1、深圳市盐田区城市更新第十二个五年规划深圳市盐田区城市更新第十二个五年规划引 言党的十七大提出科学发展观，2010年政府工作报告提出未来五年政府工作的基本思路是：立足新起点、瞄准新目标、走出新路子、实现新发展。未来的产业发展将向高端化、总部型、低碳化、集群化发展。我市面临着四个难以为继的问题，其中最主要的矛盾是经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾。盐田区近年通过城中村改造、产业升级转型等方法，抓住机遇，并不断深化改革创新，优化政府服务，初步取得了一定的成效，为深圳市作出了示范性的作用，同时也为低碳城市作出了贡献，这是一个长期的过程，必须持续踏实的做好先驱者的作用。盐田区政府在2010年深圳市
2、盐田区政府工作报告中提出了要着重做到“四个必须抓紧”：必须抓紧对全局和长远的谋划；必须抓紧经济发展方式的转变；必须抓紧居民生活质量的改善；必须抓紧城区形象和品位的提升。深圳市城市更新办法的实施，为做到”四个抓紧”提供了契机。城市更新将成为盐田区破解城市空间瓶颈、保持社会经济可持续发展的重要抓手，是盐田区保持经济增长、促进城市转型、改善民生的重要举措。十二五期间城市更新将以拆除重建为重心，以综合整治为突破口，通过重点推进“三大优势组团”（沙头角组团、盐田组团、梅沙组团）的城市更新，促进旧城旧村旧工业区功能及空间形象与邻近城市功能区的对接，逐步实现盐田区生活环境的普遍改善，促进盐田区产业结构升级和
3、空间布局优化，提高城市土地资源配置效能，提升盐田区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力，把盐田建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。第一章 盐田区“十一五”城市更新工作回顾第一节城市更新工作的主要成效1、旧城改造管理体系初步建立，法规建设进一步加强“十一五”期间，对城中村及旧工业区改造的规划管理等工作进行了较为全面的规范，形成了一系列相互配套的、互相补充的规划成果：创办和编印了盐田旧改动态，启动全区城中村改造专项规划的编制工作，认真宣传旧改相关政策和领导讲话精神。编制了具有指导性意义的盐田区城中村改造总体方案及专项规划。出台了深盐府20063号深圳市盐
4、田区城中村改造实施办法（试行）及深盐府办20064号深圳市盐田区城中村改造专项资金管理使用办法（试行）等文件。并结合最近颁布的深圳市城市更新办法进行了系列的研究，同时完善了盐田区对城市更新单元申报条件审核的制度。2、规划研究与专项规划编制有序组织进行目前，盐田区正在开展相关工作的城市更新项目（包括往年列入深圳市城中村改造计划、工业区升级改造计划、城市更新计划的项目和大梅沙村改造项目）有18个，其中城中村改造项目11个，旧住宅区改造项目5个，旧工业区改造项目2个。上述项目涉及拆迁用地面积131.51万平方米，其中城中村57.02万平方米，旧住宅区41.49万平方米，旧工业区约33万平方米。18个
5、城市更新项目当中，已完成项目3个，分别为：暗径东村改造、江屋村改造、上渔村改造；正在实施及专项规划已获批的城市更新项目有8个，分别为：盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁、深盐二通道拆迁安置、沙头角购物中心改造、上坪村改造和径口村改造。正在进行规划编制或规划上报审批的城市更新项目有9个，分别为：沙井头村改造、桥东片区改造、海涛花园改造、太平洋工业区改造、龙眼园（二期）改造、盐田旧墟镇改造、十八号小区改造、成坑村改造以及大梅沙村改造。作为第二批工业区改造项目试点的沙头角保税区改造项目正抓紧开展相关前期工作。3、积极推进城市更新项目纳入深圳市城市更新计划深圳市拟订了2010年城市更新（实施类）计划中涉
6、及我区的城市更新项目共有3个，包括：关前购物中心改造、太平洋工业区、上坪村全面改造，用地面积5.14万平方米。在深圳市公布的第一批城市更新计划项目中，涉及我区的城市更新单元共有4个，包括：海涛花园更新单元、桥东片区更新单元、龙眼园旧村二期更新单元、盐田旧墟镇更新单元，用地面积35.17公顷。此外，有4个项目由各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划，包括：成坑村全面改造、径口村整体拆建、沙井头村改造、沙头角保税区，用地面积37.27公顷。进入计划的项目将由区政府和市规划国土委组织相关主体开展更新单元规划的编制工作，在规划获得审批后，由依法确认的实施主体组织实施。4、积极推动更新项目实
7、施目前已竣工项目有三项，分别为江屋村局部改造、上渔村改造、暗径东村改造。其中江屋村局部改造项目用地面积11000平方米，总建筑面积为44000平方米（包括回迁安置房9800平方米（210户），总投资约为2亿元，项目创造税收约为0.82亿元。上渔村改造项目用地面积为3200平方米，总建筑面积为13984平方米，总投资约为0.4亿元，项目创造税收约为0.24亿元。暗径东村改造项目用地面积19500平方米，总建筑面积为102020平方米（包括回迁安置房38000平方米（350户），总投资约为7.5亿元，项目创造税收约为1.77亿元。三个项目共缴纳地价1.33亿元，创造税收2.83亿元。城市更新项目社
8、会投入资金占盐田区同期固定资产投资比例逐年上涨，2008年约为3.8%，2009年约为4.3%，2010年达到了5.4%。5、加大综合整治力度目前实施的二类综合整治项目有7个，总投资约1.12亿元，分别为叶屋村、石头围村、杨梅新村、黄必围村、沙岗圩、园墩头、沙栏吓综合整治。计划全部综合整治项目完成时间为2011年年底。其中，海山街道叶屋村综合整治已完成；盐田街道石头围村、杨梅新村、沙头角街道园墩头、沙栏吓村项目正在完善项目施工图设计；盐田街道黄必围村、沙岗圩村已基本完成环境综合整治，正在完善消防综合整治补充部分。第二节城市更新改造中存在的问题总体来说，”十一五”期间，盐田区紧紧围绕实施“精品战
9、略”和建设现代化旅游海港城区的目标，不断加快推进盐田区的城市更新项目，目前，盐田区的城市更新工作已经初具规模，并形成不断向前推进的良好态势。但城市更新工作中依然存在着各种问题：1、原村民（原居民）思想认识不足城市更新中城中村是拥有长远历史渊源和社会关系密切的社会群体的聚居地，内部凝聚力强，地方势力和属地思想根深蒂固，经济与社会组织健全，虽然现在深圳居民实现了农转非，但是居民在思想观念、文化意识、生活习俗上还存在较大的差别，原村民普遍不愿意放弃“单门独户、顶天立地”的居住形式，使得在本城土地紧张的情势下难以改造。对眼前利益的满足感，由农村生活直接跨入城市生活，由于生活方式的反差，使原村民对日益恶
10、化的生活仍有一丝满足感。优越的区位条件和市场需求使他们只看重眼前利益，在建房中只想到个人利益，极少考虑到对整个城市的影响。2、配套政策未能及时出台，使城市更新工作暂时难以达到预期的目标要求；目前城市更新的主要依据是深圳市城市更新办法及其实施细则，但各区在具体实施过程中，依然遇到各类的问题。由于没有前车可鉴，且配套政策尚未出台，使得城市更新工作的进程相对缓慢，短期内城市更新工作难以达到预期目标。因此配套政策的出台，将极大的促进城市更新工作的进程。3、审批程序繁琐，周期较长，严重影响了城市更新进程；城市更新项目相对于其他开发类型项目，城市更新项目的周期较长，需要经过专项规划编制审批、拆迁谈判、拆迁
11、安置、拆迁等阶段，导致了资金链拉长，增加了项目风险及资金回收压力。4、城市更新改造项目中，缺乏合理的拆迁补偿标准和有效的拆迁手段。在城市更新改造过程中，相关利益群体最关心的问题首先是拆迁补偿问题，这关系到他们的切身经济利益，但目前尚无可行合理的拆迁赔偿标准，给改造带来一定的难度，相关的拆迁条例也不支持强制拆迁，在项目中出现的拆迁钉子户难以有强制手段，是改造过程中较大的瓶颈。5、人手不足，在一定程度上加大了城市更新的难度。城市更新工作较为繁琐，涉及用地及房屋确权、拆迁谈判等多方面的问题，特别是拆迁谈判工作，需要成立专门的项目组协助拆迁谈判的进行。目前相关各部门的工作已经趋于饱和，人手不足的问题也
12、制约了城市更新的快速推进。6、盐田区现状居住、商业、工业混杂现象严重，且用地面积较小，业主分散，整合难度大，区域提升困难。早期的城市建设缺乏整体规划，造成了现状居住、商业、工业混杂的现象较严重。且大部分用地面积较小，业主分散，整合难度很大，不利于区域整体城市形象的提升。尽管盐田区的城市更新工作取得了一定的成效，同时由于拆迁安置补偿机制不完善、政策动力不足等问题的存在，导致盐田区城市更新工作推进比较缓慢，与建设现代化旅游海港城区的目标存在一定差距，在认清盐田区城市更新目前所处形势的基础上，从全局发展的角度思考盐田区未来城市更新的思路与对策，用以指导城市更新工作的开展。第二章当前城市更新工作面临的
13、形势和机遇随着盐田区经济、社会不断发展，城市功能定位的不断完善，土地资源的刚性约束成为制约盐田发展的首要问题,在城市土地承载力难以为继的今天，大型产业用地、港口物流用地、旅游服务业用地、房地产市场用地、商服建设用地等需求，对节约集约用地提出了新的要求。为了实现盐田整个区域的可持续发展，必须严格控制新增用地规模，逐步增加更新改造用地，城市发展的用地模式实现以新增用地为主向更新改造用地为主转变，未来城市更新用地将取代新增建设用地成为盐田土地资源的主要来源，城市更新问题成为了盐田区经济社会发展面临的战略性、全局性和长远性问题。第一节盐田区城市更新面临的形势1、城市更新进展缓慢在办法出台后，为盘活存量
14、土地、提高土地利用效率、搞活房地产开发等方面提供了强有力的政策支持，社会预期城市更新能带来巨大收益，全市范围内出现了很多城市更新项目，但由于城市更新开展牵涉的部门、涉及的利益方众多以及目前尚未建立完善的拆迁安置补偿机制，使得城市更新协调工作非常困难，而随着社会的不断进步、城市的不断发展，社会对城市建设提出了新的要求，相应地把城市更新也推向了更高的起点，因此使得城市更新工作实际开展举步维艰，造成了城市更新项目众多，但具体项目进展缓慢这种广种薄收的局面。2、城市更新任重道远面临新增建设用地严重匮乏的现状，城市更新工作成为未来盐田区发展较长时期内首要的持续性艰巨任务，城市更新工作不仅仅为“大型产业用
15、地、港口物流用地、旅游服务业用地、房地产市场用地、商服建设用地”整合空间资源，而且在完善盐田区的基础设施建设、公共配套建设、发展创意文化产业、提升整个城市功能方面均将起着极其重要的作用。盐田区的发展应以城市更新为手段，拓展城市发展空间，完善城市整体综合功能，实现经济和社会的进一步协调发展，以达到提升整个城市综合功能的目的。正因为城市更新在盐田城市发展中起着举足轻重的作用，办法出台后，各部门对城市更新寄予厚望，虽然在面临土地空间资源严重匮乏的情况下，城市更新是城市发展的重要手段之一，但城市更新并不能取代城市建设的其他活动，城市更新作为盐田区未来较长时期内一项极其艰巨的任务，只有在其他相关部门的大
16、力配合与支持下才能顺利进展。3、面临协调社会矛盾的艰巨任务城市更新除了需要其他部门配合与支持以及强大的政策动力外，势必涉及到协调、拆迁安置补偿问题，怎样平衡业主、开发商、政府这三方的利益极为重要，若不能妥善解决这类问题，城市更新工作将难乎其难，更有可能引发一系列社会稳定问题，因此，城市更新得以顺利进行首先要解决的是怎样与相关利益方进行协调谈判并妥善处理拆迁安置补偿问题，做到阳光拆迁、和谐拆迁。4、城市更新政策动力有待进一步加强2009年12月，深圳市政府出台了办法。办法被认为是实现城市空间“再生”的一项重大政策，该办法相对宽松的规定给当地开发商及业主带来了政策利好，激发了当地百姓及开发商的更新
17、动力，申报了大量的城市更新项目，但办法出台近一年来，除了今年6月市规土委公布了城市更新申报指引外，并未有相关配套政策出台，而办法出台的政策利好已被提前透支，使得目前具体的城市更新项目停滞不前，因此，若不出台相关的配套政策以加强城市更新的政策动力，城市更新工作有可能流于形式。第二节盐田区城市更新面临的机遇1、珠三角地区一体化发展进一步加快，带动盐田区城市发展珠三角地区一体化发展进一步加快，深圳担当新驱者的角色，将带动盐田区的城市更新的进一步推进。2010年5月28日，广东省政府常务会通过珠三角地区五个一体化规划，期限为2009年至2020年。作为贯彻落实国务院珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20
18、082020)的重要专项规划，这五个一体化规划分别从不同层面和角度描绘了未来珠三角地区的庞大城市群“蓝图”。“深莞惠”经济圈率先有了动作，珠江口东岸地区的惠州和深圳、东莞率先签订了推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议，协议在发展规划等十个重点领域展开区域合作，并建立了三市党政主要领导联席会议制度和成立专责小组。其中深圳担当新驱者的角色，在一体化发展中，盐田港区在当中发挥了重要的作用，是货运及旅游链接的重点区域。盐田区的整体提升将以城市更新来实现，促进城市更新的进一步推进。2、深港一体化进程加快，促进盐田区与香港的经济联动深圳毗邻香港，是大陆同港台联系的重要通道。东部过境通道的开通，将盐田推向了深
19、港一体化的前沿阵地。深港经济一体化，不仅仅关系到深圳、香港两地的局部问题，其重要意义在于以深圳、香港的经济繁荣促进大陆与台湾以及世界各地的经济联系。深圳市城市总体规划（20102020）将深圳城市定位为“国家综合配套改革试验区，实践自主创新和循环经济科学发展模式的示范区；国家支持香港繁荣稳定的服务基地，在“一国两制”框架下与香港共同发展的国际性金融、贸易和航运中心；国家高新技术产业基地和文化产业基地；国家重要的综合交通枢纽和边境口岸；具有滨海特色的国际著名旅游城市”完善深港金融合作机制，积极建设深港创新圈，加强与香港在高新技术产业和高端服务业的合作，改善通关环境和跨境交通。结合深港合作，引入和
20、发展符合现代城市发展要求的产业萌芽，积极培育新增长点。3、盐田区作为东部滨海分区城市副中心的战略地位日益凸显，加强区域协同实现跨越发展面临新机遇根据国务院批复的深圳市城市总体规划（2010-2020，深圳将实施“三轴两带多中心”的一体化组团发展模式，盐田区处于深圳南部发展带的东部滨海分区，与香港接壤，是深港一体化的桥头堡，也是深圳市五大城市副中心之一，功能定位为深圳东部港口与物流配套服务中心和深圳东部滨海地区旅游综合服务基地，承担东部滨海分区的综合服务职能，引领辐射东部滨海地区整体发展。随着深港同城化发展的进一步深化、东部沿海高速公路的全线贯通、梧桐山隧道取消收费以及轨道交通8号线和盐坪快速通
21、道等跨区域通道建设加快推进，将愈加突出盐田区地处深圳东部滨海地区核心城区的重要战略作用，也是抢占先机加快发展的重大战略机遇。4、一大批重点高端产业项目加速推进，加快经济发展方式转变面临新机遇市委、市政府正式向国家申报盐田港综合保税区，将进一步推动盐田物流产业链向高端延升，提升港口物流业核心竞争力和产业贡献度。深圳东部旅游开发加快实施，以东部华侨城为代表的高端旅游业快速发展，高端旅游要素加快集聚，旅游产业经济贡献将不断提高。以华大基因为核心的生物科技产业加速发展，并将上升为国家战略，生物科技产业化规模化发展前景广阔。万科、周大福、大百汇、鹏能控股等总部企业迅速发展，沙头角中心区（中轴线）开发等片
22、区改造进入实施阶段，未来还将适度引入总部型企业，总部企业扎根集聚发展效应初步形成。海洋产业发展充满机遇，以国家音乐创意产业基地（深圳园区）为代表的文化创意产业蓬勃发展。盐田区的经济发展和功能地位的提升，必将促进盐田区城市更新的进展。通过城市更新，改善片区环境，提升城区品质，促进产业升级。第三章指导思想、目标、原则及策略第一节指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照“四个走在前列”的要求，继续实施精品战略和特色提升战略，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以“深圳质量”为标杆，坚持创新驱动、品质提升，着力打造质量盐田
23、、幸福盐田、宜居盐田、低碳盐田、文化盐田、活力盐田，实现富民强区、和谐共享，率先成为科学发展、和谐发展的示范区，努力把盐田建设成为现代化国际化先进滨海城区。第二节具体目标十二五期间城市更新实施将以拆除重建为重心，以综合整治为突破口，通过重点推进“三大优势组团”（沙头角组团、盐田组团、梅沙组团）的城市更新，促进旧村旧工业区功能及空间形象与邻近城市功能区的对接，逐步实现盐田区生活环境的普遍改善，促进盐田区产业结构升级和空间布局优化，提高城市土地资源配置效能，提升盐田区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力，把盐田建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。1、力争
24、至2015年拆除重建规模约为199.16公顷，其中，城中村及老屋村11项，用地面积122.43公顷；旧工业区3项，用地22.56公顷；旧住宅区7项，用地面积16.34公顷，旧商业区5项，用地面积37.6公顷。2010-2012年的更新规模力争达到规划期内更新规模的50%；2013-2015年的更新规模力争达到规划期内更新规模的50%。2、全面完成城中村改造和环境综合整治；稳步推进旧居住区生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。3、力争完成1-3个重点产业片区改造，为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升经济国际竞争力。4、高标准对滨海旅游、景观门户、轨道站点等
25、周边地区进行改造；集中打造一批城市亮点和建筑精品，不断提升城市形象和气质品质。5、通过城市更新大幅有效增加各类配套设施、公共绿地、开敞空间等公益性设施；通过城市更新持续稳定提供保障性住房，建立城市更新稳步供应保障性住房机制。第三节城市更新策略1、宽为限，紧用功针对目前城市更新工作面临巨大的挑战、整个城市更新工作进展缓慢的局面，不能急功近利，建议制定全面、细致的城市更新计划，具体实施时采取分批分段方式有序进行；同时各部门应积极配合，抓紧推动城市更新项目各阶段具体进展，确保城市更新工作有条不紊开展。2、借鉴先进地区城市发展策略，确保城市更新成果惠及百姓根据深圳市城市总体规划（2010-2020年）
26、，挖掘城中村存量住房的潜在供应能力，通过政府收回、回购或签订租约等形式，将部分城市旧住宅区和城中村住房纳入政策性保障住房体系。盐田的城市更新应以此为契机，借鉴新加坡、国内香港等地的成功经验，兴建保障性住房，改善人民群众的住房水平。3、完善拆迁安置及补偿工作机制，妥善解决拆迁安置问题在城市更新过程中，完善拆迁安置及补偿工作机制，防止拆迁利益共同体的合谋行为、加强政府监管、兼顾拆迁安置补偿的公平与效率、合理制定补偿标准、充分听取民众和被拆迁人的意见和建议、调动被拆迁人主动参与城市更新的积极性、有效化解拆迁安置中可能出现的纠纷和矛盾，妥善解决拆迁安置问题，为城市更新工作的开展扫清障碍。第四章总体部署
27、瞄准国际一流水平，高起点规划、高标准设计，围绕深盐路打造城区发展主轴线，发挥山海资源优势，建设梧桐山绿带和沙头角湾梅沙湾蓝带，结合区域优势，打造沙头角片区、盐田片区、梅沙片区三大优势功能组团，着力实施一批精品工程和项目，稳步推进盐田三、四村和西山吓村整体搬迁安置工程、盐田墟镇、小梅沙三个亮点建设。力争到2015年，初步建成区域功能布局科学合理、现代化国际化气息浓厚、山海特色风情显著的深圳东部滨海城区。1、促进经济增长，引导社会和谐发展城市更新需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而“波及”并拉动其发展；城市更
28、新会改善现有的生产、生活场所并完善公共配套设施，会吸引各行业的投资以及人才的入驻，这又在很大程度上促进总体经济的发展。计划“十二五”期间城市更新需完成投资额208.08亿元人民币，这将在很大程度上推动盐田未来五年的经济增长。根据深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法规定，城市更新项目改造为住宅的，应配建一定比例的保障性住房，配建比例为实际配建的保障性住房建筑面积占该项目批准住宅建筑面积的比例，盐田辖区内保障性住房比例为8%，盐田区是目前深圳具有较好条件兴建保障性住房的城区，若能把部分城中村及旧住宅区项目改造兴建保障性住房，这将为解决深圳市的一部分保障性住房问题，引导社会和谐发展做出重大贡献，
29、而且公检法地块改造也将解决部分居民住房问题；另外在“十二五”城市更新过程中，应做到和谐拆迁、阳光拆迁，为营造和谐盐田、平安盐田奠定基础；隧道口东北片区改造项目取消梧桐山隧道收费将更进一步推动盐田和谐发展。2、拓展港口物流产业发展空间，不断完善城市功能盐田片区作为深圳重要的港口物流业发展的后方陆域，经济与产业的发展方向将是与港口物流业配套的经济活动和服务产业，盐田港物流业是伴随盐田港的发展而迅速崛起的，盐田港的快速发展，对周边地区有以下几个直接影响：停车场需求大规模增加、对集装箱推场的需求、从业人员的居住需求、娱乐休闲活动的需求等，这些方面的影响对坐落在盐田港后方陆域的城中村改造提出了现实要求。
30、朝阳围改造、龙眼园二期改造、盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁这三个城中村改造的完成不仅能整合土地资源，优化土地配置，为港口物流业腾出发展空间，同时也起到了改善居民住房质量，进一步完善城市功能的作用。“十二五”期间盐田现代产业服务中心改造、关前购物中心改造项目的完成将打造盐田现代化的商业文化中心，进一步完善城市功能。3、推动盐田区产业结构优化升级“十二五”期间太平洋工业区、田心工业区、金斗岭工业区三个工业区升级改造项目的开展将有利于改善城区环境面貌、有利于土地集约利用、有利于改善投资环境、有利于完善工业区配套，为引进高新技术产业创造有利条件，进一步推动盐田区产业结构优化升级，持续可持续发展。4、打造具有滨海文化特色的高端旅游胜地盐田区特有的山海资源使之成为深圳最重要的旅游景区之一，极具旅游业的发展前景，盐田区旅游发展要与深圳市建设滨海休闲娱乐和度假旅游胜地的战略定位相匹配，盐田区的城市更新需要围绕滨海文化特色的高端旅游这一主题进行。纳入“十二五”计划的旧墟镇改造、中英街碧海度假村改造、小梅沙片区改造、大梅沙村改造、成坑村改造、上坪村改造六个项目正是围绕这一主题进行的。5、建设低碳、环境友好型、宜居城区随着新增建设用地日趋耗
