源管理表，如 Figure 5 ，数据来源：出售房源管理模块的录入。Figure 5 出售房源管理表7） 出租房源管理表，如 Figure 6，数据来源：出租房源管理模块的录入。Figure 6 出租房源管理表8） 求租客户管理表，如 Figure 7，数据来源：求租客户管理模块的录入。Figure 7 求租客户管理表9）求购客户管理，如 Figure 8 所示，数据来源：求购客户管理模块的录入。Figure 8 求购客户管理表10） 公司信息表，见 Figure 9Figure 9 公司信息表11） 其他参数字典表，见 Figure 10。Figure 10 其他参数字典表12） 广告发布管理表，见 Figure 11，数据来源：广告发布管理模块的录入。Figure 11 广告发布管理表13） 经济跟进管理表，见 Figure 12，数据来源：经济跟进管理模块的录入。Figure 12 经济跟进管理表14）可售房源试图设计C
