1、物业管理服务内容和标准物业管理服务内容和标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准包括但不限于：1 房屋共用部位维护管理（1） 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；（2）墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；（3）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；（4）根据房屋实际使用情况和使
2、用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；（5）发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。2装修管理方面（1）按照装修管理服务协议约定的时限，及时审核、回复装修人的装修申报；（2 ）每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：1变配电系统（1） 高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；（2） 低压配电设
3、备每年至少一次全面停电检修；（3） 按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；（4 ）高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；（5 ）变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；（6 ）直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；（7 ）功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；（8 ）制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；（9） 制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；（10） 高压
4、防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。2给排水系统（1 ）每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；（2 ）生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；（3 ）生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；（4） 制定水质管理制度，供水管理符合天津市城市供水用水条例、生活饮用水卫生监督管理办法
5、；（5） 二次供水需办理二次供水卫生许可证、供水管理人员持健康证上岗；（6） 二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送指定的专业检测单位进行水质检测，取得水质检测合格报告；（7） 制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；3电梯（1 ）电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；（2） 根据温度情况开启轿厢空调；（3） 警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；（4 ）应由专业资质的电梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得安全检验合格证，在有效期内
6、运行；（5）设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；（6）至少保障一台电梯24小时运行；（7）电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；（8）电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。4消防系统方面（1 ）当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；（2） 操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，
7、报警按钮应当有动作显示；（3） 火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；（4 ）报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；（5 ）故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；（6 ）火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；（7） 电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；（8）火灾确
8、认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；(9) 火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；(10 )火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；(11) 确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；(12) 火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；(13)消防对讲电话应语音清楚无干扰；(14) 自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；(1
9、5) 安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；(16) 消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；(17) 联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3；(18) 消防泵每月启动一次，每年保养一次；(19) 消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；(20) 控测器至少每三年进行一次清洗除尘；(21) 消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；(22) 保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；(23) 消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；(24) 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；(25)
10、 消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；(26) 发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；(27) 监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；(28) 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；(29) 制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。5安全防范（监控室）系统方面 (1) 系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；(2)矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识
11、清楚；(3)传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；（4） 录像机工作正常，显示准确、整洁；（5） 录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；（6）摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；（7） 画面分割器工作正常、整洁；（8） 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；（9） 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；（10） 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；（11） 每季度对UPS电
12、源进行一次完全代载放电，并充电检测；（12） 维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；（13）设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；（14） 制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；(15) 每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。6楼控系统(1) 服务器及UPS工作正常、通讯正常；(2) 工作站工作正常、通讯正常、整洁；(3) 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；(4) 执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；(5) 直接数字控制器工作正常，输出
13、信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；(6) 末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；(7) 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；(8) 制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；(9) 每年对仪器仪表、传感器进行校对；(10) 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。7停车场管理系统(1) 服务器及UPS工作正常、通讯正常； (2) 工作站工作正常、通讯正常、整洁；(3) 出入口机工作正常，通讯正常；(4) 区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；(5) 图像识别系统工作正常，摄像机工
14、作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；(6) 电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；(7) 车辆检测器工作正常；(8) 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；(9) 每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；(10) 定期备份系统软件及数据。8公共照明系统(1) 制定公共照明节能管理制度；(2) 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98以上，如有缺损及时更换；(3) 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证
15、设备正常运行和安全用电。9标识系统 (1) 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；(2) 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；(3) 应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；(4) 配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；(5)各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范（三）公共秩序维护内容、标准1门卫(1) 主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用
16、语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；(2) 保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点；(3) 对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；(4) 对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；(5) 对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。2巡逻(1) 科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；(2) 按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排
17、除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门； (3) 巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；(4) 收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；(5) 对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。3安全监控(1) 监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录； (2) 监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；(3) 监控
18、的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；(4) 保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。4交通和车辆停放管理(1)根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；(2) 车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；(3) 收费管理的车场应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；(4) 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全； (5) 非机动车应定点停放
19、。5消防安全管理(1) 应建立健全消防管理制度，建立消防责任制； (2) 楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；(3) 定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；(4) 制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；(5) 对易燃易爆品设专人专区管理。6突发事件管理(1)根据各大厦的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织12次应急演习；
20、(2)当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。（四）公共环境保洁维护内容、标准：1环卫设施应根据大厦的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。2清洁、保洁责任制清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。3各区域清洁要求(1)区域 卫生标准外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。(2)绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池
21、内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。(3)大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。(4)楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。(5)公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器
22、表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。(6)停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。(7)电梯及电梯厅 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹
23、、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。(8)电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。(9)垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。(10)消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声
24、器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。(11)垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。(12)设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。(13)外墙 目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。(14)平台、屋顶 无垃圾堆积。4环境消杀管理消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等
25、；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。5垃圾清运对大厦产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对大厦产生的建筑垃圾应有专人负责清理。6保洁工作中的应急处理大厦如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。（五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1室外绿化(1) 室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；(2) 保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；
26、浇灌中流出的余水及时清理；(3) 草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；(4) 绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；(5) 按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；(6) 预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；(7) 绿地内无垃圾，乔木无树挂。（六）其它配套服务项目无（七）其它管理服务内容每年至少有3次以上的节日装点举措；（八）突出项目特点的管理设想及方案无五、物业管理服务费测算（一）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算；2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算；（二）招标人是否明确提出物业管理服务费上限、下限范围。不明确提出物业管理服务费上限、下限范围。（三）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位；2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位；
