1、4、各单位第一负责人对本单位的会计管理工作负有领导责任。第四条 各单位应按照中华人民共和国会计法、企业会计制度及各种具体会计准则和本规则的有关规定进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。第五条 各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续、进行会计核算：1. 款项和有价证券的收付；2. 财物的收发、增减和使用；3. 债权债务的发生和结算；4. 资本、基金的增减；5. 收入、支出、费用、成本的计算；6. 财务成果的计算和处理；7. 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。第六条 各单位的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，并保证会计指标的口径一致、
2、相互可比和会计处理方法的前后各期相一致。第七条 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采用公历日期。第八条 会计核算以人民币为记账本位币。第九条 会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必须符合国家和集团的有关规定；不得伪造、变造会计凭证、会计账簿；不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。第十条 各单位对使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部会计电算化管理办法和财政部会计电算化工作规范的有关规定以及集团有关IT信息管理制度的规定。第十一条 各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其
3、他会计资料，应定期打印、装订成册，并建立档案，妥善保管；存储会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进行管理。会计档案建档要求、保管期限、销毁办法等依据财政部、国家档案局发布的会计档案管理办法的规定进行。第十二条 各单位办理本制度第五条规定的事项，必须取得或填制原始凭证，并及时送交会计机构。第十三条 原始凭证必须具备如下基本要素：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经营业务内容；数量、单位和金额。第十四条 对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述基本要素外，还应包括其他附加条件，具体为：1、 从外单位取
4、得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。2、 自制原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。 3、 购买实物的原始凭证，必须有验收证明。4、 支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。5、 发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。6、 职工公出借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。7、 经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原
5、始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。第十五条 原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正，更正处应加盖开出单位的公章。第十六条 原始凭证不得外借，其它单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，可以复制。向外提供的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。第十七条 从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。如确实
6、无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出详细情况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭。第十八条 各单位应当结合本单位会计业务的需要设置合乎集团管理需要和国家法规的会计账套。第十九条 账套的初始化设置应遵守集团统一规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定设置。新建账套必须在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符后方可启用。第二十条 账套的权限分工管理根据岗位职责进行设置。第二十一条 会计机构、会计人员应根据审核无误的原始凭证录入记账凭证。1、 记账凭证一律使用通用的记账凭证；2、 记账凭
7、证的录入应内容完整、摘要简单明了；3、 录入的凭证需经专人审核后方可过账；4、 更正错误的方法必须符合财政部会计基础工作规范的要求；5、 记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。第二十二条 各单位应当定期对会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。第二十三条 记账基础及会计计量属性会计核算以权责发生制为记账基础，一般采用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。第二十四条 现金等价物的确定标准现金等价
8、物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。第二十五条 金融资产、金融负债1、金融资产和金融负债的分类结合自身业务特点和风险管理要求，将取得的金融资产或承担的金融负债在初始确认时分为以下几类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债。2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法成为金融工具合同的一方时，即确认一项金融资产或金融负债。对金融资产或金融负债初始确认按照公允价值计量。初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
9、入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融负债的后续计量方法主要包括：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益。可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。在活跃市场
10、中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。3、金融资产和金融负债的公允价值确定方法存在活跃市场的金融资产或金融负债，通常以活跃市场中的报价确定公允价值。金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。4、金融资产转移的确认和计量对于已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。既没有转移也没有保留与金融资产所有权有关的所有风险和报酬的，分别下列情况处理：放
11、弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：所转移金融资产的账面价值；因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分配，并将下列两项金额的差额计入当期损益：终止确认部分的账面价值；终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。5、金
12、融资产减值测试方法和减值准备计提方法金融资产计提减值的范围及减值的客观证据在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产减值测试方法及减值准备计提方法A.以摊余成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金
13、融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试,对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失
14、予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。B.以成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。按照企业会计准则第2号长期股权投资规定的以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值也按照上述原则处理。C.可供出售金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益
15、。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。第二十六条 应收款项1、坏账准备的确认标准在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：债务人发生严重的财务困难；债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； 其他表明应收款项发生减值的客观依据 。2、坏账准备的计提方法在资产负债表日，对单项金额（应收款项金额在1,000万元以上,包含1,000万元）的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来
16、现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。对单项金额不重大（应收款项金额在1,000万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的应收款项,按账龄划分为若干组合,根据应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。坏账准备计提比例一般为：有客观证据表明母公司与子公司之间、子公司与子公司之间的应收款项发生减值的，按照前述方法计提坏账准备，否则不计提坏账准备。如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当
17、期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。第二十七条 存货1、存货分类存货主要包括开发产品、开发成本、低值易耗品等。2、存货取得和发出的计价方法存货在取得时按实际成本计价。领用和发出时按加权平均法计价。3、开发用土地的核算方法开发用土地在“开发成本-土地获得价款”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分配和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金若采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。4、公共配套设施费用的核算方法公共配套设施为项目所在地的国土部门批准的公共配套项目如道路、球场等，以及由政府部门收取的公共配
18、套设施费，其所发生的支出列入“开发成本-配套设施费”，按成本核算对象和成本项目进行分配和明细核算。5、低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时一次摊销法摊销；包装物于领用时一次摊销法摊销。6、存货的盘存制度为永续盘存制。7、存货跌价准备的确认标准及计提方法在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。其中：开发产品等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，其可变现净值为该存货估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额；为执行销售合同或劳务合同而持有的存货，可变现净值以合同价格为基础计算。
19、公司持有的存货数量多于销售合同订购数量的，超过部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，其可变现净值为所生产的产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。按照单个存货项目计提存货跌价准备。在资产负债表日，如果存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价
20、，如预计售价低于成本（包括相关税费）则按差额对其计提跌价准备。第二十八条 长期股权投资1、长期股权投资的初始计量通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照取得的被合并方所有者权益账面价值的份额做为初始投资成本；通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照确定的合并成本进行初始计量。其他方式取得的长期股权投资，区分不同的取得方式以实际支付的现金、发行权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值等确定初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的
21、初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益，为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的
22、公允价值，以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
23、初始投资成本。投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第7号-非货币性资产交换确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第12号-债务重组确定。进行公司制改建，对资产、负债的账面价值按照评估价值进行了调整，则长期股权投资的初始投资成本以评估价值确认。除企业合并发生的各项直接费用外，以其他方式取得的长期股权投资的初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。取得投资时，对于支付的对价中包含的已宣告但尚未发放的现金
24、股利或利润，确认为应收项目，不构成长期股权投资的初始投资成本。2、长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法对被投资单位能够实施控制，以及不具有共同控制或重大影响的，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。长期股权投资的初始投资成
25、本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对
26、被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，还应扣除按原剩余期限直线摊销的股权投资借方差额，确认投资损益。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，待处置该项投资时按相应比例转入当期损益。3、共同控制、重大影响的确定依据共同控制的
27、确定依据主要包括：任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。重大影响的确定依据主要包括：当直接或通过子公司间接拥有被投资单位20（含）以上但低于50的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；拥有被投资单位20（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响。第二十九条 投资性房地产投资性房地产包括已出租的土地使用权和已出租的建筑物。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其折旧政策和摊销方法与相
28、同或同类固定资产、无形资产的折旧政策或摊销方法一致。第三十条 固定资产1、固定资产的确认条件固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时才能确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。2、固定资产分类和折旧方法固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并
29、计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。第三十一条 无形资产1、无形资产的初始计量无形资产按照成本进行初始计量。2、无形资产的后续计量无形资产使用寿命的估计拥有或者控制的来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不超过合同性权利或其他法定权利的期限；合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明公司续约不需要付出大额成本的，续约期计入使用寿命；合同或法律没有规定使用寿命的，无形资产的使用寿命参考历史经验或聘请相关专家进行论证等确定。按照上述方法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，将该项无形资产作为使用寿命不确定的无形资产。无形资产使用寿命的复核至少于每年年度终了时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。必要时进行调整。无形资产的摊销对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内采用直线法（分无形资产明细说明摊销年限）分期摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销，每年末均进行减值测试
