1、房产管理部门对房产测绘和房屋安全鉴定的相关业务知识问答房产管理部门对房产测绘和房屋安全鉴定的相关业务知识问答一、房产测绘 问：什么是房产测绘？为什么要进行房产测绘？ 答：房产测绘属于测绘的一个分支，主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，运用测绘技术和手段，按照国家有关法律法规、国家房产测量规范和有关技术标准、规定，并以文字、数据及图件表示出来。 房产测绘是一种法定测绘，其为房产产权、产籍管理提供服务。房产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。 商品房面积测量和认证工作一直是房产权利人关注的热点话题，随着房地产业的迅速发展，房屋价格的不断提高，在
2、商品房交易中因房屋建筑面积引发的争议和纠纷时有发生。因此房产测绘在房产市场交易中的地位显得尤为重要。 首先，房产测绘要依据相关的法律法规和规范进行执业活动，其面积计算及共有共用面积分摊原则等专业性很强，必须要由有资质的测绘单位进行。建设单位、设计单位、施工单位和房地产开发销售部门等，其人员没有经过严格的职业培训，测算依据不统一，产生争议纠纷难以找到责任机构和人员妥善解决，因此必须要由有资质的测绘单位进行房产测绘，才能使房地产交易市场能够更加健康有序的发展。其次，房产测绘主要是为产权管理服务的。2001年5月1日，国家颁布实施了房产测绘管理办法(建设部、国家测绘局令2000第 83号)，进一步明
3、确了用于房产管理的房产测绘，实行由房地产行政主管部门委托制度，建立了国家实行房产测绘单位资格审查认证制度，确定了房产测绘机构的法律主体地位，同时加大了房地产行政主管部门的监管力度。因此，因房屋建筑面积产生的争议和纠纷也能够及时得到妥善解决，更好的维护了广大购房者的切身利益。 问：对购买的商品房面积有异议如何处理？ 答：当对面积有异议时，可采取以下处理解决办法。首先是买卖双方当事人进行沟通，做些必要的解释；二是因房产面积测绘专业性表较强，当事人可向实施本项目测绘的测绘机构进行专业咨询；三是双方有合同约定的，遵照合同约定协商解决；四是可提请市房产管理局进行复审，对复审结果不服的，可依法提起行政复议
4、或诉讼。 问：共有建筑面积权益如何得到保障？ 答：大家都知道，我们购买的房子面积不仅仅是套内面积，还有一部分是分摊面积。分摊面积就是由共有建筑面积分摊得出。那么共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、管理用房以及外墙水平投影面积的一半等部位。对于某幢建筑物来说，被本幢各套分摊的建筑面积，即为本幢的共有建筑面积。 共有面积的存在是一幢建筑物必不可缺的，直接影响着我们居住环境居住质量的舒适好坏。在国家出台的物权法中，对大家共同享有的共有建筑部位的使用、管理、处分都有明确的规定。对共有建筑部位私自占有、经营、改造、处分、改变用途等违规行为都是不允许的，在很大程
5、度上保护了共有人的权益。 共有面积的权益保障，从政府管理部门讲，从建设项目立项到竣工验收，从初始销售到权属登记，各级职能部门都有严格的标准跟踪检查监管。但是最重要的是开发单位、所有权人、物业管理机构、社会团体等，自觉依法办事，依法维权。共同构建和谐社会。 问：按套内面积销售，房产测绘是否失去作用？ 答：为了解决房地产市场中面积纠纷带来的矛盾问题，各地市推出商品房按套或按套内建筑面积计价销售，共有建筑面积不再和房款挂钩，套内建筑面积本身比较容易测算，通过测量边长，即可求得，可避免因共有建筑面积分摊问题引起的诸多矛盾，消费者能够做到心中有数地购房。房产测绘是否变成了无关紧要的工作，那么不妨通过以下
6、说明，来认识房产测绘工作。 一是目的不同。按套内面积销售是一种销售方式，解决的是面积纠纷问题。房产测绘的目的是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、种菜、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。是为城市规划，城市建设等提供基础数据和资料。 二是依照物权法第六章业主的建筑物区分所有权立法条款，对于专有部分，所有权人有独立的占有、使用、收益和处分的权利；而共有部分则需全体所有人共同管理、支配和处分。从这个意义上讲，都要通过房产测绘来计量保护所有权人的权利。 三是对房产主管部门而言，实行按套内面积计价销售，共有产权不明晰，对分摊的共有建筑面
7、积如何确认其权属并准确进行产权登记以及对保护购房者的权益及保障分摊的共有建筑面积及公建配套设施的使用和监督管理。 四是对相应房产管理政策来说。目前在进行房地产交易评估、抵押，以及维修基金、暖气费、物业管理费等各项税费交纳时，大都是以房产测绘的建筑面积为依据。 五是依据房产测绘成果有利于国家对房产市场发展的宏观控制，房价统计、价格对照比。譬如对于相同户型，套内面积相同，当位于不同单元或不同幢时，普通住宅与高档住宅，共有部位使用空间及功能上相差较大。购房者在购房中不易价格对比，对房屋真正价值的衡量没有一个标准的尺度。 综上所述，从某种意义上说，一味强调按套内面积销售，忽视房产测绘工作，都会有意想不
8、到的问题出现。针对济南市目前的房产测绘管理办法，济南市房产测绘房屋安全鉴定中心认为，房产测绘工作关系到群众的切身利益，社会对此问题地关注如此强烈，反映了房产测绘工作的重要性。 问：证载面积有哪几部分组成？ 答：证载面积即房屋的产权面积，是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋的产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋的建筑面积由房产测绘部门按整幢楼经过分摊计算得来的，房屋的建筑面积包括房屋的套内建筑面积和分摊面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、 挑廊，地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m(含2.20m)的永久性
9、建筑。房屋的套内建筑面积由三部分组成：(1)套内使用面积。(2)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙面积。套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。(3)阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积。房屋的共有建筑面积也即我们常说的分摊面积，由两部分组成：(1)本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等；(2)套(单位)与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地
10、下室、车棚、 车库、 为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。 问：为何业主自行量取的面积与证载面积有出入？ 答：在房产测绘执业过程中，经常会碰到购房者的咨询，询问为何自己量取的面积与房产证上的证载面积不一致？我们已经讲过，证载的建筑面积为套内建筑面积加上分摊面积所得。房产测绘中，套内建筑面积的界线要量取到分户权界线的墙体中线，再加上阳台的面积。分摊面积是全楼共有的建筑面积，按功能区的使用经过一级一级分摊计算得来的。而购房者自己量取，仅能量取到净里尺寸的数据，然后简单的相乘相加得出一个面积数，这个面积既不是我们平时所说的使用面积，也不是证载面积中的套内建筑面积，
11、相差较大，因此购房者产生的疑惑比较多。实际上房产测绘是一项专业性较强的技术工作，房屋进行测绘是有先决条件的，即必须以幢为单位来进行测量和面积认证。测绘人员对房屋的建筑、结构等要充分的熟悉和了解，然后依据相关的法律法规及规范进行执业活动。产权人很难自行校核自己的房屋建筑面积是否准确，特别是分摊的共有共用建筑面积，若没有专业知识和上述条件，根本无法自行测算，存在一些看法和误解也是正常的。 问：为何个别业主分摊面积相对较大？ 答：多数房屋的分摊面积所占比例一般在一个可预见的范围内，一旦出现分摊系数比较大的情况，购房者往往对自己的房产面积产生疑问。 公共部位面积的分摊是由楼内公共部位面积的大小及其使用
12、情况确定的。对于普通的住宅、公寓等类型的房屋，由于公共部位的面积及其使用情况都比较类似，差别一般不会太大。对于比较特殊的情况，如住宅楼入口处增加了面积比较大的大厅，商铺设置的铺位间通道宽度较大，都会导致公共部位的面积较大，和普通的房屋相比，其分摊系数要增大很多。对于普通住宅，由于公共部位主要是外墙及楼梯间，且楼梯间大小都相差不大，因此一般小户型住宅楼的分摊系数要比大户型住宅楼的分摊系数要大。 如何破解面积分摊很大产生的疑团，最好的方法是与相同类型的房屋进行比较，特别是对公共部位及其使用情况进行认真分析。 问：管理部门如何采取措施保护购房者利益？ 答：以往许多购房者在买房的时候，总感觉有种上当的
13、感觉。主要是购房者缺乏有关的法律知识，无法明白其中的原因，只能有苦难言。为了减少类似问题的发生，管理部门采取了许多的管理措施，有效减少类似问题的发生，切实维护了购房者的利益。 网上面积公示是杜绝面积缺斤少两的有效保障。以往有的开发企业给购房者提供的建筑面积与实际面积不符，给购房者产生误导。通过网上面积公示，各项面积都能够查到，购房者就能根据一个透明的结果，合理选择自己的住房。 房产测绘许可制度的实施，避免了测绘市场的混乱。由于房产测量规范对于面积分摊的方法还不是很明确，如果测绘市场放开，个别不负责任的测绘企业可能会同开发商钻规范的空子，损害购房者的利益。管理部门对测绘市场的有效控制，充分利用技
14、术能力强的测绘部门的优势，维护了测绘市场。 问：商品房单个业主为何不能委托测绘？ 答：商品房面积测绘实际是对房屋每个户室产权面积的认定，计算时需要结合规划、建筑设计及其相关的竣工资料，还要考虑开发企业的销售方案。 单个户室面积计算首先应确定房屋内各户室的权属界限，同时还要明确公用部位的使用情况。对于房屋的使用情况，还要与规划向结合。 户室的权属界限与开发企业销售方案有直接关系，公共空间的使用开发企业也根据其使用特点在相关销售合同中做了说明，也只有他们能够对报告中公共部位使用情况的认可承担责任。 单个户室的业主，其掌握的只有自己单个户室的具体情况，无法确切掌握其它户室的权属界限，也无法对公共部位
15、使用情况的确认承担责任，也无法提供商品房测绘需要的其它相关资料，因此无法独自委托进行测绘。 问：为什么房屋面积预测结果与实测结果有一定差异？ 答：因为预测是根据图纸内容所做的测绘，而实测是根据现场实际测量的数据计算的结果，由于施工误差、 施工过程中的变更等多方面原因，导致结果有一定差异。 问：共有面积如何分摊？ 答：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊，面积的分摊应依照被占有或使用情况来确定。 问：我家住的是多层住宅楼，有的单元为一梯两户，还有的单元为一梯一户，这两个单元内的户室分摊系数相同吗？ 答：相同。因为
16、住宅楼是以幢为单元进行分摊，分摊方法是按照建筑面积的比例，所以其分摊系数是相同的。 问：因需要，在我的用地内建了临时房屋，该房屋手续齐全，能否计算建筑面积？ 答：不能，活动房屋、临时房屋和简易房屋均不能计算建筑面积。 问：储藏室内有一根比较粗的横向管道，对使用造成一定影响，是否应当扣除管道所占的面积？ 答：如果对房间的使用功能没有太大影响，一般不扣除其面积。 问：我家的阳台是不封的，上一户相同位置是透空的，没有阳台，在计算面积时，我家的阳台没有计算面积，这样算正确吗？ 答：正确。对于没有封闭的阳台，如其顶盖已经跨层，不看作该阳台的顶盖，没有顶盖的阳台不计算面积。 房改房上市交易测绘 问：测绘中
17、心设在房产交易大厅的测绘服务窗口主要受理哪些房产测绘业务？ 答：测绘中心为方便广大客户，在济南市房产大厦二楼房产交易大厅设有测绘服务专柜，专门受理房改房上市交易的面积测绘工作。 问：房改房上市交易第一步手续是什么，需带什么证件？ 答：第一步应先办理房屋测绘委托，需带房产证原件和复印件。 问：房改二手房上市交易房产面积测绘的收费标准是什么？ 答：根据财政部、国家测绘局颁布的及有关细则的通知(财经字1999856号)，济南市房管局颁布的关于购置公房上市房产测绘问题的通知(济房政字 200446号)、关于已购公房上市交易有关问题的通知(济房政字200447号)，结合我市物价水平，以及单位的运行成本，
18、现行收费标准： 问：实际测绘面积与房产证证载面积不符应如何处理？ 答：原房产证附图户型或面积有误，实测面积大于证载面积 3%(含)以上的，当事人应对超出部分补办房改售房手续后再准予上市交易，按照实测面积确权发证；实测面积小于证载面积的，当事人可对不足部分退还房改售房手续后再上市交易，按照实测面积确权发证，(由于阳台状况变化产生面积差额不计算在3%以内)。 问：房改房上市交易是否必须测绘？ 答：按照有关规定，房改房上市交易必须由市房产测绘中心到现场按实际情况予以测绘。二、房屋安全鉴定 问：什么是房屋安全鉴定？其在人们日常生活中的重要作用是什么？ 答：房屋必须具备三大功能：安全性，适用性及耐久性，
19、其中安全性是最基本的功能。房屋安全鉴定就是通过对房屋现状进行必要的查勘、检测、验算等技术手段，对房屋现时的安全程度进行分析评定，以确保房屋结构的安全及正常使用。 安居才能乐业，城市房屋安全涉及千家万户。房屋是具有较长使用寿命和使用功能的物业工程，导致房屋产生危险的因素是多方面的。只有更好地进行安全管理，才能达到保障房屋使用安全，延长使用寿命的目标。这其中房屋安全鉴定工作发挥着重要作用：一是确保各类房屋的住用安全；二是促进城市危旧房屋的改造；三是防灾和减灾(灾害管理)；四是对原有房屋的加层、扩建、改建等进行安全性鉴定；五是对拆改结构、明显加大荷载的房屋装饰装修进行安全性审定；六是进行司法仲裁技术
20、鉴定；七是从事技术服务工作。 问：什么叫危险房屋？危险房屋鉴定依据的标准是什么？如何办理房屋翻建鉴定手续？ 答：危险房屋为结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危险房屋鉴定主要依据行业标准JGJ125-99危险房屋鉴定标准。房屋翻建到济南市房屋安全鉴定办公室办理相关鉴定手续。 问：我公司一幢商住楼，因施工质量较差，业主反映强烈，需要对其进行安全鉴定，请问需提供什么材料？ 答：由委托方提供下列材料： (一)签署委托合同，提供房屋安全鉴定委托书； (二)房屋所有权证或证明其合法权益的有效凭证； (三)房屋的勘察、设计、施工资料及修缮、改建
21、、扩建的基础资料。 问：哪些房屋需要进行安全鉴定？ 答：(一)房屋实际使用年限达到或超过设计单位注明的工程设计使用年限仍然使用的； (二)重要历史纪念建筑、国际国内有影响的建筑、博物馆、剧院等重要建筑，体育场馆、火车站、综合商业大楼、三十层以上建筑等大型建筑，学校、幼儿园、医院、商场等人口密集场所，通迅、电力、供水等城市生命线工程，连续使用五年未作安全鉴定的； (三)因自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的； (四)因施工、生产、爆破作业产生较强振动可能影响周边房屋安全的； (五)桩基、深基坑、挖沟、挖坑等施工及降低地下水位可能影响周边房屋安全的； (六)其他依法应当进行鉴定的房屋。 问：
22、房屋装修是否需要进行房屋安全鉴定？ 答：不涉及拆改房屋建筑主体和承重结构或加大房屋荷载的装修改造活动不需要进行房屋安全鉴定。 进行涉及拆改房屋建筑主体和承重结构或加大房屋荷载的装修改造活动，必须委托鉴定机构进行房屋安全鉴定。经鉴定需要加固的，由原房屋设计单位或具有相应资质等级的设计单位按照房屋安全鉴定报告，提出加固设计方案，经批准后方可实施。 问：哪些是不合理的装修行为？ 答：不合理的装修行为主要表现在：任意拆改墙体，在承重墙、抗震剪力墙上开门打洞；在楼面上加铺的各类石材、陶瓷地板结合层过厚，加大楼面负荷；随意凿、钻楼板，上铺木地板，下设吊顶，安装大型灯具；沿街房屋改变用途，破墙开店；封闭阳台
23、，拆除与室内相隔的墙体，或改阳台为厨房、居室，使用荷载超出设计要求；电气线路不穿导管，直接在墙体甚至楼面上凿槽埋设，或穿过可燃性装饰材料等。任何一幢房屋的结构设计都是有其严格的力学依据的，擅自更动结构构件、改变预定的使用功能、盲目加大使用荷载等都会使结构的受力状态产生变化、整体性受损，它不但削弱房屋结构的安全性，更大大降低了房屋的抗震能力，严重的连正常条件下的使用安全都不能保证。 问：居民应该具备哪些房屋建筑安全知识？ 答：随着社会的发展、科学技术的进步和人们需求的不断变化，当今的建筑已是一个非常复杂庞大的组合体系，不但与多门科学和知识有关，同时还受到政治、经济、文化等深刻的影响。因此，在预期
24、寿命每建筑是否正常使用，居民怎么正确使用房屋，是所有人都关心的问题。 (一)砖木结构房屋 1、由于砖木结构房屋的承重主要靠木结构，不要在房屋的木粱(桁条)、木柱(柱脚)、梁架和上挂、搭任何重物及改变其原有的大小、受力方向。 2、不要在墙体上任意开启门、窗。以免使墙体减弱承载能力而产生裂缝。如发现木结构(木梁、柱)、墙体有明显和突然发生的倾斜、弯曲应及时向有关部门反映，及时采取措施排除隐忠。 3、为防止火灾，要安全用电。不要随意乱拉电线，安装家用电器请专业人员排电线。不要在楼板上放置生活用煤炉、煤气灶以防火种。 4、不要在木结构房屋内燃烧物品，如有明火存在，必需有专人看管。 (二)砖混结构房屋的
25、住房用户应注意： l、不要任意改变房屋使用性质，影响房屋结构。如确需改变房屋结构的，应经房屋安全鉴定部门鉴定，并有房屋设计资质的单位的加固设计。 2、不要随意敲、凿房屋的混凝土梁、柱，更不能使其断裂。 3、不要拆除砖墙面和扩大原有门、窗洞口，不要在墙面上随意开门、开窗。 4、注意经常检查室外悬挂物、空调支架、遮掩物、阳台上搁置的物品(花盆等)的安全，避免下坠伤人。 (三)建筑工地附近居民应注意： 1、家长要教育小孩不要进入建筑施工工地。 2、市民不要随便进入施工工地，有事要进入施工工地的，应事先与建设单位、施工单位联系。进入施工工地要带好安全帽，注意安全警示标记。 3、在房屋、市政和拆除施工工
26、地旁边行走时要注意安全。晚间行走时，要注意红色警示灯的提示。 房产基础测绘 问：什么是房产基础测绘？为什么要进行房产基础测绘？ 答：房地产基础测绘作为房产测绘的一部分，是一项神圣而具有法律效力的工作。它是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体的建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸-房地产分幅平面图。房产分幅图全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况，是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。比如，从房产分幅图上产权人可以清楚地了解房产所处的地理位置(方位和地点)及其周围道路、管线、建筑物等设施分布状况，以确定房屋的唯一性。房产基础测绘是城市大比例尺测
27、绘的一种，但它不同于通常大比例尺的工程测量、地形测量，它具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息。 房产基础测绘是测绘的一个分支，它是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，是准确掌握城市房产坐落位置、产权状况，提高房产管理水平的基础性工作。是解决城市房产基础地理信息资源短缺、公共服务水平较低、管理滞后于经济社会发展需求矛盾的必经途径。 问：房产基础测绘对于地理信息系统建设的意义是什么？ 答：为科学有效的管理房产图纸，实现房屋产权唯一性的管理，济南市房管局从
28、2007年初开始，准备利用两年时间，建设房地产市场信息系统。 传统的房产管理模式是通过管理房屋坐落实现对房屋的管理，由于历史的原因，房屋坐落变更比较复杂，单纯依靠对房屋坐落的管理，很难保证房屋产权的唯一性，造成房屋重复抵押或买卖，从而给产权主及相关部门带来不必要的纠纷。保证房屋唯一性最有效的手段就是通过管理测绘图纸实现对房屋的管理。房产基础测绘最终成果就是房产图纸，房产基础测绘数据是房地产市场信息系统的基础，在此数据的基础上，实现以图管房、以图管档、以图管业的目的，为房产管理和方便大众服务。 问：房产基础测绘在社会服务方面有何重要作用？ 答：房产基础测绘不仅为房地产业服务，而且也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、 水利、 交通、 财政税收、 金融、 保险、 工商管理、旅游、 街道照明、 通讯、 燃气供应等城镇社会服务事业提供基础资料和有关信息。例如：房产测绘成果经过统计整理后，可以得出一个城市与地区的房屋的总数量、总质量、人均建筑面积、人均使用面积、住宅的数量、质量、所有权、使用权情况、发展速度等。这些资料无疑会给城市的整体建设布局、住宅制度的改革、旧城改造等提供决策依据。所以，房产测绘面向社会的服务作用会越来越大，同时这也是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施
