1、-目 录第一章 总 论3一、项目概况及目标3二、编制依据及研究范围5三、编制原则6四、主要经济技术指标7五、可行性研究结论9第二章 项目建设的背景及必要性12第三章 项目建设单位概况34第四章 行业分析及市场预测35一、国内市场发展预测35第五章 项目选址及建设条件44一、项目选址44二、基础条件45第六章 建设方案50一、建设规模50二、建设原则51三、建设目标51四、交易仓储中心功能定位及结构设计52第七章 专业技术方案55一、总平面布置55二、建筑结构58三、供电系统58四、通讯、电视、网络系统59五、给排水设施59六、消 防60七、通风空调61八、节能措施61第八章 环境保护与安全卫生
2、62一、环境保护62二、安全卫生63第九章 项目组织及运营64一、交易仓储中心的管理系统64第十章 项目进度计划66一、工程进度计划66二、工程实施进度表（一期、二期）68第十一章 投资估算与资金筹措70一、投资估算依据70二、价格及取费依据：70五、还贷计划72十二章、项目财务评价73二、税率及利润计算74第十三章 可行性报告结论76附 件：1、项目投资估算表2、销售与运营收入测算表附 图：xxx建材交易仓储中心平面图-第一章 总 论xxx公司在对xxx市建材家居城和xx镇南二环区域五金建材汽配的市场进行了分析；并对东方新城建材交易仓储中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境
3、、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了xxx建材交易仓储中心项目可行性研究报告。一、项目概况及目标项目名称：xxx建材交易仓储中心建设地点：xx市xx路与南二环路交口东南；处于xx市南二环物流带，xx市对内外优势物流区域。建设单位：xxx管理公司建设期限：3年xxx项目拟建在xx路与南二环路交口东南，处于xx市南部建材、五金、汽配等产业的物流带，北连市区南通包河工业区、滨湖区。南二环快速线通达xx市区各区域，高速公路对内辐射全省，对外连武、通宁达沪；该项目在水路交通上，处于xx重港口码头腹地，将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑重要配套。xx项目规划占地约183
4、亩，总投资38761万元人民币。项目拟建总建筑面积201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；综合服务中心8505平方米；装饰材料仓储交易区27696平方米；板材石材仓储交易区44720平方米；地板仓储交易区28880平方米；灯饰仓储交易区21660平方米；家居仓储区50540平方米。项目分三期进行建设：一期总投资5354万元，形成建筑面积27805平方米的投资，分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。二期总投资19463万元，形成建筑面积101080平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储区。三期总投资13944万元，形成建筑面积72416平方米的
5、投资，分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。项目建设目标：n 建材及家居仓储月吞吐量达到20万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值30亿元以上；n 与近200家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；n 建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；n 引进第三方建材家居企业300家以上，为合肥及周边市县50家左右大型建材家居企业和合肥近10家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；n
6、现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。 本项目的建设对促进xx市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在xx家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进xx建材城的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进xx家居、建材市场的良性发展。宏观上对合肥城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。二、编制依据及研究范围2.1、编制依据（1）国家、安徽省、xx市国民经济和社会发展第十一个五年计划；（2）xx市大型零售商业服务设施布局规划；（3）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（4）xx区关于商贸、物流等现代服
7、务业发展规划；（5）xx建材交易仓储中心项目意向性规划布局；（6）其他文件和协议；2.2、研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、
8、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。3.2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。3.3根据安徽省和xx市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。3.5安徽省及xx市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、
9、运营模式。3.6项目建设以建材家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。3.9其它规定及客户要求。四、主要经济技术指标项目于2009年建设，并可于2012年完工。整个项目预计于2012年达到全部的生产能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入2318万元。具体指标如下：4.1 主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标1总建筑面积平方米20130160%用于出售；40%自营2容积率1.653建筑密度41.94建设工期月36经济效益指标5项目总
10、投资万元387616年平均收入额万元2318正常营运年4.2销售及运营收入的测算如下表：销售及运营收入的测算表 单位：万元名 称投资期正常运营年份2009年2010年2011年2012年一、销售收入：10410.0010410.00 10410.00 0.00 （1）家居仓储区3032.60 3032.60 3032.600.00 （2）灯饰仓储交易区1299.30 1299.30 1299.300.00 （3）地板仓储交易区1732.70 1732.701732.700.00 （4）装饰材料仓储交易区1662.00 1662.00 1662.000.00 （5）板材石材仓储交易区2683.0
11、0 2683.002683.000.00 二、租赁及运营收入：0.00 383.50 767.50 2318.00 仓储租赁收入0.00 189.80 379.50 759.00 综合服务中心租赁收入0.00 0.00 0.00 204.00 品牌建材展示租赁收入0.00 0.00 0.00 579.00 装卸服务费0.00 37.50 75.00 150.00 理货包干费0.00 21.50 43.00 86.00 信息系统收入0.00 10.00 20.00 40.00 运营收入0.00 75.00 150.00 300.00 其他业务收入0.00 50.00 100.00 200.00
12、三、项目营业总收入10410.00 10793.50 11177.50 2318.00 五、可行性研究结论5.1xxx建材交易仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合肥市及包河区把该区域作为建材五金汽配等专业市场和公路、良港形成物流对该宗地配套需求。5.2项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把xx打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求。xx现代服务业经济的发展，体系之进程，配套省会经济圈和合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的建设，带
13、动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。5.3建材交易仓储中心将形成一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材家居经营企业。推动企业依托南部物流优势条件,通过水、陆、铁进出口，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在合肥的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。5.4项目的建设将成为推动合肥东南部五金建材汽配市场的有利补充，促进区域产业结构调整。交易仓储中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为包河区xx镇发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。项目在市场，选址方面做了充分的考虑：针对
14、周边南京等城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查合肥建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于地方集体资产运营公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设
15、。 第二章 项目建设的背景及必要性一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景1.1 建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊们租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，
16、成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 1.2 建材市场形成的特点和问题 建材企
17、业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。 渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另
18、一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。 资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。 资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得
19、高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。 跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。 专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在
20、关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY至一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！ 品牌建设备受重视5年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地-电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要
21、品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。 家装行业面临拐点奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。如果大型家装公司能够抓住机遇，加紧储备人才，加大投入，调整到位，将是一个大发展的机会。1.3 中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康
22、、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人
23、，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。1.4 建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。1.5 商业模式下
24、，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。1.6 xx及周边建材/家居专业市场现状南京建材市场初现过剩危机，截至目前，该市主城区5000平米以上的建材市场已经达到近100家，分散的建材门市和超市更是不计其数
25、，导致市场饱和并出现了过剩的局面。统计资料显示，2008上半年南京房地产投资较去年回落约5个百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了20%。南京市固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也不合理。南京市区面积为4730平方公里，按照国际标准规划，最多可容纳30家5000平米以上的建材市场，而现在超出了3倍还多。据一项全国数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年销售额至少应该在1万元以上，而目前南京市每平米年销售额只有4千元左右，
26、只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于亏损状态。与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少特色。此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得不采取降价、打折等促销手段。“建材市场多了，东西都差不多，在选择上主要看价格和质量。”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再。 南京市建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利的市场条件已不复存在。现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难于见效的行业，投资建材城，风险加剧。对此，该专家提醒，投资商每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位
27、，以避免单纯的价格竞争。 2008年对于合肥的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售企业将发起强有力的共识，家具龙头红星美凯龙开业，都将给本土卖场带来巨大的挑战。目前合肥市建材市场分布主要集中于合肥东区。相比较来说，西区、南区建材市场相对稀疏，竞争相对舒缓。西区目前传统建材市场有美家居装饰广场、家世界装饰广场。建材超市有家福特、东方家园，同时并存金苹果家居体验馆。五家建材市场面对西区高新开发区、经济开发区、新政务区的大量高档住宅消费。2008年，家福特建材航母产品会出现在合肥每个老百姓的身边。和以前的家具商场相比，安徽本土的家具商场
28、已经有了长足的进步，不但要有自己的招商标准和定位档次，更在规模、档次、品位和服务各具特色。在厂家和产品的选择上，家具商场也会选择拥有自身的生存竞争力和良好的口碑的品牌，充分满足消费者多层次的需求。合肥建材市场目前已形成以宝文、红旗石材市场为主的石材市场；以五里庙、东红旗、金三角为主的瓷砖市场；以五里庙、东红旗、东方商城为主的油漆市场；以五里庙、东红旗、东方商城为主的板材市场；以五里庙、东方商城、东红旗为主的五金市场；以东红旗、东方商城、金三角、佳饰家为主的木地板市场；以西红旗东红旗、金三角、佳饰家为主的卫浴市场；以轻工商城、东红旗为主的灯饰市场；以轻工商城、安徽大市场、城隍庙为主的窗帘市场；以
29、新瑶海、中州、环宇为主的家具市场和以安徽大市场、国美、百大、商之都为主的电器市场。随着信地红星美凯龙家居MALL、国邦-望湖美家居、凤凰城家世界品牌建材购物中心等进入，高端体验式建材家居将加剧合肥建材市场的竞争；而且目前合肥新进的建材和家居专业商家，其位置基本处于合肥的城区，以商业化投资模式运营，将为自身今后的发展造成压力。东方商城因长江中路建设推进，使其将受到因商业价值提升带来的其他商业的对市场空间的挤压，其发展空间受阻；将为五里庙和本项目建设带来市场的机遇。1.6 国家及xx市十一五规划对建材/家居专业市场发展提出更新要求国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓宽领域、优化
30、结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。xx市在十一五规划中对商贸发展进行前瞻性规划，目标是建设区域性商贸中心。实施中鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和提升传统商贸业。加速融入长三角大物流圈，发展大型的商贸流通集团。1.7 省会城市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业化建材/家居专业
