1、最新万科集团评估手册10万科集团2019年评估管理操作手册（1.0版）万科集团事业发展中心工程管理2019年3月一、前言为及时发现项目施工过程中的安全及质量风险，促进项目安全及质量建设，降低交付风险系数，从而提升工程品质、提高客户长期居住使用的满意度，借此推动集团项目安全及质量施工管理水平的提升，促进质量往客户关注维度去加强管控，特订立此操作手册。二、适用范围适用于万科集团所有参与工程管理的在建住宅、类住宅。三、地下工程评估体系操作细则3.1评估组织3.1.1评估内容3.1.2评估周期45天为一周期巡检（第三方评估组提前1天通知项目）。3.1.3人员安排同一个评估组不能连续两个评估周期评估同一
2、项目，每个评估组人员由3人组成，具体分工情况如下：（1）：桩基工程专项及基坑工程安全文明检查（1人）（2）：地下室质量风险检查（1人）（3）：资料检查（1人）3.1.4前期准备每周期评估开始前由各城市公司将处于地下工程施工阶段的项目清单发送至集团，集团信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，第三方评估组将提前1天通知项目，项目接到通知后必须在评估开始前将信息采集表及项目进度照片以邮件形式发送至区域品质管理部，抄送集团工程管理中心邮箱，并抄送评估组长邮箱。3.1.5评估流程由一线公司工程负责人或分管领导签字确认或邮件确认合格3.1.6成果输出报告出具时间：1、当天出具评估快报，发送至区
3、域，抄送集团；评估完成后三天内出具正式报告；快报及正式报告内容：项目综述、职业道德（弄虚作假、偷工减料）、红黄牌、重大风险项、数据及上一轮均值对比；2、区域收到评估快报24小时内发送至一线公司及项目部，项目部收到评估快报后72小时内回复整改完成情况，以邮件形式报送区域，抄送集团，（项目如因特殊情况无法在3天内整改完成的，即报送整改计划及方案，并在已审批的规定时间内完成整改并回复）；3、项目扩大检查范围，展开全面排查，自查自纠进行整改，并出具整改报告（附影像资料），由一线公司工程部牵头复查，停工整改项目，需经一线公司工程部复查，并由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工。若第三方
4、评估组在下个评估周期发现项目存在未整改情况，当天上报区域并抄送集团，区域将对所属城市公司、项目责任人进行通报；4、评估公司每月底向集团出具月度报告，通报当月评估情况；每个评估周期结束后向集团出具总结性报告。5、根据各区域、城市公司整体评估情况设立红黑榜，由评估公司汇总，集团每月公布排名前10名标段（红榜）及后10名标段（黑榜）。3.1.7特殊说明因为地下工程属于隐蔽过程，体系中施工工艺、管理动作涉及的分值比重较大，所以评估当天不允许项目片面追求评估合格率，而无正当理由停止桩基正常施工或消极怠工，测评当天的施工效率应该与测评前三天的平均效率吻合，且现场原材料、已加工材料存储量不得低于正常施工需求
5、。3.2地下工程评估条件3.2.1地下工程测区全现场（地下工程评估不指定测区范围，参评标段均为测评范围）。3.2.2地下工程评估申报条件A、工程桩及支护桩已试桩完成（确认桩基施工工艺符合要求）；确定桩基可以进入施工阶段时；B、基坑开挖。3.2.3地下工程评估截止申报条件A、基坑开挖前，标段内具备施工条件的工程桩已施工完毕（由于未开挖、未拆迁、图纸变动等因素导致桩基无法正常施工，理解为不具备施工条件）；B、地下室出0.00且模板全部拆除完成C、冬停项目、由于政府原因或其他不可抗力因素导致项目停工不参与本周期地下工程评估，正常复工后需参与相应周期地下工程评估。3.3地下工程评估评分原则桩基施工阶段
6、：标段综合分=桩基专项成绩（30%）基坑安全文明成绩（30%）+地下室质量风险（40%）-重大风险扣分；地下室施工阶段：标段综合分=基坑安全文明成绩（30%）+地下室质量风险（40%）/0.7-重大风险扣分。3.3.1地下工程重大风险评分特殊说明A、8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分24分；B、其他重大风险问题（不作为当次评估扣分依据）：、若标段存在性质比较恶劣的安全、质量或管理行为问题（如：偷工减料、弄虚作假行为），无论评估体系内外，均视为重大风险问题；、常见问题普遍存在，该维度达到失控状态（如：模板支撑出现60%
7、以上扫地杆缺失），视为重大风险问题；、标段存在可能造成群诉、交付风险、社会影响等对集团名誉及经济造成恶劣影响的问题，视为重大风险问题。3.4体系构成3.5评估考核办法3.5.1红、黄、无牌三级考核机制3.5.1.1、重大风险根据问题严重性质分红、黄、无牌三级考核机制，即:、项目触犯红牌项问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯黄牌项问题达3个及以上，视为1张红牌，采取拉闸整改措施；、单标段若涉及3张以下黄牌项问题，采取作业面拉闸整改措施；、单标段若未涉及红、黄牌项问题，采取整改回复措施即可；、对于采取拉闸整改措施的标段，现场必须立刻全面停工整改；项目申请复工，应由一线公司工程管理部组织复查，
8、并由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工。3.5.1.2、针对上一周期标段触犯的红牌、黄牌项，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的红牌、黄牌项仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣5分；3.5.1.3、每一次评估结果，针对评估标段上期重大风险项进行关闭率统计。红黄牌问题列举：问题性质问题列举红牌1、监测数据报警累计值3处及以上达到或超过设计与规范要求或单个监测点数据已超累积警戒值50%（变化速率仍未趋于稳定），无针对性处理措施或措施未执行；2、基坑安全等级为一级、二级的支护结构，在基坑开挖过程与支护结构使用期内，未进行支护结构的水平位移监测和基坑开
9、挖影响范围内建（构）筑物、地面的沉降监测；3、地下室顶板在施工过程中的荷载超过设计单位确认的荷载时，无专项加强措施方案或未措施未执行；4、地下室顶板或外墙混凝土强度未达到设计要求，顶板提前回填或外墙提前回填量达整条边总回填量的1/3及以上； 5、基坑边坡已出现塌方、滑坡现象或支护结构已出现变形、开裂现象，又未采取措施调整的；6、基坑支护出现失稳、桩背土塌陷或因基坑施工，导致邻近市政管线、街道出现塌陷未及时处理的现象；7、基坑支撑结构的拆除方式、拆除顺序不符合专项施工方案要求；8、混凝土浇筑完成时间不足24小时，支模架体扫地杆提前拆除或整垮板支撑立杆间距、支架高宽比不符合施工方案的情况，或者混凝
10、土拆模时间过早，不符合设计或规范要求；9、主体结构存在主筋漏设3处及以上现象；10、顶板或筏板厚度存在3处及以上负偏差超1cm现象（1米范围为一处）；11、混凝土回弹值低于设计强度一个等级。黄牌1、基坑施工前，应编制基坑工程监测方案；2、地下室顶板未编制专项施工方案，明确施工荷载和行车路线等要求；未考虑施工堆载、施工机械及车辆对顶板的安全影响；未经设计单位荷载确认或专项方案审批手续不完备； 3、基坑开挖面上方的锚杆、土钉、支撑未达到设计要求时，继续向下开挖土方；采用锚杆或支撑的支护结构，在未达到设计规定的拆除条件时，拆除锚杆或支撑；4、基坑周边存在超过设计要求的地面荷载限值的施工材料、设施或车
11、辆荷载；5、基坑临边防护存在大面积缺失现象。（临边防护存在5处（1米范围为1处）及以上缺失或整条临边漏设现象）；6、土方开挖深度、开挖顺序及边坡放坡与方案及设计要求不符；7、（1）超过一定规模的分部分项工程专项施工方案未进行专家论证，或者论证后未按照专家评审意见进行方案调整，（2）方案未经过总监理工程师签字确认实施，（3）现场未按方案执行；8、后浇带、悬臂构件支撑未搭设独立支撑或独立支撑提前拆除；9、随意切除、破坏主筋8处及以上现象；10、主体结构存在主筋漏设3处以内现象。四、过程评估体系操作细则4.1过程评估体系构成4.2质量评估体系4.2.1评估内容4.2.2评估组织4.2.2.1评估周期
12、质量评估按季度进行评估，全年三次4.2.2.2评估流程4.2.2.3评估范围过程评估对所有具备评估条件的项目全覆盖，数据同时采集（要求罗列总包实际老板、项目经理姓名和身份证号信息，后续由采购给出样表，请收集信息时一并录入）。4.2.2.4各维度评估介入条件1实测实量：主体拆模套数达到50套（洋房及低密住宅为10套）即满足实测条件；室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与实测实量评估。2风险检查：项目垫层浇筑开始（大于3个评分项才进行评分，否则只做风险提示），室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与评估。3实验专项：主体首层拆模开始介入，项目室内（公区）装修完
13、成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与评估。4.2.2.5抽检原则1季度评估根据抽签确定两家首发公司，下次抽签本季度首发公司不参与抽签； 2质量评估与安全评估分开进行检查，质量评估根据城市公司及随机原则进行；4.2.2.6评估成绩通报：质量评估当天微信群通报评估各维度成绩。4.2.3实测实量体系及评估办法4.2.3.1测区抽选原则A、实测测区抽选：每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅按照户计算）。每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取（公区实测指标选取抽测区同层同单元电梯厅及楼梯间）。B、对于实测的抽检套数，同一标段存在多阶段和多
14、产品类型时，按照各阶段和产品比例分配，对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。同一标段主体阶段实测可测套数达到50（别墅10套）时，开始进行实测检查。4.2.3.2检查标准同一标段有别墅及高层时，抽检套数按别墅和高层户数进行分配。B、检查范围：按照主体、砌筑、装饰工程3个阶段检查，户内门工程、门窗工程、墙地砖各阶段均检查，装饰阶段测公区。C、计算规则：实测实量得分=实得分/应得分*100%；每个检查项应得分为1分；每个检查项得分率=5套房该检查项实测合格总点数/5套房该检查项实测总点数；每个检查项实得分=该检查项得分率查阅实测达标率表换算；标段面积以规划许可证载明的地上住宅面积为
15、准。实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。D、实测实量评估计算表及达标率换算表（详见附件及附表三）E、实测实量达标率换算表（详见附表四）4.2.3.3实测实量其它注意事项：A、主体阶段正常穿插施工结构墙面允许打磨、修补，但打磨、修补后按 0，4的标准进行实测；B、楼板厚度负偏差超标的按2个不合格点记取；C、外墙平整度跨层测；D、如果项目后期房间有吊顶，顶板水平度可以避开实测，但项目必须提供图纸（蓝图或设计院盖章的白图）证明；E、现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认；F、若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。4.2.3风险检查体系及评估办法：4.2.4.1测区抽选
16、原则A、质量风险在现场随机任意抽选2栋楼（单元）（别墅为5栋楼）进行检查，覆盖所有施工阶段和工序；B、质量风险表内地下室、屋面、材料分项内所有子项为全现场检查；4.2.4.2检查标准A、计算规则1标段风险评价得分率=风险检查实得分/风险检查应得分*100%；2各检查子项均为按处扣点；3对不涉及分项/子项等检查，分值不纳入己算；B、风险检查评估检查内容（详见附件五）：4.2.5试验专项检查体系及评估办法4.2.5.1测区抽选原则现场对具备检查条件的检查项进行随机抽选。4.2.5.2检查标准A、各检查项均采用淋水、闭水的检查方式；B、计算方式：试验专项得分=参与试验检查分项实得分/参与试验检查分项
17、应得分*100%；C、试验专项检查体系内容（详见附件六）4.2.5.3其他注意事项A、重点工序闭水、淋水试验需在防水层施工前至少进行一次检查。B、门槛石先铺的定义：卫生间门槛石须在地砖铺贴之前完成，达到不渗漏的效果。C、外墙免抹灰楼栋在腻子施工后仍可进行淋水试验。4.2.6过程评估评分规则4.2.6.1质量评估体系计算规则 标段实体质量得分=实测实量*20%+风险检查*50%+试验专项*30%-重大风险加扣分 项目成绩（面积加权）项目综合分=标段实体质量得分面积加权 城市公司成绩（面积加权）城市公司成绩=项目实体质量得分面积加权 区域成绩（面积加权）区域成绩=公司实体质量得分面积加权4.2.6
18、.2重大风险扣分原则说明1凡每出现一项重大风险项问题，对该标段综合分总分加扣1分（按百分制）；2如该重大风险项问题重复出现在相邻两季度评估中，则在第二次季度评估中对该标段综合分总分加扣3分（按百分制）；4.2.6.3重大风险内容（详见附件八）4.2.7质量评估体系考核办法红、黄、无牌三级考核机制4.2.7.1重大风险根据问题严重性质分红、黄、无牌三级考核机制，即:、项目触犯红牌项问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯黄牌项问题达3个及以上，视为1张红牌，采取拉闸整改措施；、单标段若涉及3张以下黄牌项问题，采取作业面拉闸整改措施；、单标段若未涉及红、黄牌项问题，采取整改回复措施即可；、对于采
19、取拉闸整改措施的标段，现场必须立刻全面停工整改；项目申请复工，由一线公司组织复查并经区域复核，方可复工。4.2.7.2针对上一周期标段触犯的红牌、黄牌项，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的红牌、黄牌项仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣5分；4.2.7.3每一次评估结果，针对上期重大风险项进行关闭率统计。红黄牌问题列举：问题性质问题列举红牌1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与主体结构的连接禁止采用后植筋方式，悬挑钢雨棚应采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓；2、现场承重结构（梁、柱、剪力墙）无设计变更随意开
20、孔开洞且破坏钢筋（开孔、开洞直径8cm且出现处数3处）；3、混凝土结构回弹强度不足符合要求；4、顶棚粉刷使用普通砂浆；5、外门窗安装存在现场做法与方案不符；普遍存在塞缝成型质量较差；6、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围内穿设管道；厨卫间门槛石后贴；9、卫生间门槛石存在后铺现象；黄牌1、主体楼板厚度一个测区内出现2处以上负偏差；2、装饰阶段墙、地砖空鼓一个测区内出现4处及以上不合格点；3、外墙孔洞（工字钢、拉结点、螺杆孔洞）封堵不到位；4、防水基层处理不到位、防水厚度达不到设计要求；5、外墙保温粘贴面积、锚钉数量是否满足要求；6、外窗塞缝密实度
21、防水施工前存在渗漏现象；7、地下室顶板渗漏；8、地下室侧墙渗漏；9、铝合金下滑防水施工前存在渗漏现象；10、装饰阶段裂缝一个测区内出现6处及以上不合格点；11、装饰阶段空鼓一个测区内出现5处以上不合格点且不合格点面积超过20cm20cm。4.3安全文明评估体系4.3.1评估内容4.3.2评估组织4.3.2.1评估周期安全文明评估不提前通知，采用飞行检查，全年无休；4.3.2.2评估流程4.3.2.3评估范围检查范围：项目范围全覆盖（包括展示区及异地样板展示区）4.3.2.4介入条件项目土方开挖开始介入；项目室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成，无较大安全风险源则不参与安全文明评估
22、。4.3.2.5成绩通报安全文明评估检查完成后统一通报4.3.2.6体系构成4.3.3安全文明评估体系评分规则4.3.3.1安全文明打分规则A、根据安全文明评估体系对标段（项目）安全文明施工进行评分。B、标段安全文明得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。C、项目安全文明得分率=各标段安全文明得分率的面积加权。4.3.3.2安全文明计算规则 标段成绩 标段综合分=安全文明总分-重大风险加扣分 项目成绩（面积加权）项目综合分=标段安全文明得分面积加权 城市公司成绩（面积加权）城市公司成绩=项目安全文明得分面积加权 区域成绩（面积加权）区域成绩=公司安全文明得分面积加权年度成绩计算1.标段年
23、度得分=标段各季度得分面积加权2.项目年度得分=项目各季度得分面积加权3.城市公司年度得分=城市公司各季度得分面积加权4.区域年度得分=区域各季度得分面积加权5.各维度年度得分=各维度季度成绩面积加权6.集团年度得分=各区域年度得分面积加权4.3.3.3重大风险项加扣分4.3.3.3.1重大风险扣分原则说明1凡每出现一项重大风险项问题，对该标段综合分总分加扣1分（按百分制）；2如该重大风险项问题重复出现在相邻两季度评估中，则在第二次季度评估中对该标段综合分总分加扣3分（按百分制）；4.3.3.3.2重大风险内容（详见附件九）4.3.3.4安全培训、红绿灯机制落地情况4.3.3.4.1安全培训简
24、要说明为实现“万科的工地上，工友的生命有保障”憧憬，现通知各在建项目加强工友交底培训工作。16岁以下工友及相关人员不得进入工地，男性工友年龄不宜超过60岁，女性工友年龄不宜超过55岁，未参加交底培训或交底效果检验不达标的工友不得进入工地。在建项目的每一名工友均需培训上岗，不分工种，只要进入工地的工友均需百分百覆盖。4.3.3.4.2绿灯机制简要说明A、为了给工友创造一个安全良好的作业环境，从而切实杜绝安全生产事故，现要求各在建项目设置安全生产红绿灯机制B、各项目建造均由不同的分部分项工程及相应的设施设备组成，如果把危险系数高，容易出安全生产事故的分部分项工程、设施设备、作业面比喻为路口（高风险
25、源），那么设置红灯停和绿灯行机制，“路口”交通事故将切实有效降低。C、项目部持续对项目进行全面检查，对发现的高风险源进行拉闸整改（红灯），整改完成后进行合闸复工（绿灯），从而完成风险识别、纠偏、消除的闭环4.3.3.4.3检查说明A、安全飞检评估对所有参评项目进行安全培训、红绿灯机制落地情况的核查，只做统计，暂不计入安全文明得分；B、评估公司将在安全飞检中增加工友花名册、培训过程记录、效果检验记录、工友抽查检验等检查内容；C、评估公司将在安全飞检中增加红绿灯机制复查，抽查留存资料及现场复查4.3.4安全文明体系考核办法4.3.4.1红、黄、无牌三级考核机制4.3.4.2重大风险根据问题严重性质
26、分红、黄、无牌三级考核机制，即:、项目触犯红牌项问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯黄牌项问题达3个及以上，视为1张红牌，采取拉闸整改措施；、单标段若涉及3张以下黄牌项问题，采取作业面拉闸整改措施；、单标段若未涉及红、黄牌项问题，采取整改回复措施即可；、对于采取拉闸整改措施的标段，现场必须立刻全面停工整改；项目申请复工，由一线公司组织复查并经区域复核，方可复工。4.3.4.3针对上一周期标段触犯的红牌、黄牌项，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的红牌、黄牌项仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣5分；4.3.4.4每一次评估结果，针对上期重大风险项进行关闭率统
27、计。红黄牌问题列举：问题性质问题列举红牌1、塔吊吊装时吊装区域无信号工指挥，材料吊装时钢丝绳与材料、钢丝绳锁扣未锁死，钢丝绳破损，零星材料吊装未采用吊斗吊运，塔吊吊钩防滑扣不齐全，吊钩表观有裂纹等现象存在5处及以上；2、塔吊验收合格证书缺失，塔吊底部未设置防攀爬措施，不满足规范要求；3、1.8米以上基坑、管沟未支护、未放坡，有跌落垮塌风险，深度大于米基坑支护明显变形，有坍台风险；4、达到高支模条件无方案或未专家论证，未按论证的方案现场执行黄牌1、临边防护缺失存在5处及以上；2、吊篮超载超限，防坠锁、上限位装置不合格，配重块固定不牢固，悬挂机构前支架支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘等非承重结构，配
28、重块数量不满足要求，有明显破损；钢丝绳破损，安全绳和钢丝绳在结构接触部位未设置防磨损措施；吊篮内的作业人员超过2人；作业人员未地面进出吊篮；未作业时吊篮未落地；3、现场工人安全意识、安全教育不合格存在三处及以上；4、高层建筑无临时消防给水系统或给水系统无水的；消防立管管径不满足规范要求、未设置消防接口的；消防箱未配备消防水带、消防水枪的；5、宿舍存在使用大功率电器、私拉乱接电线、在建工程兼做宿舍现象存在5处及以上情况。五、交付预评估体系操作细则5.1、评估组织5.1.1评估内容适用于万科集团所有交付住宅项目预评估内容包括：精装修交付预评估（工序进度、工序交接、工艺标准、质量安全、成品保护）毛坯
29、交付预评估（工序进度、质量安全、成品保护）及产品缺陷评估（入户空间、厨房、卫生间、客餐厅、卧室、阳台）两部分内容。5.1.2评估周期50-70天为交付预评估（第三方评估组提前1天通知项目）。5.1.3人员安排每个评估组人员由1人组成；5.1.4前期准备交付预评估开始前90天由各城市公司将交付项目清单发送至区域及第三方，第三方评估组在50-70天时间范围内对各项目进行交付预评估，且评估前1天通知项目做好卫生间阳台闭水。 5.1.5预评估风险预警闭环流程5.1.6成果输出1、评估当天出具评估快报，发送区域抄送集团，快报内容“项目综述、工序进度、工序交接、工序标准、质量安全、成品保护、重大风险项数据
30、”；2、评估完成后三天内出具正式报告，发送至区域，正式报告对交付项目现场各项检查内容及问题数据图文并茂详细描述；3、区域收到正式评估报告24小时内将报告发送至一线公司及项目部，并提出整改意见；4、项目部收到正式报告后72小时内完成整改闭合并以邮件形式向区域报备。5.2、交付预评估条件：5.2.1交付预评估测区工序进度：关键楼栋（进度最慢）抽取1栋全查；工序交接：随机抽选2层（进度最快及最慢各1层）全查；工艺标准：随机抽选2层（进度最快及最慢各1层）全查；成品保护：随机抽选2层（进度最快及最慢各1层）全查；质量安全：地下室、外立面、大堂雨棚全覆盖。产品缺陷评估：该交付批次交付样板房（若已完工则可以选择标准层），需覆盖所有户型。5.3、交付预评估评分原则：5.3.1、精装交付预评估综合评分原则 工序进度（35%）+工序交接（15%）+工序标准（15%）+质量安全（20%）+成品保护（15%）-重大质量风险倒扣分5.3.2、毛坯交付预评估评分原则工序进度（40%） +质量安全（40%）+成品保护（20%）-重大质量风险倒扣分产品缺陷专项检查符合率=产品符合项/产品符合总项*100.00%交付预评估采用量化方式，采用扣分制原则，举例如下：5.3.3交付预评估重大风险评分特殊说明A、8项重大
