1、新项目可行性报告范文新项目可行性报告范文 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等; 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3 5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司
2、提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义; 第一部分：写字楼项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。 二、 宗地现状 1、 四至范围; 2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较; 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并
3、计算因此而损失的实际用地面积; 4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响; 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地; 7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据; 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、
4、写字楼项目周边的社区配套 (一)周边3000米范围内的社区配套 1、 交通状况 (1) 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等; (2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决; (3) 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统; 2、 教育：大中小学及教育质量情况。 3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 (二)宗地周边3000米外但可辐
5、射范围内主要社区配套现状 四、 写字楼项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写) 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等) 5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等) 6、 周边景观 7、 风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、 其他 五、 写字楼项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性) 1、 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施
6、时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、 通讯(有线电视、电话、网络)：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、 写字楼项目规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性
7、和非经营性公建的面积 3、 综合容积率、产品容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 七、 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分：法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。 除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。 对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地程序的配合 4、 其他
8、合作的主要条件 5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律性质评估 (一)现状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 (二)规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决) 四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写) 1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估
9、城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。 六、 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分：写字楼项目市场分析 一、 区域产品市场成长状况 1、 区域产品市场简述 ? 形成时间 ? 各档次产品区域内分布状况 ? 购买人群变化 2、 区域产品市场各项指
10、标成长状况(近3-5年) ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 1、 各档次产品供应状况 2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内分布特征 3、 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析：本案在区域市场内的机会点 6、 结论： ? 区域市场在整体市场的地位
11、及发展态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上) 2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 3、 产品建议 第四部分：写字楼项目规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 2、 主要产品类型。 3、
12、节能和环保型建筑材料选用的考虑。 4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。 主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。 如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、
13、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。 如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 风水 因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对
14、自身配套建设规模和面积作出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：写字楼项目开发 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六部分：写字楼项
15、目投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等。 并参照下面表格列示： 项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2) 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、 经济
16、效益分析 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 参照以下表格： 经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元) 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现 经济指标 2001年 20 年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积(m2) 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 (1)成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：
17、 经济指标 预测成本 90% 预测成本 预测成本 110% 预测成本 120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 (2)售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如： 经济指标 预测售价 90% 预测售价 预测售价 110% 预测售价 120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 (3) 容积率变动各项指标的变化 主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测 1、 资金投入计划：各期地价、前
18、期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划：各期销售回款计划。 3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七部分：写字楼项目管理资源配置 五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。 六、 人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。 七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。 第八部分：写字楼项目综合分析与建议 一、优势：从品牌、设计、启动
19、速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。 二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。 三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 四、结论和建议 附件： 1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 2、 按照WK集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 淘宝网开店项目可行性报告【2】 一、总论： 1、 项目名称：淘宝网雅影服装店
20、项目 2、 项目承办人：湖南邵阳市新邵曾毅 3 、 可行性报告内容： 本可行性报告包括：项目背景、有利条件、经营范围和销售方案、投资估算及财务评价。 4、项目规划： 初级阶段：在淘宝网注册一家服装店铺，网店销售服装; 第二阶段：建立虚拟网店充值业务，即：购买一套自动充值软件，提供各种手机话费、游戏点卡及QQ业务充值。 5 结论： 通过对市场的了解，由于电脑的普及，越来越多年轻人喜欢进行网上购物，而中国手机用户数量突破了九亿，青少年玩网络游戏的比例高达73%，而腾讯QQ的注册量为9.9亿，活跃账户数为4.48亿。 随着经济水平的提高和生活节奏的加快，越来越多人会选择网购、会对虚拟进行投资，充值业
21、务越来越受欢迎。 根据市场估算及预算，该项目有盈利，判断该项目效益可行。 二、项目提出背景及发展状况： 1、市场现状分析： 随着互联网在中国的进一步普及应用，网上购物逐渐成为人们的网上行为之一，根据CNNIC第14次互联网统计报告公布的数据，中国目前7.3%的网民有网上购物的习惯，中国目前有网民8700万，这就是说，有六百多万的中国网民会从网站上购买自己钟意的商品。 随着信息网络的快速发展，网上购物的市民会迅速增加。 在各种类型的购物网站中，提供网上开店服务的淘宝网站以其服务的适用性与可行性，得到了诸多网民的认可。 2、产品供需预测： 服装是人们衣食住行的首位，时尚而富有个性的服装更是年轻男女
22、性关注的热点和卖点。 现在互联网普及越来越高，很多人都有了网上购物、缴费的动机，但由于对虚拟的认识度还不很高，现在开设网店的多数人仅在做实物产品网售，虚拟充值市场也有很大潜力。 3、价格预测： 网上开店以其低成本、低启动资金、快捷的交易方式得到许多创业者的青睐，许多人在网上开店，通过网上销售商品赚取利润，越来越多的网友加入到网上开店的队伍中来。 虚拟充值产品相对稳定，除节假日有优惠活动外，价格不会有波动。 三、项目提出的有利条件： 1、根据问道网的调查数据，近七成的网络购物者首选淘宝网。 而且淘宝网具有其优势，在网店的架构和购物流程的操作上方便且人性化。 而淘宝网开店免费，且拥有支付宝作为结算
23、工具，整体上更安全可靠。 从顾客角度出发，在当今中国网络零售还不十分成熟、发达的情况下，选择一个相对而言更有可靠度的交易平台，将有利于打消许多顾客们的顾虑，也便于网店声誉的塑造。 2、项目承办人是具有一定知识水平的，对于网络营销和广告设计等都有一定的操作技能，相对于普通的网店卖家而言，在技术方面有较强优势。 在网店构建与今后的维护上将可以独立完成，可以免去不必要的开支。 当网店运作中出现一些突发情况时，也能够较从容地应付。 想比较而言，将使得技术上的风险和影响降低到最小，有利于网店交易更畅通，信息传递更准确。 四、经营范围和进货渠道： 1、网店经营范围： 不同款式的男女式衣裤和鞋子及小饰品、充
24、值软件和虚拟产品。 2、进货渠道： 进货渠道：市场进货、网上进货、厂家直接提供等。 。 。 。 。 五、营销策略： 1、销售方案：先做虚拟网店购物、充值，学习点经验，把信誉提上去之后，扩大销售人群，接着做好销售宣传推广，最后进行产品质量提升，产品包装更新和精选便捷物流。 2、销售方式： 进货： 与服装厂合作，以网下实体的服装厂做依托，解决网上销售供应与库存上的矛盾，既做到网店零库存，又能保证货品的快速供应。 推广： 网上将通过网络广告、软文、论坛等方式和渠道进行宣传。 网下将在几个合作的实体店内打上网络销售的广告，使周围可户可以足不出户就能方便订货。 而通过网上与网下想结合，使得网络的虚拟交易
25、将更安全可靠化，帮助人们更信赖网络，也有助于网店的发展。 出售： 由于当下网络购物的信任度在中国仍然不够高，而主要消费群体是以年轻人为主，因此在出售商品时应该主要以网购为主，辅助以网下交易，并尽量让网下交易逐步转变为完全的网上交易。 维护： 把握忠实客户，留住重要客源。 及时发布新产品信息，给顾客更新信息、更多选择。 加强网站技术的维护，保证网点正常运营，时时把握商机。 淘宝的网上交易要点： 1.申请实名认证 通过实名认证，开始出售宝贝! 2.了解买家需求 查看买家求购信息，宝贝购物排名榜，积极拓展货源! 3.择宝贝发布方式 一口价，单件竞拍，选择适合自己的发布方式，事半功倍! 4.宝贝信息，
26、按要求设置宝贝标题，宝贝描述，上传宝贝图片，让买家感觉到您的专业化! 5.跟踪宝贝出售情况 登录 我的淘宝 ，轻松管理交易! 6.发货使用支付宝，全额保障交易安全! 7开设店铺 发布宝贝，即可免费拥有自己的淘宝店铺，开始网商生活! 还有另一种方法推广 方法就是：QQ群的群发!注意是群发到群，不是群发到好友。 那么怎么群发群，哪有那么多群?很简单，你先申请几个新的QQ，每天加几百个新的群，加了群之后，打开群发软件，豪迪QQ群发，就会自动把你的广告消息一个群一个群的自动群发了!当然你要做的就是不断的修改广告词，才不会被滕讯封了你的QQ号。 大概方法就是这样，虽然累了点，不过每天带来的流量至少都是几
27、千的，每天也可以卖出5件左右。 六、店址选择与硬件设施： 1 网店地址：淘宝网 2 店名：雅影服装 3 设备(施)配置：1台电脑、网上银行卡(工行、建行、农行卡) 4 网店设计：时尚、前卫、简约、活泼，高品质 七、经济效益分析： 1 投资估算： (1)、按开店方式预算： 先申请在淘宝网站开一个普通店，只要注册淘宝、支付宝，并通过认证便可以免费开店了。 (或交了1千元的押金给支付宝开通消保，还是订了一个月50元的旺铺) 但如果想使网店更加漂亮一些，就要花钱了，首先就是要升级成淘宝旺铺或进驻淘宝商城，然后在旺铺的基础上在进行网店装修。 (非消保卖家)150元/季 (消保卖家)90元/季 (2)、相
28、册空间 不管如何开网店，都会要上传宝贝的图片，那么开虚拟网店的步骤中就要考虑这个费用了淘宝图片空间，是用来保存你网店里商品图片的，也就是大家俗称的网店相册，它的作用是让你的商品图片有一个网址，让买家看得见你的商品图片。 价格12元/M/年，最扩容单位为50M，旺铺赠送30M，不够用的，需要自己额外花钱升级。 (3)、虚拟软件费用 如果做虚拟的首先要买个软件300,然后就是存一点钱到里面好帮别人充值,如果在淘宝开500块就可以了,如果在拍拍需要交保证金,你可以试着在淘宝开,毕竟淘宝更完善一点。 综上所述，在淘宝开个虚拟网店开始的资金投入是： 旺铺+相册+软件费+预存资金=660 普通店铺+相册+
29、软件费+预存资金=400 2、 销售额预算： 通过市场调研，售货规模：按网店每天平均可售5件，如果每件赚差价20元，每月销售额预计：20*5*30=3000 虚拟充值每天利润一般为：充值业务销售20笔/天，年销售额10000元 3 盈亏分析： 服装代销，假如没有客户购买，也不要花钱，只有顾客买下付款后才要花钱进货。 虚拟软件项目为小投资，固定投资成本为约为300 元，当无产品销售情况下，该项目最大亏损额为300元，但虚拟软件使用权为终身使用，而且淘宝店铺一直开下去，最终应该无亏损。 八、综合评价： 综上所述，本项目有很大市场潜力，是目前市场上较为成熟的投资项目，通过投资效益财务分析表明：该项目有一定利润空间，风险性小，是可行的。 投资也是有风险的，你的投资大部分都花在了网站的维护上，你做的是零库存，这一点很大程度的减少了经营风险，不会有货物压在手里卖不出去，资金无法兑现的难题。
