1、宝鸡市房地产市场分析目录：一、 宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况二、 区域楼市研究三、 市场总结及项目建议第一部分 宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力；3
2、.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万，结合市场调查整个市场库存量400万左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；4.宝鸡人口年自然增长率维持在在3.5左右，年增加人口在0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013年宝鸡城镇人口人均住房31计算，人口增加对房地产需求面积仅为13.3万；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需求180万；两者合计193.3万左右（2010-2013年年均住宅销售面积205万），市场将延续目前平稳增长态势；根据第六次人口
3、普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人；资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69，同2000年相比比重上升了1.3
4、9个百分点，成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63，同2000年相比比重下降了1.08个百分点；陇县、千阳、麟游、凤县、太白五个山区县常住人口占16.68，与2000年相比比重下降了0.31个百分点。总结：宝鸡经济保持快速发展势头，有利于房地产市场的稳定发展，但受宝鸡总人口等方面制约，预计未来整体市场将呈稳定增长态势；第二部分 区域楼市1.区域位置高新区东板块高新区板块金台大道板块火车站板块老城区渭河南板块依据区位及自然环境的分割，为了更好的对宝鸡市房地产市场进行深入分析，特把市场划分为五个板块进行阐述：火车站区域：项目多集中在火车站区域西郊与北
5、郊，由于受地形等多方面影响，背离城市发展主方向，市场不被大多数宝鸡购房者认可,购房者多为该区域及西部、北部乡镇进城务工人员，市场销售情况差，月成交10套左右；项目名称地址占地面积（亩）总体量（万）剩余体量（万）产品分布预期建设近期推售物业形态户型比例两房比三房目前均价近期去化速度项目简述火车站区域西郊翔盛春天大道宝鸡市金台区福临堡路1号146.00201.111层5个单元，1梯2户无两房：83；三房：93、99两房1:4三房3200月去化10套左右项目位于西郊，较为偏僻，虽然品质稍高，价格偏低，但受区域影响销售不佳。豪城天下宝鸡市新福路中段70010085栋18层，6个单元2梯2户，9个单元2
6、梯3户无两房：98；三房：108-125两房3:2三房3400月去化10套左右项目位于西郊，较为偏僻，已入市5年以上，最后5栋推售两年，剩余50套左右，看房人少。泰森百翠园新福路9号44400007栋6层28个单元1梯2户5栋6层20个单元1梯2户两房：90-99现售均两房3500月去化10套左右项目位于西郊，较为偏僻，现房出售，三房高层已售完；明年推出5栋多层。老城区西壹号大院宝鸡市经二路与红旗路交汇处64.0325000030001栋27层2梯4户，2栋21层2梯4户（基本售完）无两房：95-96；三房：132-1331:15200-5800月去化20套左右项目位于老城区，价格较高，三房面
7、积偏大，销售速度一般。已入市两年，基本处于尾盘。火车站北部区域东仁新城宝鸡市金台区中山东路172号2957650702000004栋18层2梯4共9个单元，共计648户6栋18层12个单元2梯4两房：89-94；三房：101-1211:13600月去化30套左右项目位于老城区火车站以北区域，属城中村改造项目，区域发展较滞后，环境品质不高，职业者多为周围原住居民，由于周围无其他在售较大项目，项目销售尚可；恒源金河湾宝鸡市中山东路与新华路十字交接处1337000150000一栋30层2梯5户，共两个单元，共计270户2栋30层2梯4，分别为一个单元两房：96-97；三房：1281:14000月去化
8、15套左右项目位于老城区火车站以北区域，紧靠金陵河，为项目一优势资源，推出两梯五户型，品质较低，去化慢，三房销售速度快于两房。金台大道板块：板块处于新老城区结合区域，由于受土地供应限制在售项目仅4个，大盘仅区域东部东岭国际城一个，区域早期入市项目如联盟雅居苑、五洲现代城等项目户型面积偏大，严重影响了去化速度，东岭国际城凭借良好的户型设计以及处于城市东向发展的主方向上，去化情况较理想 ，区域在售项目月均销售15-20套左右房源；项目名称地址占地面积（亩）总体量（）剩余体量（）产品分布近期推售物业形态户型比例两房比三房目前均价近期去化速度项目简述老城金台大道五洲现代城金台区金台大道28号295.7
9、3 500000200000 16栋28层共29个单元，2梯4户，两房：104-118；三房:136-1542:14100月去化10套左右位于老城区，老项目，户型偏大，价格稍高，去化速度慢。老城东风中路联盟雅居苑东风路与联盟路十字交汇处230000150000 11栋13、18、30层共22个单元，2梯4户，两房：107；三房:1481:14400月去化10套以内虽位于老城区，但户型面积偏大周边有价格较低项目，去化速度缓慢。东风路东岭街翰林华府东风路与大庆路十字交汇处8000030000 10栋7-18住宅，1梯2户,两房：102；三房:118-1231:14400月去化10套以内剩余三栋未售
10、，周边有东岭国际强势竞争，去化速度慢。东风路东岭街东岭国际城东风路东岭街250000150000 一期8栋33层高层，1梯2户,两房：88-91；三房:1161:14100月去化50套左右大开发商，品牌有优势，户型布局合理，均做到南北通透，每个户型均有赠送面积10左右，去化速度最快。但楼间距较少。老城区渭河以南板块：区域楼盘以中小楼盘为主，连霍高速以南区域多厂房，环境一般，楼盘品质 普遍不高，置业者多为区域原住居民，区域项目月均成交15-20套左右；0项目名称地址占地面积（亩）总体量（万）剩余体量（万）产品分布近期推售物业形态户型比例两房比三房目前均价近期去化速度项目简述老城渭河南轩苑尚城宝鸡
11、市清姜西二路南侧10050 8栋32层共16个单元，共计960户两房：88-92；三房：112-1293:23300月去化35套左右项目处于老城区西南区域，渭河以南区域，项目在区域入市较早老城渭河南可乐HAPPINESS川陕路广元路73 2栋32层共6个单元，2梯4户两房：92；三房：1181:14200月去化10套内渭河南临河临路，售价高，去化较慢，目前现房出售。石鼓路附近爱社区火炬路石坝河路40.8 2栋33层共4个单元，2梯4户两房：84；三房:102-1181:13700月去化20套左右周边楼盘竞争激烈，互相诋毁，由于位置和户型合理去化速度在区域内稍快，翡翠城石坝河路桥头32.51 9
12、.25.5 6栋30层共7个单元，2梯4户两房：94-99；三房:114-1261:13500月去化10套内项目位置不佳，周边竞争激烈，去化慢；据附近村民介绍近期不断有客户闹着退房。利兹蓝顿宝鸡市渭滨区石坝河街道18号75.04 187 8栋32层共11个单元，2梯4户，2梯5户两房：88-102；三房:122-1342:34000月去化20套左右项目位置不佳，周边竞争激烈，品质稍高，在区域内相对高端，口碑较好。高新区板块：区域目前最被客户认可，尤其是高新大道、市政府周围区域，整体环境整洁，项目也多注重品质的打造来实现产品溢价，部分小户型项目销售情况稍好，如华夏世界城月销售40套左右房源；但像
13、盛世观邸、九龙新城等项目户型产品偏大，影响了去化速度；高铁南站区域目前正处于拆迁状态，预计未来会有较大的投放量，但目前由于区域拆迁环境脏乱的情况，市场销售表现乏力；区域边缘项目如锦盛锦都、盛世花园等，受整体楼市较低迷影响，销售不理想；项目名称地址占地面积（亩）总体量（万）剩余体量（万）产品分布近期推售物业形态户型比例两房比三房目前均价格近期去化速度项目简述石鼓园天玺台宝鸡市渭滨区天玺路276.1452831栋6-32层，2梯4户，1梯2户，两房：86-90；三房:114-1272:34600月去化25套左右位于石鼓园附近，商业配套丰富，环境好，属于高端项目，价格偏高。去化速度一般。高新名门高新
14、大道创新路27.488.50.63栋33层，2梯3户两房：114；三房:146-1591:24200月去化10套以内现房出售，去化速度慢，户型偏大，档次低。高铁站附近华厦世界城宝鸡市高新区高新五路60140.54栋住宅32层8个单元，1梯2户，2栋写字楼，2栋商业两房：90-96；三房:110-1701:24600月去化40套左右位置好，和天下汇对面；初面积较大户型有部分剩余，其余户型均在清盘。商业配套面积占一半左右。玖龙新城高新五路南段28.7820127栋住宅18-33层，2梯4户,2栋写字楼两房：81-84；三房:114-1571:14500月去化20套左右高铁站对面，位置优越，但周边配
15、套不完善，南部较为荒凉；价格稍高，去化速度一般。普得新起点高新大道新苑路94.50180.117栋住宅16-28层，2梯4户,两房：80；三房:99-1161:14500月去化20套左右项目位于主干道，后期发展位置优越，目前售价稍高。东方一品高新8路基本售罄两房：94-97；三房:113-1272:33600尾盘促销尾盘促销，价格较低，基本已无房源。区域脏乱，正在拆迁。锦盛锦都高新8路60.0016.81.38栋住宅18-32层，2梯4户,两房：88-98；三房:118-1241:13400月去化10套左右新盘刚开始出售，大面积为建设，预计明天推出。目前周边环境较差，面临拆迁，修路。市政府附近
16、盛世花园行政中心大转盘向西100米9.53.64栋32层高层，1梯2户,两房：89-111；三房:1432:33500月去化10套左右靠近大庆路主干道，靠近站牌。但4栋楼无景观。盛世观邸宝鸡市行政中心北侧191.2075254栋高层，2梯4；3栋18层，1梯2两房100-110；三房：135-1472:33800月去化30套左右处于新区行政中心，周围有该项目所建大体量商业街项目，规模大，配套齐全，环境较好，定位高端路线，整体户型设计偏大，二期刚开始推售。三迪世纪新城宝鸡市金台区宝虢路8号院（新市政府旁）170两房79-90；三房：1242:34100大项目，靠近市政府，占据主干道；项目包装高端
17、，题量大，预计明年仍有大量楼盘推售。高新区东板块：板块目前距离主城区偏远，大型商业等生活配套较为缺乏，目前居住氛围不高，区域内在售大部分项目均有大的剩余待售体量，市场销售情况不理想，区域月成交在10-15套左右；项目名称地址占地面积（亩）总体量（万）剩余体量（万）产品分布近期推售物业形态户型比例两房比三房目前均价近期去化速度项目简述高新区东九悦香都东区行政中心东侧120.00282415栋8-33高层，2梯4；3栋18层，2梯4两房78-102；三房：1151:14000月去化10套左右项目品质高端，但周边项目较多，位置靠城市东，销售速度一般。目前仅推售一栋，认筹一栋。其余房源明年推售。高新区
18、东聚丰香树湾高新区 高新十四路180.00252214栋6-27高层，1梯2，2梯4；两房82；三房：96-1212:33500月去化30套左右项目位于高新区东部，新入市楼盘。目前仅推出6栋多层1梯两户产品，品质稍高。剩余大量预计明年推出。高新区东凌云现代城高新大道与科技路十字142.00312712栋20-32高层，2梯4；两房90-105；三房：115-1393:23800月去化10套左右项目位于高新区东部，新入市楼盘。目前仅推出3栋但销售不好，仅售出三分之一左右。高新区东阳光上东渭滨区宝鸡东高新开发区 科技路尾盘销售高新区东尚浦锦园高新十路北段宝钛家园西侧201410栋24-26高层，2
19、梯4；2栋商业两房92-97；三房：117-1341:13650月去化10套左右项目位于高新区东部，新入市楼盘。去年推出4号楼目前已售完，14年5月推出5号楼目前仅售不到一半。高新区东托斯卡纳金台区金台区宝虢路46号400.00432014栋高层，2梯4；两房76-91；三房：116-1431:13500月去化10套左右已有四栋交房入住，目前推售两栋在售，销售四分之三，后期8栋未建预计明年推出。别墅市场：目前宝鸡在售别墅项目主要有龙庭山水、御景南山、三迪世纪新城、君临城邦四个项目，其中龙庭山水剩余量已不多，三迪世纪新城为叠加别墅，周围被高层包围，私密性受影响，销售缓慢；御景南山、君临城邦处于前
20、期蓄客待售状态；项目名称地址占地面积（亩）总体量（万）剩余体量（万）产品分布近期推售物业形态目前均价近期去化速度项目简述三迪世纪新城宝鸡市金台区宝虢路8号院（新市政府旁）1079.99170-别墅80套左右，5层复式别墅、高层4700去化非常慢别墅2010年开始销售，12年左右交房，小区别墅项目仅15%进行装修；所谓别墅其实为复式洋房，单价低，品质低，和高层一个组团。御景南山石鼓山东南麓，天玺路西侧132.89108148套别墅3层联排别墅365-61610000计划元旦推出40套左右项目位于石鼓园附近，临近渭河，环境好；目前处于续客阶段，未开始销售。龙庭山水渭滨区中华石鼓园西侧滨江大道203
21、.9113.41336套别墅3层联排别墅220-5008500别墅属于尾盘，高层未建一期已售完，二期206套仅剩余30套左右；项目推售早，三期高层未出售。君临城邦高新大道296.5015.715.7124套别墅2层联排，高层未开始建设别墅116套310、8套3609000元旦开盘24套目前证件不齐，计划元旦证件齐全推出24套310别墅。商铺已建成但未出售，暂时销售部未拿到商铺信息，商铺门店40-70。宝鸡房地产市场总结： 宝鸡房地产整体来看销售情况不理想，市场需求有限，在售项目多，大部分项目销售周期长；整体市场投放量仍呈放大之势，竞争激烈； 受楼市整体低迷影响，新入市项目已比较注重对楼盘品质的
22、打造，从园林景观、楼盘外立面等各个方面入手来提高竞争力；随着房屋总价的提高，新入市产品户型户型面积已有明显下降，低总价小面积更为畅销，购房客群仍以刚需为主，市场上开始出现一些产品创新，但尚有较大的品质空间有待挖掘；*高层销售及产品建议： 区域：项目位于*交汇处。优势；1.项目紧邻渭河，享受渭河湿地绿化，环境较好。2.门前滨河路交通便捷。3.项目位于高新区，是未来宝鸡主要发展区域。劣势：1.项目距离中心主城区稍远。生活配套相对不健全，目前客户对区域接受度稍低。2.区域三公里内项目较多，且库存量大，竞争激烈。3.该区域各楼盘品质高低健全，价位高低都有，后期定价不易。 产品：本案周边多层、小高层产品齐全。宝鸡市场较为畅销产品为110左右小高层。随着房屋总价的提高，建议项目应注意对产品面积的控制，降低置业门槛； 品质：项目有别墅项目，紧邻渭河，品质稍高，后期物业服务可与别墅项目同步，提高小区档次，增大项目竞争力。 推广：后期项目应加大营销推广力度，线上线下形成互动，拓宽客户资源；加大区域客户截留。举办不同类型活动增加项目舆论氛围。
