1、2信息内容：1.房地产调控趋向2.行业发展走势3.集团地产项目情况4.一些建议报送人：战略管理中心报送时间：2011年4月房地产调控趋向、行业发展走势及建议我们分析近期房地产调控趋向和行业发展走势，对集团房地产项目情况也作了分析，并提出建议。现将材料上报，供参考。房地产调控趋向、行业发展走势及建议一、房地产调控趋向2010年以来，随着“国十一条”、“国十条”、多部委新政、“国八条”等调控政策接力出台，中央调控力度持续升级，房贷全面收紧，限购政策落地，强化对地方政府的考核问责机制并扩大覆盖领域，要求有关城市一季度对外公布年度新建住房价格控制目标。4月6日，央行年内二次加息，上调金融机构存贷款基准
2、利率0.25个百分点。“国八条”出台以来，特别是限购令落地后，全国主要城市新建住宅成交量明显萎缩，3月份北京、上海成交套数都同比下滑4成，青岛市七区下滑3成多；房企方面，万科3月份销售面积同比下滑3成。部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，2月国家统计局统计的70个大中城市中环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多，北京3月份新建住宅成交价格环比下降2成多（受高价盘成交大减、低价盘集中成交影响），各城市打折优惠的楼盘逐渐增多。在这种背景下，限购令的时限受到越来越多的关注。我们认为，限购令是政府用于抑制投资投机需求的一项过渡性政策，取消的前提条件是抑制投资投机需求的长期性措施基本成熟。楼市调控是
3、长期性的，政府正努力扭转以往供不应求的局面，力求实现供求基本平衡、房价走势平稳，防止楼市泡沫对经济带来长期性影响。从住建部3月31日督促各城市政府考虑并参照“当地居民购房支付能力”，酌情调整已出台的房价控涨目标也可看出，政府对房价还是以“稳”字当头。我国还处于快速城镇化的进程中，房价仍然看涨，限购令的过早取消可能带来积压投资投机需求的集中释放。从可替代政策的角度来看，限购令时限在很大程度上取决于住房保有环节的财税制度改革的进程。住房保有环节财税制度改革进程可以从房产税改革和住房信息系统建设的进程来判断。上海和重庆刚开始房产税试点，3月份财政部部长表示“目前推广房产税至全国范围的条件还不成熟，要
4、等到试点取得经验以后”，试点起码不少于1年。按住建部去年6月初步确定的全国个人住房信息系统建设进程：2011年底前40个重点监控城市完成省辖市住房信息系统建设，实现互联查询，其他省辖市2012年底完成；2011年底前8个基础较好的省基本实现与省辖市已有数据联网，其他省2012年底前基本完成；2013年全国网络开通运行。综上，本轮调控有三年大规模保障房投资建设作支撑，限购令应该会持续到2012年，即使届时取消，也会被长期性的住房保有环节的财税措施所替代。二、行业发展走势2010年，全国商品住宅销售面积同比增长8%，远低于办公楼增长22%、商业营业用房增长30%；销售额同比增长14%，远不及办公楼
5、增长31%、商业营业用房增长46%。在本轮调控中，一些大型房企认识到住宅市场调控的长期性，已经主动或正打算提高在商业地产、旅游地产、养老地产和保障房等领域的投入，积极拓展新的增长点。（一）商业地产2010年，商业地产热度持续上升，转型成为当年房地产市场中最重要的关键词；转型的不仅是以万科为代表的传统住宅开发企业，从饮料大王娃哈哈到家电大王海尔，从电器大王苏宁到家居大王红星美凯龙，无不涉及商业地产。万达和SOHU中国等以商业地产为主要业务的房地产企业，开始调整策略，不断完善产品结构；万科也联合金隅在北京打造首个商业综合体；龙湖地产在重庆打造的“龙湖时代天街”商业综合体项目，12月份开盘即创下销售
6、套数、销售金额和销售面积三项第一；金融街与巴黎老佛爷百货公司签署20年租赁合约，商业地产发展的步伐愈发稳健。在2010年年报中，万科、保利地产、招商地产、金地集团等一线房企都强调，2011年及未来一段时间，将会加大商业地产发展力度：万科：为顺应城市发展和市场的需求，公司将推动传统业务创新，提升社区商业的价值，不断提高对非住宅业务的认识，积极开拓新盈利增长点。为此，公司需要积累综合类项目的招商、设计工作经验，为运营做准备。保利地产：推进商业地产平台整合，完善相关制度建设，打造成商业标准产品系列。招商地产：努力加强对商业地产资源的整合力度，探索搭建全国性商业地产管理及运营组织架构，落实新商业模式的
7、探索和培育。金地集团：将发力于商业地产领域，重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分的倾斜。（二）旅游地产2010年，旅游地产的热度也明显上升，大连万达、保利地产、龙湖地产明显加快获取旅游地产项目，万科等也开始涉足旅游地产项目，投资规模都很大，见表1：表1 2010年大型房企涉足的部分旅游地产项目企业时间项目概述大连万达6月携手泛海集团、联想控股等，与福州马尾区、南平武夷山市分别签署国际旅游度假区项目投资框架协议，前者计划投资200300亿元，后者计划投资30亿元8月计划总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约，将由万达等五家民营企业共同打造9
8、月领衔签约西双版纳国际旅游度假区项目，投资150亿元保利地产10月与德阳签署协议，投资150万元于德阳市建设城南副中心德阳国际城城市综合体项目10月签约成都新村项目，涉及舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等文化创意领域，总投资约126亿元11月旗下保利东莞与广东东莞樟木头镇人民政府、樟木头林场签订协议，将斥资约百亿元打造国际级旅游度假新城龙湖地产8月获得山东烟台养马岛项目，总占地面积约2000多亩，将打造集休闲、度假、商务为一体的北方水城10月获取云南玉溪抚仙湖千亩地块，打造集度假酒店、风情商业街及养生中心于一体的国际性养生度假项目万科10月与南充市顺庆区政府签署西山旅游文化综合开发项目
9、投资合作框架协议，占地8000余亩，总投资约60亿元此外，旅游综合体兴起成为新模式。去年12月，华天酒店集团与张家界市签约“华天城”项目，以“景区+房地产+商业”模式，打造以著名景区张家界为核心的度假休闲旅游综合体，项目建设用地达399亩，建设总面积80余万立方米，建成后将呈现一处集五星级酒店、写字楼、住宅、旅游产品购物一条街、酒吧休闲一条街的休闲生活城。（三）养老地产2010年，少数房企开始试水养老地产项目，如首创置业联合河北建设集团在香河开发养老项目，总投资70亿元，总建筑面积近200万平方米。由于缺乏政策支持及专业管理知识和开发经验，大多数房企仍处于研究和关注阶段，但是一些大型房企积极性
10、明显提高，推动产品落地或启动试点。万科在2010年报中首次提出，对于活跃长者和养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势；集团副总裁透露，在集团内部会议上，北京公司、上海公司被要求在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。保利地产正在重点研究养老地产的未来发展，并启动了养老公寓等产品的试点。（四）保障房建设在政府加大保障性住房建设的背景下，具有拆迁、建设和设计成本低以及需求稳定、资金周转速度快、较容易获得贷款等优势的保障房项目吸引很多大型房企进入，据不完全统计，已经进入的房企包括万科、保利、绿城、富力、招商地产、远洋地产、住总集团、首开集团、中国中冶
11、、北京金隅、城投控股、上海建工、陆家嘴、中国建筑等。2010年，万科新里程、保利地产西子湾、中海金沙馨园等一些保障性住房项目均取得较理想的收益；绿城承建安置代建项目新增15个。此前，绿城还在青岛涉足保障房项目。“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，保障房覆盖率达到20%。在未来几年房地产市场上，保障房必然扮演重要角色，各大房企纷纷表示将积极参与，一些房企也把保障房建设作为自身应当承担的社会责任：保利地产：争取为首都的城市建设、为北京住房保障工作添砖加瓦，在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥积极作用。中信地产：一定会积极响应政府号召，全力支持保障性住房建设，这也
12、是房地产企业应尽的社会责任。绿城集团：只要政府提出要绿城来做保障房，我们都愿意接单，要做全国一流的安置房。万科：只要有一元利润可赚，就会参与保障房。招商地产：公司将继续参与保障房的建设。远洋地产：目前在配建制下的保障房建设中，还没找到可持续的盈利模式，但响应政府号召、义无反顾。三、集团房地产项目情况截至3月底，集团在建、在售项目共计27个，总规划面积1162.5万平米，其中，可售物业（分住宅、商业、办公三类）面积1025.7万平米，自持物业（酒店、商业）面积102万平米。在可售物业方面，集团各类可售物业的销售情况见表2，已售和未售物业的构成情况见表3。表2 集团各类可售物业的销售情况 面积单位
13、：万平米规划面积已售部分未售部分面积比重面积比重合计1025.7193.118.8%832.581.2%住宅815.6147.918.1%667.781.9%商业80.514.317.8%66.282.2%办公129.630.923.8%98.776.2%表3 集团已售和未售物业的构成情况 面积单位：万平米合计面积住宅商业办公面积比重面积比重面积比重已售193.1147.976.6%14.37.4%30.916.0%未售832.5667.780.2%66.27.9%98.714.9%项目储备方面，截至3月底，27个项目剩余待开工面积约700万平米，其中，住宅类面积约560万平米，占比80%；非
14、住宅类面积约140万平米（包括济宁、哈尔滨、青岛午山和辽宁项目自持非住宅类物业），占比20%。投融资方面，根据XX置业提供集团投资管理部和资金部的2011年度投融资计划，XX置业2011年计划投资145.8亿元，其中，自有资金73.1亿元，已有意向贷款35.4亿元，在自有资金确保到位的情况下，资金缺口为37.3亿元。根据XX购物中心财务部提供我们的最新情况，购物中心2011年度计划投资21.7亿元（济南、青岛、临沂购物中心及青岛李沧购物广场），其中，自有资金9.6亿元，已有意向贷款2.5亿元，在自有资金确保到位的情况下，资金缺口为9.6亿元。根据已有限掌握的项目资金统计数据，我们担忧集团房地产
15、项目的资金来源：一是房地产项目的自有资金主要依赖销售回款，在目前市场不景气的情况下，不确定性比较大；二是央行严格管制房地产贷款，年内又两次提高贷款利率，从而加大了集团房地产项目融资的难度和成本。表4 XX置业和购物中心2011年度投融资情况单位：亿元投资计划自有资金已有意向贷款资金缺口金额占比金额占比金额占比XX置业145.873.150.1%35.424.3%37.325.6%购物中心21.79.644.2%2.511.6%9.644.2%四、一些建议第一，充分认识楼市调控的长期性，有针对性做好现有项目的开发和销售工作。集团27个项目的规划可售物业面积中，住宅面积占据8成，且目前未售部分仍然
16、超过8成，不能有期盼熬到限购令取消的心理。可根据项目本身及区域市场特点，分别采取不同应对策略。（1）对已出台限购令的项目所在城市（北京、济南、青岛、重庆），各项目要充分研究市场变化，根据需求变化，适度调整工程进度，必要时减缓开工。特别是青岛区域，是XX置业的重点关注区域，今年区域销售目标为52.7亿元，占XX置业年度计划的52.7%，尤其是XX中心项目，更须关注市场的变化，采取相应的措施。（2）对三线城市，如临沂、济宁、烟台等地的项目，可采取合理措施加速出货，快速回笼资金。（3）其他城市的项目，应当确保实现本年度计划目标。第二，调整投资结构。集团目前27个项目剩余待开工面积中，住宅占高达80%
17、，建议今后充分发挥商业等物业的运营优势，多选择商业地产项目，特别是城市综合体项目，深耕山东市场，力争覆盖省内地级城市，同时兼顾省外重点区域。要研究完善地产跟零售、酒店的结合方式，确立商业模式、运营模式。在此基础上，稳步开拓旅游地产，适度介入保障房建设。旅游地产在临沂项目的基础上，继续寻找好的项目。今后三年，可考虑介入带有配建保障房（配建规模不要太大）的项目，有助于项目融资；对退出机制不明确的公租房及盈利受人力、原材料、建材成本变动影响较大的经济适用房、两限房，审慎参与。对养老地产，着手开展研究。第三，强化内部管理，重视标准化、规范化。从万科、万达、恒大等领先房企成功的经验来看，“标准化、规范化”是其快速扩张必不可少的条件之一。建议以“项目工期和利润为主要考核指标，以标准化、规范化为核心，以财务、成本垂直管理为突破口”，对项目储备机制、决策机制、设计管理机制、业务协同机制等进行梳理、流程优化。第四，更加重视自持物业营运能力的提升。从行业发展走势来看，自持物业营运能力成为决定商业地产、旅游地产开发成败的关键因素。以商业地产为例，无论是大连万达等传统商业地产企业，还是以万科为代表的传统住宅开发企业，都非常强调自持物业营运能力的建设。同时，要重视和提高物业管理能力，提高品牌附加值。10
