1、家居广场投资建设项目可行性研究报告家居广场投资建设项目可行性研究报告附 表 附表1 项目建设投资估算表 附表2 资金来源与使用计划表 附表3 营业收入及相关税金估算表 附表4 总成本费用估算表 附表5 固定资产折旧估算表 附表6 利润及利润分配表 附表7 项目投资现金流量表附 件附件1 某家居广场发展有限公司企业法人营业执照附件2 某家居广场发展有限公司组织机构代码证附件3 某家居广场发展有限公司税务登记证附件4 项目国有建设用地使用权成交确认书（武土交确字2010第274号）附件5 项目规划条件（武规条字（2010）第169号）附件6 项目环境影响报告表的审批意见附件7 项目节能审批意见附件
2、8 银行资信证明附 图附图1 项目总平面图附图2 项目建筑效果图附图3 某商场各层平面图附图4 办公写字楼各层平面图第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况建设单位：某家居广场发展有限公司单位地址：某省某市硚口区解放大道注册资金：2000万元法定代表人：某公司概况：某家居广场发展有限公司是某家具集团的全资子公司和连锁商场之一，注册资金2000万元。经营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。某家具集团有限公司创始于1986年，是以“某”品牌连锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币1亿元。“某家居广场”主要销售家具、装
3、潢建材、家用纺织品、家装饰品、厨房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等。自创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在全国28个城市开办了44家商场，市场总规模超过380万平方米。2007年销售总额突破153亿元，成为中国家居业的第一品牌，成为世界家居业500强之一。创业24年来，某始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“某经营模式”。并在中国家居业首创了“所有售出商品由某负全责”的诚信创举，为中国家具建
4、材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。 某连续5年跻身中国民营企业500强前50位，2006年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2007年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”，2008年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。某创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；某卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念和生活方式。某家居广场发展有限公司按某集团连锁家居商场的经营模式进行管理，立
5、足某，开拓某乃至华中地区市场。1.2 项目概况1.2.1建设背景1.2.1.1 行业发展前景家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。目前我国家具企业及从业人数是世界上最多的，有5万多家企业和500多万员工。我国家具业已经从一门传统的手工业，发展成为一个以机械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国，我国有13.7亿人口，巨大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。中国家具行业的国内市场销售额从2007年的1059亿元增加到2010年的2624亿元，三年平均增速为35.5%，高于社会消费品零售总额20.8%的增速。我国家具市场总量
6、不小，但与国外家具消费水平相比较，我国家具人均消费水平还很低，中国人均家具消费水平是美国的1/43，韩国的1/10，行业发展空间广阔。近年来，我国一直保持快速发展的势头，根据国家统计局2010年国民经济和社会发展统计公报，2010年我国国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，已超过日本成为世界第二大经济体；我国的GDP从1978年的2683亿美元，猛增到2010年的5.879万亿美元，30余年间增长了20余倍，平均增速接近10%，开创了中国经济发展史上前所未有的“高速”时代；2010年我国城镇居民人均可支配收入13390元，增长7.8%。经济的稳步快速发展和人民生活水平的显著提高为
7、企业产品的销售提供了强有力的购买基础。进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。党的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，进一步促进了我国的住宅建设，由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，进而也为各类家具和配套产品提供了发展空间。 据建设部住宅产业化促进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。也就是说，每年有500万户住宅要进行家具的配置，这将会带动民用家具需求量增加。此外，由于第三产
8、业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是办公家。同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。办公家具需求在今后几年里也将急剧增加。因此，中国家具行业有着巨大的市场潜力。1.2.1.2 区域环境优势（1）某市宏观经济环境作为华中重镇的某，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区“向心力”作用加强，看好某，投资某已经成为市场共识。目前，某的城市力尚在提升当中。近年来，国家“中部崛起”战略、某“8+1”城市经济圈战略、某“两业并举”战略的制定和实施，将提供更加有利的区域发展环境。某市近十年来保持了两位数的经济增长速
9、度，人民生活进一步改善。根据某市国民经济和社会发展统计公报：2010年全年地区生产总值5515.76亿元，比上年增长14.7%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14%。随着人民生活水平的提高，人们将进一步提高家居生活的档次，其将带动某家居建材消费市场的繁荣发展。根据2010年某市房地产销售统计数据，全市房地产业也保持了稳步发展趋势。全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%；房屋新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%；房屋竣工面积919.4万平方米。全年商品房销售面积1207.97万平方米，比上年增
10、长11.1%；年末商品房待售面积310.08万平方米，比上年末增加44.8%。全年已销售及待售商品房面积合计1518.05万平方米，按每平方米装修成本1000元计，在近几年内家居建材市场需求量将在150亿元左右，而随着全市新开工2626.27万平方米房屋的逐步建成和出售，在未来5年内家居建材市场的需求量也将保持稳步发展的趋势。此外，随着某市“8+1”城市圈一体化建设加速推进，某通往周边城市的8条高速出口公路基本建成，其便捷的交通条件也将会吸引周边区域客户来某消费，带动某家居建材市场发展。（2）拟建区域市场环境项目选址硚口区古田地区，拟建地交通区位优势突出，具有良好的产业基础和发达的商贸资源。区
11、位交通优势：硚口区为某市商贸中心地区，东部是商贸旅游区，西部是某市新经济增长带，北接某市中央商务区，南滨长江最大支流汉江。古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部，位于城市交通枢纽的中心地带，北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区。拟建地交通便捷，轻轨1号线贯通全区，规划建设中的地铁3、5号线也在宗关交汇，拟建地区位优势突出，交通便捷，商业潜力巨大。商贸资源优势：良好的区位和交通优势，使这一地区成为国内外企业争相投资的热土。近年来，古田地区引进内资67.38亿元，实际利用外资5272万美元。鄂京、鄂港粤等招商活动新引进投资5000万元以上
12、的项目28个，联邦快递等10余家外资企业也相继落户古田。如今，沃尔玛以及本地超市巨头中商平价、武商量贩等已进驻该区的大型商业综合体，使得硚口的商业态势不断发展。纵观某商业版图，古田商圈与汉阳钟家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路网发达的区域，三大商圈距离等间，势力范围互不重叠，三镇鼎立的格局也逐渐显现。商业地产兴旺：城区环境的改善，也带来了商业地产的兴旺，并成为硚口区三大产业之一。据鄂商了解，近三年古田区域房地产开发已步入快车道，融侨锦城、古田云彩、天泽一方等地产项目开发了近268万平方米的中高档房地产楼盘。预计未来5-10年内，古田地区居住人口将从目前的28万增加到50万，商业地产业的
13、快速发展也带动该地区家居建材消费市场。产业集群优势：改革开放以来，硚口以汉正街小商品市场为发端，建起了多个大市场，其中1995年兴起于汉西南路的西汉正街建材市场拥有时代精品城、长江建材装饰城、金太阳建材城、华中建材装饰城等37个建材专业市场，汇聚美、英、法、意等国家和地区200多个精品名牌及10余万种建材商品，与国内同类专业市场相比，它创下了“市场规模、汇聚品牌、年吞吐量、经济效益”四项全国之最，2001年11月18日被中国建材市场协会授予“中国建材第一市”的光荣称号。上世纪90年代后，硚口古田地区因国有企业外迁、改制等因素影响，大量厂区闲置。硚口区敏锐地捕捉到这一机遇，提出了将西汉正街市场上
14、档升级,打造“中部地区建材家居中心”，引领古田商业中心发展的战略构想。循着这一发展思路，硚口区加大招商引资力度：2006年4月，由南国商业公司投资兴建的大某家装广场在原长江电源厂的厂区建成开业，吸引389家国内外建材总代理入驻该区，吸引了中高端消费群体大量光顾。现其二期西汇生活广场也已建成开业。大某家装的成功，使硚口区和投资商都尝到了甜头，其他投资者接踵而至，百安居入驻，香港金太阳公司投资的建材创意总部基地，香江家居预计总投资50亿元，将建成集建材、装饰、住宅产品贸易于一体的采购物流中心，瑞典宜家集团公司投资的宜家销品茂，一个个大体量的家居项目在古田地区风生水起，使沉寂多年的老工业基地开始走上
15、复兴之路。下一步，区政府将着力引导土地科学合理开发，完善项目运作机制，优化投资发展环境，强化调控监管职能，加快设计展示总部基地建设，推进区域家居建材产业健康、有序发展，通过核心项目的带动，产业层次和发展质量进一步提升，打造“中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）。某家居广场建成后，将与已建成的大某家装、香江家居、金太阳市场，筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群。届时，某汉西建材市场将升级为“中央家居建材采购区”，拥有4000多家知名家居及建材品牌，提供家居、家装、饰品、建材等一站式服务，成为家居、建材品牌的华中总部基地。正是在这样的背景下，某家居广场发
16、展有限公司综合考虑多方面因素和条件，提出该项目建设。1.2.2 建设地点项目建于硚口区额头湾地区，用地四至关系为东临80米宽桥孝高速，西、南、北侧均临30米宽城市规划道路。1.2.3 主要建设内容及规模项目地上拟建某大型家居商场及高层办公写字楼；地下设置二层地下室，设有地下家居商场、机动车库和设备用房。项目总用地面积77546，总建筑面积合计295443。地上建筑面积200243，其中：某家居商场179986，办公写字楼20257；地下建筑面积95200，其中：地下家居商场建筑面积27500，机动车库及设备用房建筑面积67700。项目容积率2.6，建筑密度45%，绿地率35%，总配置机动车停车
17、位1845个（其中：地上停车位196个，地下停车位1649个）。1.2.4 建设条件项目建设地点交通便捷，供水、供电、排水及通信设施等市政配套设施规划合理，工程建设条件优越。1.2.5 项目用地某家居广场发展有限公司已于2011年1月以挂牌方式竞得位于硚口区额头湾地区，编号为P（2010）206号的国有建设用地使用权。根据国土资源和规划局规划设计条件：该地块规划用地性质为商业金融用地，地块分类：商服用地，项目建设未改变用地性质。项目容积率2.582.6，建筑密度45%45%，绿化率35%，项目建设方案达到设计规划条件要求。1.2.6 项目建设期本项目建设期2年，2011年7月2013年7月。1
18、.2.7 投资规模及资金筹措方案（1）项目总投资按照建设规模，依据工程投资估算相关指标计算标准，项目总投资合计为110798.94万元，其中：工程费用69084.1万元；工程建设其他费用39477.97万元；工程预备费2236.86万元。表1.1 项目总投资汇总表序号费用名称投资额（万元）占项目投入总资金的比例1建设投资110798.94100.00%1.1工程费用69084.1062.35%1.2工程建设其他费用39477.9735.63%1.3预备费用2236.862.02%2建设期借款利息0.000.00%3项目总投资（1+2）110798.94100.00%（2）资金筹措项目投资所需资
19、金全部由企业自筹。1.2.8 主要技术经济指标项目主要经济技术指标见表1.2。表1.2 项目主要技术经济指标表指标名称单位数据建设规划指标总用地面积77546总建筑面积295443其中地上建筑面积200243其中商业面积179986写字楼面积20257地下建筑面积95200其中地下一层建筑面积47600其中地下家居商场27500地下车库及设备用房20100地下二层建筑面积47600容积率2.6建筑密度%45绿地率%35停车位辆1845其中地上停车辆196地下停车辆1649项目建设期年2项目总投资万元110798.94投资利润率%17.64%投资回收期年7.53财务净现值万元15008.22财务
20、内部收益率%12.36%1.3 报告编制依据（1）项目委托咨询合同；（2）建设项目规划设计（土地使用）条件；（3）项目用地的国有建设用地使用权成交确认书；（4）项目环境影响评价批复意见；（5）项目规划设计方案；（6）项目建设单位提供的其他基础数据、技术资料等；（7）某省企业投资项目核准暂行办法；（8）国家发改委19号令；（9）其他有关依据资料。第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 某市发展规划分析经过“十一五”时期的发展，某市经济社会发展跃上了新的历史平台，迈上了新的发展起点。从经济发展看，经过“十一五”的持续提升，城市综合实力进一步增强。2010年，全市地区
21、生产总值将突破5000亿元，人均生产总值超过8000美元，社会固定资产投资达到3500亿元。进入“十二五”，某将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关健时期。某市“十二五”规划确定发展目标为：抢抓国家实施促进中部地区崛起战略、两型社会建设综合配套改革试验和省“两圈一带”发展战略的重大机遇，进一步解放思想，乘势而上，在两型社会建设取得重大突破，着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性高新技术产业基地、综合交通枢纽基地，努力把某建设成为中部地区崛起的龙头城市、全国重要的中心城市，成为全国两型社会会建设和自主创新典型示范区。规划指出：“把结构大调整作为经济发展的战略主
22、线。”“坚持扩大内需特别是消费需求的方针，在稳步提高投资需求和出口需求的基础上，努力增强居民消费能力，着力培育消费新热点，促进经济增长由主要依靠投资拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，构建内需型经济重要支点。推进产业结构大调整加快建没以高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务收为支撑，现代都市农业相协调的现代产业体系。”并提出新举措：“促进先进制造业和现代服务业互动发展，构建现代产业体系。坚持服务业与制造业配套发展，规模扩张与结构调整紧密结合，打造一批千亿元规模的支柱产业，培育一批具有战略意义的新型产业，构建具有强大竟争力的现代产业体系。重点发展钢铁、汽车、石化、电子信息、船舶及装备制造等
23、支机产业，支持轻工纺织、烟草食品业等传统优势产业优化发展，突破发展半导体及大规模集成电路、新型显示、节能环保装备、新一代移动通信、新能源、生物医药、激光、新动力汽车、数控机床、新材料、现代物流、金融服务、创意产业、软件及服务外包、地球空间信息等战略性新兴产业。做大做强商贸业，打造全国性商贸中心。稳步发展房地产业。大力发展总部经济、会展业、旅游业、文化创意等产业。项目建设符合和响应了发展某市规划的要求，其对于现代服务业发展，做大做强商贸业起到积极的推动作用。2.1.2 区域发展规划分析上世纪90年代，化工企业是硚口工业经济的重头戏，某市80%以上的化工企业集聚硚口古田。大量产能过剩和高污染、高消
24、耗企业在新经济形势下遭受市场的“物竞天择”，老工业基地的改造，化工企业搬迁成为了硚口区“四大改造”的重点内容。在产业转型思路的指引下，根据某省产业布局规划，某市决定将三环线内的化工企业迁出主城区，搬迁后古田地区作为城市主城区。硚口区的“腾笼换鸟”，为硚口古田商业中心的发展提供更大的空间。在整体规划的指导下，硚口区提出，在“十二五”时期，将加快形成以现代服务业为首位经济、以特色商贸为支撑、以总部集聚为导向的新型产业体系，把硚口建设成为中部领先、文明宜居的现代商贸物流区和都市产业创新区。围绕这一目标要求，硚口区将重点建设“五区一带”六大功能区：汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心）、
25、宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区）、中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）、都市产业集聚区（某城市圈内最具创新活力的中小企业创业园）、国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地、汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块）。古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部。其北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区，区位优势突出，辐射范围极广，商业潜力巨大。新时期应通过转变观念，以新的资源观来加快古田商业中心的建设，以新的发展观来认识古田商业中心的地位和作用，抢抓王家墩商务区（CBD）
26、沿线开发机遇，顺应规划要求，进一步加快古田“中央采购区”建设步伐。一是古田板块要强化泛CBD概念，与CBD“互补、互惠、互利、共兴、共赢、共荣”。二是两型社会建设必须调整和优化产业结构，现代服务业是中心城区唯一的、也是最重要的产业，古田商业中心应发展符合“两型社会”要求的“两型产业”，以城市功能定位来引导建设,创造具有不同业态、特色鲜明的综合性商业中心。三是以更长远的眼光为古田商业中心建设创造条件，硚口区将进一步“腾笼换鸟”为古田商业中心发展提供更大的空间。四是根据古田板块的特点特色，注重发展建材家居产品的研发和设计，形成一头是产品研发设计和市场信息;另一头是展示销售和室内装饰的终端服务的“哑
27、铃式”古田商业模式。按照硚口区的发展规划，未来十年里，古田商圈将以南泥湾大道和古田四路的路网十字型交叉结构，定位簇团发展，以商业核心区带动经济带、商业街的蓬勃发展。南泥湾大道与古田四路交汇处附近也将发展成为动漫创意产业园。瑞典宜家家居公司拟在硚口额头湾建设亚洲最大的宜家家居商场和购物中心，某华创投资有限公司拟投资4.3亿元，在古田地区征地400亩，建设集研发、设计、产业化、孵化、展示、培训于一体的华中地区首家创意产业园，预计年产值过20亿元。这几年政府把古田地区作为硚口发展的战略核心，而当下古田商圈的逐渐成形和发力，必将为硚口带来历史的嬗变。某家居广场项目建于某市硚口区，项目建设符合硚口区发展
28、规划。某落户古田，将于大某家装、香江家居、金太阳市场以及筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群，其将奠定了古田区在全市的商业地位，使之成为古田商业中心的发动机，为打造建材家居的中央采购区汇聚人气，同时其也成为拉动某省乃至华中地区内需的大型平台，带动某商贸服务业发展。2.2 产业政策分析项目建成后主要以租赁形式进行家居销售和办公场所租赁，属于租赁服务项目，根据国家发改委发布的产业结构调整指导目录（2011年本），拟建项目属于商业服务业中鼓励类“租赁服务”，符合产业政策要求。2.3 行业准入分析本项目建设单位为某家居广场发展有限公司，该公司持有企业法人营业执照，批准经营范围：家具、建筑
29、材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。公司全部手续真实合法，符合国家行业准入政策。第三章 项目建设方案3.1 建设条件3.1.1 地形地貌本项目位于某市硚口区。硚口区地貌单元属汉江冲积一级阶地，场地地形总体上较为平坦，地面标高在23.5025.52m。某地区处于地质构造相对稳定阶段，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）某地区设计地震分组为第一组，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。拟建场区地势开阔、平坦，该场区属于抗震一般地段。3.1.2 气候条件项目拟建地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，
30、气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年7、8、9为高温期，12月至次年2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为16.7，多年月最高平均气温28.8（7月），最低平均气温2.9（1月）。一月最冷，极端最低气温-18.1，极端最高气温41.3，无霜期为245天。年平均降水量1284mm，降水集中在4至9月，10月至次年3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，
31、年平均蒸发量1391.7mm。绝对湿度年平均16.4毫巴，年平均相对湿度77%。3.1.3 工程地质条件场区土层分布较稳定，土质较均匀，适宜工程建设。工程区处于扬子准地台上，无区域性大断裂发育，区域地壳基本稳定。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）和中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，某市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。本地区地震基本烈度为6度，拟建物按6度进行抗震设防。场地15米深度范围内无液化土层，可不考虑场地地基土的液化影响。3.1.4 水文地质条件项目区域水系涉及有汉江等。项目区场地地下水类型主要为上层滞水和承压水。上层滞水主要受大气降水补给，水量小，承压水则与汉江水有密切的水力联系，枯水期地下水向汉江排泄，汛期江水补给地下水。场地附近无不良污染源，根据地下水水质分析结果，本场地地下水对砼及砼中钢筋无腐蚀性。3.1.5 交通运输条件项目拟建地位
