1、项目管理监理大纲项目管理监理大纲第一部分工程概况第二部分项目前期工作第三部分初步设计及施工图设计阶段的项目管理一、设计阶段项目管理的工作内容二、设计阶段的质量控制三、设计阶段的投资控制四、设计阶段的进度控制五、设计阶段的合同管理与组织协调六、施工图设计阶段的项目管理工作第四部分施工阶段的项目管理一、目标控制要点及监理服务措施二、质量控制三、进度控制四、造价控制五、合同管理六、设备安装监理第五部分交付使用及保修阶段的项目管理第六部分本公司简介及业绩第一部分工程概况位于中国北京最重要的.西区的22号地块，在不久的将来将矗立起两座几何体型简洁的5A级写字楼中电大厦。.地块地处.西区最南侧的中间地带，
2、西靠海淀镇中街、东邻规化9号路、北依西区的公共绿化区，占有整个园区最易接受阳光的位置。而整个中关村西区地处北京上风上水、紧临西郊的著名风景名胜区。一级开发商即将完成22号地周边的信息网络、交通、市政设施、绿化环境的建设，创造一个自然之美、历史环境之美、园林绿化之美的环境，为中电大厦的成功建成创造了一流的商业气氛。22号地的用地性质为综合管理中心，用地面积为1.84公顷，容许建设密度为40，控制高度为90米、绿化率为25。一级开发商为22号地预留了与地下空间连通的汽车坡道和综合支管廊。.规化面积约为12万平米，将以商务写字楼和相关服务系统为其主要功能。地下建筑面积约为3.8万平米，地上建筑约为8
3、.4万平米，地上两栋塔楼分别为74米和92米。大厦的外立面以典雅、朴素的色调为主，体现信息产业和金融企业文化与精神的标志性建筑，两个大体量的主体建筑给人们以现代科技的全新气息。本工程的主要设备包括：空调系统；给排水、中水系统；消防喷淋系统；城市燃气系统；防排烟系统；电梯系统。主要强电系统有：高、低变配电系统；动力系统；照明系统；防雷与接地系统；电气外管线、景观照明及道路照明系统。弱电系统为：有线电视、通讯网络及综合布线系统；办公自动化系统；安全防范系统；广播音响；楼宇自控管理系统；火灾自动报警系统。具备了高档写字楼应有的全部设施。本工程业主计划2002年3月份开工，2003年12月底竣工，总工
4、期约22个月建设期，工程建安投资约4.5亿元人民币。第二部分项目前期工作本公司主要负责：一、配合业主及有关顾问进行项目前期工作，包括一般法律咨询及实际工作安排及咨询服务。二、提供参考意见予业主及有关顾问，以争取本发展项目最优之条件。第三部分初步设计及施工图设计阶段的项目管理本公司具有国家计委颁发的工程咨询甲级资质，同时也是国际咨询工程师联合会会员单位，能为业主进行前期设计方案的论证与咨询，并可根据业主的委托要求，协助业主督促设计的深化和施工图设计工作的咨询，并对设计成果进行审核。本公司会选派业务能力强，理论基础好，具有30年以上设计、施工经验的各专业教授级高级工程师组成专家组投入设计勘察阶段的
5、咨询工作。本公司主要负责：对设计文件进行评审，提出设计中的问题，重点抓好审查结构体系和结构形式的合理性；审查结构计算的可靠性；审查结构强度的安全性；审查各类功能的布局合理及适用性。一、设计阶段项目管理的工作内容1、编写设计任务书，报业主或业主指定的相关单位审批，分阶段监控设计过程，保证设计图纸满足业主既定的要求。2、协助业主委托的招投标代理机构组织勘察、设计招标，协助业主审核设计单位及主要设计人的资质，提出选择勘察设计单位的初步意见。3、协助业主委托的造价咨询机构拟订、商谈、签订勘察、设计合同。4、督促设计单位开展技术经济分析、进行优化设计、并向业主提出技术经济分析报告。5、组织设计单位与有关
6、部门，如规划、建设、市政、消防、环保、地震、人防、园林、供水、供电、供气、供热、电讯、交通等协调工作，并完成相应的报批工作。6、审核设计分包单位的资质，经业主及设计总承包单位认可后，组织设计总承包单位与设计分包单位签署合同，督促设计总承包单位与各设计分包单位的协调工作。7、组织对设计方案、初步设计的评审，评审结果以书面的形式报业主。8、参与主要设备、材料的选型，审核设计单位提供的主要设备、材料清单。9、配合业主委托的造价咨询机构审核工程设计估算、概算，审核结果以书面的形式报业主批准。10、根据勘察设计合同，审核验收施工图纸，并向业主提供审核报告。11、图纸完成之后，分阶段召集有关专家进行图纸会
7、审，并将审核意见书面报业主，主要审核工作内容如下：（1）审核设计项目中对现行法规、规范、标准的执行情况；（2）审核公用工程项目的完整性、可靠性及建筑物内部的使用功能是否满足工艺及物料平衡的要求；（3）审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用是否符合工程总目标的要求，审查其使用的可靠性、安全性、经济性以及其有利于技术的发展和提高的程度与价值；（4）审核项目外部条件的落实情况。包括设计与城市建设总体建设要求的协调性，水、电、通讯、供热、供气、施工用地等条件是否与地方各部门签订了有关协议，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况；（5）审查限额设计情况，按专业、按分项对有关造价概算、预算报告作出分
8、析；（6）审查设备选型与配套的合理性、经济性；（7）检查可行性研究评估意见的执行情况，审核初步设计内容是否符合可行性研究的评估意见；（8）审核设计方案对施工操作的可行性、合理性和对今后物业管理的影响。12、根据勘察设计合同检查和控制设计进度，督促设计单位按总体设计进度计划提交设计图纸。二、设计阶段质量控制质量目标：本发展项目设计要满足建设规模和功能要求。本公司主要负责下列工作：1、根据以下几方面确立本发展项目设计总目标。（1）建筑造型、使用功能、装饰标准等方面满足业主及市场销售的要求；（2）以国家和地方有关工程建设的技术标准、规范和规程作为依据,使设计成果达到:结构安全；经济性好；技术先进。2
9、、在设计过程中定期地审查设计文件，并将其与设计质量目标进行对照比较，必要时对计算书进行核查，发现不符合质量标准和要求的，督促设计单位予以修改，直至符合标准为止。审核的内容主要是以下几方面：(1)图纸的规范性。审查图纸是否符合设计大纲要求的规格和标准。如图纸的编号、名称、设计人、校核人、审定日期、版次等栏目是否齐全。(2)建筑造型与立面设计。考察在建筑造型与立面设计方面是否体现选定的设计方案风格。(3)平面设计。包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况。(4)空间设计。包括层高、空间利用情况等。(5)装修设计。包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况。(6
10、)结构设计。核查结构方案的可靠性，经济性情况。审查主要结构参数取值情况，必要时审查计算书。(7)设备设计。包括设备的布置、选型，并对设备选型提出建议，如电梯的布置、选型，锅炉的布置与选型等。(8)水、电、自控等设计。包括给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性。(9)满足城市规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况。(10)各专业设计的协调一致情况。审查建筑、结构、水电等专业设计之间是否存在尺寸不一致等情况。(11)施工可行性。审查设计的施工可行性，例如：技术、设备与当前施工水平的适应情况。三、设计阶段投资控制投资目标：设计概算不得超过批准的投资额。本公司负责下列工作：1、管理及
11、配合业主委托的造价咨询单位进行设计阶段的投资切块分解、编制合理的投资计划。2、对项目设计工作的进度情况进行投资动态跟踪和控制。3、督促业主委托的造价咨询单位作好下列投资控制工作：（1）实行限额设计初步设计概算不得超过可行性研究估算，施工图预算不得超过初步设计概算，设计合同中要设专门条款予以明确，并且要求设计单位按分项、分专业编制施工图概算，分析投资增减情况，如有超过，要采取措施予以核减。（2）实行限额设计变更要求设计单位按照设计或非设计原因两种表格编制变更单，并计算出变更对投资的增减数。非设计原因变更单要附有提出变更单位的联络表。凡属于超出初步设计批准的新增内容及其限额以上的重大设计变更，由本
12、公司报请业主审批，经同意签字,方可执行。（3）实行限额采购采购工作要纳入设计程序过程中，设计单位应参加采购谈判工作负责签订技术协议，提出设计所需基础资料条件和返回资料时间，并且了解设备材料价格是否在概算范围之内，以实现限额采购。（4）严格设备材料的选用和代用各类设备材料订货由国内改国外，设备选型档次由较低调到高，必须按程序由提出单位写出材料代用申请报告，由本公司审核，出具变更单后报业主审批。四、设计阶段进度控制进度目标：按本发展项目总体进度安排及合同约定的勘察设计进度按时完成各段的勘察设计任务。本公司主要负责下列工作：1、督促设计单位依据工程总体计划，编制详细的设计阶段进度计划和各专业出图计划
13、，并且作为附件在设计合同中予以明确.在设计全过程中本公司负责跟踪设计计划的执行情况。如出现干扰计划执行的异常情况，及时协调，以确保工程总体计划的实现。2、若因某项设计要多次报城市建设管理部门审批，难以控制审批时间等因素，对设计进度干扰较大时，本公司会以定期召开协调会的方法组织协调，为尽快达到审批条件而努力。3、跟踪检查和督促计划的实施。当设计进展过慢时，应要求设计单位调整或修改计划，并通告设计单位采取必要的措施加快设计进度，以确保按合同规定的期限提交设计文件。4、督促设计单位根据编制的设备、材料清单和工程总体计划明确设备材料进场的要求、设备资料和现场安装的要求。在订货中请设计单位参加签订技术协
14、议，明确设计所需基础资料及交付日期。5、对其他特殊事项影响设计进度或可能造成延误的因素及计划采取的措施进行分析和批准。五、设计阶段的合同管理与组织协调1、本公司对设计合同和设计分包合同进行管理，依据合同协助业主履行业主的权利和义务，检查设计单位对设计合同的执行情况，督促设计单位全面履行合同的承诺。2、由于设计单位不能全面履行合同或发生违反合同的行为，本公司将向设计单位发出通知，要求设计单位采取措施进行改正，必要时向设计单位提出索赔要求。3、督促设计单位依据业主提供的可行性研究报告、批准的选址报告、建设场地的基本情况编制设计大纲。4、主动与业主进行沟通，及时传递设计情况的信息，使业主掌握设计动态
15、，并将业主的要求和意见及时与设计单位研究、贯彻到设计工作之中。5、与消防、人防等政府主管部门协调沟通，听取各主管部门对设计的意见与要求，取得主管部门的支持。六、施工图设计阶段的项目管理工作1、督促及控制施工图出图进度督促设计单位按照合同要求编制好各设计阶段进度计划，并按时出图；设计单位应为施工组织设计的编制、材料设备的加工定货和概算、预算的编制、以及各项施工准备工作提供设计单位应提交的文件。特别是施工图出图计划要按专业，估计出图张数和划耗工时数；出图时间要与施工单位协商满足施工进度要求。设计单位应按周向本公司通报出图计划实施情况，本公司汇总设计单位出图情况，发现问题及时采取措施督促解决，并报业
16、主。2、及时分析研究施工单位对设计做法和图纸进度等方面所提出的意见和要求，并把意见迅速反馈给设计单位，督促作出合理答复。必要时，本公司召开协调会议解决。3、本公司如发现工程设计不能满足功能质量要求或不符合合同规定时，将及时报告业主，要求设计单位改正。4、如业主或设计单位需要，本公司可对地基基础、主体结构、钢结构屋盖、内外装饰、防水及水、电、暖、卫、空调、电梯等各专业提供技术咨询服务。5、对设计单位在各设计阶段的设计内容和深度提出明确要求，督促设计单位按进度计划提供各阶段、各专业高质量的设计图纸及配套的概算、预算。6、审查结构设计方案和结构计算书的，本公司可以对钢结构、钢筋混凝土结构的各种结构选
17、型的优缺点进行比较分析论证，使之结构选型更为合理，符合国家规范的各项要求。7、审查内外装修设计方案，以使先进的施工方法和合理的选材更好地结合起来，并通过审查明确该工程设计是否符合国家消防规范，安全规定和抗震要求。8、组织设备选型和安装设计图纸的会审，通过审查安装图纸把先进的安装工艺应用到本发展项目。组织土建图纸与设备专业图纸的交圈对口审查，协调土建与专业图纸之间的矛盾，以使土建与专业的施工能更好配合。9、审查各阶段设计方案与施工工艺相结合的情况，以符合北京地区特点。10、为业主前期准备工作和各渠道的报批手续提供咨询服务。第四部分施工阶段的项目管理一、目标控制要点及监理服务措施本公司将组织专家组
18、对本发展项目工程三大目标（即质量目标、进度目标、投资目标）进行深入论证，向业主提交书面专题报告，协助业主从整体角度优化建设目标。并将建设目标分解细化，在工程监理准备阶段负责编制及向业主提供以下文件：1、编制监理咨询服务方案，在全面进行技术经济咨询工作中，着重以下项目的论证咨询工作：（1）优化地基基础埋深及结构型式报告；（2）论证协调不均匀沉降的技术措施、开展沉降观测及分析报告；（3）优化深基坑支护方案（或设计）报告；（4）优化上部结构设计；（5）优化市政工程施工安排报告。2、在施工图基础上编制监理规划，根据本发展项目工程目标及特点制定全面开展监理工作的有针对性的具体措施，并分期补充调整。3、编
19、制监理实施细则，以指导实施监理具体业务，有效控制项目难点及重点。4、组织安排本公司将指派承担过类似本发展项目的大型智能化写字楼、公寓工程的具有丰富施工和监理经验的高级工程师担任本发展项目总监理工程师，经业主审核同意后对业主及本公司负责。二、质量控制本公司将对本发展项目实行全过程（从准备至交付）、全面的质量控制，通过贯彻ISO9002标准，加强质量管理，保证工程质量，确保实现确定的质量目标。质量控制的重点首先是确保地基基础和主体结构的安全、可靠；监控建筑位置、轴线、标高及垂直度；钢筋砼结构配筋位置、数量、砼标号；钢结构的制作和安装。检查设备安装及装修的预留、预埋，使用功能安全可靠，达到设计和施工
20、规范要求。整个监理过程以“预防为主”，始终抓住事前指导、中间检查、成品核验、质量认可四个环节，实施全过程的动态跟踪控制。1、组织图纸会审、设计交底，组织监理工程师熟悉图纸，了解工程特点，关键部位的质量要求。审查各专业图纸有无矛盾，将问题汇总后，交设计单位答复，审查设计变更，洽商记录，必须符合规范质量要求，同意签字后方可执行。2、审批施工组织总设计和分部工程施工组织设计，重点是施工方案和确保质量的技术措施。施工单位自审手续必须齐全后上报本公司，由总监理工程师主持审批，并签发意见后返回施工单位。贯彻执行经审批的施工组织设计（施工方案），监理工程师定期对施工方案的先进性，合理性，可行性作出分析、评价
21、。3、督促、协助施工单位建立、健全质量保证体系，制订质量计划。审查分包单位的资质及分包与总承包单位签署的合同，经业主批准后方可进场施工。4、原材料、半成品、主要设备的质量控制(1)凡是进场的主要材料、半成品及设备要求施工单位必须提前在自检合格的基础上填“工程物资进场报验表”，并附有出厂证明和试验单、设备随机文件，发挥双圆公司具有一级试验室的优势对有争议的检测项目进行补充抽检。经监理工程师签认后方可用于工程上，产品应有标识和可追溯性。(2)半成品、设备、主要装饰材料在加工订货前，其明细表应分别经各专业监理工程师审查，对选定的厂家需经过业主、监理工程师的认可。同时，必须提前报送设备/材料样品予监理
22、工程师审核批准后，才可大批量订货。经监理工程师审核批准的样品集中存放于现场指定的样品房中，以作为日后验收依据。5、发挥本公司测量方面人才与设备的优势,组织接交测量控制网点、基准点，审查测量方案及成果，施工单位测量放线报验后由监理工程师复测。6、施工试验资料随工程进度将试验结果送监理工程师一份，监理工程师按规定见证取样。7、签认隐蔽工程记录:依据规定的隐检项目，施工单位检查合格,质检员签认隐检记录后在隐蔽工程进行4小时前交监理工程师，监理工程师签字后，方可进行隐蔽和下道工序。8、分部（分项）工程质量等级的确认：要求施工单位随工程进度将“分项/分部工程施工报验表”报监理工程师，监理工程师3日内确认
23、质量等级，凡不合格分项工程不能拨款。9、监理工程师现场巡检，检查工程质量，如发现不符合设计、规范、标准要求的分项工程，发出监理通知，关键部位、特殊工序监理重点控制，设控制点监控。10、本发展项目的监理工作，以项目监理规划为依据对合同管理和监理技术资料严格按照北京市建设工程项目资料档案管理规定分类建档，并设置专管人员负责归档。(1)凡使用新材料、新产品、新工艺、新技术的项目，应有鉴定证明、产品质量标准、使用说明和工艺要求，监理单位按其质量标准进行检验。(2)地基基础和主体工程完工后，施工单位首先组织验收（包括技术资料），办理中间验收手续后，方可进行下一阶段施工。(3)建议在施工期间，尽早设立样板
24、间，由本公司检查所有样板间及要求修改直至样板间完全符合原合同协议、技术说明、材料标准、工艺水平、施工图纸等要求。本公司联同业主认为满意可接受后，这些样板间将作为将来验收标准。其中部分公用地区例如大堂及电梯厅亦可选作样板间，作为日后验收之用。11、工程项目竣工验收，按验收评定标准由本公司配合业主组织设计和施工单位及有关政府主管部门进行工程验收，验收合格后报北京市建委备案。三、进度控制1、审核施工总进度计划在施工单位未确定前，本公司将协助业主编制工程总控制性进度计划,合理安排建设进度，组织各方面的协作，保证各项建设任务的完成。在施工招投标工作结束后，本公司将督促施工总包单位编制施工总进度计划，并进
25、行审核，着重分析：建筑总进度与市政总进度的合理结合安排；各施工阶段的起点和终点的合理确定；通用设备、设备安装与土建施工交叉的关系；季节性施工的合理部位；保证重点，力求均衡施工。负责组织及检查施工计划的综合性，对本发展项目进行总体控制。主要对以下几个方面进行综合：（1）土建工程（结构、装修）与设备（通用、专用）安装工程进度计划的综合；（2）各设备（通用、专用）安装工程之间的进度计划的综合；（3）主体工程进度计划与附属工程（如市政、电话、道路、园林等）进度计划的综合。2、基础施工进度控制重点本公司将督促施工单位对地下部分的进度进行综合安排，以达至按照施工总进度计划满足工期要求。3、主体工程施工进度
26、控制主要划分施工阶段，并考虑各部位结构特点及工程量的不平衡。突出重点，为后序工序（如通用及专用设备安装、装修施工）创造施工条件。重视技术准备工作，及时选择专业分包单位，并督促总承包单位协调与分包单位的关系。4、装修施工进度控制做好装修阶段的综合协调，督促总承包单位协调安排各分包商的工作搭接，合理利用时间和空间，使各项工作有序进行，满足各方面的要求。5、设备安装及调试(1)编制审核设备供应计划为避免因设备不能及时供应，导致施工间断，本公司极其重视设备供应的问题，并将督促有关单位根据设计图纸和进度计划确定设备供应要求、编制设备供应计划，并对其进行审核。(2)对设备供应计划进行动态管理本公司将督促有关单位对可能导致工程项目拖期的急需材料及设备采取有效措施，促使及时运到现场。(3)设备安装管理的协调配合在结构施工阶段，本公司会要求设备安装单位及时配合结构施工进度进行预埋、预设，协调设备安装及调试与土建装修交叉进行，建立相应的计划网络指导施工的进行。6、审核年度、季度、月度进度计划督促施工单位以施工总进度计划为基础编制年度工程计划，安排年度工程形象进度和所需各种资源，包括资金、设备材料和施工力量等，做好综合平衡，相互衔接，并要求施工单位同时编制季度和月度工程计划，作为施工单位近期执行的指令性计划，并及时进行考
