1、东方冷链物新doc 肇源县东方农产品冷链物流中心项目可行性分析报告 肇源县文国冷冻食品有限公司 二0一四年九月十日目 录第一章 总 论 11.1 项目基本情况 11.2 研究范围及编制依据 21.3 研究结论 31.4 主要技术经济指标 3第二章 项目背景及必要性 42.1 项目提出背景 42.2 项目建设必要性 5第三章 市场分析与营销策略 73.1 市场分析 73.2 市场定位及营销策略 10第四章 项目选址与建设条件 124.1 建设地址选择 124.2项目建设条件 12第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容 145.1 物流中心功能及经营范围 145.2 建设规模与建设内容 14第六
2、章 工程技术方案 166.1 总图运输 166.2 建筑结构 186.3 给水排水 196.4 供配电 216.5 弱电系统 236.6 冷库 246.7 检测 24第七章 信息系统规划 227.1 信息系统及规划 277.2 计算机信息管理系统 27第八章 环境保护 298.1 环境现状 298.2 编制依据 298.3 污染源及污染物 298.4 环境治理及保护方案 298.5 预期达到的效果 30第九章 劳动安全与职业卫生 319.1设备保护 319.2作业安全 319.3 职业卫生 31第十章 消防 3210.1 设计依据 3210.2 总平面与单体建筑 3210.3 消防给水 321
3、0.4 电气 33第十一章 节 能 3411.1 工艺措施 3411.2 电气措施 3411.3 土建措施 34第十二章 物流中心管理及组织机构 3512.1 物流中心管理 3512.2 经营方式 3512.3 组织机构与劳动定员 35第十三章 项目实施进度及工程招标方案 3813.1 项目实施进度 3813.2 项目招投标 38第十四章 投资估算与资金筹措 3914.1 投资估算 3914.2 资金筹措 40第十五章 财务评价 4115.1评价依据与参数选取 4115.2 营业收入及营业税金估算 4115.3 总成本费用估算 4215.4 财务效益分析 4215.5 偿还能力分析 4315.
4、6 盈亏平衡分析 4315.7 财务评价结论 44第十六章 社会效益分析 45第十七章 结论与建议 4617.1 研究结论 4617.2 建议 46 第1章 总 论 1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称 肇源县东方农产品冷链物流中心项目1.1.2 项目功能定位及建设目标 功能定位：依托长春、哈尔滨、大庆“金三角”对外交通区位优势以及当地巨大产能的支撑，具有打造该地区农产品产地市场的条件。项目以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营，完善农业服务为目标。以肇源县优质特色农产品为基础，在黑龙江肇源县肇源镇，打造中原地区最大的，多功能、现代化的农产品物流中心。 建设
5、目标：以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应链为主要特色，对接500个农产品生产基地，推广500个农产品品牌，吸引培养500个农产品经销大户，形成8亿农产品交易额，并可提供200个就业岗位。建成以鲜活速冻蔬菜、果品、海产、肉食、副食品、粮油等农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农产品物流交易中心。1.1.3 建设国模及建设内容建设国模：项目年交易农产品15万吨。其中：运出销售当地优质大米10万吨；运进批发水果、蔬菜、干货1.5万吨，鲜活、速冻水产品0.3万吨，畜禽肉食品3.2万吨。建设内容项目规划总占地面积30亩，总建筑面积22,500。项目建成后
6、市场将辐射大庆市五区四县、北京、上海、广州、深圳等大中城市，成为黑龙江省大庆地区功能最健全、配套设施最完善的农产品物流中心。 新建物流中心建筑面积2,000；水果、蔬菜、干货区建筑面积1,000；肉禽蛋交易区建筑面积1,000；水产品交易区建筑面积1,000；农副食品综合加工区建筑面积2,000；仓储冷库区建筑面积10,000；办公、生活服务区1,000；锅炉房建筑面积1,000；垃圾处理站建筑面积500；停车场3,000。1.1.4 项目投资估算及资金筹措投资估算：总投资8,500万元，其中：项目建投资6,500万元，铺底流动资金2,000万元。 资金筹措：企业自筹6,500万元，申请银行流
7、动资金贷款2,000万元。1.1.5 承办单位肇源县文国冷冻食品有限公司1.1.6 建设地点 肇源县大广工业集中区（肇源县文国冷冻食品有限公司院内）1.1.7 建设性质及建设期建设性质：新建建设期限：一年，即2014年9月-2015年10月1.2 研究范围及编制依据1.2.1 编制依据中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见； 国家发展与改革委员会全国食品工业十一五发展纲要； 农业部关于发展无公害农产品绿色食品有机农产品的意见；中共黑龙江省委、省人民政府关于大力推进农业产业化经营的意见；中共黑龙江省委、黑龙江省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见；黑
8、龙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 投资项目可行性研究指南（试用版）； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 项目单位提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料1.2.2 研究范围该报告从调查分析公司冷链物流建设发展和食品仓储设施现状入手，对地区食品的发展作了预测，进而分析建设公司冷链物流体系和食品仓储能力建设的必要性、项目建设的条件、内容、规模、实施进度、节能环保、组织机构、投资估算、资金筹措等，并对项目建设的效益进行评价，进而提出项目可行与否及有关建议。1.3 研究结论肇源县东方农产品物流中心的建设对于稳定和发展各类农产品生产，促进该地区农业经济结构调
9、整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。本项目建设条件优越，肇源县是优质农产品生产的先进县，为物流中心的经营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一解决，为项目建设奠定了良好的基础。项目建设选址符合肇源县城市建设总体规划。本项目总投资项目资本金净值34,512.20万元，总投资收益率、利润率、全部投资财务内部收益率分别为198.71%、133.61%和9.01%，全部投资回收期为2.11年。项目具有较好的经济效益。本项目建设可进一步丰富当地消费市场，同时为特色农产品走出去，逐步形成品牌优势，提高附加值，增加农民收入，加快当
10、地特色经济的产业化进程将起到积极的推动作用。物流中心建成后，预计农产品吞吐量可达15万吨，年交易额8亿元左右，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入83,880万元，年缴纳各税金5,310万元左右，有力的促进地方经济发展。1.4 主要技术经济指标 表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备 注1规划用地面积m220,000合322.58亩3新增建筑面积m222,00004年吞吐总量万吨15进出总和5项目总投资万元7,0006经济效益指标6.1总投资收益率%198.716.2项目资本金净利润率%133.616.3全部投资回收期年2.11所得税后6.4财务内部收益率%9.01所得税后 第
11、2章 项目背景及必要性2.1 项目提出背景农产品物流不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、农业结构调整，而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。项目区作为一个农牧大县，解决“三农问题”、发展农村经济对县域经济发展有很大的影响，对发展农产品物流具有非常重要的意义。 肇源县位于黑龙江省西南部，松嫩平原腹地，是哈尔滨、大庆、长春“金 三角”中心、全县总人口47万、幅员面积4119平方公里，境内资源丰富，有耕地 264.6万亩、草原150万亩、水面103万亩，素有“塞北江南”、“鱼 米之乡”的美誉，是全国粮食生产先进县、黑龙江省绿色食品基地县、畜牧水产大县。2012年全县
12、年农作物总产量183.5万吨，其中:玉米93万吨、水稻44万吨、谷子1万吨、高粱8万吨、豆类3.3万吨、薯类1.1万吨、蔬菜 21 万吨、瓜果7.9万吨、油料2.3万吨、其他1.9万吨;全县棚室发展到15,206 栋、年产量15万吨;全县奶牛存栏量4.8万头，畜禽年出栏量1,923.7万头(只)，其中:肉牛5.8万头、生猪42万头、羊29.4万头、鸡1,711万只、大鹅135.5万只，全县年肉类总产量3 8.8万吨、禽蛋产量1.3万吨、奶类产量12万吨;全县水产品产量达2.4万吨。 随着经济发展和农业科技水平的不断提高，当地农产品产量不断提高，特别是优质粮食产品，如大米、小米每年以2%的速度递
13、增，且以期色香味美而响誉国内各大粮油市场，深受消费者欢迎。另外，随着人们生活水平的不断提高，消费档次也有了明显的提高，对鲜活、速冻的畜禽产品、海产品的需求增长最快。从当地农产品市场发展和消费需求看，存在的突出问题是当地没有形成配套完善的物流体系，存在市场消费的南方农产品购进渠道窄、成本高，当地特色农产品走出去难的困境。项目建成后，物流中心可直接将当地特色农场品运出的同时运进适销对路的农产品，这样可大大降低产品的运营差成本和销售批发价格，满足大庆市五区四县的市场需求，同时依托价格优势逐步吸引项目区周边省份更多的商家，形成以哈尔滨、大庆、长春“金三角”为中心辐射全国的物流中心体系。由于当地农产品物
14、流发展中一直存在着诸多问题，如：农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导致农业比较利益低，
15、农民收入无保证。鉴于此，肇源县文国冷冻食品有限公司作为一家在贸易领域和农业产业化领域经营多年的民营企业，抓住机遇，依托当地交通区位优势、丰富的农业资源优势，建设专业性农产品物流中心，把产品优势转变为商品经济优势，增加农民收入，不断繁荣县域经济。2.2 项目建设必要性2.2.1全面建设小康社会的必然要求全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的问题是关键。所以，最近的中央农村工作会议指出：今后的工作重心是解决“三农”问题。而农产品市场流通问题是解决“三农”问题的核心之一。 农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。批发市场作为农产
16、品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。其二则要求不断提高流通环节的流通效率，降低农产品物流成本。农产品批发市场作为农产品物流的重要节点之一，拥有较为完善的农产品物流信息收集系统，使其能够更好的整合资源，提高农产品物流效率。因此，农产品批发市场在扮演强劲高效的物流供应商方面同样具有良好的竞争力。2.2.2发挥资源优势，实现经济可持续发展的需要肇源县是农牧大县，农副产品资源极其丰富，年优质水稻产量40多万吨、优质小米产量在1万多吨、其它优质杂粮15万多吨、水产品2万多吨。如此丰富的农副产品，需要依托大市场、大流通实现价值，因此急需建成大型农副产品冷链物流中心。2.2.3市场消费需求趋势的必然要求
17、经过20多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。东方农产品物流项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。2.2.4整合物流资源增强市场竞争力的需要 通过农产品深加工、农产品科研开发，提高农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打
18、造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的农产品物流中心。充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模的第三方农产品物流服务商。 第3章 市场分析与营销策略3.1 市场分析3.1.1农产品特点 农产品是以农业产出物为对象，需要通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。农产品在流通及销售过程中有以下3个特点：农产品流通数量特别大，品种特别多。农产品流通的要求高 一是由于农产品与工业品不同，它是有生命的动物性与植物性产品。所以，农产品的物流特别要求“绿色物流”，在物流过程中做到不污染、不变质
19、。美国埃森哲咨询公司公布的统计数据表明，美国生鲜食品在运输过程中腐烂、变质的损失不低于750亿美元。我国在食品的常温流通中水果蔬菜约损失20% -30%、粮油15%、蛋15%、肉干耗3%。每年因生鲜产品腐烂变质造成的经济损失约上千亿元。二是由于农产品价格较低，一定要做到低成本运行。农产品一般物流运量大，价值低，运输利润低，交货期长。因此物流成本相对较高，成为食品价格较高的主要构成因素，我国尤甚。资料显示，美国的食品物流费用占商品价格的32%，我国的物流费用则高达30% - 60%。三是由于农产品流通涉及到保证与提高农民的收入。因此，在物流过程中，一定要做到服务增值，即农产品加工转化，农产品加工
20、配送。 农产品物流难度大一是包装难，二是运输难，三是仓储难。虽然我国农产品物流活动出现得比较早，但无论是在农产品物流理论研究还是在实际操作上，我国农产品物流的发展都很缓慢。3.1.2 项目区农产品及物流发展 农产品发展 肇源县位于黑龙江省西南部，松嫩平原腹地，是哈尔滨、大庆、长春“金 三角”中心、全县总人口47 万、幅员面积 4119平方公里，境内资源丰富，有耕地 264.6万亩、草原150万亩、水面103万亩，素有“塞北江南”、“鱼 米之乡”的美誉，是全国粮食生产先进县、黑龙江省绿色食品基地县、畜牧水产大县。2012年全县年农作物总产量183.5万吨，其中:玉米93万吨、水稻44万吨、谷子1
21、万吨、高粱8万吨、豆类3.3万吨、薯类1.1万吨、蔬菜 21 万吨、瓜果7.9万吨、油料2.3万吨、其他1.9万吨;全县棚室发展到15,206 栋、年产量15万吨;全县奶牛存栏量4.8万头，畜禽年出栏量1,923.7万头(只)，其中:肉牛5.8万头、生猪42万头、羊29.4万头、鸡1,711万只、大鹅135.5万只，全县年肉类总产量3 8.8万吨、禽蛋产量1.3万吨、奶类产量12万吨;全县水产品产量达2.4万吨。 物流业发展 从当地农产品市场发展和消费需求看，存在的突出问题是当地没有形成配套完善的物流体系，存在市场消费的南方农产品购进渠道窄、成本高，当地特色农产品走出去难的困境。当地农产品物流
22、发展中一直存在着诸多问题，如：农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导致农业比较利益低，农
23、民收入无保证。3.1.3 物流行业分析及前景预测物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各种中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动，以此实现组织的明确目标。物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2008年中国物流
24、业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%。2009年，受国际金融危机的冲击，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。2009年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业
25、内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。3.1.4 冷链物流发展 冷链物流划分冷链物流是物流需求带来的专业化细分。冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。 满足新的生活模式：随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西
26、化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。 减少食品损耗：不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。保障食品安全：有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。当地市场需求项目区大庆市五区四县现有人口574万，按平均人均消费15公斤冷鲜、速冻农产品，年需求在9万吨，加之
27、周边及跨省县份，年需求总量在20万吨以上。产品60%地产，40%外购。 由此可见，随着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。3.2 市场定位及营销车略3.2.1 市场目标定位肇源县东方农产品物流中心，以吸纳大庆市五区四县的农产品流通为主，同时担负周边地区部分县市的农产品流通。该物流中心将充分利用在本地区的龙头地位，与省内外的大型农产品物流中心建立紧密联系，在保证农产品货源充足、信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、商家有利可图、公正诚信以及周到服务的情况下，据以上分析，物流中心交易的农产品实物量在2020年以前达到60万吨是完全可能
28、的。3.2.2 营销策略物流中心主要是为产销衔接提供场所和服务，集中大量的农产品供求信息，增加农产品的流动量。搞好商流，现货交易看样成交，对签订现货即期合约或现货远期合约，由市场结算和担保。搞好物流，建立相应的集装卸、分类、整理、包装、保管、加工、运输于一体的功能，进行商品的收、储、加工、配送，满足不同客户需要。提供信息，汇集买、卖、中间商等众多交易主体，国内外同类商品的供求、价格信息以及市场走势分析，引导生产、流通与消费。功能配套，实行期货与电子商务配套；业务代理与服务功能配套；将单一的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合配套，形成市场人气；制订统一合理的粮食流通标准和交易规则。争取优惠
29、，向政府和有关部门争取优惠政策，即对进场的批发商提供优惠待遇和方便，如一定年限内减免税收、减免工商费和市场交易费，以及银行低息贷款等。 第4章 项目选址与建设条件4.1 建设地点选择 本项目建设地点在肇源县大广工业园区。建设地点周围环境好，经专家进行现场考察论证，确定本厂址符合项目建设要求。4.2 项目建设条件4.2.1 自然条件地理位置项目区属肇源县辖区，地处东经12357-12545，北纬4523-4559，北临石油产区，东接半农半牧区。地势略呈西北部高、东南部低，海拔高度122-175m。空气质量达到GB3095-1996二级标准，地表水质达到GB3838-2002二类标准。项目区环境气
30、候适宜，方圆100公里范围内无其它工业化肉鸡饲养企业，拥有沿海及城市地区无可比拟的自然和生态优势，为优质肉鸡饲养业建设提供了得天独厚的自然和防疫条件。地质条件地址类型：冲击、洪积平原。地质结构：由素填土、粉质粘土、粉砂构成。地基土承载力150kpa. 气候条件主导风向：西北、西南年平均风速：4.9m/s年最大风速：15-18m/s年平均绝对湿度：12% 年平均相对湿度：65% 年平均降水量：400mm 年平均日照：1,295.6h 年有效积温：2,941 年最高气温：37.2 年最低气温：-36.2 年无霜期：150d 冻土深度：2.25m4.2.2 社会经济状况 项目区肇源县幅员4,072.
31、8平方公里，47万人口，21个民族，辖16个乡镇，6个农林牧渔场，135个行政村。境内有水面180万亩、草原176万亩，耕地180万亩。2013年地区生产总产值实现42.6亿元，同比增长19.8%。其中：第一、二、三产业增长值分别实现18亿元、13.5亿元、11.1亿元，同比增长12.5%、30%、16.5%。三次产业结构比达到42.3：31.6：26.1。全口径财政收入实现10.73亿元，年均增长16.2%。农村居民人均收入和城镇人均可支配收入分别实现5,960元和6,477元，同比增长46.3%和10.5%。4.2.3 市场优势 销售队伍素质高 文国公司拥有强大的营销队伍，与各大城市的大卖场、批发商有多年的合作关系。公司拥有畅通的物流配送系统和销售电子财务管理系统。市场部人员有专业人才，擅长对市场的分析判断以及品牌建设和
