1、资产评估考点要点整理资产评估复习要点整理第一章 总论一、资产评估定义资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准那么，根据特定目的，遵循评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程二、资产评估十要素一评估主体：从事资产评估的机构或个人二评估客体：资产1.资产的分类1按存在形态分类：有形资产和无形资产(土地使用权、商誉等)2按构成和是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产3按能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产商誉4按与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产 经营性资产按对盈利产生奉献：有效资产和无效资
2、产5按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等三评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及收费标准和其他参考资料四评估目的：制约着评估条件和价值类型选择1.一般目的：资产的一般目的是资产的公允价值2.具体目的：资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值五评估原那么：1.评估工作原那么：A.独立性原那么 B.客观公正性原那么 C.科学性原那么2.评估经济技术原那么：A.预期收益原那么：资产价值的上下主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少收益法B.供求原那么市场法C.奉献原那么：奉献原那么是预期收益原那么在某种情况下的具体应用原那么收益法D
3、.替代原那么 ：市场法；本钱法E.评估时点原那么：资产评估的评估时点原那么要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值六评估程序：8项1.明确资产评估业务根本领项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估方案4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档七评估方法：一般为市场法、本钱法和收益法八评估价值类型：约束着评估参数的选择1.以估价标准形式表达的价值类型：A.重置本钱 B.收益现值 C.现行市价 D.清算价格2.以评估假设角度划分的价值类型：A.继续使用价值 B.公开市场价值 C.清算价值3.以资产业务的性质评估特定目的
4、划分的价值类型：A.投资价值 B.清算价值 C.交易价值 等等4.以资产评估时的市场条件划分的价值类型：A.市场价值：整体市场认同a.市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值b.资产的市场价值是资产公允价值的根本表现形式，市场价值以外的价值那么是资产公允价值的特殊表现形式B.市场价值以外的价值：4类局部市场认同或特定市场认同a.在用价值：是指评估对象作为企业组成局部或者要素资产，按其正在使用的方式和程度对其所属企业的奉献价值的估计数额b.投资价值：对特定投资者或某一类投资者所具有的价值c.清算价值：资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值d.
5、剩余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值构成资产评估的价值根底：A.资产自身的功能、利用方式和使用状态B.评估时的市场条件C.资产评估的特定目的5.特定评估业务，价值类型根据相关法律、契约约束定义A.以抵质押为目的的评估业务：质押价值B.以收税为目的的评估业务：课税价值C.以保险为目的的评估业务：保险价值D.以财务报告为目的的评估业务：根据会计准那么选择E.以拆迁补偿为目的的评估业务：拆迁补偿价值九资产评估假设：评估得以进行的前提条件假设1.交易假设：资产被处置于市场交易之中2.公开市场假设：资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定3.持续使用假设：A.在用续用B.转用
6、续用C.移地续用4.清算假设：是资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明十资产评估基准日：资产评估时间基准，时点价值三、资产评估的目标、种类和特点一资产评估目标：判断评估对象的价值二资产评估种类：A.评估 B.评估复核 C.评估咨询三资产评估类型划分2种1.从资产评估所面临的条件、报告披露程度，可划分为：完全资产评估和限制性资产评估报告使用者只能是委托方2.从资产评估对象的构成和获利能力角度的划分：单项资产评估和整体资产评估企业价值评估四资产评估特点4性1.市场性：经得起市场检验2.公正性：A.评估人员与资产业务没有利害关系 B.按公允、法定的准那么和规程进行3.专业性：A .评
7、估人员专业技术知识和经验 B.评估机构专业化分工4.咨询性：咨询是资产评估最根本作用五资产评估根本功能：评价和评值功能管理功能是过渡功能六资产评估根本作用1.咨询作用2.管理作用国有资产特定时期的特定作用3.鉴定作用是价值鉴定，而不是权属鉴定第二章 资产评估的根本方法资产评估主要有三种方法：市场法、收益法、本钱法一、市场法市场法主要有两种方法：直接比拟法和间接比拟法（一）直接比拟法：7种1.现行市价法以市场价格作为评估价值2.市价折扣法设定一个价格折扣率资产评估价值=参照物成交价格1价格折扣率3. 价格指数法2种：定基指数修正和环比指数修正 1定基指数修正 2环比指数修正资产评估价值=参照物成
8、交价格参照物交易日期至评估基准日各期环比指数乘积4. 功能价值类比法2种：生产能力比例法和规模经济效益指数法 1生产能力比例法 2规模经济效益法5.成新率调整法6.市场售价类比法因素调整法资产的评估价值=参照物售价+功能性差异+时间差异值+交易情况差异 =参照物售价+功能性差异修正系数+时间差异修正系数7.价值比率法本钱市价法和市盈率法1本钱市价法：2市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额参照物企业市盈率（二）间接比拟法二、收益法 收益法根本公式： 收益法评估首先需要考虑评估时点，在评估时点以前的收益是现实收益，不应予以考虑，主要是考虑评估时点以后的客观收益，收益需考虑所评资产收
9、益占客观收益的分成率或百分比。其次需要考虑收益率，收益率需考虑无风险收益率和风险收益率。最后再考虑收益时限，收益时限主要考虑资产本身收益时限和法律或其他制约的收益时限。（一）纯收益不变1.收益不变，收益期无限， 收益率大于0 2. 收益不变，收益期有限， 收益率大于0公式中的称为年金现值系数，用表示公式中的称为投资回收系数，用表示。与互为倒数3. 收益不变，收益期有限， 收益率等于0 P=An（二）纯收益在假设干年之后保持不变1. 收益假设干年后不变，收益期无限， 收益率大于0 n=i2. 收益假设干年后不变，收益期有限， 收益率大于0纯收益在t年以后保持不变t年还是有变化的三纯收益按等差数列
10、变化1.收益按等差递增数列递增，收益期无限，收益率大于02. 收益按等差递增数列递增，收益期有限，收益率大于03.收益按等差递减数列递减，收益期无限，收益率大于04.收益按等差递减数列递减，收益期有限，收益率大于0 四纯收益按等比数列变化1.收益按等差比增数列递增，收益期无限，收益率大于0 2.收益按等差比增数列递增，收益期有限，收益率大于0 3.收益按等差比减数列递减，收益期无限，收益率大于0 4.收益按等差比减数列递减，收益期有限，收益率大于0 5.未来假设干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：三、本钱法资产的评估价值=资产的重置本钱资产的实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值（一）重置
11、本钱4种复原重置本钱：A.与评估对象相同的材料 B.现时价格水平更新重置本钱：A. 不完全相同的材料 B.现行价格水平1.重置核算法 重置本钱=资产现行购置价格+运杂费+安装费+其他费用2.价格指数法 重置本钱=资产的历史本钱价格指数 =资产的历史本钱1+价格变动指数3.功能价值类比法1生产能力比例法2规模经济效益指数法X为规模经济效益指数4.统计分析法K为资产重置本钱与历史本钱的调整系数（二）实体性贬值3种1.观察法 资产的实体性贬值=重置本钱实体性贬值率 =重置本钱1-实体性成新率实体性贬值率设备有形消耗率= 1实体性成新率2.使用年限法 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 总使用年
12、限=实际已使用年限+尚可使用年限 3.修复费用法费用主要包括零部件更换、修复、改造费用和停工损失等（三）功能性贬值2种：超额投资本钱和超额运营本钱1.超额投资本钱 功能性贬值=复原重置本钱更新重置本钱2. 超额运营本钱 功能性贬值额=资产年超额运营本钱1所得税税率P/A,r,n（四）经济性贬值2种：直接法和间接法1.直接法经济性贬值额=资产年收益损失额1所得税税率P/A,r,n2.间接法 经济性贬值额=重置本钱经济性贬值率第三章 资产评估程序一、资产评估程序定义广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务根本领项环节，终止于资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理狭义的资产评估
13、程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告二、资产评估通常的根本评估程序一明确资产评估业务根本领项1.委托方和相关当事方根本状况2.资产评估目的3.评估对象根本状况4.价值类型及定义5. 资产评估基准日6. 资产评估相知条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项注册资产评估师在明确上述资产评估根本领项的根底上，应当分析以下因素，确定是否承接资产评估工程：A.评估工程的风险B.专业胜任能力C.独立性二签订资产评估业务约定书1.资产评估机构和委托方名称、住所2.资产评估目的3.资产评估对象和评估范围4.资产评估基准日5.出具资产评估报告的时间要求6.资产评估报告
14、适用范围7.资产评估收费8.双方的权利、义务及违约责任9.签订时间10.双方认为应当约定的其他重要事项三编制资产评估方案1.资产评估目的、资产评估对象状况2.资产评估业务风险、资产评估工程的规模和复杂程度3.评估对象的性质、行业特点、开展趋势4.资产评估工程所涉及资产结构、类别、数量及分布状况5.相关资料收集状况6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况四现场调查五收集资产评估资料1.注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑以下相关信息：A.有关资产权利的法律文件或其他证明资料B.资产的性
15、质、目前和历史状况信息C.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息D.有关资产的使用范围和获利能力信息E.资产以往的评估及交易情况信息F.资产转让的可行性信息G.类似资产的市场价格信息H.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件I.可能影响资产价值的宏观经济前景信息J.可能影响资产价值的企业状况及前景信息K.其他相关信息2.执业资产评估业务中信息的来源A.收集资产所有者或占有者内部的信息资料B.收集资产所有者或占有者外部的信息资料a.市场信息：公开性、直接性b.政府部门：具有较高的权威性和可信度，但时效性方面存在问题c.证券交易机构d.媒体：新闻媒体、专业杂志等f.行业协会或管理机构及其出版物g.学术出
16、版物3.鉴定后的资产信息资料可以按两种标准分类：A.按可用性原那么划分a.可用性资产信息资料b.有参考价值的资产信息资料c.不可用信息资料B.按信息来源划分a.一级信息：未经处理的事实b.二级信息：变动过的信用六评定估算1.分析资产评估资料2.恰中选择资产评估方法3.运用资产评估方法形成初步资产评估结论4.综合分析确定资产评估结论5.资产评估机构内部符合七编制和提交资产评估报告1.委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者2.评估目的3.评估对象和评估范围4.价值类型及其定义5.评估基准日6.评估依据7.评估方法8.评估程序实施过程和情况9.评估假设10.评估结论11.特别事项说明12
17、.评估报告使用限制说明13.评估报告日14.评估机构和注册资产评估师签章八资产评估工作底稿归档三、资产评估程序的重要性一资产评估程序是标准资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估效劳公信力的保证二资产评估程序是相关当事方评价资产评估效劳的重要依据三资产评估程序是资产评估机构和注册资产评估师防范职业风险、保护自身合法权益和合理抗辩的重要手段第四章 机器设备评估一、本钱法评估值=重置本钱实体性贬值功能性贬值经济性贬值（一）重置本钱的核算5方面构成机器设备的重置本钱包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接本钱、间接本钱和因资金占用所发生的资金本钱、合理利润和相关税费直接本钱：设备本体的重
18、置本钱，以及设备的运杂费、安装费、根底费及其他合理本钱间接本钱：管理费、设计费、工程监理费、保险费等1.本体重置本钱核算6种1直接法2种适用于通用设备，可以获得市场信息的 A：市场询价法市场现行价格和实际成交价格 B：使用价格资料会计凭证等，注意时效性2重置核算法 适用于非标准设备、自制设备 设备本体重置本钱=成产本钱+销售本钱+利润+税金3价格物价指数法2种选取分类价格指数适用于计算复原重置本钱，适应于一些难以获得市场价格的机器设备 A:定基价格指数B:环比价格指数C:价格变动率法4综合估价法适用于非标准设备5重量估价法适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备重置本钱=设备的净重综合费用率
19、调整系数+合理利润6指数估价法适用于特定设备，化工设备或石油设备x为规模指数 2.运杂费 根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，根据铁路、公里、船运、航空等部门的运输计算标准计算 3.安装费 4.根底费建造设备根底所发生的人工、材料、机械费和全部取费 5.进口设备附属费用 1海运费远洋5%8%，近洋3%4% 海运费=设备离岸价海运费率 2海运保险费0.4%左右 海运保险费=设备离岸价+海运费保险费率 3财务费用取价基数为货价人民币数，0.4%0.5% 财务费=设备离岸价货价人民币数费率 4外贸手续费取价基数为设备到岸价人民币数，1%1.5% 外贸手续费=设备到岸价人民币数外贸手
20、续费率 5关税 关税=设备到岸价关税税率 6消费税 7增值税减免关税，同时减免增值税 8车辆购置附加费车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税) 费率费用按离岸价FOB计算：FOB:Free on BoardA.海运费 B.海运保险费 C.财务费货价人民币数费用按到岸价CIF计算：CIF:Cost Insurance and FreightA.运杂费 B.安装费 C.根底费 D.外贸手续费到岸价人民币数到岸价=离岸价+海运费+海运保险费 税费(费用按到岸价计算)A.关税 B.消费税 C.增值税 D. 车辆购置附加费到岸价人民币数二、实体性贬值3种成新率/贬值率第种有形磨损：零部件的几何尺
21、寸发生变化第种有形磨损：出现腐蚀、老化、生锈、变质等现象1.观察法德尔菲法或模糊综合判断法2.使用年限法核算实体贬值率A.影响机器物理寿命的因素：a.使用强度 b.设备质量 c.维修水平B.影响机器经济寿命的因素：a.设备物理性能 b.技术进步速度 c.生产产品的市场状况3.修复费用法 可修复性损耗经济上可行和不可修复性损耗三、功能性贬值2种1.超额投资本钱超额投资本钱=复原重置本钱更新重置本钱2.超额运营本钱功能性贬值额=资产年超额运营本钱1所得税税率P/A,r,n四、经济性贬值经济性贬值额=资产年收益损失额1所得税税率P/A,r,n影响经济性贬值的因素：1.使用寿命缩短产生的经济性贬值2.
22、运营费用提高产生的经济性贬值3.市场竞争加剧产生的经济性贬值二、市场法一设备的比拟因素：1.个别因素设备在名称、型号规格、制造厂家、技术指标等因素2.交易因素交易数量和交易动机影响3.时间因素参照物要最接近评估基准日4.地域因素参照物尽可能与评估对象在同一区域二市场法常用的调整方法1.直接配比法适用于参照物和评估对象根本相同，需调整的工程少 2.因素调整法3.本钱比率调整法三、收益法单项设备通常不用收益法评估，对于生产线、成套化工设备等可以使用收益法评估第五章 房地产评估一、土地使用权房随地动，地随房动一国有土地使用权出让采用协议、招标、拍卖和挂牌方式出让国有土地使用权出让的最高年限按照以下用
23、途确定：1.居住用地70年2.工业用地50年3.教育、经济、文化、卫生、体育用地50年4.综合或其他用地50年5商业、旅游、娱乐用地40年住宅建设用地使用权期满后，自动续期非住宅建设用地使用权期满后，如想继续使用，需提前1年申请审批二土地使用权转让出售、交换或赠与，需要过户登记土地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限三土地使用权出租四土地使用权质押办理质押登记五土地的特性2种1.土地的自然特性1土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域差异2土地质量的差异性导致了级差地租的产生3土地资源的不可再生性4土地效用的永续性2.土地的经济特性1土地经济供应
24、的稀缺性供求矛盾2土地产权的可垄断性3土地利用的多方向性确定土地的最正确用途4土地效益的级差性六房地产的特性8种1.位置固定性2.供求区域性3.使用长期性4.投资大量性5.保值与增值性6.投资风险性7.难以变现性8.政策限制性三通一平：通水、通电、通路，平整地面七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路，平整地面 楼面地价和容积率二、房地产评估方法6种一收益法适用于有收益的房地产评估，公用、公益性质不适合 无限年限： 有限年限： 1.房地产价值总收益或总费用应该为客观收益，而不是实际收益 房地产净收益=房地产总收益房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+税金+保险费2.土地价值土
25、地使用权价格1空白土地价值由土地收益评估土地价值 土地净收益=土地总收益土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2土地上有建筑物2种，由房地产收益评估土地价值 A土地价值=房地产价值建筑物现值建筑物现值=建筑物重置成新价年折旧费贬值额已使用年数 B. 建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率无限年限 (有限年限)建筑物现值=建筑物重置成新价年折旧费贬值额已使用年数3.建筑物价值 建筑物价值=房地产价值土地价值 二市场法三本钱法1.土地价值本钱法核算 2.新建房地产价值3.旧建筑物价值评估1直线折旧法 建筑物价值=建筑物重置成新价年贬值额已使用年数各结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：钢
26、筋混凝土结构： 60年 0%砖混结构一等： 50年 2%砖混结构二等： 50年 2%砖木结构一等： 40年 6%砖木结构二等： 40年 4%砖木结构三等： 40年 3%简易结构： 10年 0%2成新折扣法建筑物价值=重置本钱成新率四剩余法假设开发法，适用于待开发土地1.预测房地产的售价2个途径1对于出售的房地产，用市场比拟法确定开发完成后的房地产总价2对于出租的房地产，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租收益转化为房地产总价。具体需要确定一下几个要点：A.单位建筑面积月租金或年租金 B.房地产出租费用水平C.房地产复原利率 D.可出租的净面积2.估算各项本钱费用1估
27、算建筑费用：采用比拟法来测算，也可以采用建筑工程概预算的方法来估算2估算专业费用：包括规划、设计费，建筑费用的一定比率3估算资本利息：4估算税金：营业税、印花税、契税等，以建成后房地产总价的一定比例计算5销售费用：以房地产总价或租金的一定比例计算6合理利润：以地价、开发费、专业费三项和的一定比例计算五基准地价修正法适用于房地产不太兴旺的城市1.基准地价的特点：基准地价具有政府公告的作用1基准地价是区域性价格，通常表现为区片价和路段价2基准地价是土地使用权价格3基准地价是特定区域的平均价格4基准地价一般覆盖这个城市建成5基准地价是单位土地面积的地价6基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格六
28、路线价法适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等大量土地的评估常用路线法那么 1.四三二一法那么标准深度100英尺，分成四等份每个25英尺，每段分别为路线价的40%、30%、20%、10%，超过100英尺那么需要九八七六法那么来补充9%、8%、7%、6%。 2.苏慕斯法那么somers rule100英尺深的土地，前50英尺临街占全宗地总价的72.5% 后50英尺占全宗地总价的27.5% 3.霍夫曼法那么100英尺深的土地，最初25英尺临街占全宗地总价的37.5% 最初50英尺临街占全宗地总价的2/3 最初75英尺临街占全宗地总价的87.7% 最后100英尺临街占全宗地总价的100% 4.哈柏法那么 三、在建工程评
