1、住宅工程质量常见问题一、工程概况包头富力城项目位于包头市九原区沙河西街，北临富力城4#地块，（空旷待建），东侧为中建一局施工工地（富力城5#地块2标段），南侧为沙河西街，西侧为建华路、包头市会展中心，周边环境复杂。1、工程建设概况序号项目内容1工程名称包头富力城项目（5#地块）1标段2建设单位包头市富力房地产开发有限公司3设计单位广州市住宅建筑设计院有限公司4监理单位包头星元建设监理有限公司5勘察单位内蒙古万和工程勘察有限责任公司6总承包单位中国建筑第八工程局有限公司7质量监督部门包头市工程建设质量监督站8建设规模总建筑面积13.96万9建筑层数住宅地下2层、地上24层；地库地下1层10建筑高
2、度檐口高度70.5米11结构体系框架-剪力墙结构2、工程建筑设计概况序号项 目内 容1工程名称包头富力城（5#地块）1标段2工程地址本工程位于内蒙古包头市会展中心以南，建华南路与沙河街的交汇处3建筑功能本项目为包头富力城5#地1标段工程，总建筑面积132420.41m2，其中地上建筑面积97819.28m2，地下建筑面积33347.05m2，由住宅和地下车库组成。地上部分为住宅，首二层部分为底商，地下一层为丙类2项车库，地下二层平时为丙类2项地下车库，战时为人民防空地下室。4总建筑面积132320.41 m2地下面积33347.05 m2地上面积97819.28m25用地面积19600m2地下
3、层数2地上层数246建筑总高度70.5米0.000高程1046.000m槽底标高-8.51m-10.11m-11.31m-7.95m-7.40m7抗震设防烈度8度耐火等级一级8填充墙外墙0.000以下全为钢筋砼墙，0.000以上钢筋砼墙和轻质砼砌块内墙钢筋砼墙和轻质砌块9保温屋面：60厚挤塑型聚苯板外墙保温：60厚挤塑型聚苯板非采暖地下室楼板：50厚挤塑型聚苯板分隔采暖与不采暖空间隔墙：30厚玻化微珠砂浆分隔采暖与不采暖空间户门：胶合板+25模塑聚苯板+胶合板10防水工程屋面3+3mm后SBS改性沥青防水卷材（聚酯胎型）地下室部分两层3mm的SBS改性沥青防水卷材，纸胎油毡隔离，50厚C20细
4、石混凝土捣实压光,防水等级地下室底板两道 3mm厚的SBS改性沥青防水卷材。混凝土抗渗等级P6防水等级地下室外墙两道 3mm厚的SBS改性沥青防水卷材。混凝土抗渗等级P6防水等级地下配电室、弱电间3+3m 厚SBS改性沥青防水卷材混凝土抗渗等级P6防水等级3、工程结构设计概况序号项目主要结构做法1结构形式基础结构形式住宅：筏板基础地库：独立柱基础、条形基础主体结构形式剪力墙结构屋盖结构形式钢筋混凝土板2地下防水混凝土自防水地下室底板、外墙采用P6抗渗混凝土材料防水两道 3mm厚(共计 6厚)SBS改性沥青（聚酯胎型）防水卷材。3混凝土强度等级地下部分基础筏板C30P6独立柱、条基C35P6地下
5、室外墙C40P6地下室梁、板、楼梯C30柱C40地上部分梁、板、柱C30、C35,C40、4抗震等级工程设防烈度8度抗震等级一级5钢筋类别采用普通钢筋HRB4006钢筋接头形式直径16的采用绑扎连接，直径16-18的采用电渣压力焊接，直径18的采用机械连接（直螺纹）7沉降观测专业测量单位8地基处理住宅CFG桩复合地基，车库部分自然粗砂地基10典型断面构件名称截面尺寸柱断面尺寸(mm)500500、500600、650x650、800x800等梁断面尺寸(mm)500x1000、300x600、200x300、250x300、200x400、200x470、200x350楼板厚度110, 120
6、,130,150、160、250剪力墙厚度200；250；300二、编制依据1、根据国家和省、市有关法律、法规和规范性文件，结合包头市住宅工程质量常见问题防治办法内容。2、国家施工质量验收规范、规程、施工技术标准、设计图及设计文件。3、本工程地质勘察资料。4、本工程设计图纸、设计变更洽商以及有关的设计文件。5、相关部门批准的项目批文、规划红线、规划许可证、施工许可证等。6、本工程建设监理合同和施工合同。7、建设工程强制性标准（房屋建筑部分）。三、砌体工程一）砌体材料（1）蒸压加气砼砌块的龄期必须大于28天，上墙含水率宜小于15%；粉煤灰加气砼砌块上墙含水率宜小于20%。 （2）砌筑用砂应为中砂
7、以上，严禁使用山砂和混合砂，其含泥量不大于5%。（3）严格按砌体设计配合比要求配制砌体砂浆。（4）检查室内外、天面砼翻边，是否已按要求浇筑完成。二）、填充墙体四周加强处理（1）墙体底部20cm高“坎台”，采用实心砖砌筑，也可采用蒸压灰砂砖或蒸压粉煤灰砖或水泥实心砖砌筑；若采用水泥空心砖或粘土空心砖，空心内必须用高标号水泥砂浆或C20细石砼填满捣实； （2）顶部采用实心砖斜砌，斜砌角度在45 60之间，双侧双向斜砌（倒八），不宜一边倒，待填充墙砌筑完成7天以后，方可将其补砌挤紧；要求顶砖砂浆饱满、堵塞严实。（3）砌体与砼柱、墙相接两端竖缝的处理：竖缝宽度宜为20mm，砌筑时斗头灰挤压严实、饱满；
8、后原浆砂浆勾毛缝处理。三）、外墙洞口预留及封堵（1）砖墙支模洞封堵做法：内外关模、洞口湿水后浇灌C20细石砼（掺膨胀剂）；待细石砼终凝后，再用1:2水泥砂浆挂网抹面，表面须压实搓毛。（2）外墙孔洞预留及封堵做法：孔洞采用预留或机械开孔，孔洞应做成内高外低，高差为1020mm，防止雨水倒灌；四）、施工控制要点（1）灰砂砖或其他标准砖与砼柱、砼墙相结，小于24cm的门垛，必须支模浇筑钢筋砼；连结筋6300、两顶角210配筋，与砼柱或墙采用植筋连接。（2）蒸压加气砼砌块砌体与砼柱、砼墙相结，小于30cm的墙垛，必须支模浇筑钢筋砼；配筋同上（1）。（3）卫生间、管道井不宜采用蒸压加气砼砌块组砌，宜采用
9、蒸压灰砂砖或蒸压粉煤灰砖组砌。（4）斜屋面梁下填充墙砌体，采用退台方式，与斜梁间距预留1520cm且斜度一致退台，待7天后，完成顶砖砌筑，顶砖平砌，确保砌体斗头灰与梁底砂浆堵塞饱满严实。（5）加气砼门窗垛固定构件部位，应按设计要求砌筑砼制砖或灰砂砖。栏杆两端固定部位，应按设计要求砌筑（带预埋件的）砼预制砖。（6） 所有填充墙应分次砌筑，每日砌筑高度不应超过1.5m，待前次砌筑砂浆终凝后，再继续砌筑。（7）蒸压加气砼砌块砌体水平灰缝砂浆饱满度不应小于90%，竖向灰缝的砂浆饱满度不应小于80%；要求斗头灰挤压严实。为了提高砌体灰缝饱满度，要求所有砌体两面均勾毛缝，灰缝严实、饱满。（8）砌体灰缝要求
10、：蒸压加气砼砌块采用普通水泥砂浆砌筑：竖向灰缝和水平灰缝厚度不宜大于15 mm。要求砌筑砂浆初凝前原浆勾毛缝、确保灰缝饱满严实。蒸压加气砼砌块采用专用砂浆砌筑：水平和竖向灰缝厚度不宜大于4mm。其他所有砖砌体，水平灰缝和竖向灰缝厚度均宜为10 mm；水平灰缝砂浆饱满度不应小于90%，竖向灰缝的砂浆饱满度不应小于80%。四、地下室工程一）常见地下室开裂渗水部位（1）底板大面积潮湿，无明显裂缝，无明显渗水部位（2）地下室底板、外墙、顶板施工缝（冷缝）位置（3）局部严重渗水（4）后浇带两边接口开裂渗水（5）地下室底板与外墙水平接缝位置开裂渗水（6）电梯井、集水井内渗水（7）后浇带砼浇筑完成后，结构薄
11、弱位置开裂渗水（8）出入地下室的给排水管、强电管与墙相接位置渗水（9）地下室顶板天窗、通风井周边渗水（10）地下室外墙止水螺杆位置渗水二）、开裂、渗水主要原因（1）砼强度、抗渗等级均达不到设计要求。（2）砼浇筑过程中，砼覆盖间隔时间过长，产生施工缝（冷缝）。（3）局部振捣不密实、漏振、砼结构松散不密实等。（4）后浇带浇筑前垃圾、松散砼、积水等清理不干净；砼水灰比过大、膨胀补偿不够等。（5）外墙水平接缝处，砼浇筑高低不平，止水钢板不起作用。（6）电梯井、集水井坑内积水未抽尽，导致砼标号降低；或砼振捣不密实。（7）后浇带砼浇筑后，结构形成整体，结构内力重分配后，在整体结构薄弱位置产生应变开裂。（8
12、）出入地下室的给排水管未安装防水套管或套管周边砼浇筑不密实、或管与导管间没按相关规范要求堵塞严实等。（9）顶板采光井和出顶板通风井未做砼翻边或翻边高度不够，施工缝渗水。（10）外墙止水螺杆铁环片与螺杆焊接时焊缝不严密，或脱模过早打松了止水螺杆等。（11）地下室顶板砼尚未达到设计强度，施工车辆在板上行驶或堆放大量钢筋作加工场超负荷使用。三）、施工控制重点（1）地下室防水，以结构自防水为主。要求商品砼厂家对外加剂（膨胀剂、缓凝剂、抗裂纤维、引气型减水剂）提前28天进行试配，并进行砼标号和抗渗检测；砼必须达到设计标号和抗渗等级要求。（2）施工前对人、机、料做专项的施工组织设计，并备施工预案。严禁地下
13、室底板、外墙、顶板浇筑过程中因各种原因导致停工待料，人为产生施工缝（冷缝）。（3）砼采用分层浇筑，泵送砼每层厚度宜为500700mm，插入式振动器分层捣实，板面用平板振动器振捣，必须采用机械提浆收面。（4）底板或顶板可采用覆盖塑料薄膜自养或双层草袋浇水养护，保持潮湿环境。采用覆盖保湿养护7天，不间断养护14天。（5）后浇带内砼应在60天后进行浇筑，采用微膨胀防水砼，强度等级高于两侧原砼一级；养护时间28天以上。（6）所有后浇带施工缝（电梯井、集水井、剪力墙根部、塔吊口、出料口等）宜采用钢板止水带（3 mm厚止水钢板、宽度不小于300 mm、折边30-50 mm，双面满焊）或按设计要求采用优质橡
14、胶止水带。（7）电梯井、集水井结构砼浇筑前，井外壁和垫层的外防水施工要确保不渗水，降水水位必须低于坑底垫层底标高，砼浇筑时确保坑内无水，振捣密实。（8）地下室结构应变开裂，采用环氧树脂高压注浆补裂堵漏。（9）出入地下室的所有管、线，必须按设计要求设置防水套管，且套管内壁与管间，采用专用防水填充材料分次堵塞严实。钢套管焊接固定在外墙钢筋上，复核无误后方可浇筑砼。（10）出地下室顶板采光井、通风井、梯间等构筑物，必须做防水翻边，与顶板同时浇筑。地下室外墙脱模时间应大于7天。（11）地下室外墙止水螺杆的止水片厚度应大于1 mm；环宽30 mm，焊缝饱满。（12）对于地下水位高，水压大的地下室工程，必
15、须根据当地地质和基坑外原有建筑物结构、市政管网分布等情况，选用合理降水方案。（13）地下室顶板砼未达到100%强度，严禁车辆通行。严禁超重汽车在地下室顶板上通行；严禁超设计荷载堆放钢材、周转材料、建筑材料等。（14）地下室底板、外墙、顶板防水和防水保护构造，均按设计相关说明和各部位防水构造大样图施工。五、楼面砼结构工程一）、常见开裂、渗水部位（1）客厅结构板或跨度较大结构板板中龟裂，或板角45度斜裂。（2）卫生间板底开裂、顶灯预埋盒处渗水。（3）排水立管穿板预埋管周边渗水。（4）北方地区：地热施工，在门口处、墙根处、纵横墙转角处开裂。二）、开裂、渗水主要原因（1）砼强度达不到设计要求，或水灰比
16、过大，或外加剂过量、或初凝前未收面；或气温过高、气候干燥，失水过早；（2）板刚度不够，板厚达不到设计厚度，特别是不同标高板面的板厚。（3）板负筋（特别是不同标高板面的负筋）在砼浇筑过程中被踩踏下沉移位；板转角钢筋未按设计要求布置。（4）支撑体系下沉或整体刚度不够，不足以抵抗砼输送泵的水平推力。支模方式不合理。（5）过早拆模或过早增加板面施工荷载。（6）每天养护时间太短、次数少，或养护天数不够。（7）卫生间底板厚度达不到设计要求；沉箱施工砼浇筑时，大量浮浆流入板底所致。（8）排水立管未按设计要求预埋套管，或管洞封堵未分次封堵或堵塞不严。（9）预埋管线的管径过大或位置不合理，多条管线重叠布置或分布
17、不合理。（10）地热砼面积过大，未留伸缩缝。三）、施工控制重点（1）严格控制砼的坍落度和标号。楼面砼浇筑过程中，严格按设计要求控制板厚度；严格控制不同标高板面的板厚。（2）砼浇筑过程中要采用切实可行的施工方案，严禁踩踏板面负筋，避免墙、柱钢筋移位。（3）现浇板中的线管必须布置在板中，距离板面或者板底不少于1/3h，并30mm，同一位置线管不宜三层或三层以上交叉。在管子交叉处，两根管子外径相加值可以大于1/3板厚，但此时管子外皮的保护层厚度a25mm。并按结构及电气设计施工图要求设置钢筋加强网片。（4）内模架支撑体系的稳定性、刚度必须满足施工（满足泵送砼时水平推力）要求；梁板支撑体系必须采用钢脚
18、手架，支撑方法正确。严禁采用圆木（丁丁猫）做梁板支撑体系。严格按照施工组织设计中的内模架（专家已评审通过的高支模架）搭设方案施工。（5）卫生间沉箱吊模，宜采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑。严禁使用木条或易造成渗漏的木质材料贯穿砼支撑模板。（6）严格控制拆模时间：跨度较大（8米）的梁板，及2米的悬臂构件，必须保证其砼强度达到100%方可拆除；8米梁板及2米悬臂构件砼强度必须达到设计强度的75%以上，方可拆模。砼强度与拆模时间与昼夜平均温度间的关系（参考）51015202530温度8m梁板；2m悬臂构件75%强度28201512109天数8m梁板；2m悬臂构件100%强度403530282010天数
19、（7）严格控制过早增加施工荷载：现浇板养护期间，当砼强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。当砼强度小于10Mpa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物，以减少施工裂缝； （8）板面振捣及收面：板面砼现浇时，宜采用平板振动器振捣，在砼初凝前进行二次振捣，并进行二次压抹收面，大面宜采用机械提浆收面。（9）板面养护：住宅标准层柱、墙、梁、板砼，南方地区宜采用浇水保湿养护，养护时间不少于14天。（10）穿板管均应预埋防水套管，且位置准确；若因设计变更，确须二次开孔者，宜采用机械抽孔，严禁电锤或人工开孔。（11）沉箱砼浇筑时严格控制浮浆流入量。宜先浇沉箱底板，初凝后再浇沉箱边梁砼。（12）不宜在结构板面压
20、槽安装给水管。设计已考虑板面布管构造空间。（13）卫生间砼楼板浇筑前，必须先将给排水管或防水套管预埋好。（14）地暖楼地面施工中，与内外墙、柱及过门等交接处，应留不间断的伸缩缝，缝内嵌填聚苯乙烯板，当地面面积超过30或边长超过6m时，应按不大于6m设置伸缩缝，缝宽不小于8mm。胀缝沿内墙周边留设，并与房间内增设的胀缝圈通，门洞阴角、 阳角，阳台门坎等部位不得漏设、假设。六、门窗工程一）、门窗的进场验收控制要点（1）门窗主材用料厚度、颜色；玻璃厚度、颜色、安全玻璃部位等必须符合设计要求；中空玻璃是否雾化漏气；铝合金门框主材厚度大于2.0mm；窗框主材厚大于1.4 mm;塑钢推拉门窗采用88系列；
21、塑钢平开门窗采用60系列；（2）当门窗高度大于一个层高或3米时，门窗应按幕墙考虑，受力构件（铝框和钢通）必须和结构主体通过预埋件连接，并保证强度和刚度。（3）门窗拼缝严实、节点防水注胶饱满、五金件与型材必须匹配，五金质量符合设计要求。塑钢门窗要检查衬钢的材料、形状是否符合设计要求。（4）检查门窗型材、玻璃及五金配件等原材料的合格证、质保书或有效期内的检测报告是否齐全。（5）门窗进场送检进行“五性”检测（按当地政府职能部门要求送检）。进行采光性、水密性、隔声性、气密性、保温性检测，必须符合当地节能和物理性能标准。（6）门窗框保护膜，边框必须采用顺框胶带粘贴保护，框四周外围不设保护膜，以便窗框安装
22、好后塞缝注胶严实，严禁门窗外框采用胶带缠绕保护。二）、门框安装要求（1）门窗框安装前，必须先对洞口进行检查，应保证门窗框与预留洞口间距在2-3cm内。若间距大于3cm，需用C20细石砼加镀锌钢网浇筑。7天后，方可进行门窗框安装。（2）门窗框的固定件采用热镀锌件，厚度1.5mm、宽度20mm。固定点间距：转角处、横竖档均180 mm、框边处500 mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。三）、门窗框的塞缝（1）南方地区各项目：南方地区仍采用铝合金门窗，门窗外框塞缝宜采用防水砂浆。方法如下：铝合金门窗框安装前，可先用防水砂浆填塞门窗框的“U”型框槽，保证填塞密实。后安装固定。再进行防水砂浆二次
23、塞缝或注胶严实。铝合金门窗安装固定好后，框下沿（窗台部位）采用防水砂浆堵缝，门窗框两侧和顶部采用聚氨酯发泡剂堵塞饱满严实。铝合金门窗安装固定好后，采用干硬性防水砂浆一次性堵塞完成。阳露台铝合金推拉窗的下框，均采用座浆安装。（2）门窗框与洞口墙体安装缝隙：外墙干挂石材面，门窗框与洞口墙体安装缝隙按相应大样图留设。若外墙有保温层的，按相关大样图宽度留设安装缝。如洞口出现偏差，当门窗框与洞口墙体间缝隙小于10mm（每边）或大于25mm（每边）时，土建施工单位负责洞口处理，大于25mm的洞口（每边）应采用细石砼回补。塞缝：采用1：2干硬性微膨胀防水砂浆（内掺水泥用量8%的膨胀剂和5%的防水粉）塞缝，外
24、门窗外侧塞缝面应处理平整。（4）北方严寒地区项目（严格按照各项目门窗节点大样图施工）：门窗框或副框与洞口之间的间隙，宜采用弹性闭孔材料（聚氨酯发泡剂）填塞饱满，并使用耐候密封胶密封。弹性闭孔材料（聚氨酯发泡剂）注打要求：连续施打，充填饱满，一次成型。出框外的发泡剂，应在结膜硬化前，塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破坏。施工人员应站在外立面施打，确保注胶连续饱满。四）、门窗外框四周密封胶注胶要求门窗框外周边（底口用防水砂浆做成内凹R角）应留设打胶凹槽（5*8mm），槽口处施打硅胶（中性建筑耐候胶）密封处理。施打密封胶前，必须清理掉框上打胶位置保护膜；打胶作业面必须干燥。严禁密封胶直接施打在外墙涂料基层
25、上或窗框保护膜上。五）、外窗下框排水孔设置要求外窗下框宜有泄水结构，排水孔设在窗框两端拐角20-140mm处，排水孔必须设置两个以上，每个开口为4*3 mm。六）、门窗淋水试验门窗安装完毕并防水密封后，应做淋水试验，以检验门窗的渗漏情况。七、屋面工程一）、屋面（平、斜）板砼结构自防水要求（1）模板刚度和支撑整体稳定性必须满足施工要求，模板拼缝严实。（2）严格控制砼坍落度，确保斜屋面板砼浇捣时不下滑为宜；（3）浇捣时分两次振捣，插入式与平板式振捣相结合，斜屋面宜采用手提式小型平板振捣器；（4）砼面压抹密实，要求砼初凝前二次压抹密实。（5）确保7天保湿养护（浸水材料覆盖），养护不少于14天。二）、
26、防水施工要求（1）防水施工前必须对结构做蓄水试验（斜屋面做淋水试验），在保证结构不渗水前提下方可进行下道工序施工；（2）防水砂浆：严禁出现空鼓、开裂现象，严格控制外加剂掺量。（3）卷材防水：防水卷材有多种，各种材料性能和铺贴方法各异。根据所选材料，参照相关规范施工。（4）涂膜防水：涂膜防水材料品种很多，根据设计所选材料，按相应施工规范要求多遍成活完成。涂料防水作业时，基层必须干净、干燥；涂层均匀，分层涂刮；待第一层涂膜干燥后，再沿垂直方向涂刮下一层，涂膜总厚度满足设计要求；（5）防水层翻边收口：女儿墙、构筑物的防水层上翻高度一般为300mm；收头必须采用隐蔽处理，收头于泛水线下，或“乙”字型镀
27、锌压条收头。 （6）细石砼保护层：钢筋网片应采用焊接型网片；4200*200（置于细石砼中部偏上）。砼振捣并碾压密实，收水后分二次压光；分格缝应上下贯通，间距小于6米，缝宽不小于30mm，距女儿墙周边200mm处断开。待分格缝干燥后嵌填专用嵌缝防水油膏。保湿养护不小于14天。三）、屋面细部构造要求（1）天沟、檐沟天沟两侧墙体严禁用砖砌；控制天沟支模厚度宜采用带止水片钢筋对顶，严禁铁丝对拉。天沟的几何尺寸（宽度、深度）必须满足设计要求；坡向、坡度正确，严禁倒坡；基层必须密实平整，阴阳角部位必须做R角（或45度角）处理；天沟防水层必须规范施工，瓦屋面上翻至瓦背面100mm以上（屋面防水也要下翻至天
28、沟150mm以下）。天沟防水宜采用JS水泥基防水涂膜1.5mm厚。面抹1：3水泥砂浆保护层20mm厚。（2）水落口处防水处理雨水排水头子或过水孔预埋套管尺寸、规格、位置正确，一次预埋到位；雨水口周边做防水附加层。（3）南方地区伸出屋面管，主体施工时必须预埋钢防水套环，管道外壁涂防水油膏；套环内部做防水胶圈，填塞防水油膏，再用膨胀砼封堵孔洞；管周围找平层应做成圆锥台，管道与找平层间预留凹槽（20mm20mm），槽内嵌填密封材料；收头处用金属箍箍紧，并用密封材料封严。（4）北方严寒地区出屋面预埋套管，屋面通气管，均按北方地区相关节点大样图施工。（5）屋面天沟、檐沟、水落管、泛水、变形缝、伸出屋面的管道等，必须先安装完成并试水检查后，再按设计要求做屋面防水施工和屋面各构造层施工。
