1、 常 州 晋 辉 房 地 产 营 销 有 限 公 司 呈：淮安今创房地产开发有限公司2011年12月淮安房地产市场报告 常州晋辉房地产营销公司2012年1月10日2011年12月淮安房地产市场报告目录一、 国内政策二、 土地市场三、 12月楼市成交统计四、 12月楼市平媒广告统计五、 2012年1月主要竞品优惠、活动信息一、 国内政策住建部:将消除非户籍人员购当地商品房障碍住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化
2、。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地，建房和上市出售没有得到批准。 冯俊表示，保障房骗租骗售行为不能通过一般文件，而是要通过立法来解决，目前相关法律制度建设正在进行当中。 住建部住房保障司副司长张学勤说，“十二五”期间每年都会安排保障性住房建设，其中前一两年开工量大一点。央行下调存准率 楼市现触底迹象11月30日，央行宣布从12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点。自2010年初起，中国央行已连续12次上调存款准备金率，并加息5次。本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正
3、式转向。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由21.5%的历史高位回落至21%，中小型金融机构的存准率则降至17.5%。按10月末中国79.21万亿元的人民币存款余额计算，本次下调将释放3690.5亿元资金。央行在跨入2011年最后一个月的最后一天，突然宣布下调存准率出乎人们意外，这体现了在欧债、美债危机升级，全球经济进入第二轮低潮之际，决策层为了防止2012年经济大滑坡，在保增长、保稳定、促就业、促发展的背景压力下，迫不得已，及时转变政策方向。在11月23日浙江6家农村合作银行下调存准率0.5个百分点之后，央行还曾主动申明并不会引起金融机构存准率的普遍下调。殊不知，刚过一周，央行的实际行动
4、与所发言论却倾然两异。充分说明，在全球经济二次探底、中国房地产萎迷不振并已影响到整体经济的背景下，决策层已经感到事态发展的严重性和紧迫性，到了不容半点置疑、不得不转向的时候了。自2010年以来的这轮楼市调控，在病急乱投医、有病一刀切的政策施治下，目前，中国整体经济在国内楼市危机与国外欧债危机的“双危”逼攻下，已经陷入举步维艰的境地。通过调控，虽然房价得到了局部控制，但是不分对象、不分区域的方式也导致了经济大滑坡的风险已经客观存在。目前，不仅是房地产的日子难过，而且与其相关的数十个重点产业日子同样难过。此前，笔者曾在多篇博文中谈到，国家只用一种方法治病的楼市调控，必然会导致更加深层次的负面连锁反
5、应。不见症施治，全部采用一刀切的政策，虽然能暂时控制房价，但是如果没有长效的治病良方，所导致的结果必然将用更大的贷价来偿还。本次下调存准率虽然只有0.5个百分点，对整体经济提振虽然微不足道，但却释放出非常明确的政策导向：在全球经济再次陷入低迷，欧债、美债危机蔓延，中国楼市调控影响到整体经济滑坡风险加大的条件下，当务之急仍将以保增长、保稳定、促就业、促内需为重点。从本次政策转向的突击性和紧迫性可以看出，在走过2010年以来近两年的紧缩政策之后，2012年将进入存款准备金率和存贷款利率双双下行的通道。同时，在经历近两年楼市调控之后，中国房地产虽然还难言快速复苏，但至少可以证明楼市已经进入触底阶段。
6、此前，面对许多行业人士对楼市未来的各种预测，笔者就曾提出，中国经济要在短时间内从房地产抽身不可能实现，在城市化向城镇化转型时期，房地产对经济的拉动将在未来很长时间内持续显现。房地产黄金十年虽已过去，但白银十年会很快到来。央行:继续实施稳健货币政策 适时适度预调微调中国人民银行16日发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。报告提出，将以加快转变经济发展方式为主线，继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，以巩固经济平稳较快发展的良好势头，保持物价总
7、水平基本稳定，加强系统性风险防范。报告认为，在一系列政策措施综合作用下，中国物价过快上涨的势头得到初步遏制，政策效果逐步显现。但也要看到，未来物价走势仍有不确定性，物价稳定的基础还不牢固。报告提出，当前中国经济增长趋稳是主动调控的结果。一段时期内世界经济形势依然复杂多变，国际金融危机深层次影响继续显现，国内经济发展也面临不少新情况、新变化、新挑战，但中国经济本身平稳增长的内在动力较强，宏观经济有望继续保持平稳较快发展。【相关阅读：央行重申保持稳健货币政策】报告称，将根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，综合运用多种货币政策工具组合，健全宏观审慎框架，保持货币信贷和社会融资规模的合理适度增长。报
8、告提出要加强信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构着力优化信贷结构，切实做到有保有压，保证国家重点在建、续建项目的资金需要，重点支持符合产业政策的中小企业，支持民生工程尤其是保障性安居工程。报告提出，将继续加强地方融资平台公司贷款、表外业务和房地产金融的风险管理，加强对民间借贷的监测分析，加强系统性风险防范。报告还提出，要稳步推进利率市场化改革和人民币汇率形成机制改革，继续深化金融企业改革。大力发展金融市场，优化融资结构，推动金融市场服务实体经济发展。 （来源：新华网）观点：存准率下调要等中央经济工作会议澳新银行大中华区市场总监刘利刚对本报记者表示，由于欧债危机愈演愈烈，中国未来两个月的出
9、口很可能进入个位数增长，这将大大增加中国经济面临的风险。中国应该尽快适度放松货币政策来应对这样的风险。刘利刚预计，中央经济工作会议可能在本月底或者下月初召开，这将是央行下调存款准备金率的关键时间窗口。3月期央票停发 释放存准率下调信号29日，央行暂停在公开市场发行3月期央票，这是时隔6个月再次停发。市场普遍将此视为再次下调存款准备金率的信号。据公开数据推算，本周公开市场到期资金量为130亿元，央行于周二发行了1年期央票40亿元，并暂停了正回购操作，因此，本周央行通过公开市场投放资金量为90亿元，结束了此前连续四周的净回笼。但是，受年末银行存贷比考核以及准备节假日备付金等短期因素影响，本周内，银
10、行间回购市场资金面紧张状况持续升温。纵观全周情况，银行间回购市场利率从周一开始就直线攀升，与上周五相比，质押式回购7天品种的加权平均利率本周累计上涨了1.65个百分点，质押式回购隔夜品种的加权平均利率也累计上涨了48个基点。在银行间同业拆借市场方面，跨年7天品种加权平均利率同样只升不降，较上周五累计上涨了1.7个百分点至5.4861%。“从现在的状况来看，市场预期的万亿财政存款年末并未如期投放并且投放方式也存在不确定性，再加上元旦假期以及即将来到的春节长假，银行资金面紧张的状况或许会持续到明年2月。”一位银行间市场交易员对经济参考报记者表示。尽管12月5日，商业银行人民币存款准备金率正式下调0
11、.5个百分点，释放了4000亿元左右的资金量，但过去的四周里，央行累计从公开市场净回笼了2080亿元资金。市场普遍猜测此举是央行回收流动性，意在为再次下调存准率提前做准备。汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌认为，“当前，存款准备金率依然处于高位，但多种市场条件已显现出存准率有望再次下降。”首先，货币供给环境并未得到改善，11月M1同比增速为7.8%，M2同比增速为12.7%，继续创出自2008年以来的新低；其次，外汇占款连续两个月下降直接导致货币供应量相应减少，货币政策微调的空间摆在眼前。中金公司首席经济学家彭文生预计，2012年底存准率将下调至18%，广义M2货币供应量同比增长14%，与8%至9
12、%的国内生产总值(GDP)增长率相适应。因此，下调存准率为银行注入流动性的时间窗口已经打开。据公开数据推算，今年央行通过公开市场向市场投放了5.8万亿元的资金，同时回笼了3.89万亿元，这意味着今年央行的净投放资金规模达到1.9万亿元，较2010年增长了114%，创历史新高。正因如此不少市场分析人士认为，明年公开市场释放资金规模将大幅度缩水。“今年央行6次提准、3次加息，货币政策前三个季度紧缩力度非常大，而大规模的净投放正是为了给收紧的流动性做对冲。”中国银行国际金融研究所所长宗良对记者分析称，“在通胀压力减缓的情况下，明年央行稳健的货币政策可能会更趋于稳中偏宽松。同样，政策重心从控通胀转变为
13、稳增长，也意味着央行在调控时会考虑到给予银行相对宽松的流动性，以支持实体经济的发展，存款准备金率下调的可能性非常大，只是时机问题。”住建部新年督阵 房价控制目标“不退场”岁末年初，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始督阵地方政府制定2012年的房地产价格控制目标。此前，全国住房和城乡建设系统工作会议在北京召开。在这次会议上，住建部已经确定了2012年房地产调控政策的全面口径。其中，对于2011年各地房地产价格控制目标的实现情况与房地产调控政策的落实情况的评估，是会议的重要内容。对于未能达标的城市，住建部已经要求其所在省级政府向国务院直接说明情况，并根据具
14、体情况进行相应“处理”。在地方政府面对“楼市冷遇”而对调控政策落实开始踌躇之时，住建部要求地方政府制定2012年的房地产价格控制目标并进行考核，以此确保地方政府落实中央楼市调控政策的力度。达标“考核”记者了解到，在全国住房和城乡建设系统工作会议召开前，按照住建部的要求，地方政府已经开始对2011年稳定房价工作进行总结，并已将总结情况上报至住建部进行汇总。按照目前的工作流程，住建部将对未能完成“房地产价格控制目标”的城市名单，上报国务院。“按照国务院办公厅(2011)1号文件的要求，未达到年初公布房地产价格控制目标城市的所在省，要向国务院汇报并解释未达标的原因，这个精神已经传达给了地方政府。”2
15、011年12月29日，住建部一位不愿具名的官员向记者表示。山东、江苏、河北住房和城乡建设厅的官员亦向本报记者证实了这一说法。他们表示，在全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟新也对与会的地方政府分管官员传达了这一精神，并将这项工作的截止日期划定在了2012年1月在龙年春节之前，未达标地方政府必须向国务院做出解释。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务办公会，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条房地产调控的相关措施，其中第一条就是各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一
16、季度向社会公布。前述住建部官员告诉记者，2011年全年，全国共657个城市按要求公布了年度房价控制目标，北京市在全国率先提出“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”的目标；厦门、南京、成都等城市均提出新建住房价格涨幅要明显低于全市当年居民可支配收入的增长幅度。在全国住房和城乡建设系统工作会议上，姜伟新说，“从目前情况看，绝大多数地方基本实现了2011年年初制定的房价控制目标。”至于未达标城市的具体名单，在该次会议上住建部未正式公布。目标“不退场”“如果不出意外，各地方政府在2012年仍然要制定并公布当年度的房地产价格控制目标。”2011年12月28日晚，一位进京参加全国住房和城乡建设系统工
17、作会议的城乡建设系统官员向记者表示，在该次会议上，住建部相关负责人表达了相关的意思，“但没有最终形成纸面文件或通知”。中国房地产学会会长陈国强告诉记者，由于从2011年11月开始，全国主要一线城市的房地产价格下行，特别是北京等特大型城市的新建商品住房价格首次出现同比下降态势。“不少地方政府开始有不再出台房地产价格控制目标的想法。”然而，要求地方政府制定并公布房地产价格控制目标实际上更多的是一种工作方式。住建部政策研究中心一位不愿具名的专家告诉记者，2011年之所以要求地方政府制定公布房地产价格控制目标，实际上是落实国务院“房地产调控省级政府负总责，地市级政府负责落实”的要求，在房价控制目标的背
18、后，所连带的是包括限购等一系列调控手段在内的综合性政策。“房价控制目标是能够具体落实到中央对地方政府的考核层面的。”前述住建部政策研究中心专家称，2011年，按照国务院的统一部署，监察部把稳定房价工作纳入对各地督查和问责范围，“监察部可以按照制订、上报、公布的房地产价格控制目标进行比照，对不落实的进行问责甚至处分，一旦没有了这个指标，实际上是少了抓手。”他说。虽然对于地方政府出台2012年城市房地产价格控制目标，前述住建部官员未予明确表态，但是他向本报记者表示，2011年北京市政府出台并公布、实现的“稳中有降”目标，得到了住建部以及房地产调控部际联席会议各组成部委主要负责人的高度认可。2011
19、年，国务院要求地方政府制定房价控制目标要参考三项因素城市经济发展目标、人均可支配收入增幅目标和当地居民购房支付能力。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，2012年的房价控制目标，依旧要根据这三项目标制定。地方政府“踌躇”真正对房地产价格控制目标敏感的，是已经饱受房地产市场遇冷之苦将近一年的地方政府。而这也恰是2012年地方落实中央政府楼市调控政策的口径所在。因此，房价控制目标“兹事体大”。实际上，与房地产热点城市房价控制目标所直接连带的，便是限购政策。住建部政策研究中心主任秦虹告诉记者，按照目前的情况，在有切实可行的替代性政策出台前，限购政策退出或者放松没有任何可能。记者了解到，姜伟新在全国住房
20、和城乡建设系统工作会议上强调，2012年继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准，配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。江苏、浙江、山东等省城乡建设厅的官员向记者表示，目前地方落实中央调控政策中最为核心的仍是“限购”政策，因为这一政策直接锁定了市场需求的总量，从而对成交价格进行抑制。北京中原市场研究部统计数据显示，截至2011年12月27日，北京年内新建住宅总套数为89421套，预计全年新建住宅签约率在9万套左右，同比2010年的11.1万套下调幅度达到了18%，而同比2009年的17.9万套下调幅度更是达到了51.7
21、%是限购威力的体现。地方政府和开发商普遍关心的是，增量市场需求何来。姜伟新在全国住房和城乡建设系统工作会议上表示，在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，首付款比例和利率一定要体现优惠政策。配合财政、税务部门，加强存量房交易税收征管工作，堵塞“阴阳合同”导致的税收漏洞。这多少还让地方政府看到了一丝希望。公积金账户需存足款 还贷逾期6个月将被起诉办理了住房公积金贷款的市民需注意了，如果贷款人没按借款合同约定按时足额归还贷款本息，将被提起法律诉讼。28日,市住房公积金管理中心负责人告诉记者，借款人累计6个月未按照借款合同约定偿还贷款本息，将被住房公积金
22、管理中心起诉。一市民连续逾期6个月被起诉我市某单位职工何某，2007年因购买住房向市住房公积金管理中心申请了20年期15万元公积金贷款，约定以等额本息方式还款，月还900余元。到今年6月，何某连续逾期6期、累计逾期15期拖欠住房公积金贷款。多次催收后仍然不还，该中心决定向法院起诉何某，近日顺庆区人民法院判决，终止借款合同，收回全部贷款本息。市住房公积金管理中心负责人介绍，该中心已向人行南充市中心支行征信系统提供了住房公积金个人信用信息，如不能按时还款，其个人征信将显示不良信用信息，进入央行征信系统。贷款严重逾期不还者，将被列入“黑名单”，这些人员将在一定期限内限制在全市支取住房公积金和申请住房
23、公积金贷款。起诉后不撤诉不接受调解据悉，市住房公积金管理中心将加强对逾期不还贷款的催收，如果贷款人累计6个月未按照借款合同约定偿还贷款本息，将被住房公积金管理中心起诉，起诉后不撤诉、不接受调解。败诉者抵押物查封拍卖，起诉产生的一切费用由借款人承担。市住房公积金管理中心负责人介绍，如果逾期不还住房公积金贷款，不仅会对贷款人造成包括逾期罚息、诉讼费在内的损失，贷款人的信用情况也会受影响。扣款账户中要存足还款国家加息后，第二年1月还款人如仍按照原还款金额还款，将造成还款金额不足，造成逾期。市住房公积金管理中心负责人介绍，由于2011年，我国已有三次加息，按照规定，公积金贷款将于2012年1月起按新利
24、率计算月供，贷款人务必从2012年起在还款账户中尽量多存点资金，以免扣款不足，影响个人征信记录。该负责人举例说，如贷款人借了20万公积金贷款，20年还清，若当前利率不再调整，在等额本息还款方式下，原月供1243.81元，新月供将为1308.89元，月增65.08元。市住房公积金管理中心提醒，贷款人一定要记住每月的还款日期和还款金额，务必在当月扣款日的前一天或前几天，在委托扣款账户中存足当月还款金额。借款人出国、出差或者旅游不能及时还款时，要委托他人还款，并将相关事项向受托人交代清楚。国土资源部:严禁强拆强建强迫农民住高楼国土资源部28日发布通知，要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项
25、目管理、封闭运行，凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展。严禁强拆强建、强迫农民住高楼。国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知说，试点必须以促进耕地保护和农业现代化建设、促进农村小城镇和中心村及各业经济发展、促进农村生产生活条件改善和环境保护为目标，以切实维护农民权益、促进农民增收致富为出发点和落脚点，落实最严格耕地保护和节约用地制度，坚持依法推动、规范运作、民主公开、量力而行。坚决防止片面追求增加城镇建设用地指标倾向，坚决防止擅自扩大增减挂钩试点规模，坚决防止侵害农民权益。通知说，增减挂钩试点要以土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的城郊接合部新城区建设、近郊有条件乡村
26、的小城镇和中心村建设、远郊有条件的集中民居新村建设为重点，做好与城乡建设、基础设施布局、环境保护、产业发展等相关规划的协调衔接，以保障和促进农业增产、农民增收和农村发展。要量力而行，以农民自愿且不额外增加农民负担为前提，支持小城镇和中心村新建新区发展经济，切实改善和提高农民生产生活条件。通知强调，增减挂钩试点必须坚持项目管理、封闭运行。严禁跨县级行政区域设置挂钩项目区。严禁擅自扩大增减挂钩指标规模或循环使用计划指标。必须充分尊重农民意愿，维护农村集体组织和农民主体地位，必须严格按照有关规定履行农村重大事项议事制度，依法听证、公示，凡涉及土地所有权、使用权、土地承包经营权等权属调整和利用分配的，
27、必须先行确权登记。凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展。严禁强拆强建，严禁强迫农民住高楼。通知指出，使用增减挂钩指标的土地出让净收益要及时全部返还用于改善农民生活条件和支持农村集体发展生产。农民新居和新村基础设施、公益事业建设所需资金，不得增加农民负担，主要应由增减挂钩指标调剂使用的收益平衡。要优先保障“三农”建设。增减挂钩拆旧腾出的农村建设用地，首先要复垦为耕地，并尽可能与周边耕地集中连片，实施水、路、林配套建设，确保复垦耕地不低于建新占用的耕地数量质量，有条件的，应积极建设高标准基本农田。要确保项目区实施后建设用地面积不扩大，耕地数量有增加、质量有提高。中央经济工作会议首次提出推进房产税
28、改革试点今年的中央经济工作会议上，政府首次提出推进房产税改革试点。【政策】要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。【解读】在今年中央经济工作会议召开之前，调控部门已在不同场合强调房地产调控政策不动摇，中央经济工作会议延续了这一基调。“从去年房地产调控加码伊始，不动摇的表述便屡屡出现在高层言辞中。然而，结合当下形势，此次表态有着特殊重要意义。目前楼市调控拐点和效果刚刚出现，政策一旦放松可能面临大幅反弹。但是因为地方土地财政，加上外围经
29、济恶化，近期有关放松楼市调控的呼声很高。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，旨在进一步巩固调控成果，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控以拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，明年房价或将整体呈现“软着陆”态势。中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，从宏观角度来看，房地产调控将是明年一二季度重点。随着上半年房地产“去泡沫”的完成，稳定经济发展将是三四季度的重点内容。在深化改革的议题上，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，这是会议首次明确提出推进房产税试点。杨红旭表示，去年1月上海和重庆率
30、先进行试点，这就意味着，年底前后，在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上，极有可能增加试点城市。试点城市范围估计应在直辖市、省会、计划单列市之内。“房产税扩容势在必行，只是节奏快慢而已。”杨红旭表示，明年扩容的额外好处是，可以给相关城市退出限购一个台阶下：以房产税顶替限购令。二、 土地市场上月土地总成交821.87亩，成交547929.6，总成交额15.854亿，成交明细如下表：2011年12月份市区（主城区）国有建设用地（经营性）使用权挂牌出让成交结果公告发布时间：2011-12-31 成交日期地块名称编号土地来源土地面积成交单位 成交价（万元） 楼面地价（元/）另付保留建筑物价格（万元）
31、平方米亩总价亩价12.29河畔路南侧地块（2011G185H56）河50779.176.17淮安清河新区投资发展有限公司14000 183.80 1102.82 12.29飞耀路西侧地块（2011G186H57）河30653.645.98淮安清河新区投资发展有限公司8800 191.39 1148.32 12.29新城49号地块（2011G187H58）河53667.780.5淮安市市级机关房屋开发中心12700 157.76 1972.01 12.29淮钢三期地块（2011G188P19）浦52968.779.45张建文、胡荣军、程宇5300 66.71 345.03 12.29淮海南路西侧地块（2011G190G10）工49887.48淮安启越汽车销售服务有限公司950 127.01 952.29 455.5212.29龙江路北侧地块（2011G191G11）工41356.2淮安雨田投资集团有限公司670 108.06 810.16 12.29厦门路南侧地块（2011G192K50）开44721.567.08淮安市好美居
