1、房地产开发工作指南一、房地产项目开发工作流程指南二、项目监管表三、业务承包方调查表四、合格开发业务承包方名录房地产项目开发工作流程指南目的：手段规范化、程序化、专业化的开发管理；实现技术、开发、营销、投资、经营管理、项目服务等全方位的开发整合；以营销为管理导向、建设投资控制为决策轴线的全过程开发管理与执行；高效、有力；以创造性的产品开发把握为管理执行核心，致力提升项目开发价值。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工一、项目投资决策及前期定位阶段1.1）项目基地及周边环境现状资料收集；了解地形、地貌、周边限制条件、公共配套现状、地质及水文判断、三通条件。1.2）项目规划条件的收集与掌
2、握；了解规划指标的合理性、可利用价值、规划红线、兰线、绿线、城市规划条例的资料收集。1.3）项目市政配套条件的收集与掌握；周边配套条件、管径、位置、标高的初步了解，市政配套的发展趋势。1.4）区域同类产品情况调研与技术特征情况的掌握；开发水准、技术水平、主要经济指标、建设周期、技术关键点等的掌握。1.5）场地条件及区域市场产品的分析、比较、综合；从开发角度分析其优势、劣势、机会及竞争情况。1.6）项目拟开发产品的初步技术定位形成及基本构思；提出概念性技术定位、相关技术性特征的初步方案，并结合营销部门的基地市场SWOT分析执行，使方案具有创意。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工1
3、.7）初步定位构想的设计研究分析；组织各方开发力量，采用开放式研讨方式进行探讨。1.8）项目拟开发产品的建设成本预测；预见准确，可控制，不缺漏，并且有较好的直观、可比性。1.9）项目拟开发产品的开发周期预测。周期应与成本共同分析。1.10）拟开发产品技术定位的营销分析“头脑风暴”研讨的组织。初步方案的营销判断及财务分析，并形成初步营销定位方向。1.11）产品初步定位的修正；形成产品开发定位初步意见书。1.12）项目投资决策初步结论的形成及项目投资开发分析报告形成；编制成项目分析报告。1.13）项目投资决策。报董事会决策。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工二、项目建筑规划设计阶段
4、2.1）拟开发产品的初步设计任务书的编制及交底；与营销机构合作并会签，使任务书在技术上是可行的，营销定位上是有依据的。2.2）拟开发产品设计单位设计能力的判断与选择；人力、业绩、周期、费用、服务全面性、配合细节、资质等全面考核。2.3）设计单位协作意向的签定；落实阶段设计的合作单位，并落实设计工作计划。2.4）概念性规划方案的综合研究组织；开发、营销、经营管理、财务、报审协同分析。建议“头脑风暴”法。2.5）总体规划、总体管综的技术控制与分析；征求审批部门意见并提出建设性解决方法，与报审机构合作并会签。2.6）正式方案设计任务书的编制及交底；与营销机构合作并会签，任务书应清晰并进一步细化。2.
5、7）方案设计过程控制及协调；指标控制：任务指标、规划指标、成本指标、技术原则等。2.8）工程地质勘察要求的控制；注意地质异常情况下的勘察要求、指标的预判断，全面的技术指标，防止二次补勘。2.9）工程地质勘察单位的选择与判断；确保地质判断准确，数据全面。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工2.10）工程地质勘察合同的签定；2.11）工程地质勘察过程监理的选择与过程控制；注意成果获取的可靠性及试验手段与手法的跟踪落实。2.12）工程地质勘察成果的审查与成果判断；向有利于地基处理成本与周期控制的方向推进。2.13）方案设计文件的营销“头脑风暴”研讨会组织；营销、开发、经营管理、报审、财
6、务协同参加，并细化讨论，同步落实各部门的具体意见与建议。2.14）方案设计文件优化修正；成为完整的方案报审文件。2.15）方案设计会审的技术性控制与开发判断；确保方案推进中重要指标的会审通过。2.16）方案设计成果的建设成本分析与控制；控制各专业方案体系。在大的技术方案上使建设投资合理控制。2.17）扩初深化设计任务书及技术条件的编制及交底；汇总方案、会审、成本、营销、工期等形成进一步深化的设计任务书，并就主要材料、结构体系、机电主机的初步选择确定原则、设计时间计划等。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工2.18）审价机构选择的要求与比较；落实过程造价控制配合机构。2.19）审价
7、机构合同的落实；2.20）扩初设计过程控制及成果技术分析与开发判断；细节深化，注意专业协调，防止方案走样。2.21）扩初成果会审的技术性控制与开发判断；控制方案性关键成果并落实审查通过。2.22）扩初成果建设成本分析与控制；由审价机构完成工程概算，并形成较准确的成本细化工程量清单。2.23）扩初设计成果的营销“头脑风暴”研讨会组织；进一步论证产品的营销判断及投资预期。2.24）设计周期的安排与调控；根据开发周期，可通过先期试桩等方式，提前具体项目进度。2.25）施工图设计任务书及技术条件的编制与交底；细化图纸技术约定及要求，并由营销机构会签。从细节上控制项目成本及品质。2.26）施工图设计过程
8、控制及成果技术分析与开发判断；各专业均应加以控制。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工2.27）施工图成果审查的技术性控制与开发判断；审图中心审查，并获取审查文件、图纸。2.28）施工图成果建审的技术性控制与开发判断；消防、规划、环保、市政、人防、园林、交警等审批。2.29）施工图成果成本分析及控制措施编制；由审价机构完成工程工程预算、材料及设备清单、各分项工作介面分清。2.30）施工图批审、造价分析成果的落实完善，优化设计图纸及落实；汇总各方审批意见后，优化设计并整理形成最完整的施工成套图纸。2.31）建筑幕墙、外墙门窗专项设计的全过程技术控制（设计选择、方案、选材、细节、大样
9、、配合专业、审批等）；使专项设计成本得到有效控制，并与主体建筑及项目营销定位一致，使产品开发物有所值。2.32）建筑内部二次精装修专项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；使专项设计成本得到有效控制，并与主体建筑及项目营销定位一致，使产品开发物有所值。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工2.33）建筑环境景观及园艺专项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；使专项设计成本得到有效控制，并与主体建筑及项目营销定位一致，使产品开发物有所值。2.34）地下围护结构工程专项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；属临时性结构，
10、在保证安全、实施便利的情况下控制成本。2.35）市政强配电部分专项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；不同产品类型的取费形式、供电计费形式不同，注意比较选择供电及计费方式、供电回路、供电来源等。2.36）市政燃气部分专项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；走管方式对场地回填、建筑立面有较大影响，应注意控制。2.37）建筑弱电安防智能化专项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；智能化属产品开发中的重要技术亮点，应系统考虑，并为营销提供支持。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工2.38）建筑局部特殊结构、新型技术专
11、项控制（设计选择、方案、选材、细节、大样、配合专业、审批等）；如幕墙、节能技术等，“细节决定品质”。2.39）大型机电选型变化引起的设计专项配合设计；及时配合修改，防止后期安装不到位或再次大规模整改。2.40）各专业管线综合碰撞分析与汇总修改。注意建筑空间的有效利用；解决安装过程中的管线矛盾。2.41）总体管线综合设计；注意总体设计的配合、标高、施工程序。2.42）总体管线与环境园艺的设计配合及设计优化。使总体管线不影响景观的美化。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工三、项目报审阶段3.1）项目立项审批的技术性条件分析与申报配合。获取立项批文。3.2）规划选址意见书、规划红线图及
12、土地权证办理的落实与技术分析；规划条件应可实施；土地权证应适于工期计划（如分期建设）。3.3）设计、勘察招投标工作的技术配合；选择业主满意的设计、勘察队伍。3.4）总体规划平面审批的技术性判断与审批预告（消防、规划、人防、交警、社区办等）；先期咨询意见，指导规划，防止设计反复或走弯路。获取总体规划的审批，并获取对具体方案的指导性原则。3.5）总体市政配套（管综）审批的技术性判断与开发选择（自来水、污水、煤气、供电、通讯、市政、邮政、有线及宽带等）；系统性、方案性地进行市政配套成本控制，了解政策操作空间。并合理控制各市政配套用量，以节省投资，获取总体管综方案的审批。开 发 阶 段管 理 分 项分
13、 项 目 标执行分工3.6）建筑方案设计评审的技术性判断与协调；防止因主观原因或评审中片面的审查意见，阻碍或削弱原定位的开发方向，并通过合理的手段加快审查的通过，获取方案设计会审批复。3.7）扩初设计评审的技术性判断与协调。防止因主观原因或评审中片面的审查，阻碍或削弱原定位的开发方向，并通过合理的手段加快审查的通过，获取扩初设计会审批复。3.8）施工图审查过程的技术性判断与协调（审图中心）；防止因主观原因或评审中片面的审查，阻碍或削弱原定位的开发方向，并通过合理的手段加快审查的通过，获取施工图审查批复及批复签注图纸。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工3.9）施工图建审过程技术性
14、判断与协调（规划、环保、人防、消防、市政、园林绿化、住宅局、河道办、政府部门、环卫、交警、计委等）；分项审批，并办妥相关申报表，各表技术关系应一致（如“消防设计专项审批表”、“人防设计专项审批表”、“规划设计专项审批表”）。3.10）项目地名及行政编号申请的技术性工作配合；3.11）规划建设许可证办证过程的技术与开发配合；办理“规划建设许可证”。3.12）“施工档案报送”的技术配合（档案馆）；注意档案的完整性、前后文件的一致性。3.13）工程施工许可证办证过程的技术与开发配合；办理项目“施工许可证”，应注意其承发包的范围界定。3.14）项目施工过程质检办审的技术与开发配合；开 发 阶 段管 理
15、 分 项分 项 目 标执行分工3.15）项目临电、临水办审过程的技术与开发配合；满足施工要求，并在可能的情况下兼顾最终用水、用电的投资不重复。3.16）基地进出道口申请开通的技术配合；尽可能与总体规划的出入口相一致。3.17）房屋销售分割面积的产权数量确认；使产权预售时的约定得到房管部分确认并减少最终产权误差。3.18）预售许可证办审过程的技术与开发配合；尽快办妥“预售许可证”以利预售正式展开。3.19）项目最终用电办审过程的技术与开发配合；3.20）项目最终用水办审过程的技术与开发配合；3.21）项目最终供气办审过程的技术与开发配合；3.22）项目排污办审过程的技术与开发配合。开 发 阶 段
16、管 理 分 项分 项 目 标执行分工3.23）项目有线、宽带办审过程的技术与开发配合；3.24）办理防雷检测登记的技术配合；3.25）施工过程中检报质、安监手续的技术配合；3.26）项目特别专项工程的验收办审（如消防工程等）；3.27）项目竣工验收手续办审过程的技术与开发配合；办理工程验收手续。3.28）项目总体入住验收办审过程的技术与开发配合；办理项目“入住许可”。3.29）项目产证办审过程的技术与开发配合。办理房屋产证。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行机构四、项目建设阶段4.1）场地平整、临设暂设的安排及技术与成本控制；场地闭合；控制使场地有利于施工作业，并注意场地土方平衡及
17、回填要求。4.2）项目基地现状修测、坐标点、水准点及地块网格图的落实与掌握；保护好基准点；修测既成为设计的依据，也是项目开发建设中的重要基准点。4.3）项目建设分期、进度控制的总体编制与安排；与技术、营销、资金调度相协调。4.4）工程量清单的落实与审定；与审价机构协作，确保工程内容、界面的清晰，清单应尽可能完整。4.5）分项目、总项目施工组织工作界面的技术性切分与内容编制；一般分为主体工程、机电安装工程、装饰装修工程、市政配套工程、环境景观工程几大分部，综合并有计划地加以落实。4.6）分项目、总项目施工（安装）队伍的基本技术能力与合作要求的编制；分项目一般含：消防、安防、主机安装系统、精装修及
18、园艺景观。4.7）工程分项、总项目的招标技术性要求与细则的确定；与审价机构协作，均成为合同编制的依据。4.8）工程分项、总项目工程预算及主要取费原则的审定；与审价机构协作，均成为合同编制的依据。4.9）主要材料、设备选型的确定与技术要求的编制；与审价机构协作，均成为合同编制的依据。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工4.10）施工建设过程现金流量表（流出为主）的编排与审定；掌握建设资金计划。4.11）工程发包原则的讨论组织与提交决策；报董事会研究，形成决策纪要，有利于具体承发包队伍的落实。4.12）施工及安装队伍的招标与选择；4.13）施工及安装合同的审定与落实；4.14）建设监
19、理机构的选择与判断；4.15）对建设监理机构的考核方法的选择与判断；同步理顺工程部与监理及施工各方的责、权、利。4.16）建设监理机构合同的审定与落实；4.17）施工或安装队伍进场的组织与场地交接安排；4.18）地下工程施工方案研究组织及相关图纸会审组织；形成会审纪要（相关设计、施工、业主、质检、监理都应参加）。4.19）上部主体工程施工方案研究组织及相关图纸会审组织；形成会审纪要（相关设计、施工、业主、质检、监理都应参加）。4.20）建筑外装饰工程施工方案研究组织及相关图纸会审组织；形成会审纪要（相关设计、施工、业主、质检、监理都应参加）。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工4
20、.21）主要设备采购的计划、执行原则安排；4.22）主要设备采购原则的讨论组织与要求的编制；并报董事会决策拍板。4.23）主要设备的招标与采办落实；4.24）设备选型后影响相关专业设计的修改落实及图纸会审组织；4.25）各专业安装图纸碰撞分析组织及安装专业施工方案研究组织、安装专业图纸会审；综合性专业安装会审，确保安装质量及进度。4.26）现场施工过程中制度性工程建设会务的组织与落实；填报项目监控表。4.27）施工合同、技术要求等开发与管理工作的事先会审、交底工作的组织；使工程部、监理各方对合同目标及业务关系全面掌握。4.28）项目建设过程中管理制度的交底、学习的组织；使项目各方全面了解各自责
21、、权、利。4.29）隐蔽工程、临时不可预见工程内容的签注审定与工程推进；开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工4.30）工程建设过程中突发性事件的处理与决策；4.31）室内精装修工程界面的划分、装修施工方案研究组织、图纸会审组织；形成综合会审纪要。4.32）总体配套、市政工程施工方案研究组织、图纸会审组织；形成综合会审纪要。4.33）园林景观工程施工方案研究组织、图纸会审组织；形成综合会审纪要。4.34）分项目工程交界介面的现场安排与工作组织；形成综合会审纪要。4.35）建设过程中各分项质量检验与监测的跟踪及判断；由监理提报，业主审定并跟踪。4.36）建设过程中工程进度的控制与措施
22、决策；由监理提报，业主审定并跟踪。4.37）建设过程中工程造价浮动与变化的控制及开发决策；由审价机构配合，业主审定并跟踪。4.38）建设过程中市政配套部门专项工程的进度、工作界面、造价及总分包管理与协调控制；强电、给排水、燃气、有线及交通管制等，分工并协作，保障进度及质量。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工4.39）建设过程中专项技术执行中的技术、工作界面、进度、造价及总分包管理协调与控制。如：消防工程、安防工程、宽带、电信等专业分项。4.40）桩基工程专项验收组织；4.41）主体结构工程专项验收组织；4.42）单体工程施工验收组织；4.43）分项安装工程（消防、安防、电梯、空
23、调等）施工验收组织；4.44）市政配套工程施工验收组织；4.45）总体景观工程施工验收组织。4.46）总体工程竣工验收组织；4.47）二次精装修工程验收组织；4.48）验收过程中遗留问题的协调处理及工作安排；4.49）项目竣工后续跟进技术服务工作的安排、监测、后续保修、质保等工作组织；4.50）项目过程内业及各种资料的分类搜集与建档移交；4.51）项目竣工决算的审定与评判。与审价、监理协同完成。开 发 阶 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工五、项目营销推广阶段5.1）营销中心场地的落实与技术配合；留足施工作业面，并兼顾营销投入成本。5.2）样板房设计效果的技术评测与场地配合；精装房成本应可
24、控；效果与实际的差异应提示。5.3）现场营销过程中技术问题的协调与解决；防止营销与技术开发脱节。5.4）创造性地为营销需求提供技术产品的支持及提升；提供创造性的产品开发理念，为营销提供有效的产品支持。5.5）前期、方案决策阶段与营销机构的“头脑风暴”研究与讨论；开放式、发散式研究。5.6）各阶段市场营销思路的理解，并形成 技术执行文件，推进营销思路与产品 的技术结合。使产品设计、营建与营销定位始终保持一致性。5.7）交楼标准及承诺的技术审定与落实；防止承诺过度或承诺不实。5.8）项目建设进度安排与营销需求的进度协调与开发组织；合理的周期安排，能有效控制建设资金，又兼顾营销的最佳季节。开 发 阶
25、 段管 理 分 项分 项 目 标执行分工5.9）营销及项目建设所需配套设施的确认与落实，如：会所、物业用房等；规模、标准应与营销需求协调，又应注意其成本、可经营性、产权关系等。5.10）营销培训中开发特征、技术特点的交底培训与组织；使营销人员更全面理解项目产品。5.11）营销推广过程广告与技术产品承诺的审定与协调把握；过程把关。5.12）项目营销过程中现金流量表（流入为主）的落实与审定；资金回收计划编制。5.13）技术性变更对营销影响的评定与协调；防止变更引起营销不利，并及时告知。5.14）营销过程中应市场要求，营销机构提出变更技术内容的落实与解决。为营销中个性化要求提供配合。开 发 阶 段管
26、 理 分 项分 项 目 标执行分工六、项目建成移交阶段6.1）项目开发过程分类内业资料的建档、移交；全过程资料分类存档。6.2）项目物业或经营服务机构选择的技术要求与判断；使产品开发与后续经营或管理要求相协调。6.3）项目物业或经营机构合同签审与技术条件的把握；6.4）项目后续服务机构及业务关系的物业移交与技术培训安排；6.5）项目产品竣工验收后的保护措施落实及物业移交；6.6）项目移交及剩余资产处置方案的拟定与报告编制。6.7）项目建成后的开发总结（后评估）。全面总结。项目表一： 项目 月份建设进度计划报表项目公司： 填写人签字： 负责人签字： 日期：序号分部名称分项内容建设进度备注注：1、
27、以上表格由项目部填写2、“分部名称”一栏填写内容包括项目前期、市政配套、工程建设、销售管理阶段工作名称3、“分项内容”一栏填写分部工作中细分的具体工作内容4、“建设进度”一栏中按各项工作的计划完成情况填写5、每月20日将下月的“建设进度计划表”交（可先传真）至鼎通置业项目管理中心6、如表格不够填写，可复印续页 鼎通置业项目表二： 项目 月份建设实际进度计划报表项目公司： 填写人签字： 负责人签字： 日期：序号分部名称分项内容建设进度备注注：1、以上表格由项目部填写2、“分部名称”一栏填写内容包括项目前期、市政配套、工程建设、销售管理阶段工作名称3、“分项内容”一栏填写分部工作中细分的具体工作内容4、“建设进度”一栏中按各项工作的计划完成情况填写5、每月20日将下月的“建设进度计划表”交（可先传真）至鼎通置业项目管理中心6、如表格不够填写，可复印续页 鼎通置业项目表三： 项目 月份建设资金计划报表项目公司： 填写人签字： 负责人签字： 日期： 单位：万元序号分部名称分项内容收款单位计
