1、房地产经纪人制度与政策真题及答案一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1被撤销的民事行为，从该民事行为（ ）无效。A被撤销时B被发现时C开始起D造成损害起 2民法通则规定，被代理人知道代理人的行为违法而不表示反对的，由（ ）。A被代理人单独承担责任B代理人承担责任C被代理人承担主要责任D被代理人承担连带责任 3延付租金要求赔偿的，提起诉讼的时效是（ ）年。A半B1C2D3 4民法上的物不包括（ ）。A房屋B土地C矿产D智力成果 5房地产用益物权不包括（ ）。A抵押权B建设用地使用权C地役权D土地承包经营权 6房屋租赁期内，因买卖、
2、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同（ ）。A对承租人和新房主继续有效B对承租人和新房主无效C对承租人继续有效，对新房主无效D对承租人无效，对新房主继续有效 7无效合同从其（ ）时起没有法律效力。A被确认无效B履行C订立D谈判 8下列行为中，不属于实际违约的是（ ）。A先期违约B拒绝履行C迟延履行D部分履行 9担保法规定，数额不得超过主合同标的额20%的是（ ）。A损害赔偿金B保证金C定金D违约金 10工业用地使用权出让方式不包括（ ）。A招标方式B挂牌方式C划拨方式D协议方式11下列关于临时用地的表述中，错误的是（ ）。A使用期限一般不超过2年B可改变批准的用途C不得修建永久性建筑D不
3、得从事经营性活动 12下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是（ ）。A商业用地B商品住宅用地C非营利的社会团体用地D娱乐用地 13下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。A私立学校用地为50年B厂房用地为50年C大型超市用地为50年D别墅用地为70年 14经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（ ）。A甲工厂缴纳B乙公司缴纳C甲工厂与乙公司各缴纳一半D甲工厂与乙公司协商缴纳 15在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（ ）。A被拆迁房屋的所有人B被拆迂房屋的使用人C被拆迁房屋的抵押权人D被拆迁房屋的承租人 1
4、6因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由。延期以两次为限，每次不超过（ ）个月。A1B2C3D4 17工期超过1年的建没工程申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A25%B30%C40%D50% 18下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是（ ）。A购房人只能要求退房，不能要求换房B购房人只能要求换房，不能要求退房C购房人有权选择退房或换房D商品住房买卖双方协商选择退房或换房 19根据有关规定，可以发布房地产广告的是（ ）。A在集体土地上建设的房屋B取得预售许可证的商品房C经验收不合格的商品房D权
5、属有争议的房屋 20为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司（ ）。A不必通知买受人B可在交房时再告知买受人C应公示通知买受人D应书面通知买受人 21.甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某（ ）元。A50000B67000C83490D100000 22商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以（ ）确定违约金数额。A违约造成的损失B损失超过违约金30%为标准C违约
6、造成的损失上浮30%D约定违约金的2倍 23房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。A1B2C3D6 24某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按（ ）顺序清偿。A贷款合同签订的先后B贷款数额的大小C各银行起诉的先后D抵押登记的先后 25下列关于预告登记的表述中，正确的是（ ）。A预告登记仅适用于预售商品房的登记B预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C房屋预告登记只能由双方共同申请D房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以
7、记载，不发放预告登记证明 26异议登记不当并给权利人造成损害的，应由（ ）承担赔偿责任。A登记机构B异议登记申请人C登记机构的经办人D登记机构和申请人共同 27下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（ ）。A已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记D在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证 28王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房”，该住房（ ）。A只能自住不能出租B产权归王某所有C房主拥有部分产权D不得设定抵押 29房屋租赁代理收费按（ ），由双方协商议定一次性
8、计收。A租赁期限长短B租赁金额大小C代理服务成本D半个月至一个月成交租金额标准 30在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准最高不能超过成交价格的（ ）。A05%B25%C30%D40% 31房地产中介服务机构的业务管理不包括（ ）。A承办业务管理B中介服务行为管理C财务的管理D薪酬管理 32下列关于房地产经纪人执业资格考试报名条件的表述中，正确的是（ ）。A最低学历为中专B所学专业必须是房地产相关专业C取得硕士学位后，只要从事房地产经纪业务工作满1年就可以报名D取得博士学位、硕士学位、双学士学位，报名时对从事房地产经纪业务的年限要求均为满1年 33下列关于房地产经纪人员执业资格
9、有关规定的表述中，正确的是（ ）。A房地产经纪人协理从业资格考试由各省、自治区、直辖市制定大纲，组织命题和考试B受过行政处罚的房地产经纪人由原注册机构注销注册C房地产经纪人可以同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业D房地产经纪人的执业技术能力要求有一定的外语水平 34房地产经纪人执业资格注册有效期一般为（ ）年。A1B2C3D5 35李某自营地下商场，应税房产原值为40万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（ ）元。A3240B4200C4320D5400 36依法不能免征房产税的房屋是（ ）。A政府机关的办公楼B武警部队的营房C个人自住的住房D百货公司的商场 37按税法规定，订立商品房销售合同应
10、缴纳（ ）。A印花税B契税C营业税D土地增值税 38企业所得税实行的是（ ）。A比例税率B累进税率C定额税率D比例税率和定额税率 39某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（ ）。A0B20%C30%D50% 40自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到（ ）。A05%B10%C30%D40% 41甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收人为500万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为（ ）万元。A250B270C275D285 4
11、2职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。A活期B3个月整存整取C6个月整存整取D1年整存整取 43住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的（ ）。A5%B6%C8%D12% 44住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于（ ）。A购买国债B为单位或个人提供担保C购买股票D发放商业性贷款 45业主大会的执行机构是（ ）。A居委会B业主代表大会C物业服务企业D业主委员会 46商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（ ）交存住宅专项维修资金。A使用面积B套内建筑面积C共有面积D建筑面积 47选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积寺以上的业主且占总
12、人数（ ）以上的业主同意。A1/2B. 1/3C2/3D. 3/4 48根据城市房地产中介服务管理规定，伪造房地产中介服务资格证书的，由市、县级人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以（ ）的罚款。A1万元以下B1万元以上2万元以下C2万元以上3万元以下D3万元以上5万元以下 49以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以（ ）的罚款。A1万元以上2万元以下B1万元以上3万元以下C2万元以上3万元以下D3万元以上5万元以下 50根据房屋登记办法，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是（ ）；构成犯罪的，依法追究刑事
13、责任。A由房屋登记机构予以收缴B由房屋交易管理部门予以收缴C处以1万元以下的罚款D处以1万元以上2万元以下的罚款二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分)51下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有（ ）。A15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家B17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工C18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人D19周岁的间歇性精神病人E21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年52下列关于法的效力的表述中，正确的有（ ）。A行政法规的效力高于地方性法规B地方
14、政府规章的效力高于行政法规C地方性法规的效力高于本级地方政府规章D部门规章与地方政府规章之间具有同等效力E部门规章的效力高于地方性法规 53下列关于物权的表述中，正确的有（ ）。A物权具有优先效力B任何情况下的物权均优先于债权C物权的设定必须公示D不动产物权的公示方式是登记E动产物权的公示方式是占有 54下列物权中，属于担保物权的有（ ）。A留置权B所有权C抵押权D质权E地役权 55下列经营者行为中，属于不正当竞争行为的有（ ）。A不正当销售行为B侵犯商业秘密行为C限制本地商品流向外地D限制外地商品进入本地E假冒和仿冒行为 56按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。A商业
15、用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地E廉租住房用地 57下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有（ ）。A廉租住房用地B酒厂用地C教育、科技用地D文化、体育用地E度假村用地 58下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（ ）。A商品住宅小区用地B加油站用地C县人民公园用地D军事设施用地E造纸厂用地 59购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（ ）。A使用1年后发现屋面漏水B办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D尚未使用即发现下水管道堵塞E下雨时发现外墙渗水 60城市规划的报建审批管理主要包括（ ）。A对建
16、设项目选址审批核发项目选址意见书B按照规划实施监察C对城市用地审批核发建设用地规划许可证D对建设工程审批核发建设工程规划许可证E对违法占地和违法建设的查处 61根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有（ ）。A集体土地上的合法建造房屋B联建代管房屋C已办理房屋初始登记的房屋D合作开发房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋 62下列房地产项目中，不得转让的有（ ）。A已完成开发投资总额35%的高档公寓项目B已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地C已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地D未竣工已预售的商品房E少数共有人已书面表
17、示不同意转让的共有房产 63房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（ ）。A国有建设用地使用权证书B工程施工合同C建设工程规划许可证D房屋拆迁许可证E建设工程施工许可证 64房地产抵押担保的范围包括（ ）。A主债权及利息B违约金C定金D损害赔偿金E实现抵押权的费用 65下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有（ ）。A以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过B抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同C学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保D在建工程不得为第三人提供担保E同一财产不得向两个以上的债权人抵押 66国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序
18、包括（ ）。A受理B审核C公告D记载于登记簿E发证 67根据房屋登记办法，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。A房屋所有权转让B房屋所有权抵押C房屋出租D预购商品房抵押E预购商品房 68申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有（ ）。A取得房地产经纪人执业资格证书B无犯罪记录C具有大学本科以上学历D身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作E经所在经纪机构考核合格 69房地产经纪人注册机构可以注销房地产经纪人注册的情形有（ ）。A不具有完全民事行为能力B受行政处罚C脱离房地产经纪工作岗位连续1年(含1年)以上D同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动E严重违反职业道德和经纪行业
19、管理规定 70某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费（ ）万元。A20B30C50D80E100 71下列关于契税的表述中，正确的有（ ）。A契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，需缴纳契税C契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税 72下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有（ ）。A房产税实行比例税率，按房产余值
20、计征，为12%；按房产租金收入计征，为12%B城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次C耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次D土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%E城市维护建设税实行地区差别税率 73下列行为中，需要缴纳契税的有（ ）。A事业单位购买办公用房B因地震导致房屋灭失而重新购房C个人购买经济适用住房D奥运冠军接受政府奖励的房屋E城镇职工按规定第一次购买公有住房 74个人转让购买满5年的家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有（ ）。A土地增值税B个人所得税C营业税D契税E印花税 75住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共由
21、（ ）等组成。A加班工资B计时或计件工资C职务津贴D住房补贴E工会对职工的困难补助 76职工可以提取住房公积金用于消费的事项有（ ）。A购买上班用的电动车B购买自用二手商铺C自建自住住房D装修自住住房E偿还购买自住经济适用住房的贷款本息 77业主的权利包括（ ）。A提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议B对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权C监督物业服务企业日常经营活动D监督业主委员会的工作E监督物业服务企业履行物业服务合同 78物业服务收费的费用构成包括（ ）。A物业管理服务人员的工资B物业管理区域的清洁卫生费用C物业管理区域的绿化养护费用D物业服务企业的办公费用E物业共用设备
22、的大修费用 79下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有（ ）。A房地产开发公司委托房地产经纪机构销售竣工商品房B房地产开发公司返本销售商品房C房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用D房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房E房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房 80甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有（ ）。A交易双方2月21日办理了土地使用权变更登记手续，同年3月16日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案B乙公司3月18日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金，同年4月27日该项目取得商品房预售许
23、可证C乙公司销售商品住宅时拒绝发放住宅质量保证书D为让业主及早入住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者E乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外销售三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有l个或l个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分)(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)招标获得一块“毛地”(有部分房屋需完成拆迁安置)的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置1年。该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司(以下简称乙公司)。3年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管
24、理。81甲公司实施房屋拆迁时，应对（ ）依法给予补偿。A产权人下落不明的房屋B超过批准期限的临时建筑C被依法查封的房屋D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋 82下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为（ ）。A银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延B甲公司认为开发时机不成熟造成动工迟延C因水泥、钢筋等主要建材供应不及时造成动工迟延D地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延 83甲公司转让该项目必须符合的条件为（ ）等。A全部建成现房B项目主体结构封顶C已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证D已实际投入房屋建设工程的资金达到全部开发投资总额的25%以上 84如乙公司把住宅建成现房后销
25、售，则须具备的条件为（ ）等。A已通过竣工验收B乙公司具有企业法人营业执照C物业管理方案已落实D取得商品房销售许可证 85丙物业服务企业由（ ）选聘。A购房人B乙公司C当地房地产开发主管部门D当地物业管理协会 (二)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。86商品房销售合同属于（ ）。
26、A典型合同B单务合同C要式合同D实践合同 87王某购买商品住宅的保修期从（ ）起计算。A2005年8月1日B2006年1月1日C2006年5月1日D2007年3月1日 88王某实际需要支付的购房款为（ ）万元。A6912B6936C6960D7200 89甲公司在商品房交付使用的同时，应当向王某提供（ ）。A住宅环境保证书B住宅质量保证书C住宅使用说明书D住宅功能使用说明书 902009年3月1日发生的屋面漏水问题（ ）。A在房屋建筑工程保修期内B在商品住宅保修期内C不在房屋建筑工程保修期内D不在商品住宅保修期内 (三)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经批准实施一综合小区开发项目，规划容积率
27、为21。该项目位于城市规划区内的城乡结合部，占地120000m2，其中有40000m2属于国有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项目。该项目由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工，于2009年1月1日动工，工期10个月。建设过程中，甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。91甲公司应当具有（ ）资质。A一级B二级C三级D四级 92下列关于该项目用地的表述中，正确的为（ ）。A该项目范围内的乡镇企业用地不需办理集体土地征收手续B该项目经济适用住房用地可采取划拨方式C该项目商业城必须采取出让方式D该项目土地使用权出让的最高年限为50年 93甲公司申请领取建设
28、工程施工许可证应当具备的条件包括（ ）。A已取得建设工程规划许可证B已确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设资金已经落实，到位资金原则上不少于工程合同价的30% 94下列关于该项目在建工程抵押的表述中，正确的为（ ）。A在建工程抵押价值可由甲公司和银行协商议定B在建工程抵押价值可由房地产估价机构评估C甲公司和银行应当申请在建工程抵押权设立登记，并在工程竣工后申请转为房屋抵押权登记D甲公司将部分商业用房给乙公司冲抵工程款，不需经银行同意 95该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。A人民政府建设行政主管部门B工程质量监督机构C甲公司D乙公司(四)2007年5月，张某在一物业管理比较完善的小区内购得一套普通住宅，并出租给王某居住。2009年
