1、浅议商品房买卖合同纠纷中购房交接确认书的效力摘 要本文通过对今年以来商品房买卖过程当中常见的一些纠纷问题进行和分析，凸显了我国目前的线性法律对于商品房买卖合同纠纷问题当中，购房交接确认书在适用法律方面的不足，提出了相关的建议。本文运用了案例结合分析还有理论分析的方法啊，针对目前的预售合同纠纷存在的交付延迟等问题，提出了相关的建议。通过更加严格的限制格式条款的形式，赋予购房者一定的时间，这样可以仔细阅读分析条款来保障购房者的权利。与此同时，笔者希望通过对于惩罚性赔偿的普及，来限制开发商的行为，当购房者的权利受到侵害的时候，就可以减少其经济损失。 关键词：房地产法 商品房买卖纠纷 确认书 效力Ab
2、stract Through this year, commercial housing in the sale process of common some disputes and analysis, highlighting the current linear law for the contract for the sale of commercial housing disputes, housing handover confirmation Book deficiencies in the application of the law, put forward relevant
3、 suggestions. In this paper, a case study is used to analyze the problem of the delivery delay of the sale contract disputes, and the related suggestion is put forward. By the more stringent restrictions on the form of the terms of the format, giving buyers a certain time, so that carefully read the
4、 terms of the analysis to protect the rights of buyers. At the same time, I hope that through the popularization of punitive damages, to limit the behavior of the developers, when the purchase of the rights of the house, can reduce its economic losses. Keywords: Real Estate Law commercial housing sa
5、les disputes confirmation of the validity of the book目录引言1一、购房交接确认书的法律性质1 （一）购房交接确认书的概念及其内容1 （二）购房交接确认书的交易地位2二、购房交接确认书在商品房买卖合同中的滥用2 （一）购房交接确认书滥用的实例2 （二）购房交接确认书滥用的危害3 1、缔约过失责任3 2、违约责任4 （三）结论4三、购房交接确认书的效力及规范4 （一）购房交接确认书的效力4 （二）如何进行规范问题5 1、制定相应的法律法规进行规范5 2、建立预约制度，缓解购房交接确认书问题6 3、采用债编总则方法，规划购房交接确认书6结束语6参
6、考文献7浅议商品房买卖合同纠纷中购房交接确认书的效力在我国现行的法律法规体系中，规定房地产的法则主要集中于城市规划法，民法通则，城市房地产管理法等条例，并且一些部门的规章制度当中也有涉及了一部分。随着不断深入的城镇化改革，我国也在不断改革城市住房制度，住房也逐渐的呈现商品化的趋势。因此，我国的市场也开始发展房地产市场。在房地产交易的过程当中，因为商品房买卖合同所产生的纠纷问题也随之出现，从而受到了社会各界的密切关注。目前，我国有关的房地产方面的法律规定存在着立法冲突等问题，而且在立法之初，在价值取向上面，也存在着行政管理的影响，这样就使得房地产权人的权利受到不合理的限制。随着我国市场经济的不断
7、发展，我国对于房地产交易当中，购房者的权益保护已经初显雏形。随着我国不断完善房地产市场，但是却出现了不足的法律法规，这样法律并不能保障购房者的权益。目前，开发商虚假商品房的广告和宣传被学者当做了重点。但是却很少有学者将视角集中在商品房买卖合同过程当中，购房交接确认书的效力问题上。一、购房交接确认书的法律性质 （一）购房交接确认书的概念及其内容购房交接确认书主要确定了房屋交接的时间，交接的人，还有交接房屋的实际情况等一系列事实。在商品房买卖实践的过程当中，房地产的开发商为了理清市场的行情，在签订现房买卖合同之前，经常会要求购房者和他签订一份购房交接确认书，确定一些购房的事情。实践当中的购房交接确
8、认书，名称是比较多的，形式也是多样的，但是实质的内容都是差不多的，名称主要有购房预订书，购房订购单，购房确认书等等。对于购房交接确认书的法律性质，法律学术界和实务界争论不休。第一种观点认为，购房交接确认书是订购商品房的意向书。这种观点认为，购房交接确认书是不具有法律效力的。双方当事人签订的购房交接确认书，仅仅是对于购房这一意象达成了初步的协议，这也就是现代经济往来当中的常见现象。第二种观点认为，购房交接确认书是确定商品房买卖合同的契约。这种观点认为，购房交接确认书是房地产开发商单方面向购房者提出的约束他们自身的意思，这种意思是要约。第三种观点认为，购房交接确认书就是商品房买卖合同。这种观点觉得
9、，购房交接确认书是当事人在没有任何阻碍条件下签订的确认书，从各个方面来看，都很符合合同成立的要求，因此可以构成一个有效的合同。在购房交接确认书当中，购房者的目的即将实现，没有完成的内容将由未来的购房交接确认书进行相关的补充。第四种观点认为，购房交接确认书是作为附属条件的商品房买卖合同。这种观点认为，因为房在条件不是很成熟的情况下，地产开发商和购房者签订的交接确认书，这些条件包括办理产权证，资金缺乏等问题。所以，要在这些条件成熟之后，双方当事人才可能签订商品房的买卖合同。 （二）购房交接确认书的交易地位我国的大陆地区在签订正式的商品房买卖合同之前，会签订购房交接确认书的做法是像香港房地产业学习而
10、来的。购房交接确认书是一种销售商品房的方法，因此香港的法律将它称作，“买卖临时合约” 黄茂荣.买卖法M. 北京：中国政法大学出版社，2002.。因此，在我国商品房买卖实践的当中，购房交接确认书和商品房买卖合同是存在着一些差异的。购房交接确认书一般由房地产开发商指定的，但是内容却不太一样的合同，而房地产买卖合同则是由房地产行政管理部门统一规定的文本案例。在购房交接确认书当中的内容一般包括：购房当事人的情况，房屋的情况，房价的计算标准，定金的价格，商品房买卖合同的成立时间。除此之外，双方还还有可能在购房交接确认书当中履行其他的义务。例如，当交接确认书生效了以后，双方当事人在签订商品房买卖合同的时候
11、，如果没有经过双方当事人一致协商同意，是不能变更约定的条款的等等。为了减少购房交接确认书的纠纷情况，有的地方已经制订了统一的交接确认书的示范性文本。二、购房交接确认书在商品房买卖合同中的滥用 （一）购房交接确认书滥用的实例某年某月某日，戴某和她的丈夫丘某被称作乙方，还有被称作甲方的华新公司签订了某协议，在这个协议当中，双方做出了约定：乙方向甲方支付五万元定金，订购甲方所有的苏州工业园区都市花园某街某幢某室商品房一套，面积大约为xxx平方米，单价为xxxx元/平方米，乙方如果在预定的签约时间之前，放弃了物业购买权，或者逾期不和甲方签订正式的购房交接确认书，那么，甲方将不会把五万元定金退还给乙方。
12、甲方如果在签订的购房交接确认书当中，擅自将该房屋出售给第三者的话，应该向乙方返还双倍的定金。当日，甲方有收据一张，写的是，收到乙方定金五万元，而且预订戴某于某年某月某日去甲方处签订购房交接确认书。某年某月某日，戴某向甲方提交了意见书，内容是这样的。“本人于某年某月某日前往华新公司和其签订了购房交接确认书，本人要求购买房屋的装修标准和样板间应该是一模一样的，然后删除合同当中的样板间仅作为参考，华新公司保留最终的解释权等字样，华新公司却不能给出一个明确的答复，需要另选日期签约”甲方销售部副经理廖某在这个意见书上面注明：“已经收到该客户的意见。”5月某日，华新公司通知戴某，内容是这样的，因为戴某违反
13、了订购协议没有在预定的时间内到华新公司签订购房交接确认书，因此，将协议当中收取的定金采取没收的处理方式。这件事情之后，双方发生了纠纷，而且几经协议没有结果，因此戴某提起了民事诉讼，要求判定被告华新公司双倍返还定金，而且负责本次案件的诉讼费。苏州工业园区的人民法院认为，订购协议是甲乙双方的真实意见的体现，因此双方应该产生法律效力。协议约定，乙方向甲方交付定金五万元作为双方在将来签订购房交接确认书的担保。原告戴某在预定的时间应该到华新公司处和其协商签订购房交接确认书。在戴某没有证明自己已经去预定时间实践了和华新公司签订购房交接确认书的情况之下，按照订购协议的约定，戴某是应该承担违约责任的，而且没有
14、权利要求返还定金，更不能要求双倍的返还定金。因此，苏州工业园区人民法院裁决如下：驳回原告戴某的诉讼请求。应该由戴某承担案件的受理费。一审宣判了以后，戴某不服一审的宣判，因此向江苏省苏州市中级人民法院提出了上诉。苏州市中级人民法院认为，尽管双方当事人对预定时间那天的洽谈内容陈述是不同的，但是在当天，戴某到华新公司的售楼处和对售房一事进行过洽谈，这是事实。这个事实证明，戴某有按照时间前往商议的行为，这和到期不去签约是不一样的。第二，戴某没有明确表示出拒绝签订购房交接确认书的意思。第三，双方虽然对于预定时间当天的洽谈内容做出了不同的陈述，但是双方当事人却不能证明自己的陈述是否是真切的，因此不能判断哪
15、一方的当事人反悔订购的协议。因此，苏州市中级人民法院做出了最后的判决：撤销一审的民事判决。被上诉人华新公司应该在本判决生效后的三日之内，给上诉人戴某返还定金五万元。二审的案件受理费各3500元，应该由双方的当事人半数承担。同一个案件，但是不同的法院，做出的判决也不一样。这就是购房交接确认书滥用所带来的危害。 （二）购房交接确认书滥用的危害 1、缔约过失责任缔约过失责任指，双方当事人在订立合同的时候，因为合同中的一方违背了其应该履行的诚信义务，所导致另外一方的利益受到了损失，那么这一方就应当承担相应的损害赔偿责任。我国的合同法也规定了缔约过失责任的内容和解决方法。根据合同法，缔约过失责任的构成要
16、素主要有四个，一是签约人中的一方违反先合同义务。先合同义务指的是，缔约双方为了签订合同而相互接触，注意产生的注意义务。着不是合同有效成立所产生的应付义务。二是双方当事人有损失。三是违反了先合同义务，而且和该损失之间互生因果关系。四是违反先合同义务者是有过错的。缔约过失责任是为了当事人在订立合同的过程当中，因为一方的过错所产生的经济损失。 2、违约责任违约责任指的是合同当事人没有履行合同上规定的义务或者履行的义务不符合约定的时候，所承担的民事法律责任，违约责任一般具有以下的特征，一是违约责任是以合同的有效存在当作前提的，当事人不履行合同义务产生了违约责任。二是违约责任是具有相对性的。三是违约责任
17、是具有补偿性的。四当事人是可以约定违约责任的 孙鹏.合同法热点问题研究M. 北京：群众出版社，2001.。 （三）结论目前，我国的法律还没有对预约的相关问题做出规定，因此，违反了预约的经济方式也就无从说起。购房交接确认书是作为一种预约的形式出现，目前的情况下也只有商品房买卖合同解释对其进行了概括性的规定，商品房买卖合同解释只是规定了定金的罚则，却没有指出其他的违约方式，这主要考虑了两点，一点是因为我国现行的法律并没有规定预约合同，司法解释是不适合做出建设性的规定的，另一点是在商品房销售的过程当中，绝大多数的购房确认书只有定金款项，却没有说明违约责任和赔偿责任。在我国的法律对于违反预约还有购房交
18、接确认书的规定一纸空白的情况之下，应该适用于合同法的相关规定。合同法规定，“当事人一方如果没有履行合同的义务或者履行的义务并不符合约定的话，是应该继续履行的，而且还要采取相应的补救措施或者赔偿损失。”同时商品房买卖合同解释还对定金罚则做出了规定 崔建远主编.合同法（修订版）M. 北京：法律出版社，2000.。三、购房交接确认书的效力及规范 （一）购房交接确认书的效力在房地产交易实践中，通常认为：“认购书”是具有意向书性质的法律文件。主要包括的内容有：1、相关各方如出卖人、买受人、代理人等的主要情况；2、认购物业（楼盘）的情况；3、房屋的价款；4、付款方式；5、认购条款等内容。而且，“认购书”通
19、常还要双方签字盖章。具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，“认购书”就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，中要其内容不违反法律规定，且买受人所购物业（楼盘）的法律手续齐备（五证齐全），该“认购书”一般具有一定的法律效力。 在签订“认购书”的同时，开发商大都要求买房人同时交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果买受人在约定的时间内不签订正式的商品房买卖合同，出卖人（开发商）有权没收买受人交纳的定金等条款。按照以上双方的约定，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转
20、售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。在实践中，由于签订合同时涉及诸多条款的谈判，双方在某些条款上达不成一致意见，导致合同无法签订。在这种情况下，有些开发商往往以买方拒签合同为由，拒绝返还买房人定金，遇到这种情况怎么办？最高人民法院关于适用若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”而“认购书”通常
21、表述为：“如果买受人在一段时间内不签订正式的商品房买卖合同，出卖人有权没收买受人交纳的定金。”所以，如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而中是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还买方，不应以此为由“没收定金”。 （二）如何进行规范问题 1、制定相应的法律法规进行规范针对是否应该存在购房交接确认书的问题，应该知道存在是合理的。在商品房实践的过程当中，购房交接确认书确实给广大的购房者带来了很大的麻烦，但是我们却不能忽略它的积极作用，它也会给当事人带来一些利益。例如说固定交易的机会，还有交易的条件，这样就可以促进交易进行，使得经济快速发展
22、，这也是购房交接确认书存在的理由。尤其是在现在开发商占绝对主导的情况之下，认购人更希望对于自己满意的商品房享有优先购买的权利，这样就可以实现自己的买方愿望。 随着我国房地产产业的不断发展，购房交接确认书已经成为了商品房买卖合同的预约，也不断的应用于我们的现实生活当中，还发挥着积极的一面。但是因为我国没有预约相关的立法，而且购房交接确认书也因为缺少相应的法律规定，而往往被一些开发商扭曲利用，从而获得了更多地利润，与此同时，就损害了大量购房者的利益，这样就引发了大量的纠纷问题。在购房交接确认书日益进步的现在，还是有存在的价值的。很多人觉得应该取消购房交接确认书了，但是随着购房交接确认书的发展，它的
23、缺点还是大于优点的。我国也一直没有制定相应的法律法规，来调整购房交接确认书，让其自生自灭，这就也注定了购房交接确认书是短暂存在的。随着现行阶段购房交接确认书还是有存在的必要的，因此，关键在于应该如何制定相应的法律和法规，这样才能对现行的商品房纠纷问题进行规范，减少纠纷，以保护当事人的权利。 2、建立预约制度，缓解购房交接确认书问题目前，我国只有商品房买卖合同解释当中，对于购房交接确认书进行了规范，但是要彻底的解决购房交接确认书的相关问题是远远不够的，这也就是在我国建立而且完善相应的预约法律制度 最高人民法院民一庭编著.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用M. 北京：人
24、民法院出版社，2003. 。在我国商品经济不断发达的情况下，商品经济的必然产物是预约，因此政府应该建立而且完善信用的交易。因此，在我国市场经济不断完善的今天，应该建立预约制度，这样对于促进交易发展，保障交易安全都具有十分重要的意义，同时也可以促进我们进一步完善合同法体系。 3、采用债编总则方法，规划购房交接确认书在当前全国采用的预约立法条例当中，我国应该采用将预约规定在债编总则的方法，然后规定一般条款的立法条例。在我国现有的法律框架之下，应该将其规定在合同法总则当中，这样就适用于合同法的一般原则和规定。在我国现行的法律法规当中，并没有对预约还有其表现形式做出具体的规范，这也就意味着不能对购房交
25、接确认书进行调整，在具体的司法实践当中，法官还是可以根据现行的民法通则，合同法等的相关规定，对于购房交接确认书进行规制，然后解决其引发的纠纷问题。结束语当然，随着市场经济的不断发展，房地产会更加趋于理性化，但是这个理性化的建立还是需要时间，也需要政府部门的立法调整。相信随着市场的规范会逐渐趋于成熟，法律也会逐渐趋于完善。购房者的权益也会得到保护，开发商的行为也会得到更好地限制，他们的利益也会受到法律的保障，购房交接确认书当中的纠纷问题也会逐渐减少。参考文献1 孙国华、朱景文著.法理学M.北京:北京大学出版社,1995. 2 卓泽渊.法理学M.北京:法律出版社，1998. 3 公丕祥.法理学M.上海:复旦大学出版社，2002. 4 谢在全.民法物权论(上)M.北京:中国政法大学出版社，1989. 5 梅夏英、高圣平.物权法教程M.北京：中国人民大学出版社，2007. 6 黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著.中华人民共和国物权法条文理解与适用M.北京:人民法院出版社，2007. 7 黄茂荣.买卖法M. 北京：中国政法大学出版社，2002. 8 孙鹏.合同法热点问题研究M. 北京：群众出版社，2001. 6
