1、资产评估准则评估程序条文讲解资产评估准则-评估程序条文讲解 关于印发资产评估准则评估报告等7项资产评估准则的通知 中评协2019189号 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）： 为规范注册资产评估师执行资产评估业务，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据资产评估准则本准则，中国资产评估协会制定了资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产和资产评估价值类型指导意见等7项资产评估准则，现予以发布，自2019年7月1日起施行。 请各协会将上述资产评估准则转发评估机构，组织评估
2、机构和注册资产评估师进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。 2019年7月1日起，中国资产评估协会1999年发布的资产评估业务约定书指南、资产评估计划指南、资产评估工作底稿指南和资产评估档案管理指南（评协字199953号）同时废止。 附件：1. 资产评估准则评估报告 2. 资产评估准则评估程序 3. 资产评估准则业务约定书 4. 资产评估准则工作底稿 5. 资产评估准则机器设备 6. 资产评估准则不动产 7. 资产评估价值类型指导意见 中国资产评估协会 二七年十一月二十八日 资产评估准则评估程序条文讲解 第一章 总 则 第一条 为规范注册资产评估师履行评估程序行为，
3、维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据资产评估准则基本准则，制定本准则。 “资产评估各方当事人”具体指代对象包括注册资产评估师、委托方和相关当事方。 相关当事方包括产权持有者、其他评估报告使用者等与评估报告相关的单位或个人。 第二条 本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。 准则所称程序涵盖评估业务全过程，按照评估业务的进展步骤阐述具体程序。只有履行了合理有效的评估程序，才能出具评估报告。 第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。 评估程序的要求既是对注册资产评估师的要求，也是对评估机构的要求。本准则中仍以“注册资产评估师”为规
4、范主体，对其执行评估业务提出要求，同时适用于评估机构。 第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。 一般项目都要求履行本准则的既定程序，但基于评估业务的复杂性与特殊性，由于特殊情况需采用不同于本准则要求的程序时，注册资产评估师应该在报 告中进行相关的明确说明，即说明实际履行程序的合理性和具体实施情况，以及采用该程序是否会影响评估结论的合理性等。 第二章 基本要求 第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。 第六条 注册资产评估师通常执行下列基本评估程序： （一）明确评估业务基本事项； （二）签订业务约定书；
5、 （三）编制评估计划； （四）现场调查； （五）收集评估资料； （六）评定估算； （七）编制和提交评估报告； （八）工作底稿归档。 注册资产评估师不得随意删减基本评估程序。 本条是依据资产评估准则基本准则第十三条制定的。任何一项完整的业务，无论资产规模或金额的大小，无论是单项资产或企业整体资产评估都要履行八项基本评估程序，注册资产评估师不得随意删减。 第七条 注册资产评估师应当根据本准则，结合评估业务具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤。 程序准则只提出框架式要求，是“应当做”，而不是“如何做”。 针对每一基本程序还应有具体的实施安排或步骤，评估师应当根据评估对象、评估范围、业务规模的不同，
6、在制定评估计划时落实现场调查、收集评估资料、确定估算方法的具体实施步骤，并确信所制定和实施的具体步骤是合理有效的，能够支持形成的评估结论。 具体评估步骤可按照不同评估对象、不同评估方法分别确定。 例1、 存货程序 存货评估工作步骤可以为： 1.获取存货申报表,与检查明细账、总账、报表进行核对。 2.了解分析存货的构成、分布和企业内部控制管理制度，各类存货的核算方法，并抽查有关存货出入库记录，做好相应清查记录。 3.获取并检查被评估单位评估基准日或最近一次存货盘点记录，评价盘点的可信度。 4.抽查盘点重点存货，填写盘点表。盘点结果如有差异，必要时加大盘点比例或全面盘点。存放方式特殊的或存放在异地
7、的，采取其他程序确定存货的存在性。 5.对盘盈、盘亏的存货，查明原因并做记录。 6.关注有无代他人保存和来料加工的存货，有无未做账务处理而置于异地的存货。 7.选择适当的存货评估方法，分别评估。 8.对正常外购存货，实施市场询价，计算其评估价值。 9.对特殊行业存货，应聘请有关专家进行咨询后确定评估值。对委托加工产品与受托加工产品、委托代销商品与受托代销商品，在确定评估值时应当考虑结算方式的差异性。 10.形成评估结论。 例2、收益法进行企业价值评估的一般程序 1.收集并分析被评估企业的信息资料和与被评估企业相关的其他信息资料，获得被评估企业的历史财务数据并进行分析，对非经常性的项目和费用、经
8、 营性资产、溢余资产进行调整，以获取正常化的财务数据； 2.与被评估企业的主管领导和部门负责人进行访谈，了解企业经营战略和发展方向以及重大经营决策和经营风险； 3.在获得被评估企业在经过正常化调整的历史财务数据的基础上编制财务预测，并进行分析； 4.根据财务预测，计算用于折现的未来预测收益； 5.求取折现率； 6.将未来预期收益折现以计算初步评估结果； 7.就非经营性资产和溢余资产的价值进行评估，并对上述初步评估结果进行相应调整。 第八条 注册资产评估师在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或者不能完全履行评估程序，可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和是否对评估结论产生重大影响，决定继
9、续执行评估业务或者终止评估业务。 本条是对评估机构及注册资产评估师在执行评估业务的过程当中，对把握项目风险及实施程序的总体要求。 1.主观限制与客观限制 注册资产评估师由于执业能力或判断能力、自身能力无法达到，或可以做到而有意不去实施等情况属于主观限制；客观限制是由于注册资产评估师自身有能力，而受环境等客观条件制约无法实施的情况。本准则条款中重点强调客观限制。 2. 执行业务过程中决定继续或终止评估业务一般出现在接受委托或业务执行中 在接受委托环节，注册资产评估师应将评估业务基本事项了解清楚，了解是否存在客观限制，委托方是否有特殊要求，自身能力是否能做到（包括人员执业能力、时间要求）等等，综合
10、判断评估业务的风险，决定是否承接。 在接受委托后项目执行过程中，可能遇到项目中的一些具体问题，或出现一些客观限制，注册资产评估师应进行分析，判断这些因素能否对评估目的下的评估结论造成重大影响；是否能通过合理披露或采取替代程序解决评估程序的缺 失，综合判定整体影响是否会误导评估目的的实现。 3、一般可能会出现的客观限制 一般可能会出现的客观限制有： （1）被评估单位不配合、不提供有关资料的情况：如委托方与产权持有者不一致、评估长期投资尤其是不占控股权的被投资单位、一些涉及司法案件或不良资产处置的评估； （2）评估范围界定不清或当事人有意隐瞒不配合； （3）评估对象无法勘查（轮船在海上行驶未泊在国
11、内、资产在有危险的地带、关系国家安全保密需要等）； （4）少数股权投资在国外； （5）由于历史原因没有办理相关产权手续，无法核实到产权资料； （6）对某项实物资产的评估，注册资产评估师无法取得有关技术参数、图纸资料，等等。 4、具体处理方式 （1）如果重大限制将对评估结论的合理性产生重大影响，应与委托方沟通，当委托方明知限制无法排除而又拒绝接受明确充分披露下的评估结论，或评估师认为即使进行充分披露也将影响报告的合理性时，注册资产评估师应提出终止评估业务的要求，解除业务约定书。 （2）注册资产评估师在执行业务过程中，对于受到的客观限制，通过采取其他替代程序或通过充分披露等措施后认为不影响评估结论
12、整体合理性时，注册资产评估师应说明所受限制，并揭示其对评估结论中的哪些因素有影响以及影响程度。 第九条 注册资产评估师应当指导业务助理人员履行评估程序。 注册资产评估师应对业务助理人员进行指导，并对业务助理人员的工作结果进行监督及复核，最后还必须对其工作结果负责。 第十条 注册资产评估师应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。 执行评估程序必须通过书面或电子记录的方式留下痕迹，工作底稿是证明完整真实履行评估程序的必要证据。 为规避风险、规范执业，要求注册资产评估师对评估对象的调查、评定估算等工作程序与工作步骤形成书面或电子记录，收集评估依据，形成工作底稿。形成的工作底稿应具体、详细、完整。 第
13、三章 评估程序要求 第十一条 注册资产评估师应当明确下列评估业务基本事项： （一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型； （五）评估基准日； （六）评估报告使用限制； （七）评估报告提交时间及方式； （八）评估服务费总额、支付时间和方式； （九）委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 （1）在评估业务开始阶段，首先应当明确评估业务的委托方和产权持有者以及是否存在委托方以外的其他报告使用者，在适当及切实可行的情况下了解评估报告使用者及其与委
14、托方的关系。 （2）了解委托方与相关当事方的关系很重要，它关系到评估业务有关资料收集与现场调查等有关方面的配合程度，从而关系到评估程序的执行程度。 （3）明确评估报告使用者是接受委托时要了解的另一方面内容，前期明 确报告使用者群体，有利于规避不必要的报告使用风险，了解的目的主要是最大限度把握潜在风险和个性要求。 2、评估目的 了解与评估业务相关的经济行为，并明确评估目的 ，对评估方法的选取、评估结论以及价值类型等都有重要的影响。 在了解经济行为时，尽量细化评估目的和用途，避免用“融资”、“重组”等比较笼统的词语作为评估目的。 应依据“为什么评、评什么、用于什么方向”来了解与评估业务相关的经济行
15、为，并明确评估目的。 3、评估对象和评估范围 一般评估对象可界定为单项资产、资产组合、股东部分权益价值和全部权益价值。无论如何划分，都应清楚地了解评估对象所对应的评估范围是什么，包括数量、具体位置、账面价值等。 评估范围的最终确定权在于委托方，为明确责任，避免日后产生纠纷，应由委托方就具体对象下的评估范围明细清单进行签章确认。 在企业价值评估中还需要强调有关评估对象及其相关权益状况，如明确被评估股权的比例、状况和性质，是控股权还是非控股权，是流通股权还是非流通股权等等。 4、价值类型 注册资产评估师应当与委托方沟通，选择恰当的价值类型，确信选择的价值类型适用于评估目的，并与委托方就具体价值类型
16、的定义达成一致理解。 价值类型制约评估方法的选择。 明确价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 注册资产评估师应告知委托方拟设定哪种价值类型，它的具体定义是什么，其基于哪些可能存在的各种明显或隐含的假设及前提，通过沟通后使委托方了解所确定的价值类型，明确是否与评估目的相符，避免出具评估报告后委托方不理解或有异议。 具体参照资产评估价值类型指导意见要求。 5、评估基准日 应根据专业知识和经验，建议委托方选取评估基准日时重点考虑以下因素： （1）有利于评估结论有效服务于评估目的； （2）有利于现场调查、评估资料收集等工作的开展； （3）企业价值评估业务中评估基准日尽可
17、能选择会计期末； （4）法律、法规有专门规定的，从其规定；相关部门有专门要求的，在不违反评估准则的前提下，可以遵照执行。 如国有资产评估报告指南明确评估基准日由委托方确定。 自然人转让股权个人所得税课税评估项目评估基准日一般应该确定为股 权转让合同在工商变更登记之日当月或者前一月会计期末，而非后一月的会计期末。 6、评估报告使用限制 一般评估报告使用限制有： （1）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； （2）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用； （3）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除
18、外； （4）评估报告的使用有效期； （5）因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。 7、评估报告提交时间及方式 报告提交时间：提交时间不宜确定具体日期，一般确定为委托方提供必要资料并开始现场工作后某天。 报告提交方式：当面提交或邮寄等。 8、评估服务费总额、支付时间和方式 除明确评估服务费总额、支付时间和方式外，明确评估服务费未包括的其他费用项目和承担方式也是很重要的。 应告知委托方收费总额是如何计算的，包括哪些内容，有关差旅费用、当地的食宿费用、现场办公费用等是否包含在收费报价中。 9、委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项 一般需要的工作配合和协助有： （1）负责房地
19、产及相关基建项目的管理人员； （2）负责设备管理、熟悉评估范围内的生产工艺、设备结构、运行状况、维护检修的管理人员； （3）负责公司财务的有关人员。 第十二条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。 承接业务前，评估机构应当根据业务风险对评估业务进行分类，分类时应当考虑下列因素： （1）来自委托方和相关当事方的风险：如被评估单位的内控完善程度、委托方时间要求、对评估费用及评估值的期望值要求等； （2）来自评估对象的风险：如资产权属状况是否清晰、资产特殊性； （3）来自评估机构及人员的风险： 专业胜任能力
20、：评估机构和评估师应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析本机构和评估人员是否具有与该项目相适应的专业胜任能力及相关经验，判断是否有来自注册资产评估师及助理人员执业能力不足而带来的风险。 独立性：判断项目是否存在明显或潜在的利益冲突，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利害关系。 （4）评估报告使用不当的风险。 第十三条 评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订业务约定书。评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。 签约的具体要求可参照资产评估准则业务约定书的要求。 第十四条 注册资产评估师应
21、当编制评估计划。评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。 评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。 注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。 1、评估计划是评估机构和人员执行资产评估业务，拟定的资产评估思路和实施方案。评估计划应涵盖现场调查、收集评估资料、确定估算方法等基本评估程序的具体评估步骤，并确信所制定和实施的具体步骤是合理有效的，能够支持形成的评估结论。 2、评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容 。 3、可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度 。
22、4、对于复杂、庞大的项目（评估对象价值量大、作业点多、核算单位多、安排的评估人员多、评估情况复杂等），需要动用大量的人力、物力及财力，需要协调不同的评估人员、设备工程师、建筑工程师、会计师、律师等各行业专业人员，也就需要详尽的评估计划，尽可能考虑到各种重大的不确定性因素并加以防范；而对于简单的项目，本身不需要牵扯太多的人力、物力及财力，预计过程也比较简单，为降低成本，评估计划也可以相应进行简化。 第十五条 注册资产评估师编制的评估计划，应当根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。 一般来说，评估计划的调整可以归纳为两个大类： 一是评估工作本身遇到了障碍，评估未能按照原计划完成。 二是由于
23、评估业务内容发生了变化需要调整评估计划，这种调整通常是较大幅度的。如评估对象或范围的调整、基准日调整等。 第十六条 注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。 1、评估机构业务质量控制指南规定：项目负责人负责评估计划的制订和组织实施。 2、一般评估计划审核的内容有： （1） 评估目的、评估对象及范围的确定是否恰当； （2） 评估基准日的选取是否恰当； （3） 评估的价值类型是否与评估目的相吻合； （4） 重点评估范围的确定是否恰当； （5） 重要评估程序的确定是否恰当； （6） 主要评估方法的选取是否恰当； （7） 评估人员（包括专家和其他评估人员）的选派与分工是否恰当
24、； （8） 时间进度及人员安排是否合理； （9） 时间、费用预算是否合理； （10）对评估风险的评价是否恰当，控制手段是否合理等。 第十七条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。 1、现场调查是对评估对象相关情况的调查，一般包括： （1）获得需要评估的资产清单； （2）核实评估对象的存在性及完整性； （3）对评估对象品质、使用状况的现场勘查； （4）对评估对象的法律权属资料的查验等，应涵盖了解所有评估对象各种信息的工作。 2、现场调查应当在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行。 由于评估对象和评估业务特殊性，无法在评估对象或评估业务涉及的
25、主要资产所在地进行现场调查的情况主要有：评估长期投资时尤其是不占控股权的长期投资，被投资单位不配合，不能进现场或提供有关资料；分支机构在境外；关系国家安全保密需要等情况。这时，应当重点考虑以下因素，总体判断是否继续执行或中止评估业务： 一是所受限制是否对评估结论或评估目的所对应经济行为构成重大影响； 二是能否采取必要措施弥补不能实施调查程序的缺失。 3、通常应当对评估业务涉及的主要资产进行资产勘查。 可根据重要性原则确定现场调查的重点及勘察盘点数量。（存货抽查数量要占总量40以上，账面价值量要占总值60以上；分层 ABC法则） 由于受到客观条件限制，无法实施资产勘查一般指的是对养殖的水产、分期
26、收款发出商品、特殊容器盛放的气体和液体、轮船在海上航行未停泊在国内、地下管网、资产在有危险的地带、军工国防等涉及国家规定保密的企业生产资料等实物资产，以及法院查封资产以及其他受限制类资产等等。 在无法取得有效期内的国家质检部门的检测鉴定报告，也无法实施资产勘查的情形下，应当重点考虑以下因素，决定继续执行或中止评估业务：一是所受限制是否对评估结论或评估目的所对应经济行为构成重大影响；二是能否采取必要措施弥补不能实施调查程序的缺失。 第十八条 注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。 注册资产评估师应当要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章
27、或者其他方式进行确认。 1、需要提供的资料一般包括以下主要内容： （1）评估目的，相关经济行为的申请、批件、协议等； （2）产权归属证明文件； （3）各类资产和负债清查申报明细表； （4）资产及负债清查核实情况说明； （5）有关原始凭证，包括会计报表，盘点表，对账单，询证函，平面图，鉴定证书，决算资料，重要资产购置发票，重要合同，高、精、尖、重要设备运行记录和大修理、改造记录等； （6）待核销、报废资产情况说明及证明材料； （7）企业财务报表、盈利预测等财务信息资料； （8）其他 对无形资产的现场调查可参照资产评估准则无形资产第十四条的规定； 企业价值评估的现场调查可参照企业价值评估指导意见第
28、十四条至第十七条的规定。 注册资产评估师应当要求委托方或产权持有者对填制的评估明细表及相关证明材料以签字盖章或者其他方式进行确认。 第十九条 注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。 1、调查方式 询问：访谈记录； 函证：应收、应付的函证； 监盘：现金、有价证券、存货、固定资产的监盘； 勘查：对有形资产品质、使用状况的勘查；关注物理属性和技术属性。 检查：财会资料的检查核对。 2、不同评估方法的勘查重点 （1）在采用成本法评估时，资产的勘查应当重点关注资产的物理属性和技术属性，同时对资产的运行和
29、使用进行适当关注； （2）在采用收益法时，资产的勘查应当重点关注资产的运行和使用情况、经营财务状况、行业发展状况等， 同时对资产的物理属性和技术属性进行适当关 注； （3）在采用市场法时，资产的勘查应当包括关注资产的物理属性和技术属性及资产的运行和使用情况，同时对参照物进行适当的现场调查。 3、常见的评估对象法律权属资料具体内容 ： （1）投资性股权、债权：章程、合作协议、工商营业执照、股票、债券、借款合同等； （2）设备、车辆、船舶：合同、发票、车辆行使证、船舶所有权证明等； （3）房屋：房产证或房地产证； （4）土地使用权：国有土地使用证、集体土地所有权证或房地产证等； （5）矿业权：探矿
30、许可证、采矿许可证； （6）知识产权：购买专利技术合同、协议和发明证书、专利证书、联营合作开发协议、技术购买协议、商标工商注册登记证等； （7）存货：发票、生产成本记录； （8）在建工程：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及建设工程开工许可证； （9）银行存款：银行对账单等。 第二十条 注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。 随着企业规模的迅速扩大，在有些情况下，注册资产评估师逐项核查被评估单位全部机器设备等固定资产变得愈来愈困难，因此产生了采用抽样调查的需要；另一方面，企业内部控制的建立和完善
31、，以及概率论和数理统计的发展，使抽样调查在资产评估中的应用成为可能。 资产评估操作规范意见（试行）第二十五条要求逐项核查建筑物、机器设备、在建工程类，从目前的评估实践看，个别评估机构并没有达到资产评估操作规范意见（试行）的要求，遗漏或重复时有发生，导致评估数据质量降低，非抽样误差加大，使评估误差增加；相反如能采用抽样调查，工作量将大大减少，同时能提高评估精度。 在审计领域，已由早期的详细审计逐步发展到现在的抽样审计。中国评估界虽也将抽样调查理论与方法引入评估准则，但由于无国际经验可供借鉴，未制定详细的操作规范，在实务操作中存在诸多困难。 采用抽样调查的一般要点有： 1、在选取样本时，应使评估对象总体内所有项目均有被选取的机会，以使样本能够代表总体。 （1） 随机选样：随机选样是指对评估对象总体或次级总体的所有项目，按随机规则（抽签法或随机数字 ）选取样本。 （2） 系统选样：系统选样是指首先计算选样间隔，确定选择起点，然后按照间隔，顺序选取样
