1、房地产集团组织管理手册 精品 房地产集团组织管理手册批准签字： 日期：发布日期：年 月 日目 录第一章 手册说明 4第二章 组织设计基本思路 51. 组织设计的基本原则 52. 项目运作模式的选择 63岗位设计原则 7第三章 *集团组织架构与通用职能 81. *集团组织架构图 82. 两个专业委员会构成和职责说明 93. 部门通用职能 10第四章 *集团总部各部门职能 111. 总经办职能 112. 财务部职能 133. 人力资源部职能 164市场策划部职能 185工程技术部职能 206仓管组职能 247采购管理部职能 257销售管理部职能 278客户服务部职能 299成本管理部职能 3110
2、行政部职能 3311商业管理部职能 3512本地项目部职能 36第五章 *集团异地项目公司的组织架构与职能定位 391. 异地项目公司（清远公司）组织架构图 392. 办公室职能 403. 财务组职能 414. 成本组职能 436. 工程技术组职能 457. 采购组职能 468. 营销组职能 47第一章 手册说明本手册用以说明*集团公司（以下简称公司）的组织关系、权责结构和部门职能，是公司组织管理的基本文件，它是在集团管控手册框架内编制的。它一共包括三个部分： 一、 组织设计的基本思路：本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构选择的原则、项目运作模式选择的思路、岗位设置的原则等。
3、二、 组织设计：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了公司部门设置。三、 部门职能：本部分主要阐述公司各部门的定位和职能描述。本手册是公司组织管理的基本文件，由公司总经办负责维护，当组织结构、部门设置、权责设计和业务流程发生变化时，应及时修订本手册。第二章 组织设计基本思路1. 组织设计的基本原则*集团在进行组织管理时，主要考虑如下组织原则的应用： 战略导向原则组织设计的基本出发点是为了实现集团的战略定位， 组织设计时要考虑市场定位、客户价值、核心竞争能力、盈利能力和集团现有专业能力等多项因素，目前集团定位为以房地产开发为主，带动商业物业租赁和物业管理业务的同步发展，建立战略性土地资源储备
4、，加速开发节奏，创建*品牌，规范管理体系以实现公司的高速成长，力争在今后35年内迅速成长为一个综合实力较强的房地产集团公司，进入金融、资本市场，形成包括房地产开发、金融资本运作的经营发展模式，因此在组织设计中必须考虑公司房地产业务的专业化、规模化和快速发展的特点。 权责对等原则权责对等是岗位任职者在履行职责时的基本要求，在进行组织结构设计时，既要明确规定每一管理层次和各个部门的职责范围，又要赋予完成其职责所必需的管理权限。职责与职权必须协调一致，要履行一定的职责，就应该有相应的职权。权责对等原则要求：1) 责任和权力互为前提。要承担责任，需要授予相应的权力。2) 责任和权力要对等，暗含了责任和
5、权力的有限性，没有无限的责任，更没有不受制约的权力，享有什么权力就要承担相应的责任，没有尽到责任，权力自然就失去存在的必要。3) 广义的权责对等原则还包含职、责、权、利统一的原则。权责不是随意性的可以授予任何人，权责承担者必须具备一定的资质，被授予一定层级的职位，反过来说，就是权责实际不是授予个人的，而是授予职位的，在这个职位上，他要承担某项职责，需要组织赋予他完成该职责所需的相应权力，当他使用权力完成职责后他应该获得相应的利益。权责对等原则是职位设计工作的基本原则。 有效管理幅度原则1) 每一个管理人员有效地监督、指挥其直接下属的人数是有限的。2) 管理幅度取决于多方面的因素，例如工作性质、
6、所处层位层级、员工的能力与素质状况、企业的信息技术运用状况等。在进行组织分析与设计时必须予以充分考虑。3) 同时，由于企业在规模一定的情况下，管理幅度与管理层次成反比关系，即管理幅度越大，层次越少，管理幅度越小，层次越大。4) 因此，在进行组织设计时必须有效平衡房地产行业与公司自身的各种因素，设置合适的管理幅度，最终才能使企业在运行成本与运行效率上达到一个好的平衡。 精简高效原则考虑房地产行业的特点，为提高运作效率，充分考虑房地产行业的风险主要集中在价值链前端的特点，组织设计时一方面要照顾专业化、精细化、重点管控的需要，另一方面也要在满足由组织目标所决定的业务活动需要的前提下，提升整体运作效率
7、，更好地实现组织的目标。精简高效原则要求组织在设计时要考虑：1) 现阶段尽量减少管理层次，尽可能使组织扁平化，以提高运作效率。2) 精简管理机构和人员，降低组织不必要的运行成本。3) 尽可能使关联度较大的职能聚集在一个部门内或关联度较大的部门集聚在一个系统内，以提高专业范围内的沟通、协作、运作的效率。4) 在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰化和明确化，减少责任重叠，减少多头负责，避免职责的缺失。5) 注意信息技术的应用。2. 项目运作模式的选择 *集团对本地项目采用弱矩阵式的项目运作模式，在这一运作模式下的项目部与职能部门的权责划分原则是：1) “弱矩阵式”的运作模式下，项目部主要负责计
8、划的推动和施工管理，对工程的进度、质量、成本和安全负责，并参与扩初、施工图设计任务书及设计成果的评审。2) 在项目立项时确定项目经理人选，项目经理负责项目总体计划的制定和各专项计划的协调，参与项目开发全过程。3) 项目经理作为项目的推动者和协调者，对项目运作中相关部门的计划完成情况和配合情况拥有一定的考核权限。 *集团对异地项目公司采用强矩阵式的项目运作模式，在这一运作模式下的项目部与职能部门的权责划分原则是：1) “强矩阵式”的运作模式下，项目部主要负责初步设计、施工图设计、计划的推动和施工管理、销售管理、设计变更等。2) 在项目立项时确定项目经理人选，项目经理负责项目总体计划的制定和各专项
9、计划的协调，参与项目开发全过程。3) 异地项目公司由集团职能部门与项目总经理进行双重管理，考核权重项目总经理占70%，但对项目成本人员和财务人员考核由集团占70%，以保障集团的有效监控。3岗位设计原则1) 因事设岗原则。从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于公司发展。按照各部门职责范围划定岗位，而不应因人设岗，人员配置应根据企业的发展阶段和业务规模来确定，*集团发展期可以考虑一人多岗或一岗多人。精简管理机构和人员，降低组织不必要的运行成本。2) 整分合原则。在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，并在分工基础上有效地综合，以发挥最大的企业效能。
10、3) 最少岗位数原则。既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，提高公司的执行效率和市场竞争力。4) 规范化原则。岗位名称及职责范围均应规范。5) 客户导向原则。应该满足特定的内部和外部客户的需求。第三章 *集团组织架构与通用职能1. *集团组织架构图2. 两个专业委员会构成和职责说明2.1投资决策委员会2.1.1投资决策委员会构成主 席：董事长副主席：总经理委员： 常务副总经理、总经理助理、财务总监、营销总监、工程总监、人力资源总监、外部专家及董事长或总经理指定的其他人员等召集部门：总经办2.1.2工作职责1) 负责对新项目进行投资决策，并确定合作策略或竞标策略；
11、2) 负责对公司的投资方向和投资规模的重大变更进行评审和决策。2.2评标委员会2.2.1评标委员会构成主 席：总经理 副主席：常务副总经理委员： 总经理助理、财务总监、工程总监、外部专家及总经理指定的其他人员等。2.2.2工作职责1) 负责审批集团和地区公司采购权限的重大变更；2) 负责授权手册规定的重大工程、材料设备招标项目的评标和定标。3. 部门通用职能1. 制度建设1) 部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善。2) 负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。3) 根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。2. 部门计划管理
12、1) 根据公司年度经营目标和项目总体计划要求，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制。2) 参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。3. 部门日常管理1) 专业能力建设：本部门专业能力的培训、交流和总结。2) 组织制定部门的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报需提供的绩效数据。3) 负责部门的团队建设，提高团队士气和员工工作积极性。4) 完成本部门各类报表的编制、汇总及上报工作。4. 知识管理1) 建立本部门信息库，并及时进行更新维护。2) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。3) 总结本部门先进、科学的管理经
13、验或方法供其它部门学习或分享。4) 整理、管理部门文件档案工作，并将相关资料及时上交集团行政部存档。5. 协作配合1) 完成流程与制度规定的部门配合工作。2) 在不影响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合。3) 完成领导交办的其它任务。6. 专业指导1) 指导下属公司或异地项目公司建立相关流程与制度。2) 指导异地项目公司的专业化建设，帮助解决专业管理中的重大问题。3) 为异地项目公司提供专业支持服务。第四章 *集团总部各部门职能1. 总经办职能一、部门使命是公司的战略规划、运营管理、法务管理、审计管理部门，它通过建立、健全公司战略体系、管理体系、风险管控体系，支持、保障公司稳定、规
14、范、高效地运行。二、部门岗位设置三、部门职能 1. 战略规划与实施监控1) 负责产业政策、产业发展趋势研究。2) 组织制定集团战略目标体系、发展战略及各业务的经营战略。3) 跟踪内外部环境重大因素变化，及时提出战略调整建议。4) 对战略实施效果进行监测与分析。2. 计划管理1) 负责建立集团计划管理体系，指导下属公司建立计划管理体系。2) 根据集团发展战略和年度经营目标，组织制定集团年度经营计划，并监督各部门制定部门年度、季度、月度工作计划，组织集团年度工作总结并编写集团年度总结报告。3) 审核下属公司提出的年度经营计划，并对实施情况进行监督与考核。4) 编制项目节点计划，监督和考核各项目的总
15、体计划编制与实施情况。5) 总结和分析各项目计划与部门计划完成情况，提出预警或调整建议。3. 组织与流程建设1) 负责集团及下属公司管控、授权及组织结构设计方案。2) 负责集团各部门职能设计（组织管理手册）。3) 负责集团流程管理体系的建立与优化工作。4) 检查和监督业务流程管理体系执行情况。5) 组织流程的优化工作。4. 法律事务管理1) 协助集团领导正确执行国家法律、法规和政策，对集团重大经营决策提供法律意见。2) 参与集团重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订。3) 审核集团标准合同文本，审查集团经营过程中的合同性文件，控制法律风险。4) 负责处理集团仲裁法律事务等非
16、诉讼法律事务和诉讼法律事务。5. 审计管理1) 财务审计：组织外部审计机构的选择，组织对集团及各下属公司的财务审计。2) 工程审计：对项目大宗招标、采购、合同及付款等进行事前、事中、事后审计。定期对各专业部门的信息库建设进行审计。3) 人事审计：对集团高层管理人员及下属公司高层管理人员的离任进行审计。4) 经营审计：对下属公司年度经营绩效和重大投资活动进行审计。6 公共关系管理1) 负责集团对外宣传和联络，按品牌规划要求宣传和维护公司形象。2) 负责集团信息对外、对内的沟通工作。3) 负责集团内刊的编制、发行工作。4) 收集、汇总集团发生的重大事件，编写公司大事记。5) 负责集团对外宣传资料的
17、联系、制作、发放等管理工作。2. 财务部职能一、部门使命是公司的财务管理与资金运营中心，它通过提高财务资产的运作效率，为企业运行提供有效财务支持，并获取最大经济效益。二、部门岗位设置 三、部门职能 1. 财务制度和会计核算体系的建立和完善1) 拟订和实施集团的各项财务管理制度，并根据业务发展情况进行修订、完善和组织实施。2) 负责建立集团内部审核制度，审核财务收支。3) 对集团财务管理信息系统提出改进建议，确保财务核算工作的顺利进行。4) 指导、审核和监督下属公司财务制度与会计核算体系的建立和执行。5) 负责下派各下属公司财务人员的培训、业务指导与监督管理。2. 财务预算及工程决算管理1) 组
18、织编制公司年度、季度、月度财务预算，指导和监督各下属公司编制财务预算。2) 监督预算执行结果，提出合理化建议。3) 根据成本管理部的工程结算报告，编制工程决算报告,对项目进行经济评价。3. 项目经济测算1) 项目拓展阶段进行投资估算与分析。2) 在项目实施过程中进行经济测算。4. 会计核算1) 负责公司所有票据的保管和存档管理。2) 编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计数据。3) 核算部门与项目总成本，建立成本台帐，按月报送成本明细表。4) 负责财务决算及利润分配的核算。5) 参与并监督集团重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护集团经济利益
19、。6) 编制、上报集团年度、季度、月份财务报表。7) 负责集团（包括部分下属公司）财务章的管理，并按规定使用。8) 负责仓库帐务管理，定期组织盘点，提出资产保值、增值建议。5. 资金管理1) 组织制定集团年度、季度、月度的资金计划，编制实际资金使用情况报表及余额日报表,统筹安排资金支付。2) 制定集团年度、季度、月度的融资计划，拓展融资管道，筹措集团经营计划所需资金。3) 指导、审核和监督下属公司资金计划的编制与执行。4) 负责售房款的收取工作，核对应收及已收房款明细表,确保资金及时入账。5) 负责银行对帐工作，保证资金的安全。1) 负责日常库存现金的管理。6. 税务管理1) 负责集团整体税务
20、筹划。2) 负责各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。3) 指导下属公司的税务筹划与办理工作。 7. 统计与经济活动分析1) 负责集团对内、外的统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）统计报表。2) 参与集团经济分析会，提出财务相关分析意见与改进建议。3) 组织开展集团经济指标分析与经济效益测算，为公司战略决策提供依据。8. 财务合同与档案管理1) 审核项目合同及行政管理合同及付款申请。2) 管理财务合同及会计档案。3) 定期检查会计档案的保存情况。9. 销售管理1) 负责管理公司销售发票。2) 负责监控销售款回收状况，登记客户应收、已收情况，按月编制销售台帐明细表。10. 收费管理1) 负
21、责小区收费管理工作。2) 对小区收费进行登记， 定期核对应收及已收各项费用明细表，按要求及时报送应收款项明细表。3) 协助小区管理员做好各项催缴工作。 11. 固定资产管理1) 建立集团固定资产的台帐。2) 组织固定资产的盘点。 12资质、证照管理1) 负责集团及下属公司资质、营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变更工作，并及时存档至行政部。13长短期投资管理1) 合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高公司资产收益。2) 对拟实施的对外投资进行投资可行性分析，并提供财务建议。3) 对现有长期投资进行监督，负责投资后的业绩评估。4) 负责集团及下属公司债权、债务的催收。5)
22、 监督、指导下属公司财务管理。3. 人力资源部职能一、部门使命是公司的人力资源与企业文化管理部门，它通过人力资源的规划、招聘、培训提升、考核激励与企业文化的建立，为公司的持续经营与发展提供人力资源保障。二、部门岗位设置三部门职能 1人力资源规划1) 根据集团发展战略制定集团人力资源规划，并组织实施。2) 组织年度的人力资源需求预测与分析，制定年度人力资源规划，并组织实施。3) 指导各下属公司建立人力资源管理体系。2 人员招聘、培训与发展1) 制订集团年度人力资源招聘计划，拓展招聘渠道，组织招聘与面试工作。2) 负责集团、各下属公司中高层及重要岗位人员的招聘、任免。3) 制订集团年度培训计划，建
23、立集团内外部培训资源库和培训课程体系，并组织培训的实施。 4) 评价培训效果和督促各部门的内部培训工作。5) 负责员工职业生涯规划与实施。3 绩效管理1) 负责集团绩效管理体系建设，确保绩效管理体系有效支撑战略目标与年度经营目标的实现。2) 根据集团经营目标，组织制定集团总部职能部门与项目部、异地项目公司、下属公司负责人的绩效考核方案，并组织绩效考核的实施。3) 汇总、统计考核结果，提出考核奖惩建议，督促各部门根据考核结果改进绩效。4) 执行集团奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。4 员工薪酬福利管理1) 负责集团薪酬福利体系建设，以有效激励员工、保证公司战略目标的实现。2) 负
24、责薪酬总额的预算、以及员工工资的计算。3) 负责员工各类保险及住房公积金、个人所得税的办理及扣缴，及相关凭证的汇总保管工作。5 员工关系管理1) 负责员工劳动合同管理，管理集团人员的劳动关系。2) 负责员工入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动手续的办理。3) 负责公司日常考勤登记与劳动纪律督查工作并汇总和统计月度考勤报表。4) 负责员工档案的建立和维护。5) 负责员工入职、离职面谈和入职跟踪。6) 负责员工入职后工作指导人的确定和协调。7) 完善员工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围。8) 了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍
25、。9) 负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。6 企业文化建设1) 根据公司经营战略，编制企业文化建设规划，并组织实施。2) 负责提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化，编制员工手册。3) 负责企业文化活动的策划与组织实施。4市场策划部职能一、部门使命是公司的项目拓展与论证、产品定位策划与营销策划的管理部门，它通过研究、把握市场动态与趋势，组织项目论证与策划工作，保障项目收益最大化。二、部门岗位设置（N代表总项目数量，下同）三、部门职能 1. 目标城市研究、土地信息收集与研究、市场研究1) 负责目标城市经济发展、城市规划、政府效率、消费文化及土地相关政策等信息收集、分析与研究。2) 负
26、责项目所在地的房地产市场趋势、竞争对手、区域房地产发展和相关市场信息收集、分析与研究。3) 研究消费者行为模式、消费趋向。4) 组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研。2项目拓展1) 负责根据集团发展战略制定未来土地储备计划。2) 收集土地信息，建立土地资源信息库。3) 寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，收集和分析土地信息。4) 主持或协助集团领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。5) 负责委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调工作。6) 组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向集团领导提出竞标建议。7) 组织进行竞买投标文件的准备，
27、递交竞买申请书及竞标投标文件，配合集团领导进行竞标工作。8) 跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。3项目可研论证1) 进行项目初选，提出初选建议。2) 提出项目可研计划与可研小组建议名单。3) 组织项目可行性研究，提出初步产品定位，组织相关部门编制项目可行性研究报告。4) 组织汇报项目可行性研究成果，为项目投资决策提供信息。4项目定位策划1) 组织项目定位策划工作，组织评审定位策划报告，并提出专业意见。2) 协助工程技术部确定项目的户型方案及外立面方案。3) 负责深化、细化项目产品定位。4) 参与概念设计的评审，提出合理化建议。5 营销承包商（策划咨询、销
28、售代理、广告设计等）选择与管理1) 收集和分析营销承包商信息。2) 组织对营销承包商的考察与评价。3) 拟订营销合作协议，组织协议谈判和合同签定。4) 对营销合同执行情况进行监督和反馈。5) 负责对营销承包商的评价。6 营销策划1) 组织项目营销策划工作，组织评审项目的营销策划方案、价格方案和推广方案，并对策划与推广方案的实施效果进行分析评估。2) 编制项目的营销主要节点进度计划，并监督营销承包商的执行。3) 提出项目售楼处、会所、样板间等的配置标准，并组织评审。 4) 组织销售阶段性总结，提出营销方案调整建议7品牌规划与管理1) 负责集团品牌分析、定位和规划工作。2) 审核项目品牌推广策略与
29、计划。3) 对下属公司的品牌使用进行规范和监督，并提供专业指导意见。5工程技术部职能一、部门使命是公司的报批报建、设计管理、工程技术管理部门，它通过有效掌握政策与处理政府关系、设计管理和工程管理，确保项目顺利进行，产品能够实现公司项目定位，提高项目综合效益，建立公司在产品设计与工程管理上的核心能力。二、部门岗位设置（N为总项目数）三、部门职能 1. 项目手续及报批报建1) 负责测量单位的选择、办理开工验线及取得土地资料。2) 负责办理项目选址手续和项目建设用地手续。3) 负责办理项目立项报批手续。4) 负责办理项目续建投资规划、投资许可证等手续。5) 负责办理建设用地规划许可证。6) 负责项目
30、规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的报批。7) 负责办理建设工程规划许可证。8) 负责办理人防、环保、交通、消防等相关政府主管部门的审查、审批手续。9) 负责办理施工许可证及与之相关的部门签批、费用交纳等手续。10) 负责办理商品房预售许可证。11) 负责办理面积预测、面积实测及大产权证。12) 组织项目地块周界关系事项的协调。13) 负责协调地块运作中的重大问题。2. 产品研究1) 负责建立、健全集团产品标准体系。2) 分析行业整体水平和研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。3) 总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题,拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。4) 负责建筑集团产品标准化的建立、推广、监督和检查。3 设计与勘察单位选择和管理1) 负责建立设计与地质勘察相关供应商（设计单位、外部专家、勘察单位）资源库。2) 负责设计单位的考察、资格审查、技术标书编制、合同谈判与邀标或直接委托工作。3) 负责与设计单位的协作、联络、合作评估与费用管理等工作。4 项目可研阶段产品与工程策划1) 参与项目可行性研究工作，对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建议。2) 负责
