1、瑞金商贸城可行性报告瑞金商贸物流城可行性研究报告XXXX中国 2012年8月第一章 总 论一 项目背景1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名，暂以“瑞金市商贸物流城”代表该项目。1.2 项目开发背景 瑞金市商贸物流城位于瑞金市站前广场路与206国道交汇处，南面紧临火车站，冬面为长征大道，西面为206国道。宗地原面积约700余亩，地块裸露空地为主，地形较以土丘为主，平地时，工程量较大，但临街面长，项目地块为瑞金市商业用地。1.3 可行性研究报告编制目的（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见
2、，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。1.4 可行性研究报告编制依据（1） 国家建设部及江西省颁布的与房地产相关法律与政策；（2） 中华人民共和国城市规划法（3） 中华人民共和国城市房地产管理法（4） 瑞金市房地产相关法律政策与文件； （5） 瑞金市的招商引资政策； （6） 本项目的详细规划控制原则；（7） 现场勘察和瑞金市房地产市场综合调研所得资料；（8） XXXX集团21年所积累的专业市场项目操盘经验价值二
3、 项目概况2.1 地块位置瑞金市商贸物流城地块位于瑞金市站前广场路与206国道交汇处，距瑞金市火车站仅有100米之隔，距行政中心3.5公里，通过206国道向东经319国道直通福建长汀，向北直通厦门，同时与夏蓉高速互通；向南直通广东汕头等地区；想西经323国道直通赣州，同时紧临赣龙铁路。地块交通极为便利。2.2 地块规模与开发目标瑞金市商贸物流城原宗地面积约700亩，但按实际情况该地块仅剩330余亩。项目拟建成地上共二层、总建筑面积在20万平米左右的大型建材市场，其中辅以3-5万平米左右的仓储物流设施作为配套。2.3 地块周边环境与配套设施瑞金市商贸物流城地块处于瑞金市火车站站前广场周边，距瑞金
4、市核心商业区域约3.5公里。目前瑞金市商业主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，市区道路状况及街区面貌均有待改善。2.4 项目性质与主要特点本项目为商业项目，定位为“专业市场拉动周边发展”的模式。项目主要特点有：项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为40年，使用年限较长，瑞金市缺乏专业型商业地产，可形成独特卖点。项目周边目前的环境并不理想，空旷的土地降低了地块的商业价值，增加了项目开发难度。瑞金市商贸物流城为瑞金市第一个代表型商业地产开发项目，成功开发后对火车站商圈的形成有极大的推动和促进作用
5、，将大幅度提升周边物业价值。在国务院大力支持赣中南原苏区发展的同时，该区域在可由政府重点打造一个专业市场集群，拉动市场经济效益，利用便利的交通优势，将大市场集群的辐射力度横跨赣、闽、粤三省。2.5 项目地块价值分析瑞金市商业核心区域为红都大道和金都大道两条主干道之上。瑞金市商圈是传统老商业模式为基础，依托城市主干道的人流、车流量来形成商业氛围，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。瑞金市商贸物流城距瑞金市商圈仅3.5公里，火车站即将升级为二级车站，提升了周边区域价值，让商业地产发展空间更广。本项目势必首当其冲，受到火车站的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、瑞金市商圈发展为本项目发展至少
6、提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“瑞金市专业市场集群”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并对瑞金市整体市容市貌进行重新架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。项目地块价值的主要特点有：地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应大型专业市场集群的特征。迎宾大道施工应尽早提上议程，缩短项目地块与市中心距离发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面
7、进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。目前瑞金市商业地产市场严重缺乏，专业市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2013、2014年赶上销售的黄金季节。随城市的发展，瑞金市商贸物流城努力改变当前瑞金市建材商户分布凌乱的现状，带动周边专业市场的形成，改变传统的商业地产商圈，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。2.6 已进行的调查研究项目及成果XXXX集团于2012年8月派出公司专业的调研团队有针对性的对瑞金市整体商业市场、房地产市场及家居建材市场调查。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查
8、问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分瑞金市房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下：（1）目前瑞金市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前总占地面积超过100亩地的项目已超过8家。因此，未来1-2年内，瑞金市住
9、宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。而对投资客角度观看，瑞金市住宅市场回报率以相对较低。（2）商铺投资消费理念较为超前，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过市场调查问卷得出的报告，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。（3）家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅26%的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧、日趋白热化的价
10、格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来瑞金市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。（4）撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。在接受本次调查的被访者中，50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，瑞金市商贸物流城地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆
11、盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。（5）本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。近50%的经营户认同瑞金市商贸物流城的发展前景，54%的市民对火车站站前广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对火车站站前广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。通过对本次调研结果的分析研究，我公司认为：瑞金市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力，由于商业地产的缺乏，使其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来瑞金
12、市房地产行业的发展是，大部分大盘沿街商业的推广销售，已使得瑞金市商业地产市场已有一定的气氛和发展基础。瑞金市商贸物流城的发展，将成为2012年度瑞金市房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在瑞金市营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三 项目建设意义3.1 关于城市发展的意义随着城市经济的发展，瑞金市的商业格局还处与较为落后的面貌，传统的依靠城市主干道的人气聚集商圈，从而辐射周边的商业格局。火车站站前广场周边，地处瑞
13、金市交通交通枢纽之处，地理位置优越，是货物进出瑞金市的首选之地，也即将成为瑞金市现代化商业发展最具代表性的区域。打造瑞金市大型专业市场集群，引领瑞金商业商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关大力支持，居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。瑞金市商贸物流城项目的建成，更树立了瑞金市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。本项目的落成必将加快瑞金市市城市发展的进程，进一步完善瑞金市城区的整体规划。3.2 关于行业市场的意义针对目前瑞金市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的
14、品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把瑞金市建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使瑞金市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。另可使项目周边政府规划其余市场拥有良好的投资基础及环境。 3.3 关于社会综合效益的意义随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补瑞金市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为瑞金市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于瑞金市家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为瑞金市百姓
15、造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前老城区红都大道、金都大道等区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为瑞金市旧城改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进“瑞金市大型专业市场集群”商圈的形成，带动瑞金市城市的发展。第二章 项目投资环境及市场分析四 瑞金市情及发展概况4.1 瑞金市情况瑞金市位于江西省东南部，界福建省长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。1994年5月18日，瑞金撤县设市，1998年批准为省辖市。瑞金市总面积2448平方千
16、米。户籍总人口66万，全市所辖7个镇、10个乡。瑞金市是中华苏维埃共和国临时中心政府诞生地、举世著名的云石山二万五千里长征出发地等，每年都有大批游客来到瑞金观光旅游，接受革命传统教育。瑞金是红色故都、共和国摇蓝，有丰富的红色旅游资源，有国家级文物保护单位15处，中央和国家22个部委在瑞金建立了革命传统教育基地；瑞金山清水秀，有省级风景名胜区罗汉岩；瑞金又是全国著名的客家人聚居地，文化、风情、建筑和饮食具有鲜明的客家特色。瑞金市交通便捷，赣龙铁路、319、323、206三条国道在市区交汇，厦蓉高速、济广高速、据瑞金市政府“十二五”规划，将在未来五年改造现有的瑞金4C级机场，一个完备的交通路网即将
17、构成。4.2 瑞金城市发展概况当前瑞金市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区规划不合理、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着瑞金市城市环境的改善和经济发展。近年来，瑞金市大力推进“七彩瑞金”的发展方向。投入大量资金对瑞金城区进行改造和对各类市政便民设施进行革新。城市的改造和革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。同时为了加强与周边县市的联系和互动，瑞金市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动瑞金市房地产业等相关行业飞
18、速发展。4.3 瑞金市经济发展概况瑞金地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。据统计，2008年，全市人口643630人，其中农业人口519884人，非农人口123746人，人口自然增长率10.2。全年实现国内生产总值48.31亿元，其中第一产业增加值8.92亿元，增长3.1%；第二产业增加值15.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值23.47亿元，增长13.1%。财政收入3.77亿元，同比增长41.4%，财政支出9.02亿元，同比增长40.1%。城镇居民人均可支配收入9081元，
19、同比增加715元。农村居民人均纯收入3370元，同比增加262元。实现社会消费品零售总额15.88亿元，增长22.2%。年末金融机构存款余额46.58亿元，增长23.5%，金融机构贷款余额20.74亿元，增长18%。城乡居民储蓄余额36.4亿元，增长20.1%。 瑞金市总体居民收入水平在江西省处于中等水平但是近年增长较快，居民消费水平比较江西省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对瑞金市居民储蓄水平的统计，瑞金人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前瑞金市民对投资极为谨慎，获取投资渠道的信息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性
20、。因此，根据当前瑞金市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，瑞金市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。 以上数据来源：市场调研及相关政府报告文件、资料等 4.4 瑞金市商业发展历史沿革回顾瑞金市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前瑞金市的商业经营环境、规模、消费水平均与上世纪7、80年代有了质量上的飞跃。上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的发展，无论是商业建筑其建筑形态
21、还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐，城市的商业也取得了飞速的发展。90年代初，瑞金市一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局面，出现了“沿街排铺”的经营现状。这一类商品交易场所的出现，使瑞金市城市、农村人口的消费有了较为集中、更为方便的消费场所。随着时代的发展，社会的变迁，目前为止瑞金市还未出现成规模的专业型市场。近年来，许多知名房地产企业登陆瑞金，不但使瑞金市民享受到了与国内大中型城市同步的商品房住宅，更使瑞金市城市格局再次突破。伴随着这一类房地产企业的发展，瑞金市已迫切需要商业地产的出现。而房地产行业的继续前进，将使瑞金市居住、商业环境更为
22、良好，有利于改善城市消费环境，提升城市品位，更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。4.5 未来瑞金市城市商业格局及发展趋势建议随着城市经济的发展，瑞金市的商业格局的还未初现雏形，为了更好的做大做强瑞金的市场经济，达到利用自己优势辐射周边县市的效果，望政府相关单位可制定“大瑞金、大商贸、大物流”的计划方针，在利用火车站站前广场周边交通便捷，全力打造属于瑞金的大型专业市场集群，利用群羊效应，将瑞金的商业价值得到最大幅度的体现。第三章 项目发展研究五 项目地块特征分析5.1 项目区位分析地块形状：不规则方形用地，以土丘为主地块位置：206国道、迎宾大道（待建）与火车站站前广场路交汇处
23、，属瑞金城区南部，靠近城乡结合处。就目前来看，地块的区位优势并不明显。地块优势：206路与迎宾大道均属瑞金市城市干道，另有瑞金火车站，为本项目提供了良好的交通组织便利性；同时，本项目地处瑞金，是去往福建的必经之地，外部交通优势明显。5.2 项目人流分析因本项目目前所处的火车站站前广场周边无任何的消费场所和市政配套设施，周边居住者大部分为普通村民，形象又比较差。因此，目前该地段人流量较小，但受瑞金市火车站发展影响，已经呈现出人流量开始上升的趋势。5.3 项目地块发展SWOT分析 地块发展机会 Opportunity1、瑞金市火车站的发展已经逐步影响本项目地块的价值，和未来投资潜力。2、瑞金市目前
24、开发在售的商业项目市场空白，为项目的发展提供了一定的市场机会。3、项目周边街区形象较差，本项目建成后，将有效带动周边物业的价值提升。4、项目交通优势较为明显。5、项目属招商引资项目，地块发展有一定的政策支持。6、发展日益旺盛的建材行业呼吁拥有一个成型的专业市场。 地块发展威胁 Weakness1、项目偏离瑞金市新市政中心。2、迎宾大道若未动工，距离市区较远，略显荒凉。3、项目地块周边街区形象较差，影响到项目价值的体现 地块发展优势 Strength1、位于206国道与迎宾大道交汇处，紧靠瑞金市火车站，双面临路，地块价值高2、临街面较长，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长，有利于提高整体
25、商业价值3、地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化4、受瑞金市火车站发展影响明显，未来升值前景可观5、项目交由XXXX集团全程操刀，有利于保证项目发展思路及执行的科学化，让一个专业市场营运商做旺市场，带热周边地块商业价值。 地块发展劣势 Threat1、项目地形状况复杂，将增加施工难度2、项目所在地所处的206国道状况较差，有待改善3、项目偏离市中心，推广难度加大虽然本项目目前所处的地理位置并不明显，但受城市发展的影响，此地段的发展和升值前景已经有部分市民所承认，但项目在开发过程中，始终仍注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响。六 项目商业用房
26、定位方案研究6.1 项目定位方案XXXX集团对本项目的商业主题选择为：整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成“瑞金市商贸物流城” 或“瑞金市物流城”的商业主题。6.2 项目定位方案提出背景瑞金市新开发住宅商品房范围已扩散至项目周边，且“谷丰领袖时代”离本案距离不远。众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业势必会被带动。另一方面，XXXX集团在对瑞金市房地产市场进行调研时，发现家私、建材行业经营者整合意愿较为强烈，且该类行业对区位的影
27、响因素较小，但对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特征。因此，XXXX集团初步对本项目的商业主题选择为“家居建材广场”。6.3 项目定位方案市场调查结果6.3.1 行业经营户对“一站式”家居建材市场的认可度调查结果显示：76%的经营户看好并支持“一站式”家居建材在瑞金市的发展。50%的经营户表示愿意在“一站式”家居建材广场诞生后进驻经营。大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。“一站式”家居建材广场所具备的“一站购齐”、“价格更低”“服务更好”是其他中小规模家居建材经营所不具备的。因此受到大部分经营户的支持和赞同。也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。 6.3
28、.2 家居建材消费者对“一站式”家居建材市场的认可度家居建材消费者对“一站式”家居建材市场支持率为54%，对其无所谓的业主占了32%，对其不看好的占了14%。这表明：瑞金市消费者对“一站式”家居建材市场认可度比较高，由于瑞金市场还不是很成熟，所以还有一半的消费者需要加强引导。6.3.3 市民对“一站式”家居建材市场的认可度从上图可以看出，绝大部分市民支持瑞金市出现大型的家居建材广场。长期以来瑞金市民购买建材都需要各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，出现“一站式”家居建材广场后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品。家居建材广场在目前瑞金
29、市民心目中，仍然是一个市场空白点。本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益，一改目前沿街街铺交通道路拥挤，消防、交通、城市管理问题多多的局面。6.3.4 对“一站式”家居建材市场的地点选择调查为调查在目前瑞金市建材经营户中较为理想的集中型家居建材广场的项目所在地，本次调查设置了三个地点供经营户选择。调查结果显示，有半数的经营户选择了火车站站前广场周边。调查结果一方面再次显示了火车站站前广场周边的地段价值，另一方面更反映出经营户在选择过程中已经更趋于理性，考虑到了交通、物流、仓储等家居建材行业发展所必须具备的基础条件。6.4 项目定位方案SWOT分析 项目发展机会 Opport
30、unity1、家居建材经营户和消费者、市民均看好并支持“一站式”家居建材广场项目的出现2、目前瑞金市家居建材行业经营面积已超过10万平米，经营户近400余家，为项目发展提供了市场资源的支持3、市、镇两级政府均看好并支持项目发展，并能提供相关政策性的优惠、鼓励措施4、经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间5、大型家居建材超市的连锁发展趋势，为本项目的主力店招商提供了契机6、未来商品房市场的发展，将有利于本项目的销售、招商和后期经营7、目前家居建材经营户的分布凌乱、商铺配套设施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材广场填补市场空白 项目发展威胁 Weakness1、行业商铺租赁价格
31、不高，对项目销售价格的走高存在一定的压力，需要大力引导，并采取一定的返租、免租政策2、红都大道、金都大道等自发形成的沿街商铺地位难以撼动，项目招商面临不小的压力3、大部分经营户均不愿意进驻2楼，项目2楼的销售和招商面临困难，需通过主力店设置进行良好的规避和化解4、部分商家在市场竞争中已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用5、专业市场的商业地产首次亮相于瑞金市市民眼中，部分市民投资信心不足，市民对商铺投资更为谨慎和理性 项目发展优势 Strength1、位于206国道与迎宾大道交汇处，紧靠火车站，双面临路，地块价值高2、临街面长，且还能在建筑规划上适当临街面的适当延长，有利于提高整体商业价值3、地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化4、受瑞金火车站发展影响明显，未来升值前景可观5、本项目为填补市场空白的项目，发展机会和空间较大6、项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户的投资7、项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新瑞金市家居建材行业格局，成为市场领袖 项目发展劣势 Threat（1）项目所在地街区面貌有待改善，（2）目前人流量有限，（3）商业气氛尚不浓厚（4）仍有部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态度，增加了项目宣传推广难度，推广、招商难度加大，推广、招商费用增加，（5）地块规模有限，无法设置大型的仓
