1、黄莉岚学号专业一、设计目的、要求、思路与预期成果：2008年，美国次贷危机席卷全球，房地产泡沫对整个金融乃至经济体系造成巨大冲击。 贷款无门、上市融资严控、土地政策紧缩，房地产企业成为多次宏观调控的重点。房地产企 也已经成为中国风险最高的行、也，在这样的寒冬中，万科企业股份有限公司（简称万科集团） 通过多元化融资策略安然的过冬，并为实现持续稳健成长提供了源源不断的资金供应，也为 同行业度过危机提供了一条道路。笔者希望通过对万科集团的调查、分析，研究其融资渠道， 并通过财务数据来看万科集团的融资对公司发展所起到的作用；同时也希望能够由点及面的 分析出房地产这个资金密集型行业目前的融资模式。论文将
2、按以下思路进行：第一部分：绪论，提出该篇论文写作背景以及研究意义和方法。第二部分：房地产融资的概念及影响融资的因素分析。第三部分：我国房地产商可以利用的融资渠道第四部分：实证分析，以万科集团为例，分析他目前的融资特点，以及他的优势，并为 其他房地产企业提供建议。第五部分：结束语以及对未来的展望。二、任务完成的阶段内容及时间安排：2010年10月29日完成开题报告。2010年11月27日前根据自己收集的材料,完成文献综述。2010年12月14日前通过研究他人文献，找到自己的观点，对论文做好整体规划与设计。2011年1月24 1 1前通过分析研究并结合自己的观点，完善论文基本内容。2011年3月2
3、1日前全面搜集所需资料，研读相关书籍，完成毕也论文的写作，多与导 师沟通，完善论文内容。三、资料收集计划：每天预留时间阅读财务管理书籍及相关企业融资问题的报刊期刊，同时充分利用图书馆 及网络资源完成论文构思及框架。四、调研资料的准备：1李杰.中国房地产企业的融资渠道浅析J.周口师范学院学报，2009, 26（1）.2张戟.房地产公司的多元化融资万科股份有限公司案例D.海财经大学，2005.3王研，李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资以万科为例J.中国商 界，2009, （8）.五、完成论文所具备的条件因素：1、导师的指导和修正；2、学校图书馆资源和互联网上的数据库资源（中国学术期刊全文数
4、 据库、万方中国学位论文全文数据等）；3、专业知识知识和其它相关专业知识指导教师签名：日期：论文（设计）类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等;摘要在经济快速发展的今天，房地产业已毋庸置疑的成为我国经济的支 柱性企业。同时房地产业作为一个资金密集型产业，资金是否充裕，已 成为企业能否继续快速发展的关键。在我国，房地产企业融资主要依赖 于银行贷款，部分企业甚至达到了 80%以上的比例。为了让金融市场有 序发展，我国出台了许多针对房地产企业的宏观调控政策，房地产企业 的资金链面临着越来越重大的挑战。如何解决资金瓶颈，已成为每个房 地产企业亟待解决的重要问题。目前，我国除少数大型房地产企业开始上
5、市融资，海外融资、房地 产信托、企业债券等融资渠道也被逐渐利用起来，开始了房地产企业融 资渠道多元化的道路。本文通过研究国内房地产业融资现状，分析房地产业过分依赖银行 贷款融资的原因，提出我国房地产企业急需建设多元化融资渠道的模式 的问题。通过分析现有的各种融资渠道，特别是重点分析当前房地产企 业正在尝试的融资方式房地产信托投资基金（REITs）,选择出适合 中国国情的房地产融资机制，促进我国房地产企业的发展。并且以万科 集团为例，进行实证分析，论证当前的融资渠道在我国房地产企业的运 作情况。关键词：房地产 融资渠道多元化 REITsAbstractToday, the real estate
6、 has no doubt become the pillar of our economy enterprises. In China, real estate corporate finance mainly rely on bank loans, some enterprises even reached the proportion of 80%. How to solve the funding bottlenecks, has become a real estate business every important issue be solved.At present, apar
7、t from a few large real estate companies began listing and financing, overseas financing, real estate trusts, corporate bonds and other financing channels have been gradually used up and began a real estate business diversified financing channels for the road.I want find the reasons about why the re
8、al estate industry over-reliance on bank loans, and proposes the construction of real estate enterprises need to diversify the mode of financing problems. By analyzing the various existing financing channels, in particular, the focus of the current real estate financing companies are trying - Real E
9、state Investment Trusts （REITs）, choose the suitable for Chinas real estate financing mechanism to promote our real estate business Development. And the Vanke Group, for example, empirical analysis, demonstrate the current financing channels in the operation of the real estate business.Keywords: rea
10、l estate financing diversified REITs目录一、绪论6（一）、研究背景6（二）、研究意义和方法81、研究意义82、研究方法8二、房地产融资概述9（一）、房地产融资的概念9（二）、影响房地产融资的因素11三、我国房地产企业融资的常用方法与比较13（一）、预售款项13（二）、银行贷款13（二）、上市融资15（四）、海外融资17（五）、房地产信托18（六）、房地产信托投资基金（REITs） 191、房地产信托投资基金（REITs）及其与房地产信托的区别192、房地产信托投资基金（REITs）的发展历程203、房地产信托投资基金（REITs）的主要类型224、房地产信托
11、投资基金（REITs）带来的影响235、中国REITs的发展之路24四、实证分析一以万科集团为例的融资渠道分析26（一）、万科集团背景及其优势26（二）、万科集团下的融资渠道分析271、万科集团的融资特点272、万科在融资过程中具有的优势28五、结论31文献综述32参考文献42致谢45一、绪论（一）、研究背景房地产行业对国民经济有重要的影响，从拉动经济方面来看，房地 产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等 一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。 当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过30%：由此，房地产行 业已然成为我国经济发展重点关注的行业
12、。从建国以后到改革开放以前，中国是不存在房地产开发这个行业 的,住宅建设由政府和单位包办2。改革开放初期的住宅主要由单位自建, 在单位内部进行分配。金融机构在住房建设资金的供应体制下，不直接 投资房地产，只是按照高度集中的国家计划下拨资金，仅限国家用于房 屋建设资金的监管和拨付，以及少量房租的收缴，而不提供贷款，所以 职能十分的单一。1980年4月，在邓小平的带动下，中国开始城镇住房制度改革，实 行住房商品化政策。中国建设银行也在那个时候开始从事房地产融资工 作。国家基本建设项目从此开始有财政拨款变为建设银行贷款。1985 年，由地方政府成立的统建办陆续改为开发集团，加速了我国商品化的 进程。
13、1987年12月29日，广东省人大常委会通过深圳经济特区土地 管理条例，条例规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后，全国1郭松海：房地产基础知识，中国环境科出版社，20052王石，2010：我所看到的房地产早期发展路程，中国建设报，2010年第四期 许多城市参照深圳的做法，实行国有土地有偿转让制度。1988年4月 12日，七届全国人大第一次会议通过中华人民共和国宪法修正草案, 规定了 “土地的使用权可以依照法律的规定转让”，中国房地业发展的 最根本的基石奠定了。1998年6月29日，国务院停止实行了近40多年 的实物分配福利房政策，推行住房分配货币化。同年，国务院发文要求 推进住房抵押贷款。房
14、地产行业进入了一个高速发展时期，民营新兴企 业逐渐成为这个行业的主流力量。金融系统也普遍展开了融资业务，我 国房地产融资进入一个新的发展阶段。20072010年我国房地产开发资金来源表（单位：亿元）年份本年 资金 总额国内贷款利用外资企业自筹其他资金来源数额占比200737478701618. 70%6411. 70%1177331. 40%1804948. 20%200839619760619. 20%7281. 80%1531238. 60%1597440. 30%2009571281129319. 80%4700. 80%179602745948. 00%2010724941254017
15、. 30%7691. 10%2670536. 80%3245444. 80%资料来源：国家统计局数据根据表格可以看出，我国当地产开发资金主要来源是国内贷款、利 用外资、企业自筹和其他资金。随着投资金额的逐年上涨，这四部分金 额所占比重也在不断变化，国内贷款的金额在上涨，但是所占比重在开 始降低；外资利用不是很稳定，所在比重较小；企业自筹和其他资金来 源总体来说具有上涨趋势。由于企业自筹和其他资金来源是和银行资金 有关的，所以，我过房地产对银行的依赖程度很高。迅速崛起的房地产业在我国的经济中有着不可忽视的地位，也吸引 了越来越多的企业投身房地产业中来分得一杯羹。但是目前，我国房地 产市场还不成熟
16、，金融市场不完善，二级市场基本上没有的到开发，政 策法律不完备，企业自身规模较小，不能和房地产规模化、资金密集型 行业的特点相匹配，在融资过程中也是单一的依赖银行贷款，融资渠道 单一。资金链问题决定了我国房地产企业能否持续发展。（二）、研究意义和方法1、研究意义在宏观调控下，一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出 台，传统单一的融资渠道显露出弊端,并且影响到房地产金融的持续、 健康发展。要解决我国房地产商资金瓶颈的问题，就要从融资渠道入手。 面对融资问题，我国房地产商也在积极的想办法，拓展自己的融资渠道, 目前能够利用的融资渠道比较多，但是这些融资渠道是否适用于不同的 开发商企业，就是作者
17、想探讨的问题。作者希望通过对房地产龙头企业 万科集团做的实证分析，说明当前融资渠道在我国的利用情况，并为房 地产商提供一点的建议。2、研究方法本文希望通过对我国房地产业的各种融资方式进行定性分析，将理 论与实际结合起来，对目前房地产业所面临的融资问题提出解决的对 策。首先，采用综合分析的方法，对各种融资渠道如：自筹资金、预售 款项、银行贷款、房地产信托等进行简要分析，得出每种融资渠道适用 的市场环境，以及对企业本身的要求等，从而使不同的房地产企业可以 选择与自己匹配的融资方式。其次，本文还对近期房地产业正在尝试的 融资渠道一一房地产投资信托（REITs）进行重点分析，通过该融资渠 道在国内外取
18、得的成果的对比，为房地产企业提出更好的利用该渠道的 方法。二、房地产融资概述（一）、房地产融资的概念广义概念上的房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融 活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。狭义概念上的房地产融资 是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷 及资本市场融资等。本文所说的房地产融资是指狭义上的融资。1、直接融资3直接融资是资金供求双方通过一定的金融工具直接形成债权债务 关系的融资形式。直接融资是以股票、债券为主要金融工具的一种融资 机制。这种资金供给者与资金需求者通过股票、债券等金融工具
19、直接融 通资金的场所，即为直接融资市场，也称证券市场。直接融资能最大可 能地吸收社会游资，直接投资于企业生产经营之中，从而弥补了间接融 资的不足。（1）、直接融资的优势资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提3陈远志：中国直接融资体系的配置效率研究:理论框架与综合评估分析，中国经济出版社第1版，2006 高；筹资的成本较低而投资收益较大。（2）、直接融资的局限直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多；直接 融资使用的金融工具其流通性较间接融资的要弱，兑现能力较低；直接 融资的风险较大。2、间接融资间接融资，是指拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或 者购买银
20、行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的 资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款、贴 现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给 这些单位使用，从而实现资金融通的过程。（1）、间接融资的优势多样化的融资工具可以灵活方便的满足资金供需双方的融资需求； 金融机构可以通过多样化的策略降低风险，安全性较高；有利于提高金 融活动的规模效益，提高全社会资金的使用效率。（2）、间接融资的局限资金的供需双方的直接联系被割断，不利于供给方监督和约束资金 的使用；对需求方来说，增加了筹资成本；对供给方来说，降低了收益。实际上，在我国房地产行业的融资活动中，成功
21、的直接融资案例是 比较少的，例如在上市融资的过程中，则使绝大多数房地产企业是不具 备相关条件或者无法按照相关程序等待的；在资本市场上，由于我国政 策的约束和市场发展的不健全等因素，我国房地产发行债券融资这一途 径所取得的成果也不大。由此可以看出我国房地产融资更加偏向于间接 融资的途径，银行贷款则是首当其冲的。（二）、影响房地产融资的因素1、政策因素42003年央行出台“121号文”标志着国家开始对房地产业实施较 严厉的宏观调控。文件规定商业银行在发放贷款时，企业自有资金比率 不得低于开发项目总投资的30%,并且要四证取得后才能发放贷款。银 监会2004年9月出台商业银行房地产贷款风险管理指引；
22、2005年 3月央行上调个人住房贷款利率；2006年4月上调银行贷款利率、5月 “国六条”、“国十五条”相继出台、8月央行再次全面上调人民币各档 次存贷款基准利率。08年5次上调存款准备金率，缩紧银根。09年银 监局发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，加 强贷款资金监管。2010年下发最严厉房产调控政策，暂停发放第三套房 贷。随着政府宏观调控政策的出台，银行信贷被逐步收紧。2001年，我国颁布了中华人民共和国信托法，为我国信托事业 的发展奠定了法律基础。2002又先后发布了信托投资公司管理办法 和信托投资公司资金信托业务管理暂行办法，这两个“办法”的出 台，让我国的信托业务走上了健
23、康发展之路。2005年政府出台了 “212 文件”，规定房地产开发商委托信托公司发行信托计划，必须“四证” 齐全，自有资金超过35%,具备二级以上资质，面对严苛的规定，开发4王秀玲，2007：我国房地产融资渠道现状分析，上海房地，2007年第二期 商认为满足这样的要求也就能满足银行贷款的要求，使得房地产信托陷 入了尴尬的境地。对于上市融资，就多数房地产商来说是更加难以做到的，上市融资 手续复杂，成本很高，上市时间长，而且上市后的透明度高，对有暗箱 操作的企业来说会降低其融资能力。而且在我国，资本市场发展不完善, 国家立法不健全，直接融资并不成功。2010年出台的“国十条”中提至IJ： “对存在
24、土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新 开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。” 该政策的出台，让40多家准备上市再融资的企业放弃了这一计划。由此可以看出，房地产商融资过程是否顺利，取决于国家政策是否 支持房地产业的发展，在宽松的政策环境下，房地产业可以快速发展， 并成为我国经济的支柱。但一旦对金融体系造成威胁，国家是一定会通 过调控预防危机的发生。2、企业自身存在的问题（1）、企业规模较小，投资运营能力有限。目前我国还没有一家真 正意义上的巨头公司，跨地区合作、投资的项目不多，尤其是我国的中 小型企业，由于自身规模的原因，在资本市场上也通常不受青睐。（2
25、）、缺乏专业资本运营人才5。我国房地产发展的历史较短，从事 房地产企业的人员缺乏专业素质，都只追求利润最大化，不做长远考虑, 对企业的状况估计不足，在管理方面也存在很多问题。（3）、信誉问题。目前由于部分房地产商为了得到银行贷款，以“假5何远秀，赵光洲，2005：新形势下房地产开发企业面临的挑战及对策分析，经济问题探，2005年第七期 按揭”的方式骗的银行贷款，造成了信誉危机，这些有信誉危机的公司 就很难得到银行或自他资金源的支持，影响自己融资。三、我国房地产企业融资的常用方法与比较（一）、预售款项预售是指房地产商将正在建设的房屋预先出售给承购人，承购人支 付一定的定金或房款。通常预收款项会占
26、开发商开发资金的四成，资金 的来源安全且没有利息。因此，无论大中小型房地产企业都可以利用该 种融资方式。在本文的实例中，预售款项是万科集团重要的融资渠道之一，占其 开发资金的40%o在今年1月万科实现的销售金额高达201亿元，同比 增长了 220. 8%o（二）、银行贷款银行贷款，是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金 需要者，并约定期限归还的一种经济行为。目前，房地产银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开 发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也 大多间接来自银行贷款。国内银行信贷是中国房地产市场的主要资金提 供者2010年，房地产开发企业本年资金来源7
27、2494亿元。其中，国内贷6李杰，2009：中国房地产企业的融资渠道浅析，周口师范学院学报，2009年第一期 款12540亿元，占17. 3%；利用外资796亿元，占1. 1%；自筹资金26705 亿元，占36. 8%；其他资金32454亿，占44. 8%。在其他资金中，定金 及预收款19020亿元；个人按揭贷款9211亿元。而其中的定金、预收 账款、按揭贷款等都是来源于银行资金，可以看出，我国房地产的开发 资金大部分来源与银行，而个别企业对银行的依赖程度可能会达到80% 以上。可见，我国房地产企业融资渠道是单一的，并且对银行的依赖程 度过大。万科的发展离不开银行贷款。以下是从2000年到20
28、09年间，各银 行给予万科的授信额度及其利用情况，可以看出万科通过银行获取了大 量的资金，也正是有了这些资金的支持，万科才能发展成为我国最大的 房地产企业之一。万科历年授信额度及利用率分析表 单位（万元）事项金额短期借款利用率20001月与中国建设银行深圳分行签署银 企合作协议，提供流动资金贷款授信 额度1亿元；2月与中国银行总行签署 银企合作协议，提供总额为20亿元人民币授信额度2100005660026.95%20017月2日与中国农业银行总行在北京签 订银企合作协议。提供10亿元人 民币综合授信额度；9月27日与招商银 行总行在深圳签订了银企合作协议， 提供6亿元人民币综合授信额度。16
29、000013530084. 56%20024月与中国建设银行深圳市分行签订了 5亿元人民币综合授信额度的综合融 资额度合同500004600092. 00%20036月与中国建设银行深圳市分行签订了 15亿元人民币综合授信额度的综合融 资额度合同；于7月与中国银行深圳 市分行签订了 7亿元人民币授信额度的授信额度协议22000016800076. 36%2004公司于2003年11月8日与中国农业银 行签署了银企合作协议，向公司提供46. 9亿元人民币综合授信额度。4690007950016. 95%2005中国建设银行股份有限公司深圳市分 行签署了综合融资额度合同，提供 总金额为人民币20亿元的综合融资额 度2000009000045. 00%20067月，公司与中国银行股份有限公司签 署战略合作协议，未来3年内公司 将获得总额不超过人民币50亿元的授 信额度50000027154754. 31%报告期内，公司与建设银行签署了 200 亿授信额度的合作协20000001104855. 52%无4601978月17日，中国建设银行股份有限公 司签署与公司战略合作协议，将为 公司提供人民币500亿元授信额度。118825
