1、物业维修标准运作手册SOP物业维修标准运作手册（ SOP）（内部资料： XXXX年版）物业维修部编写主编：第一节物业设备设备介绍和建筑数据纲要1.1 物业设备设备介绍1.2 建筑数据纲要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1 组织结构图2.2 岗位职责第三节物业维修部人员平常工作规范3.1值班制度3.2交接班制度3.3报告制度3.4安全、防火制度3.5巡视检查制度3.6租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度3.8安全管理制度3.9能源管理制度3.10外包项目管理制度3.11检测、计量器具管理制度3.12租户二次装饰管理制度3.13租户有偿维修管理制度3.14承包商管理制度3.15租户退
2、租管理制度第四节物业维修部设备设备管理守则4.1 设备设备维修保养管理总则4.2 设备一、二级保养制度4.3 设备大修制度4.4 设备设备故障办理程序4.5 电气设备运行与维保制度4.6 弱电系统运行与维保制度4.7 空调系统运行与维保制度4.8 给排水系统运行与维保制度4.9 擦窗机与登高车维修保养制度4.10 建筑 / 装饰维修保养制度第五节物业维修部主要工作流程5.1 电话系统故障维修流程5.2 BA系统报警办理流程5.3 新装拆装电话工作流程5.4 安保存理系统设备维修流程5.5 背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程5.6 租户有偿维修工作流程5.7 报修值班办理流程5.8 租户退租
3、流程图5.9 物业维修合同招招标流程5.10 物业维修合同改正办理流程5.11 租户退租单元修复工作流程第六节物业维修部常用工作表格6.1 设备设备类表式表格6.2 电气设备类表式表格6.3 弱电设备类表式表格6.4 空调设备类表式表格6.5 给排水设备类表式表格6.6 擦窗机与登高车类表式表格6.7 物料库房类表式表格6.8 其余类表格附录主要参照资料第一节设备设备介绍和主要建筑数据纲要1.1 物业设备设备介绍1.2 主要建筑数据纲要1.1 物业设备设备介绍上海位于中国上海市静安区，占地面积为31,088平方米，容积率为6.8 ，绿化率为15%。地面为二幢办公楼( 其中 T2 办公塔楼当前在
4、建) 和一幢商场。已建T1 办公塔楼为66 层，建筑高度为288 米，建筑面积为79,200平方米 ; 在建T2 办公塔楼为46 层, 建筑高度为220米, 建筑面积为 81,000 平方米 ; 商场一幢为 5 层，建筑面积 51， 723 平方米。当前的商场所下为三层泊车库，可停放 833 辆车位，建筑面积为 59， 112 平方米，陕西北路、西康路各有一个灵巧车进出口。 设备设备主要包含以下七大系统。一、空调系统空调制冷主机采纳 8 台离心式冷水机组，制冷能力为 6250 冷吨。所有离心式制冷主机均采纳美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组， 冬天大厦采纳电加热作为空调采暖热源。办公楼空调
5、尾端采纳变风量 VAV系统，整个办公楼共配置了 1277 套 VAV。该产品均为美国 ET1 公司制造的“风灵巧力型 VAV”，并为该产品设置了美国江森公司制造的 VAV控制器，使办公地区的温度变化均在 BMS监控之下。 VAV系统的前端设备，即空调办理机采纳了大型卧式变风量 AHU，分别置于办公楼的各设备层内，经过竖直干管将一次风送至各办公楼层的 VAV内，在 VAV内与回风混淆后再送入房间，所有 AHU均美国特灵的原装进口设备。裙房商店地区，为全空气式空调系统， AHU分别置于商场 5 楼、回廊的空调机房内。裙房 AHU共 14 台，新风办理机共 5 台，均为美国特灵的产品。商店采纳风机盘
6、管和新风系统， 冬天分别在 AHU及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源，风机盘管采纳美国 YORK产品。二、变配电系统由市政供电网采纳二路独立的 35KV 电源进线，此中每路的配电容量为16000KVA。经 10KV/0.4KV 变压后送至各楼层强电房并连结各负载设备。整个共设置于 17 台干式变压器，此中 2 台 16000KVA的 35KV/10KV变压器位于地下一层， 15 台 10KV/0.4KV 的变压器分别在地下一层、 5 层、 7 层、 8 层、 26 层、 42层、 59 层。地下二层设置了 3 台三菱的应急柴油发电机（分别为 2 台 1875KVA和 1 台300KVA）保
7、障重要负荷的供电， 大楼内消防控制中心、 消防电梯等重要设备均采纳双路电源供电。三、弱电系统楼宇自控 BMS系统采了美国江森的 METASYS12.系0统，整个 BMS共有 13000多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备供应远程控制与监督。共配置了 24 台网络控制器（ NCU）此中有 2 台 NCU作为备用。大楼监控系统共配置了 329 台摄像机， 用于监督大楼内各主要通道和公共地区，摄像机分别采纳 PHILIPS 的 TC-790 型彩色一体化摄像机 22 台，PHILIPS 的 LTC-354 型定焦摄像机 289 台，联视的室内云台摄像机 16 台，室外云台
8、摄像机 2台，经过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5 台176 路输入的视频矩阵，1 台用作矩阵联网，所有图像经过Panasonic的录像机保存录像在30 天以上。四、电梯系统办公楼、商场共有电梯、自动扶梯 66 台，所有电梯均采纳瑞士迅达公司制造的 500 系统高性能电梯。办公楼分低区、中区、高区，每地区有 6 部客梯，速度分别为 3.5m/s 、5m/s、7m/s；61 层至 66 层为超高区增设 2 台客梯，速度为2m/s。另设二台消防电梯自地下三层至 66 层，速度为 4.5m/s 。商场裙房客梯有 8 台，速度为 1m/s；消防电梯有 6 台，速度为 1.
9、75m/s ，自动扶梯有 29 部。五、消防系统消防设备共分 8 个系统：消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、 消防排烟系统、 二氧化碳系统、 消防卷帘门系统、 水幕雨淋系统。六、供水系统大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路 300 管道接入地下三层水池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。 办公楼的供水由地下三层水泵房二台 100KW水泵送至 60 层 140 立方米的水池。 56 层至 66 层供水由 66 层三台变频泵供水； 42 层至 55 层由 60 层的水池供水； 43 层中区水池供 22 层至 41 层使用，水源由 60 层水池减压供水；
10、 27 层低区水池供 3 层至 21 层使用，水源由 60 层水池减压供水。七、排水系统商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水办理站，地下二层、三层的污水需经过两级办理站切合市政污水排放标准。1.2 主要建筑数据纲要1.2.1 主要建筑数据-建筑设计a.T1&T2办公塔楼 : 美国 KohnPedersenFoxAssociates(KPF ）建筑设计公司b.T1 办公塔楼 : 香港冯庆延建筑师事务所c.T1&T2办公塔楼 : 中国华东建筑设计院d. T1&T2 办公塔楼 : 美国 Thornton-TomasettiEngineers(T-T) 结构顾问有限公司e.T2 办公塔楼
11、: 柏诚工程技术 ( 北京 ) 有限公司上海分公司-所有占地面积 :31,088m 2-总建筑面积 :315,362m 22a.商场 54,403mb.T1 办公塔楼 150,278m2（T1 办公塔楼 93,814m2；地下室 56,464m2）c.T2 办公塔楼 110,680m2(T2 办公塔楼 90,553m2；地下室 20,127m2）-层数a.商场为 5 层b.T1 办公塔楼 66 层, 地下 3 层,c.T2 办公塔楼 46 层, 地下 3 层-主屋面高度d.T1 办公塔楼 244.7me.T2 办公塔楼 179m-最高点高度f.T1 办公塔楼 288.28mg.T2 办公塔楼
12、222m-结构 : 钢筋混凝土结构-外墙 : 铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩-绿化面积 :4,963m 2-标准层层高h.商场 5.5mi.T1 办公塔楼 3.95mj.T2 办公塔楼 3.95m-标准层净高k.商场 3.8ml.T1 办公塔楼 2.7mm.T2 办公塔楼 2.7m-标准层面积n.商场 9,498m2 11,817m2o.T1 办公塔楼 1,667m2 1,780m2p.T2 办公塔楼 2,033m2 2,119m2-灵巧车车位q.T1 办公塔楼和商场 543( 地面 49)r.T2 办公塔楼 324（地面 10）-非灵巧车车位s.T1 办公塔楼和商场 5,300 个( 地下 )
13、t.T2 办公塔楼 823 个（地上）1.2.2 机电设备纲要-电梯 : 全进口瑞士迅达a.商场自动扶梯 29 台，垂直梯 13 台b.T1 办公塔楼 22 台c.T2 办公塔楼 14 台-中央空调 : 美国特灵-消防水泵 :T1 办公塔楼 : 英国 SPPT2 办公塔楼 : 丹麦 Grundfos-综合布线 :T1 办公塔楼 : 美国朗讯T2 办公塔楼 : 加拿大 Nordx/cdt-中央监控 :T1 办公塔楼 : 香港联视T2 办公塔楼 : 美国 Bosch 定焦摄像机美国 Pelco 矩阵 / 快球摄像机1.2.3 总承包商上海建工公司-土建分包： T1 办公塔楼 : 上海第三建筑工程公
14、司T2 办公塔楼 : 上海第三建筑工程公司-机电分包： T1 办公塔楼 : 香港快达工程公司T2 办公塔楼 : 上海市安装工程有限公司新创机电工程有限公司其士 ( 香港 ) 有限公司北京中标新亚机电工程有限公司迅达 ( 中国 ) 电梯有限公司1.2.4 完工使用日期-T1 办公塔楼和商场： 2001 年 4 月 20 日-T2 办公塔楼：估计 2006 年 12 月第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1 组织结构图2.2 岗位职责2.1 组织结构图 物业维修部整体组织结构图 安全管理小组组织结构图 能源管理小组组织结构图 环保存理小组组织结构图1.12.1.1 物业维修部整体组织结构图经理
15、行政助理强电 / 电梯（ 11） 空调（ 15） 给排水 / 消防 / 煤气（ 10） 装饰（ 10） 弱电（ 7）现有人数 55 人。2006 年 03 月 安全管理小组组织结构图部门经理安全管理员强电主管 空调主管 给排水主管 装饰主管 弱电主管 能源管理小组组织结构图部门经理能源管理员给排水主管空调主管 强电主管 环保存理小组组织结构图部门经理给排水主管空调主管22 物业维修部岗位职责 物业维修经理岗位职责 行政助理岗位职责 能源管理员岗位职责 安全管理员岗位职责 环保存理员岗位职责 强电领班岗位职责 弱电领班岗位职责 空调领班岗位职责 给排水领班岗位职责 装饰领班岗位职责 强电技术员岗
16、位职责 弱电技术员岗位职责 空调技术员岗位职责 给排水技术员岗位职责 装饰技术员岗位职责2.2.1 物业维修经理岗位职责 执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。 负责本部门的年度估算并实时进行修正。 审察本部门的物品申购与采买，以及库房物品管理。 拟订机电设备与土建装饰之维修保养计划，并敦促部下执行，以保证设备设备的正常运行。 负责洽商与确立各种维修保养外判合同，督查承包商的工作质效，并按期进行评估。 批阅部下有关设备设备之运行报告，并提出改良建议。 依据物业运营之实质状况，拟订合理的设备运行方案。 依照能源耗费状况拟订合理的能源控制举措。 实时调整，修葺或更新各种设备设备。
17、保证全部政府指定的设备设备之审证，报检及合法运行。 拟订安全工作制度及突发事件应急办理程序，指挥部下解决物业的各样突发事件，妥当办理善后事宜。 负责协调与政府有关职能部门的关系，保证物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设备的正常供应或使用。 批阅租户对本部门的投诉并实时答复租户。 协调公司各部门间的关系，供应技术上的支持。 按期总结本部门的各项工作，并实时向公司管理层报告。 分派部下工作，并督导员工工作绩效与纪律。 保证全部文件、资料，有系统的存档与管理。 审察员工的加班、休假等申请。 按期对员工进行培训查核与评估。 负责本部门的 SOP订正工作。 宣传公司文化，建立公司形象，传达公司指示
18、，反应员工的合理建议，提高员工士气。 小时待命，接获紧急事件发生通知后，赶快回公司报到并安排办理。2.2.2 行政助理岗位职责 负责维修部内部及对外文档办理工作，重要事项报告上司。 负责客户图纸移交，二次装饰审图建议传递工作。 做好员工病、事假记录，按月报出考勤。 做好办公室的招待工作，为来访客人供应服务和方便。 统计员工就餐数目，实时报告给有关部门。 发放员工的制服与工牌，并做好记录。2.2.3 能源管理员岗位职责 学习、宣传、贯彻、执行节能法及有关政策、条例、研究节能知识，踊跃从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。 在部门经理领导下，详细负责和组织实行公司拟订的节能计划与目标，
19、负责督查、检查各用能部门 / 班组的节能工作。 参加审察节能举措方案，负责节能项目的成效测定和总结工作，审察、评论节能技改项目的节能成效和经济效益。 组织展开物业的用水均衡、用电均衡等工作，组织检查有关能源法例、标准的执行状况。 配合市节能监测中心做好物业的能监工作。 做好物业各单项能耗、能耗总量的统计剖析工作。 踊跃展开节能技术培训工作。 做好节能工作总结。2.2.4 安全管理员岗位职责 安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。 安全管理员需辅助部门经理， 贯彻国家劳动安全法例、 法律和行业规章、规范及技术标准，实时研究剖析解决在工作中存在的安全问题，保证部门安全
20、管理。 保证本部门平常工作中的多个环节切合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求，督查检查其贯彻执行状况并负责组织落实。 认识并掌握平常工作中的危险点、 危险源以及危险设备的安全状况和变化状况。增强对用电、动火、易燃等特别工种的管理。保证公司所使用的设备、设备切合国家安全标准规范。 依据本部门安全管理的特色，指导制定事故应急方案。一旦发惹祸故应实时组织急救，并按规定马上上报；同时应认真组织检查办理工作。 负责组织展开安全管理的宣传和培训教育，保证本部门所有员工学习安全知识教育，特别工种人员经安全技术培训查核后才能持证上岗。 常常进行现场安全检查，实时发现办理事故隐患，重要问题应以书面形式实时上
21、报。 准时供应安全技术举措计划项目，经上司赞同后，负责对项目的实行。2.2.5 环保存理员岗位职责 在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责督查、检查与解决设备设备运行的环保问题。 常常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理剖析工作，并提出改进建议。 负责年度环保的总结与计划。 负责有关政府部门的协调、检查配合工作。 认真贯彻执行有关环保法例，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的认识。2.2.6 强电领班岗位职责辅助部门经理的工作， 安排、敦促及指导强电维修技术员达成各项工作。全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统/ 设备的平常运行、维修保养和巡视检查等工作。熟
22、习大楼内的强电系统与设备的状况，拟订大楼内各样强电系统/ 设备保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查强电技术员做好各项运行记录。解答强电技术员系统 / 设备运行中碰到的各样技术问题，指导强电技术员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。发现强电系统 / 设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织强电技术员赶快修复和解决。对没法自行修复及需要外判维修保养的系统/ 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的制定工作，并督查合同执行情况。对设备与系统运行提出改进方案。签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。负责强电技术员的技术培训和查核，负责强电系统/ 设备和技术资料的采集、整理
23、和归档工作。 每个月提交工作计划与工作报告予部门经理审察。努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中浪费现象。负责所管辖机房的安全、洁净工作。2.2.7 弱电领班岗位职责 辅助部门经理的工作， 安排、敦促及指导弱电维修技术员达成各项工作。 全面负责物业自控系统、 防盗监控系统、 消防报警系统、 电话通信系统、广播卫星系统及泊车场管理系统 / 设备的平常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。 熟习大楼内的弱电系统与设备的状况，拟订大楼内各样弱电系统 / 设备保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查弱电技术员做好各项运行记录。 解答弱电技术员系统 / 设备运行中碰到的各样技术问题，指导弱电技术
24、员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。 发现弱电系统 / 设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织弱电技术员赶快修复和解决。对没法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的制定工作，并督查合同执行状况。 对设备与系统运行提出改进方案。 签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。 负责弱电技术员的技术培训和查核，负责弱电系统 / 设备和技术资料的采集、整理和归档工作。 每个月提交工作计划与工作报告予部门经理审察。 努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中浪费现象。 负责所管辖机房的安全、洁净工作。2.2.8 空调领班岗位职责 辅
25、助部门经理的工作， 安排、敦促及指导空调维修技术员达成各项工作。 全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、 VAV、各种空调水泵、送排水等设备的平常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。 熟习大楼内的空调系统与设备的状况，拟订大楼内各样空调系统 / 设备保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查空调技术员做好各项运行记录。 解答空调技术员系统 / 设备运行中碰到的各样技术问题，指导空调技术员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。 发现空调系统 / 设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织空调技术员赶快修复和解决。对没法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判
26、和合同文本的制定工作，并督查合同执行状况。 对设备与系统运行提出改进方案。 签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。 负责空调技术员的技术培训和查核，负责空调系统 / 设备和技术资料的采集、整理和归档工作。 每个月提交工作计划与工作报告予部门经理审察。 努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中浪费现象。 负责所管辖机房的安全、洁净工作。2.2.9 给排水领班岗位职责 辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导给排水技术员达成各项工作。 全面负责物业给排水、消防、煤气、各种水泵、污水办理系统平常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。/ 设备的 熟习物业给排水、消防和煤气
27、设备的状况，拟订大楼内给排水、消防和煤气等各样系统 / 设备保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查给排水技术员做好各项运行记录。 解答给排水、消防及煤气系统 / 设备运行中碰到的各样技术问题，指导管道技术员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。 发现给排水、消防及煤气系统 / 设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织给排水技术员赶快修复和解决。 对没法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的制定工作，并督查合同执行状况。 对设备与系统运行提出改进方案。 签发给排水、消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。 负责给排水技术员的技术
28、培训和查核，负责给排水、消防及煤气系统 / 设备和技术资料的采集、整理和归档工作。每个月提交工作计划与工作报告予部门经理审察。 努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。 负责所管辖机房的安全、洁净工作。 装饰领班岗位职责 辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导装饰技术员达成各项工作。 全面负责物业土建、装饰装饰的维修保养与巡视检查工作。 拟订土建装饰装饰的维修保养制度、计划、巡逻表格，敦促和检查装饰技术员做各项检查与维修记录。 负责租户二次装饰的查完工作。 签发维修单，提出各项维修工具、资料与备品备件的采买计划。 对土建装饰存在缺点提出改进方案。 对需外判维修或装饰的工作负责合同的技术谈判，并签订合同执行状况与完工查收。 每个月提交工作计划与工作报告予部门经理审察。 努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中浪费现象。2.2.10.10 负责所管辖值班室的安全、洁净工作。 强电技术员岗位职责听从强电领班的工作安排，认真达成工作任务。负责
