1、二期项目核准申请报告建设单位：XX市冠四海房地产开发有限责任公司编制单位：中国轻工业南宁设计工程有限公司编制日期：二O一二年五月十五日二期项目核准申请报告总经理：副总工程师:技术负责人: 经济负责人:中国轻工业南宁设计工程有限公司二0一二年五月主要编制人员第一章 申报单位及项目概况3、项目申才艮单位申既况3二、项目概况4第二章发展规划、产业政策和行业准入分析10一、发展规划分析10二、产业政策分析14三、行业准入分析20第三章资源开发及综合利用分析21一、资源利用方案21二、资源节约措施22第四章节能方案分析24一、用能标准和节能规范24二、能耗状况和能耗指标分析27三、节能措施和节能效果分析
2、29第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析30一、项目选址及用地方案30二、土地利用合理性分析31三、征地拆迁和移民安置分析31第六章环境和生态影响分析31一、环境和生存现状31二、生态环境影响分析33三、生态环境保护措施34四、地质灾害影响分析36五、特殊环境影响分析36第七章经济影响分析36一、经济费用效益或费用效果分析40二、行业影响分析41三、区域经济影响分析41四、宏观经济影响分析42第八章社会影响分析42一、社会影响效果分析42二、社会适应性分析44三、社会效益性分析44四、社会风险及对策分析45第九章结论与建议46一、结论46二、建议47附表1：主要经济技术指标一览表47附表2
3、:总投资估算表48附表3：项目损益表50附表4：现金流量表50第一章申报单位及项目概况项目申报单位概况1、申报单位名称南宁市冠四海房地产开发有限责任公司2、主营业务范围房地产开发经营（凭资质证经营），销售：建筑材料（除化学危险品及木材），水电安装材料，建筑机械。3、经营年限2003年1月24日至2013年1月24日4、注册资本公司注册资本为2000万人民币。5、法定代表人李波6、组织机构及人员南宁市冠四海房地产开发有限责任公司是具有房地产开发资质的 民营企业，公司崇尚以人为本，拥有一批高素质的管理人才。拥有员 工109人，其中高级管理人员16人，总工4人，工程师15人，经济 师10人。公司拥有
4、资产约3亿元，现在建的项目有摩卡生活馆商住 大厦，建筑面积40000平方米，约投资为1.5亿元，此项目地处新民南 路的黄金地段,，在建的凯旋世纪，玉林第一商业广场，80000平方米 商住建筑,位于玉林最中心地带，合作在建的有玉林国际中药港于2007 年7月20日破土动工，该项目总投资36亿元，为该市民营企业投资 的最大项目。公司本着“以人为本、信誉致上”的宗旨，视质量为生命，并本 着开拓进取、求实创新、科学管理、精益求精的精神，服务于大众， 把每项工作做好，把每一个工程在确保为优良工程的同时，降低成本, 让客户最大程度上满意，奉献给社会更美的生活空间。二、项目概况1、项目名称：金源一品二期2、
5、项目地址：南宁市五象新区南蒲公路九公里处3、项目的背景：随着东盟博览会的永久落户及广西北部湾经济区发展规划的 实施，使南宁这座“中国绿城”越来越引人瞩目，作为中国内地与东 盟各国双向进入的前沿城市，南宁独特的区位优势日益凸现。南宁看 世界，世界看南宁，在加快构建中国-东盟自由贸易区、“两廊一圈” 经济走廊、参与大湄公河次区经济合作及泛珠三角区域合作中，南宁 将发挥越来越重要的作用。2006年，自治区党委、政府从国家发展战略的高度，立足当前， 着眼长远，作出加快广西北部湾经济区全面开放开发的重大战略决策。 为了加快南北钦防城镇群一体化的进程，自治区党委、政府提出了 “建 设五象新区，再造一个新南
6、宁”的城市发展战略部署。2008年1月16 日，国家批准实施广西北部湾经济区发展规划，标志着广西北部 湾经济区的开放开发正式纳入国家战略。规划中明确指出南宁要建设 成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市，要“以邕江为轴线，西 建东扩，完善江北，提升江南，重点向南，加快建设五象新区”。五 象新区是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江以南、环五象岭的 一个辽阔区域，地处大西南出海通道的咽喉地带，是南宁市通往北海、 钦州、防城港的门户，具有沿海、沿边、沿江的“三沿”优势。随着 广西北部湾经济区的开发建设，泛珠三角区域合作深入开展，五象新 区已成为多机遇重叠、多区域合作的交汇点，战略地位十分重要。为了
7、使五象新区与中国一东盟博览会的举办地相适应、与城市向 南发展的战略相适应、与泛北部湾经济合作区核心城市的地位相适应、 与区域性国际城市的要求相适应、与建设成为现代化宜居城市相适应, 南宁市将五象新区规划功能定位为：中国一东盟自由贸易区的区域性 贸易中心;泛北部湾的总部基地;区域性的物流、高新产业和加工业基地; 南宁市行政、信息、文体、商业商务中心。金源一品项目地处五象新 区核心区，位于五象大道北面，南宁大桥东面，与南宁市博物馆隔路 相望，可见邕江美景，可遥望青秀山，距体育中心仅几分钟路程，且 本项目定位为商业中心高档住宅。优越的地理位置，中高档精品的项 目定位使金源一品项目的建设工作显得极其重
8、要。4、主要建设内容和规模/目登经竺术指标面积：平方米用地性质容积率绿化率建筑密度居住套数（户）居住人数（人）二期净用地面积总建筑面积其中:计容建筑面积其中：地上高层住宅建筑面积商业用房物业及其他用房不计容建筑面积其中:架空层建筑面积地下车库建筑面积机动车位（辆）其中：地上地下商业住宅用地4.21 36.4% 29.8% 626 2191 23,573.00 134,762.50 99,106.50 87,763.90 11,342.60 0.00 35,656.00 3,156.00 32,500.00831.00 87.00 744.005、产品和工程技术方案金源一品项目本着领先科技进步，
9、推广新材料、新产品、新技术、 提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小 区和住宅具有较高的科技含量。强调保护绿色、保护生态环境，以体 现“人文、自然、宜居”的主导思想，创建具备多样生活情趣的生活 环境及本土文化氛围的居住小区。同时，注重住宅内部功能设计的实用性和合理性，户型功能齐全, 科技含量高；完善高层的住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局 形态。在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，住宅空间大小适 宜，居室基本户型为二室二厅、四室二厅和楼中楼的各种户型，表现 出多空间的思路；户型大小搭配，建筑面积区间在90-330平方米之间， 具有实现两代共居的可能性。每户设置外
10、飘式窗台延景入室；在户型 空间上，采用通透式大空间，达到空间与人的完全互动；充分考虑居 室的通风、采光、干湿与动静分区。6、项目的配套设施本项目注重服务系统的完善，规划设有商业服务设施、住宅小区 地下车库等。（1）地下停车场：建地下停车场，人性化设计，动静分离，车流 人流有效隔离，使项目的生活环境更静谧，提高生活环境的质量。（2）社区商铺：社区商铺的经营，很好的补足了社区内的生活需 要，令住户不用步出小区就可以购买到生活的必须用品，生活便捷舒 适。（3）安防系统：智能安防系统的导入，将为住户解决生活的后顾 之忧，将为居住者提供一个安全放心的居住环境，营造一个安逸闲适 合的家。每户配置红外线防盗
11、报警系统，电视监控系统，单元对讲系 统，24小时保安巡逻；(4)供电系统：每户设有配电箱以及10A (40A)或15A(60A)新 型电表；(5)电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电 视插座三个；(6)网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口 ；(7)消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防 水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现 防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。7、周边环境规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是 一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体 的综合性城市新区。将在未来被建设成为
12、我们城市的形象代表。项目 地块位于五象新区核心区内，与南宁市博物馆隔路相望，距体育中心 仅几分钟路程。根据规划，项目周边的小学，初中，行政中心，体育 中心，公园，商业街等公共配套设施一应俱全，为项目业主日常生活 提供了极大的便利。项目地块东北面为邕江，登高后可将邕江美景尽 收眼底，让人心旷神怡，令项目整体的居住优势明显。8、交通状况(1)外部交通分析翻看现阶段五象新区道路建设的地图，会发现至今年年初四通八 达的路网建设已经完成整个五象新区的35%,覆盖面积约60平方公里, 初步形成“三横三纵”(“三横”为堤园路、五象大道、玉洞大道；“三纵” 为银海大道、平乐大道、龙岗大道)，计划至2012年底
13、会实现路网的全 覆盖。界时，道路全畅通，到达新区的每个角落都会非常便捷。2009 年9月21 H,全球首座大跨径曲线梁非对称外倾拱桥南宁大桥正 式宣告建成通车，使邕江两岸新老城区通行时间由45分钟缩短至15 分钟。本项目地块临南宁市城市一级干道五象大道，与联接新老城区 的南宁大桥相距不远，位于新老城区的交汇处，待规划道路全部建成 后，本项目来去新老城区均相当方便，交通优势明显。(2)住宅小区内部交通、安全情况虑小区物业封闭管理模式及统一智能化管理设计的需要，采用了 完全人车分流的交通体系。为了便于小区车辆分流，避免在车流密集的城市主干道上如28号 路、19号路及2号路出现车辆集中造成堵塞，增大
14、交通压力，将小区 车辆出入口设置在宽度较小的市政道路。为保证中心区的环境品质，外部车辆控制在外围；北侧、西侧均 设有地下停车库入口，小区内的机动车可以直接进入地下车库，与人 流不发生交叉，并设置专人管理，安全方便。该项目小区注重安全防卫，通过控制小区入口、明确划分空间领 域等措施来提高小区的安全防卫能力。9、投资规模和资金筹措方案项目计划投资总资金为36,909.72目开发投资的资金来源有三个渠 道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部 分。本项目开发商投入自有资金12, 500万元作为启动资金，另需向银 行贷款15, 000万元用于投资，剩余部分由销售房收入补充。销售收入
15、扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还 本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息约1800万元。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1、国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系 人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格 控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房 地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。项目的建设符合国
16、家及南宁市加强和谐社会建设、调整住房供应 结构的要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区 人口规模的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划 的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。2、区域和空间规划符合性分析南宁市综合发展空间战略规划是根据南宁市委、市政府指示, 由南宁市规划局于2 0 0 2年8月委托上海同济城市规划设计研究 院，联合复旦大学、华东师范大学共同编制的。规划的6个篇章，涵 盖了城市发展、空间发展、经济、社会、旅游发展、生态和历史与景 观环境的保护及基础设施的发展战略。规划以接轨国际，创建区域性 国际城市；跨越发展，建设经济强市；继承传统，建设文化为
17、规划理 念。以核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团的开敞式组合 型城市模式。南宁将由核心区及七个附属组团构成，以大面积的自然 绿化分隔，形成良好的生活环境。项目建设将有利于加快项目所在区 域的建设改造步伐，促进其建设发展，增强吸引力，落实南宁市总体 规划的目标要求。本项目的规划设计指导思想为按照南宁市相关规划部门审定方案 的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设。建设成为南宁五 象新区温馨舒适生活的住宅示范区，打造南宁市高品质、高端生态住 宅社区，以创新性的现代人居理念和建筑规划理念，通过开放式现代 生活街区、丰富的配套组团（含小区生活、商业、休闲设施）规划手 法，营造出一个南宁市极
18、适合居住的高素质楼盘，使之成为南宁房地 产市场的新时代居住楼盘样板，为南宁市民提供榜样式的居住新起点; 而且还要通过对项目沿路的外立面、造型等元素的规划，打造成为南 宁市标志性建筑群以及城市亮丽的风景点。本项目为1宗地块，楼盘 的整体定位为以高层住宅为主，底层临街为配套商业区，大小户型均 衡的高端住宅区。项目建筑布局强调形态的丰富性、土地的利用性、视野的均好性。 由于地处南方地区，住宅基本采用南北向。以点式的建筑布置方式， 在争取南北向为主朝向的同时，楼宇之间高低错落有致，疏密合适。 住宅日照及间距均经过国家指定的权威软件进行日照分析计算得出， 满足相关规划和规范的要求。项目诠释了城市创业精英
19、和年轻新锐阶层对建筑的独特追求，同 时也满足城市中产阶级对住宅舒适程度的要求，成为时尚经典，创意 实用，节能宜居的高档住宅以及南宁五象新区配套完善的高档商业中 心。整个小区大小户型均衡，能满足各阶层的需求。整个小区住宅户 型比例：90 m2以下占51.70%； 90itf以上占48.30%。配套设施按规划 设计条件要求，设置有文化活动室、便民菜市、社区服务用房等配套 设施，完全可以满足小区业主的要求。项目遵循以人为本的原则，按住宅智能化系统设计基本要求进行 设计；同时考虑综合布线系统。项目停车位、教育配套、医疗配套、会所、物业等配套设施：根 据规划条件测算，整个小区需要约1600个停车位，按照
20、人车分流的原 则，除小区外围市政道路上设有少量停车位外，其余大部分为地下车 位。布置于高层建筑地下层的停车位（结合人防平时停车）及地面上 的少量停车位完全可以满足上述需要。其余配套按规划设计条件要求 设计。均符合南宁市的发展规划要求。3、专项规划符合性分析南宁市住房建设计划（2008-2012）指出：规划期末，基本实 现常住人口户均享有（拥有或租住）一套住房，完全解决双困家庭的 住房问题；注重改善住宅设施，积极推广运用新材料、新技术、新工 艺，提高住宅舒适性和安全性，推动智能化住宅、节能省地生态（环 保）型住宅的建设，不断提高住宅质量。规划期间内，建设各类住宅房约24. 49万套，总建筑面积2
21、, 245 万平方米；建设商品住房约19. 78万套，建筑面积1, 898. 77万平方米, 其中，中低价位、中小套型普通商品住房13. 98万套，建筑面积1, 231. 8 万平方米；建设保障性住房4. 71万套，建筑面积约346. 23万平方米, 其中建设经济适用房4. 05万套，建筑面积313. 23万平方米，建设廉 租住房0.66万套，建筑面积约33万平方米。2010年商品住房建设3. 88万套，建筑面积382. 73万平方米；保 障性住房建设0.87万套，建筑面积67. 27万平方米。2011年商品住房建设3. 91万套，建筑面积372. 58万平方米；保 障性住房建设0.78万套，
22、建筑面积57. 42万平方米。2012年商品住房建设3. 86万套，建筑面积367.7万平方米；保障 性住房建设0.78万套，建筑面积57. 3万平方米。从五象新区核心区整个版块来看，本项目的立项与建设，均具有 较大的市场容量和市场潜力，而且易成为板块市场的领头羊，成为区 域乃至南宁城市的最优秀的项目之一。从区域板块的产品形态来看，可以开发的产品集中供给以两房为 主，并配以四房及楼中楼等大户型，符合市场主流需求，而且单套总 价易控制，不仅可以吸引大量的刚性及改善性需求，亦可吸引高端投 资客的关注。符合住房建设规划要求。二、产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房 地产业
23、关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市 场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群 众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资 增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力 资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展, 对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意 义。1、规划政策(1)城市规划南宁市城市总体规划(20062020年)指出：中心城人口 2010 年控制在210万人，2020年控制在290万人。中心城建设用地2010 年控制在216k m2, 2020年控制在298k m2o城市
24、的主导发展方向：整 体向东，重点向南。中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式， 逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。城市主要职能：区域性国际城市、泛珠三角经济圈西部区域性中 心城市、西南地区交通枢纽、北部湾(广西)经济区的核心城市、广 西壮族自治区首府。(2)住房建设规划南宁市住房建设计划(2008-2012)指出规划期间住房建设的 指导思想和基本原则：以满足不同收入层次市民的住房需求为导向，以住房供求总量基 本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，构建多层次的住房保 障和供应体系，注重住房建设与经济社会发展相协调，促进房地产业 持续稳定发展。进一步建立健全以廉租
25、住房制度为重点、多渠道解决城市低收入 家庭住房困难的政策保障体系。加快廉租住房建设，逐步扩大廉租住 房保障范围，不断改进和规范经济适用住房制度，切实解决城市低收 入家庭的住房困难问题，逐步实现“住有所居”的目标。加大加快住房供应结构调整力度，重点发展满足居民自住需求的 中低价位、中小套型普通商品住房。坚持节约、集约利用土地资源的 基本原则，加大加快住宅供应，缓解供需矛盾，优先保证中低价位、 中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应。适度增加住房建设用 地增量，重点和积极盘活住房建设用地存量。住房建设与城市空间拓展、经济发展和产业布局有机结合的原则, 住房建设应与城市空间拓展、功能结构优化和经济
26、产业布局调整充分 结合，注重新区建设与旧城更新改造有机结合，促进城市居住与就业 的综合平衡。切实注重居住环境的改善和配套设施的建设。新区住房建设应同 步或优先配套建设文、教、体、卫等公共服务设施和道路、给水、排 水、电力、电信、环卫、燃气等基础设施。2、土地政策(1)两个最严格的土地制度一个是更加严格的保耕地，以及节约、集约用地，三中全会提出 了两个最严格的土地制度，即：最严格的经济保护制度以及最严格的 节约用地制度，其中，最严格的耕地保护制度已于多年以前提出，但 此次有两个新东西，一是要化地永久基本农田，既是确保国家粮食安 全的需要，更主要的是为在2009年的规划修编中要作为城乡建设用地 发
27、展的空间管制的手段，不能向外扩张。(2)征地制度改革征地制度改革在2009年将进一步深化。因为三中全会明确要求要 确定工业性和经营性的范围；其次，要健全征地补偿机制，第三，要 对被征地农民的就业、住房和社会保障给予支持和相应补偿。(3)加强农村集体建设用地流转管理将农村集体建设用地流转纳入土地有形市场，修改完善相关法律 法规，为流转提供法律支撑，强化土地管理工作，为土地流转提供基 础服务，尽快出台相关配套制度，规范流转工作有序推进，明确集体 建设用地流转形式和内容，加大各部门协调配合力度，共同营造促进 流转的环境。（4）全力保障中央现在扩大内需拉动经济增长的所有的土地供应主要包括三方面：在新一
28、轮土地计划和规划中要统筹安排，总 量控制。中央确定的保障性住房和农村的危旧房的改造工程，游牧 民改定居等中低收入以下的住房供应在明年及以后都会全力保障。中共中央关于制定十二五规划的建议（2010年10月18日中 国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过）中，加强土地、 财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房 体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大 保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增 加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑 制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。3、税收政策为贯彻落实国务院办公厅关于促
29、进房地产市场健康发展的若干 意见（国办发（2008） 131号）关于进一步鼓励普通商品住房消费 的精神，促进房地产市场健康发展，二OO九年十二月二十三日，经 国务院批准，财政部出台关于调整个人住房转让营业税政策的通知。 通知规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的普通住房 或非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含 5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税；个人将超过5年（含5年）的普通住房对外销 售的，免征营业税。4、金融政策（1）开发贷款2006年5月国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知
30、（国办发（2006） 37号）进一步规定， 为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金 比例达不到30%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。（2）住房消费贷款2010年，中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性 房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%。通知指 出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套 中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，
31、下同）不得低于20%；对购 买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不 得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住 房的，贷款首付款比例不得低于50%。为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，提 高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。2008年 10月22日人民银行调整房贷政策，决定自2008年10月27日起将商 业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首 付款比例调整为20%。但在目前，多家行最新政策为，首套住房基准利 率，二套住房不低于基准利率上浮10%,第三套住房停止发放贷款。央 行指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是 首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系 普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区 别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求, 金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自 住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。并且，银监 会此前已下发通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用 贷款购买
