1、锅炉运行规程物业维修常用工具名称数量单价金额备注冲击钻1把磨机1台台钻1套手电钻1把套筒扳手1套开口扳手1套梅花扳手1套活动扳手1套大活动扳手2把液压钳1套鎯头2把12级铝合金梯1把 电焊机1部万用表2个钳形电流表1个切割机1台管钳4把红外测温仪1套台虎钳1套转速表1个500V兆欧表1个工具箱工具袋绝缘手套绝缘鞋小计设备设施安全管理1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全设备台账。2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度
2、；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。10、每年年底前，
3、工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年年度设备设施保养计划、年度设备设施大中修计划。设备设施检查管理1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写季度/月度设备设施检查记录。2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现
4、故障隐患及时排除，确保安全。设备设施值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写设备运行记录、交接班记录。 3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。4、交接班规程（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。 （4）交接班时主要
5、做好“五交”“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。（5）下列情况下不得交接班：没有完全达到“五交”规范要求时。接班人未到岗，交班人不准下班。接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。设备设施维修保养管理1、物业公司不得自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。2、物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专
6、人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。3、维修（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。（3）维修主管应督导维修人员按时作业。（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写设备设施维修记录。4、保养（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。（2）正式施工前，维修人员应准备好操
7、作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。（3）保养完毕后，保养人应如实填写设备设施保养记录5、紧急故障处理（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共
8、和国国务院令(第373号) 特种设备安全监察条例 执行。（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。设备资料管理1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：设备台帐、随机资料图册、设备设施维修记录表、设备报废审批表。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视
9、检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。发电机使用管理规定除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：1、发电机房应做好防水、防潮工作。2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。4、发电机
10、起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。5、每次运行、保养完毕后，如实填写发电机运行记录和设备设施保养记录。6、发现漏油、漏水现象应及时处理。7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。电梯安全管理规定除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40。2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。3、电梯困人救援规程及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。5、每年，应邀请省（或市）质检部
11、门对所有电梯进行一次年度安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。9、乘梯须知（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）
12、儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。配电室运行管理1. 变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。2. 定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。3. 特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑现象及天气时的巡视。4. 夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般在高峰负荷期。5. 巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。6. 巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领
13、导汇报。无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。7. 建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。8. 供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。9. 巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。10. 配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。防雷安全管理1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所
14、（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应
15、及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。水泵房运行规程1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。5、巡检（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写水泵房运行记录表。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器
16、是否正常。（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。（5）二次供水设施设
17、备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉运行规程除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写燃气/燃油锅炉运行记录。2、巡回检查路线锅炉本体及燃烧机安全附件
18、管道阀门风机房循环泵房水处理及除氧补水、除氧泵软水箱。3、巡检内容主要包括：锅炉及附机的控制操作系统是否正常。压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。循环泵运转正常，无异常现象。锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。 软水箱储水充足。如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。新改装、长期停运或新检修后的
19、设备投入运行时。设备运行中发现可疑现象时。4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。锅炉操作规程1、运行前准备司炉工在操作运行前必须熟悉自控装置说明书和锅炉运行说明书。天然气供给管道应达到标准压力，燃气系统无泄漏。锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写锅炉房水处理记录。锅炉运行控制柜是否能正常工作。锅炉受压元件的检查：锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。天然气/油管道及阀门。准备工作：调整阀门到启动状态。向锅炉注水，达到规定数值。开启循环泵。检查水箱水位达到满水位值。系统检漏、排气，达到工作压力。2、正常运行循环泵
20、运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。3、关机停炉正常停炉将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50以下时，方可停泵。紧急停炉当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气，根据需要停止循环泵运行。当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。锅炉维修保养规程（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监
21、督，确保维护保养结果。（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。（6）每次完成保养后，须填写设备设施保养记录。（7）每年供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。锅炉房设备紧急事故处理措施一、锅炉事故应急措施锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍
22、事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀
23、门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。锅炉应急事故救援预案为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据特种设备安全监察条例的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断
24、、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按锅炉事故紧急处理措施执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。
