1、城市综合开发建设项目投资可行性研究报告第一章 申报单位及项目概况第一节 项目承办单位一、项目名称 宁阳县城综合开发建设项目二、项目建设地址项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、项目承办单位及概况1、单位名称：泰安泛亚房地产有限公司2、法定地址：海力大道东，泥村建筑公司院内3、注册资本金：2000万美元4、公司类型：有限公司5、资质等级：叁级四、可行性研究报告编制单位单位名称：泰安德禄工程咨询有限公司单位地址：宁阳县城欣街路中段工程咨询资格等级：丙级资格证书编号：工咨丙11820090007发证机关：国家发展和改革委员会第二节 报告编制依据1、国家及地方颁布的相关法律、法规、政策2、宁阳国民经济
2、和社会发展远景目标纲要3、宁阳2009、2010年国民经济和社会发展统计公报4、宁阳县城市总体规划大纲（20002020年）5、宁阳的经济和社会发展规划6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7、泰安市市区基准地价8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料9、编制报告的委托合同10、其他有关依据资料第三节 项目概况一、项目建设的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国
3、家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，“十二五”期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口、产业和市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。宁阳县是发展中的中小城市，城区范围正不
4、断的向周边扩展。城市基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。随着经济的发展和项目区活水平的提高，原有的住宅房型老化，设施陈旧，已不能满足人们的居住要求。泰安泛亚房地产有限公司为了积极响应国家和地方的有关政策要求，决定规划建设宁阳县城综合开发。宁阳县城综合开发工程位于位于宁阳县文庙街道办事处泥村东。该地块属于县城东部新区黄金地段。此处的开发建设，将会进一步提高附近地段的商品房价值，提升宁阳房产的品位，使宁阳房地产的发展再上一个新台阶。二、项目建设地点项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、市场需求分析1、市场调查针对该项目，报告编制单位对宁阳的房产市场进行了调查。1.1房价调
5、查情况据2010年宁阳房指数报告显示：宁阳小高层住宅平均价格为3000元/m2，商业房为5000元/m2。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据这次调查，调查结果显示,宁阳县购房者所能承受的价格在25-45万之间，是主要购买力的承受范围1.2住房的供应根据调查，目前宁阳县房地产投资大幅增加。2010年及2011年宁阳的几个小区如郦水花园、兴业家园、秀水佳苑、锦绣城、富通太阳城等约计几十万平方米。在住房市场供应上, 住房主要有以下面积的：有100m2以下的,有 101120 m2的，有121140 m2的，141 m2以上的。从市场调查的情况来看，120 m2-140 m2以
6、及90 m2以下的经济户型目前是宁阳县住宅市场上供应的主力，也是市场接受程度最高的。1.3附近楼盘销售的调查在这次调查中，还重点调查了项目所在位置的房地产市场及项目周边的楼房销售情况。目前该项目所在地附近开发房产销售的住宅平均价格约在3000元/平方米左右，商业5000元/平方米左右。并且在这些房产中，销售较好原因有两方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘的户型设计较好。1.4房产的开发宁阳县城综合开发工程建设项目地处县城东部新区，土地成本比较高，目前开发的项目多为中高层的住宅楼和商住楼。2、产品供需预测2.1房产供应的预测根据经济发展规律，当某一行业处于供不应求状态时，价格高于
7、价值，会给企业带来高额利润，这时会吸引更多经营者进入该行业。目前宁阳的房地产市场还处于供不应求的状态，所以会吸引更多的经营者进入。另一方面，“住”是人的生存条件之一，随着人口的不断增多，对房产的需求也会不断增加，相应地，房产的供应也应该增加。2.2房产的需求预测从宁阳的房地产发展状况来看，结合周边小区良好的销售，还有国家对居民购买住宅的金融政策（贷款）的大力支持，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。3、价格预测据调查，今年宁阳县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，
8、从而拉动宁阳县房价稳中求升。今年宁阳县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为宁阳县商品房的销售提供了契机，这将导致宁阳县商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有以下：3.1在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。3.2需求量大。从目前我县房地产的消费市场来看，大部分的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.3购买力的增强。市民人均可支配收入的
9、增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）力度的加大，居民购房能力将大大提高，致使房价仍有上涨空间。3.4住宅品质的提高，也促使房市升温。随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格平稳。3.5竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，也有外地知名开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地知名企业纷纷进入宁阳。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞
10、争更为激烈化。综上所述，再结合宁阳县城建综合开发公司的竞争实力，初步可以确定该小区内住宅销售价格约3000元/平方米，商业5000/平方米。4、竞争力分析4.1外地企业纷纷进入宁阳由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力被拓展至最大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。4.2知名企业得到追捧品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在宁阳县居民购房消费中，企业知名度也已成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房
11、消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。4.3泰安泛亚房地产有限公司的优势分析鉴于泰安泛亚房地产有限公司实力雄厚、信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该项目开发的地段是位于县城的黄金地段，具有浓厚的人文气息，高收入阶层的市民较多。再加上由于宁阳近年来的快速发展，致使周边地段居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以在该地段具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信宁阳县城建综合开发公司开发的商品房有较强的竞争力。5、市场风险分析5.1该居民小区主要居住对
12、象为中高层收入人群，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：5.1.1职业稳定：由于该部分人的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，他们的收入水平也逐步的提高。5.1.2收入稳定：该区市民的收入水平在稳定中逐步提高。5.1.3文化水平较高。5.1.4对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性、安全性要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资安全性的保证。所以投资风险不会太大。5.2通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期
13、存在的，而对于房地产投资而言，本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。5.3房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。四、建设目标与规模1、项目建设目标我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，项目单位将以超前的思想，规划、开发“宁阳县城综合开发工程建设项目”，建设中高档的住宅小区，为宁阳县民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人
14、生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，温馨源于对生活细节完美的追求。让宁阳县城综合开发工程建设项目为您营造温馨的家。2、项目建设规模宁阳县城综合开发工程建设项目规划总征地面积390000平方米，总用地352000平方米，总代征道路用地面积38000平方米，商业总建筑面积6000平方米，居住总建筑面积43900平方米，容积率0.14，建筑密度7%，绿化覆盖率45%。五、工程建设方案宁阳县城综合开发工程的总体设计方案如下：1、项目的建设依据1.1、住房与城乡建设部城市规划编制办法1.2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002年版）1.3、宁阳县
15、城市总体规划（20002020）1.4、1:1000现状地形图及其电子文件。1.5、国家和省相关的标准、规范。2、项目的建设理念本方案倡导简约、自然、大气、流畅，布局完整、结构清晰、道路通畅，进入21世纪与国际接轨，尊重人性，以人为本，注重功能，注重环境，体现人们对自然与美好生活的向往和寄托。3、项目的建设目标3.1、高度和谐的人文环境创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。3.2、高质量的生态环境加强绿化保护，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。3.3、高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组
16、合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。3.4、超前的公共服务设施和高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。4、项目的建设原则4.1、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造小区规划力求建构与自然环境相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然相和谐的居住环境和健康社区。 4.2、注重规划设计的经济可行性提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创
17、造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住需求。4.3、符合均好性规划原则规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观，力争达到“均好”。具体体现在中心绿地景观带对各院落的渗透以及分布均匀的院落绿化；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。4.4、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑，进一步加强空间的领域感和归属感，
18、从而提高居住环境的安全感。4.5、坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性及舒适性，做到以人为本。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。4.6、统一规划、分期开发、配套建设的原则按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。5、项目的总体建设方案5.1、规划结构规划中体现以人
19、为本的思想，充分考虑现代人的生活方式。整个小区的规划为小高层及高层，在相接触地为中心绿地和广场，构成一组合团体，东西通透，每户具有较好的环境。5.2、公共设施超前性与便捷性小区公共服务设施的设置，结合现状特点，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形成重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。5.2.1、商业服务商业设施主要沿街设置。建筑布局注重入口景观塑造，局部退让后形成半开敞空间，丰富城市街道景观。5.2.2、文化娱乐设施在小区中心设中心绿地及会所，为居民提供公共聚会空间，丰富社区文化生活。在各片区院落绿地内设娱
20、乐健身场地。5.2.3、其他服务设施小区垃圾实行袋装化收集管理，各道路拐角处设垃圾收集点。其他市政设施按居住区规范要求设置。5.3、住宅布局识别性和认同感本规划在住宅建筑布置上强调整体组织和空间塑造。在平面布局上通过点式住宅错落、围合、层数变化等手法及住宅单体的造型和空间限定，灵活布局，创造亲近自然且具有人情味的居住空间环境，形成错落有致、收放有序、形式多样的住宅建筑院落。5.4、道路交通规划整体性与高效便捷结合功能分区与空间布局，重点加强组团内部的相互贯连并便利内外交通联系。同时道路设计强调形成步移景异的空间变化，创造良好的内外部空间景观。5.4.、出入口根据小区的外围交通条件，布置主入口在
21、主要街道上，面对小区中心绿地设绿化景观带，使外围环境与住区内景观相互渗透，融为一体。5.4.、道路网规划整个小区环以双车道为主，与中心组团步行带相连接。小区停车主要考虑智能立体停车方式。住宅采用地下储藏室及停车场；室外停车位于宅间绿化带的一侧。5.4.3、消防、紧急救援系统在小区内部形成的交通网可以便捷的到达每幢住宅的入口，同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。端部建筑周边场地结合地面停车设置回转场地，以满足消防要求。5.5、绿地系统规划系统性与生态性规划结合步行系统规划，有机联系各院落绿地，使各个院落绿地彼此相互连接，增强公共空间连续性。将小区中心绿地和宅间绿地相结合，使之成为统一
22、绿地系统。5.5.1绿地系统绿地和中心景观设计是本规划的重点。由小区入口进入小区后，视野渐开阔直至中心组团绿地，衔接踏步式绿化带将住宅、组团绿地与景观带有机渗透又自成一体，是整个小区成为有机整体。5.5.2植物配植 小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，美化城市环境。5.6、智能化系统（1）安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探
23、测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。（2）“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。（3）信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。5.7、技术经济指标5.7.1、主要技术经济指标宁阳县城综合开发工程建设项目总图规划主要技术经济指标如下：项目名称单位数量1、总征地面积 3900002、总用地面积 3520003、总代征道路用地面积 380004、规划总建筑面积 49900其中商业建筑面积 6000居住建筑面积 439005、容积率 0.146、建筑密度% 77、绿地率%456、建筑结构设计方案6.1建筑设计方案6.1.1
24、、建筑总体设计本项目的建设立足于高起点设计、高标准建设。6.1.2立面造型设计本设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完善结合。为了营造良好的城市景观，形成丰富的空间层次，在屋面的建筑的处理上利用电梯设备间的高低错落和山墙面的拼接形成丰富的建筑造型，避免形成单调而生硬的块体。在构图和均衡方面细加推敲，通过构件的穿插，屋面返台的处理和屋面细部的处理，营造了丰富的动感空间和阴影效果。建筑单体设计造型高雅精致、简洁大方，充分体现了城市的建筑特色，建筑分三段式处理，色彩明快淡雅，主墙面采用红色墙砖，底部采用灰色面砖，部分为乳白色外墙漆。本设计将以其独特的风格，鲜明的个性，别具一格的整
25、体形象，而成为宁阳县住宅小区中的一道亮丽的风景。6.1.3、消防设计根据民用建筑防火规范的有关要求，建筑周边设环形车道。沿街建筑长度控制在150米以内，建筑总长度控制在220米以内。人员疏散及疏散通道宽度均满足规范要求。6.1.4、户型设计住宅户型以85和89平方米的两室两厅为主，拟设少量120-140平方米的三室户及140平方米以上的四室户，在满足国家有关要求的前提下尽量满足市场多样化的要求。各种户型均采用明室、明厅新型设计方案，起居厅由北窗或南窗直接采光通风，储藏室（部分按车库设计）均设于地下，便于居民储物之用。6.1.5、公建建筑本项目公建配套包括沿街商业、物业管理用房等，根据各自的使用
26、要求，功能设计要求也将是多样化的。6.1.6、室内装饰室外（1）外墙：采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。（2）屋面：现浇平屋面。室内：（1）内墙：厅、房为乳胶漆。厨房、厕所高级瓷砖到顶。（2）顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。（3）地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。（4）窗：户外窗用彩铝窗。（5）门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。（6）、厨房：由住户自行装修。（7）、卫生间：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。（8）楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为防滑地面砖。6.2、结构设计方案6.2.1、自然条件抗震设防烈度：六度(设计基本地震
27、加速度值为0.15g)结构安全等级：二级。6.2.2、荷载取值根据使用要求，活荷载取值如下：住宅 2.0kN/ m2上人屋面 2.0kN/ m2其余未注明处及恒荷载根据建筑结构荷载规范相应取值。6.2.3、结构设计结构选型小高层住宅采用框架剪力墙结构，沿街商业及其他公共建筑采用框架结构，配电室等公共建筑均采用砌体结构。结构抗震住宅抗震等级初定为6度。墙体材料框架结构建筑外墙采用加气砼砌块，内填充墙采用轻质墙体，砌体结构建筑采用多孔煤矸石砖。基础设计本工程基础形式待地质勘探报告提供后确定。7、给排水设计方案7.1、用水量测算7.1.1、生活用水量根据居住小区给排水设计规范，本项目住宅均设有卫生器
28、具和淋浴设备，无集中热水供应。根据构建节约型社会的指导思想，生活用水量标准按为120升人日，小区内460户居民全部入住后，总人口约计1610人，日用水量约193.2立方米。7.1.2、公建用水量本项目的公建主要为沿街商业及公共服务设施，用水较少，其用水量暂按每平米5升估计，公建用水量为30立方米/日。7.1.3、绿化用水量绿化及道路用水指标平均1升/日，按小区绿化率43.8%，全部采用自来水进行浇洒，为150立方米/日。7.1.4、未预见用水量管网漏失量按以上三项之和的5%计，日用水量约为18.66立方米。3.2.5、消防用水量小区人口不足万人，本期工程按同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用
29、水量10L/s，火灾延续时间1小时计算，消防用水量36立方米。以上合计，本期工程最高日用量约为427.86立方米 。7.2、给水设计方案7.2.1、水源及计量本项目水源由宁阳县华龙水业有限公司供给，从市政给水管引入供水，住宅和公共建筑均每户设水表进行计量。7.2.2、生活给水系统小区由周边市政道路引两路DN200给水管，给水管在小区内分二路，一路供生活，另一路供消防，分设水表计量。室内生活给水管道采用PP-R管，室外生活给水管（变频加压管）采用塑钢管。室外生活给水管（市政给水管）管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。室内卫生洁具均采用节水型产品，以减少水资源的浪费。7.2
30、.3、消防给水系统室外消防管道两路供水，消防管道在小区内环通，以确保供水安全可靠。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40米范围内应有室外消火栓。住宅室内不设消防系统。公共建筑设置室内消火栓系统，小区内公建楼室内消火栓系统水量估计为15L/S，消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。公建楼（视功能按规范需设的）另需设置自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统按中危险级级考虑，喷淋系统用水量为20L/S。消火栓、喷淋系统均采用临时高压系统，在屋顶上设置消防水箱，水箱内存放灭火初期10分钟不动用消防水量，超过18立方米的按18立方米计。各幢楼消火栓泵、喷淋泵分设
31、于各幢楼消防水泵房内。消防系统管径小于100的采用热镀锌钢管，大于等于100的采用热镀锌无缝钢管。根据建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90），在建筑室内布置灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，公建部分配置基准按A类火灾中危险级考虑，灭火器设置位置保护半径不超过20米。住宅部分配置基准按A类火灾危险级考虑，灭火器设置位置保护半径不超过25米。7.3、排水系统方案采用雨水、污水分流体制：3.4.1、雨水建筑物设雨水斗及雨水立管，地面设雨水口，汇集雨水后进入埋地雨水管道，排入小区雨水管。3.4.2、生活污水生活排水采用污、废合流制，室外雨废分流制，室外设化粪池，对粪便污水进行预处理后，部分再经过自备污水处理系统处理后用于绿化喷洒，其余的与其它废水合并排入市政污水管。8、强电设计方案8.1、负荷等级本项目按二、三级负荷要求供电。8.2、用电量估算8.2.1、住宅：平均8kW/户每户负荷同时利用系
