1、地下室成本控制分析引子：地下车库成本控制措施常见错误做法正确做法及措施成本影响1未把层高控制到最 小，有的甚至做到4 米多高一般3.6即可（控制梁地下车库层高每增加100mmr综合成本约増加187L/m2下咼度2.8米）2底板地面采用300-400mm厚建筑垫层 扌融底板结构找坡，面 层及排水层50- 150mm 厚垫层每増加100mm （层咼同 时也增咼100mm ）,综合成本约増加28元/m23顶板顶面做平均200 厚的配筋细石论找顶板用结构找坡， 顶面做40mm厚细 石碇保护层平均200mm厚的 顶板配筋细石碇 找玻层，综合成 本约是105元/m24顶板笈土太厚,有 的覆土厚度甚至达1.
2、8米应进行精细设计， -般平均厚度不超 过1200mm顶板笈土平均厚度每噌加300mm,综合成本约增加30元/m25地下室轮廊线未经 仔细推敲，出现无 效面积轮廊线应平直方 正，没用的空间一 走要删除地下室建造成本约2000元/m26柱网及布车不合 理，出现“隐形 无效面积柱网应符合车位模 数，紧凑布置，禁 止边车道经常能优化出几 十甚至数百上千 平米无效面积， 优化成本常常数白力7设备房面积设计太 大设备房勉强够用即 可多出的设备房面 积等于无效面积8设备房挤占停车位禁止设备房挤占行 车道旁边的停车位被挤占后，要补 回相同车位数， 需要付出三倍的 面积，等于出现无效面积9相邻人防防护单元 主
3、要出入未合并 S相邻人防防护单元 主要出入口应尽量 合?相邻人防防护单 元主要出入口若 未合并位詈，不 仅浪费而且影响 景观布畫10未利用汽车坡道做 人防主要出入口应尽量利用利用汽 车坡道做人防主要 出入口另做楼梯或坡道 出口，浪费会上力兀从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外 增加。重则影响到未来的使用功能。基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前 苏南万科 在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力， 在目前房地产市场以 “现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了， 为了做岀更经济的地下汽车
4、库， 江苏万科对影响车库成 本的因素做了各个方面 系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果， 值得在整个集团范围内推广。一研究如何谈适度突破规划要求江苏省城市规划管理技术规定中规定一类居住区小汽车比例为 1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城 五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡万科魅力之城五期， 地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20 （ 90平米以下的户数占总户数的 20% ），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。规划设计要求车位比例为1.2辆/
5、户，万科通过与规划局沟通， 最后按1.0 辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资 1785万2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段， 客户以再次改善居住为主， 但项目受新政比例 90/35（90平米以下的户数占总户数的 35% ）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。规划设计 要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0辆/户考虑，就 此一项为金域蓝湾节约投资7100万。通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例， 是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区， 宜按每百平米来控制车位比较合理； 再次改善以大户型
6、为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。二研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围， 掌握好了设计范围， 才能使地库的利用率达到最大化， 否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1. 上部建筑一是否要连通。 意思是在做地库范围的设计时， 要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离， 要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。2.销售和开发节奏一分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设， 否
7、则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。3.停车数量一规划停车总量扣除地面停车数量。 首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了， 再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。4.人防一核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风， 我们一般做到层高 3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。5.设备用房一必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，
8、为了减少对土地资源的浪费， 在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。以无锡万科魅力之城五期为例， 初步地库方案面积在 6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在 4.6万平米，停车1575辆，地库的车均面积在30个平米以下。两者相比面积减少近1.4万平米，车均面积减少10平米，每个车位约能省2万元，1500 多个车位造价一共就能节约投资 3000多万元。所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。 提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比 拟的，选择合适的地
9、库方案才能真正降低无效成本。三研究地库建筑设计地下汽车库的设计须满足汽车库建筑设计规范(JGJ100-98 )和汽车库、修车库、 停车场设计防火规范(GB50067-97 )，经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素； 地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。1.出入口设计车库出入口的设置原则:车库停车数量出入口数量（个）出入口菟度1W50辆一个单车道出入口251100辆的地F车碟一个双车道出入口，3或511*0辆的地上车庫国家规定最小宣虞4100辆的地下车库两个单（戏）车道出口5或150辆的地上车库号:clichcin36
10、06300辆车库三个单（双）车道出口 |2.坡道宽度类型规范规走最小宽度苏南项目 经验数擔（宽度：米）备注P单行4.CK5.0S戏行71直线坡 道单行般单车道：3.0 米； 防火疏散用单车道： 斗米4一般坡道处 均为瞌散 口，故按疏散當度设置LJ XLLTHftA双行般戏车道：5.5 米 防火疏散用双车道：?百米7曲线坡道单行般卑年道73& 米；防火疏散用单车 宿：a来4非出入 口）双行7米 半信号:一7_i n r -小汽车转弯须满足其最小转弯半径， 所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽车的前 轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。小汽车最小转弯半径不等于环道内径， 一般为 6米。环道内径一般不小于3.
11、4米即可，曲线坡道宽度一般单行为4米，双行为 7米。为了更方便理解，我们所做如下图表：各项指标编号V 辰过杲才、寛度；r, 汽兰JU、粘驾单径；R, 仄）0卜半径；R 汽主环行外半轻：门 厉辽灾半轻；r 汽兰环打内半理：x X宅环行时最外点至环道井过距离，直等于或 大亍25伽；Y汽丰不行吋最内点至环 适尺盘更禹，宜等于或 大 f 25Cix;汽车庠内汽丰环步道势最小内p徑和介半茯* = II 匚R.- I*xF. =y（L*dA：r）h ry小型车各项指标图示匕戢&列公丈.编号及匡示均柄自和W车爪建几种小型车辆相关数据一腌表匸单项|施车幻h薜卸d. .B诟册)L谢剋4戈461690?55104
12、32543 i；4HK6IK:O畀G1D&6迪ari广鮒*田雅阖:工绚45178519?511052715企加舟卵SY418L1倔113U1110L车申Lh604 S267433696S77335535226J8223$J35191 令耶诲理引糾盹33H33JO删:1眉應在尖係便月中的帶? 尺寸应至少请是臥F戛;11.* n ) 14i2单匍t计鼠内丰税段迸覚应通另相应单车环道数据计算结果一览表血便：011以上图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于 3.4米，外径一般不小 于7.9米，坡道宽度不小于4.5米。如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道 的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。除了
13、在宽度上要分析坡道的合理性之外，坡道的坡度也需要其合理性。一般坡道 的坡度含纵向和横向坡度两个内容，它们直接关系到车辆进出和上下行驶的方便 程度与安全程度。对于小汽车停车库直线坡道的允许最大坡度，日本规定为17% , 美国为12%,英、法、德、前苏联分别 为12%、14%. 15%. 16% ,但通常采用的不是最大坡度，例如日本常用 1 2% 1 5% j 德10%-15% ,前苏联为12.5%。曲线坡道的总坡度应小于直线 坡道一般不超过14%空从国外经验和我（以小汽车为主）的建议值为：直线坡 道】5% ,曲线坡道12% ,但其起止部位均要设有坡度为相应坡道一半的纟簪卿万达內3车位与柱网汕曲6
14、0瞬万达汽车舟P3停车数量与车位布置和结 构柱网有耆最直接的关系”柱距除了满足结构的经济性之外，同时还要考虑车辆停 放的合理性以及车辆行驶的方便性,只有 综合考虑好这些因素，才能做出既经济又 合理的地下汽车库。常见的停车方式有垂宜式停车【斜列式停车和平行式停车。平行式停车的车位为6.0*2.4米，车道宽为不小于3.8米； 斜列式30。或45。前进式的车道宽也为3.8米，60。前进式的为4.5米，后退 前进式为4.2米；垂直停车前进式的车道宽不小于 9米，后退式的为5.5米，一 般情况采用后退式停车。经过多年的实践与研究，目前国内外停车库车辆停放方 式普遍采用倒进顺出与车道成 90。直角的停车方
15、式，每辆车所占车库面积的比 例最小。由于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量， 采用此方式停车最为合理。具体停车方式图表如下：sn斜列式4計停车布置示意前谨酬除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。 对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式， 以免柱 过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小， 而两柱间停一辆车可能是 合理的。在选择停车间柱网时，除满足技术要求和使面积指标达到最优外， 还必 须考虑结构上是否经济合理，包括结构跨度尺寸不应过大、材料消耗量要小、结 构构件尺寸合理、在平面和高度上不过多占用室内空间、柱距与一定的结构形式
16、 相适应，以及柱网单元种类不应过多等方面。具体停车库柱网与停车的关系如下 表：垂直式停车前通佯车冷齐全ir平行式停车布置示意墙间车位布養示意图)4600柱间车位布置示意图经过分析与研究，对不同的停车方式对应的柱距经济性考虑如下 图:dtLHxjn360DB，-1 -i-=工“T:1L :-L-pA4.地库的层高合理的地库层高，对降低其成本是很重要的。一般确定地库层高的原则主要有四个方面。第一，合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；第二，在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三，当车库与变配电间或水池等设 备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车
17、库层高按常规设计；第 四，管线综合。其中，管线综合注意遵循的原则： 1应尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空；2.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设置喷淋； 3.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方； 4.各类管线交叉点不要设在主车道处。另外，采用宽扁梁也是在结构上降低层高的有效方法之一。般地下车库计算层高的基本内容如下表:部位层崗内咨备注最底层车库层高=G车阵底板滤水层每 度或b面层厚度惇车 律净高人2米十d通风） + Q水喷港高度+ （ 电桥架）+顶板梁高4預 留100富余量其中的4 dx輕f四顶 抿抿项目具体情况确其他层层高二b面层厚度十（:停车库
18、净 高22米+心通凤）+ （e 亲喷潜高度）+ 电桥 架+顶板梁高+预留 100富余量 j另外，要求设计尽量 遵循上述层言谡羞篁之 二之四秤原则，此时 确定层高时可不同时 考虑卄酒顶微信号:dichGiri360其中管线常用的计算高度为喷淋200mm （喷淋需要高度为150mm，预留50mm安装高度），通风道300mm500mm （含50mm 的安装支架高度），电桥架一般150mm5.地库顶的覆土地下汽车库顶板的覆土厚度一般根据三点确定。首先，地下室顶板覆土厚度应结合景观 方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同。也可采用树池或堆土来种植，目的是 尽量减少覆土荷载优化成本。其次，如采用覆土种
19、植，建议覆土厚度为：种植大树处覆 土局部1200mm 高，普通乔木处800mm，草坪一般300400mm 高。第三，方案阶 段，给排水专业应给出排水方案， 根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土 厚度，进行局部调整。万科魅力之城 A块一地库，投影部分为小乔木种植范围，通过二次堆土，满足小乔木的栽植，土坡为二次找坡，精细化设计，如下图为其断面：屋顶绿花基础 地下停车场绿花基砒土埴（CT；部面图聞-I . 6.地库的构造苏南万科通常的地库构造做法如下表：汽车库类型底板做法侧壁做法顶板做法内墙面做法中间.1.预留面层总厚度100mm；预留面层,11.5mm厚地坪漆，品种及颜1 l.Smrr色
20、按工程设计（可选项，依项按工程设全地目情况决定车库是否采用）顶部覆土，做绿况决定车1下全封闭C20细石混凝土随打随抹光，化（覆土厚度详-C20细石车库(6150,外墙涂料饰面+外平面，或透水地配单层双1砖详景观设计，找坡1 %坡向地漏，最薄处钊堀腻子二道30厚粗砂找平向旳厚；6厚1 ： 2.5水泥砂层）楼板自然-防水混凝土底板，抗渗等级浆抹面土工布过滤层外墙涂料通风机械0.6-0.8 Mpa12厚1： 3水泥砂由导水板等组成饰面+白水排烟车库-5U厚C25细石混凝土保护层：浆打底扫毛的组合防排水系泥批平(25%)J.5厚JS防水涂料三遍刷界面处理剂一道统，或做有管刷界面处开敞川）0厚C15混凝
21、土垫层防水混凝土侧墙，抗-50厚细石混凝土理剂一道式车库老土港等级0.67.8 Mpa保护层-内隔墙；(25%)2.采光通风井周边，考虑局部抗基层处理資砂隔离层；钢筋碇梁浮需要，釆用降板J00预留地1.5厚JS防水涂料柱与砖墙20厚1:3水泥砂沟做法三遍（喷石們,住宅高浆找平层交接处挂C20细石混凝土随打随抹光，出室外地坪500）-2厚聚氨酯涂膜250 mm 宽预留面层.内配单层双向钢筋64150,-20厚EPS聚苯板-C20细石混凝土铁丝网.1l5mrr机械找坡1%坡向地沟，最薄处歸（密度大于等于13公找坡层，最薄处按工程设双层车库厚：斤/M3）保护层20厚，找坡1%况决定车丿（复式汽车-6
22、0厚C15混凝土回填素土，分层夯实钢筋混凝土结构-C20细石库）-150厚碎石垫层板（或防水钢筋混配单层双素土夯实，压实系数不小于0.93凝土顶板）1%向刘四研究地库结构设计 地下室成本的控制制约于各部位构件的设计，是综合体的体现，因此针对各构件 必须全面考虑才可能达到经济、合理的目的。现有地下室设计结构类型基本均为框架结构， 外围为混凝土挡土墙，详细测算其中的两个地下室，其含钢量指标如下：地下室i C8 SMJ)地下室2 （覆土 1财）编号内咨垂重（T）百分比）百分比（(1)底板-墩台182.66335.P403333覇Q)外側埴474889310S.40)顶板-井宇梁1253.46749
23、.S66.0155.6柱20.6324.22.392栏板0.S总计508475100.011173100.P根据上表数据，通过比较发现，地下室顶板及井字梁的用钢量最大， 占到总用钢 量的一半左右。所以，地下室顶板上作用的荷载对含钢量影响很大， 减少作用在顶板上的荷载，可以减少钢筋用量从而达到节约钢筋的目的。若建筑布局合理， 并能有效控制景观覆土厚度，消防车道布置合理，在结构有利部位的话，结构整 体含钢量能有较大幅度的下降。除了在结构的含钢量上可以减少车库的成本之外， 在地库结构的构造上，也可以进行优化设计，以达到节约成本的目的。1.基础形式不同的地区，地质构造也不 尽相同，则对于地下汽车库的结
24、构要求也有所不同。以无锡地区为例，其地下抗浮水位相对较低（约 3.054米），如能充分利用地下 水位高度，将对节约工程造价创造有利条件。通过对埋深、覆土和层高的综合设 计，在无锡地区，根据计算结果现有地下室均未设置抗拔桩，基础为筏板形式， 水浮力靠结构自重平衡，因此，基础造价得以大幅下降。因为水浮力靠结构自重 平衡，结构上需增加配重，通过比较发现，在基础底板上增加荷载是经济有效的 方式（不增加顶板荷载）。当然，确保结构自重与外部景观荷载，采取必要的降水措施对结构正常使用亦起 到至关重要的作用，特别是在施工雨季期间，一定要做好降水和场地排水工作。2.伸缩缝或后浇带设置伸缩缝势必会造成一部分建筑面
25、积的浪费，因地下室温度应力不明显因此规 则结构一般不设伸缩缝，只设置后浇带。只有当地下室结构平面严重不规则，才 会在应力、变形集中的地方设置伸缩缝，当然分期建设也会设缝。后浇带间距一 般控制在4045米左右比较经济。3.底板底板配筋主要控制指标是裂缝，而且底板承受较大水浮力作用，为保证其刚度， 底板厚度不应设置过薄，在一定板厚情况下，底板配筋大部分区域为构造配筋。若底板为梁板式，底板可以薄一些，但底板上浮力均要传至基础梁上， 基础梁配 筋势必很大，无形中就会造成结构上的浪费。而且设置基础梁也会增加基础施工 难度，鉴于此种考虑底板一般设置为无梁楼盖体系，对减少地库的成本更合理。4.顶板地下汽车库
26、顶板的结构型式可以有多种选择：普通梁板式、普通无梁楼盖及新兴 的现浇空心无梁楼盖。相对而言普通梁板式布置传力明确、受力简单因此使用广 泛，但缺点在于影响建筑层高、含钢量也较高；普通无梁楼盖布置简单、节约层 高，但属不利结构型式，对建筑平面布局、柱网要求较高且混凝土含量大；现浇 空心无梁楼盖特性基本与无梁楼盖相同， 但其含钢量最小，混凝土含量居中，是 今后发展的重点方向。下图为对三种结构形式，即梁板式、带柱帽无梁楼盖和空心无梁楼盖的结构对比：通个计算分析，得出下表：注：虽然空心无梁楼盖比较经济，但由于其施工难度及其需增加内模费用， 在选 用时应综合考虑当地施工力量及材料采购费用。5侧墙地下室外墙
27、的主要控制指标是裂缝，在适当调整外墙厚度（混凝土比钢筋便宜很 多）的情况下，外墙钢筋含量会有较大幅度的改观。若地下室层高较高，可在外墙上加设框架柱（扶壁柱）。在计算方法上外墙可当 作双向板计算，因此水平钢筋可参与受力而不仅是控制裂缝的构造设置， 此时钢筋含量也能得以调整。五研究地库设备设计 地下汽车库的成本控制离不开设备设计的优化，好的设备设计方案即可节省土建 成本，又可节约设备成本。设备设计只要可以从以下几个方面进行优化。1.消火栓与喷淋设置消火栓和喷淋的设置原则如下表：备注：N为停车数量，灭火器由于均要设计对地库设计没有影响，不纳如考量2.水泵房水泵房的设置大小如下表：生活水泵房和消防水泵
28、房一般合建，如由于场地原因也可分开设置。当小区分期 建设时，则有可能建一个以上的水泵房。分建与合建的基本原则是：当一、二期 规划已经确定，泵房合建；当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建。多层地下室，水泵房及水池宜都设置在地下室的底层。 水泵房尽可能避免在住宅 下设置（远离塔楼），以减小噪音对住户的影响。水泵房最好靠近配电间，靠近 水专业主管井，可以减少管线的长度来减少设备成本。3.水池生活水池的容积，一般居住小区为（15%20%）Qd，建筑物为（20%25%） Qd，水池深宜为H （层高）-h （梁高）-0.7-0.3 （米为单位），最大日用水量 Qd=350m/1000 （ m 为人数）。生活水池一般和消防水池布置在一起。 生活水池和结构脱开，底板脱开，侧板若 和结构紧挨，侧壁留缝50，必须设顶板。消防水池和结构不须脱开，可利用结 构构件，一般不设顶板。水池壁厚度一般 200mm，并布置集水坑和排水沟。消防水池容积确定
