1、,耘思堂 淮安事业部2014.7,1#楼价格体系及认筹方案汇报,PART.1 淮安市场总览,PART.2 竞品市场动态,PART.3 价格建议及体系,【报告内容】,PART.4 认筹方案,住宅市场走势,进入2014年以来，尤其进入二季度，市场成交急转直下，4月份创下历年新低，6月成交再次陷入低迷，日均成交不足百套。,数据截至7.19,淮安市场的销售量和价格有着较明显负相关，价升量跌，价跌量升。,3000套,2014年上半年住宅成交数据与同期相比，下降16.56%开发区下降26.7%，清河区下降19.7%,上半年数据统计,库存情况,高库存：淮安总库存目前超过5.5万套，不断刷新最高纪录，长周期：
2、按照近期的去化速度，库存消化周期将达15.2个月。,市场形势严峻 库存量居高不下 销售量不断萎缩 去化周期逐渐攀升,竞争项目分布,云梦清河4650元/,本案,东冠逸轩预计8月份认筹,宝岛花园4530元/,凯旋宫认筹中预计8月初开盘,香格里拉5358元/,建滔裕花园预计9月开盘,全市竞争白热化的区域，大牌多，大盘多，新盘不断涌现,6月份最新成交价,2014年1-6月销售套数185套，月均销售30套，均价5661元/。销售量较为理想，6.15低价开盘冲量起了较大的作用，淡市热销，6月签约51套。,亿力未来城,开盘情况,30#除去顶层等特殊房源表价5600元/，所推房源优惠前均价为5800/左右，总
3、均价61万左右。所推房源优惠后均价为5369/左右。,32#为景观楼王，所推房源优惠前均价为6050/左右，总均价80万左右。所推房源优惠后均价为5662/左右。,30#户均面积106,32#户均面积132,当天成功订购房源可享受总房价18000元优惠。开盘享受，认筹交1元抵5000元优惠。7天内签约可享受总房价优惠5000元优惠。开盘当天购买可享受一次性付款95折，按揭97折优惠。,优惠措施,除特殊楼层外无楼层差价,主力户型：,92,122,新推30#、32#楼，面积在92-138,2014年1-6月销售套数49套，月均8套，均价6248元/，谋求高溢价对销售量不看重。三期无法走量的情况下，
4、目前针对一二期的剩余房源进行清盘活动，5080元/起,公园一线景观,半年卖了35套,中天优诗美地,在售主力户型：,135,142,东冠逸品2013年销售商品房304套，销售金额1.5亿，销售均价4917元/。,东冠逸轩,售楼处,规划,围挡,工地,释放节点8月售楼处公开9月认筹,价格与一期差不多，在5000元/左右,首开5#楼户型,96,126,96,88,东冠逸轩,2014年1-6月销售套数108套，月均18套，均价5071元/。,104,河畔花城,94的两房和105的三房在区域内较稀缺,4980元/一口价,2014年1-6月销售套数84套，月均销售14套，均价5063元/,101,139,汇
5、金豪庭,户型是硬伤，单一且偏大,特价房4758元/,2014年1-6月销售套数254套，月均销售42套，均价4557元/,融侨华府,云梦清河,2014年1-6月销售套数144套，月均销售24套，均价4797元/,从销量上看：在市场较好，房源供应充足时，水渡口楼盘的年销售量在300-350套；从价格上看：水渡口区域最高价差近2000元/，越靠近钵池山公园和万达价格越高；从户型上看：水渡口两房的主力面积在90左右，三房的面积偏大，110左右的紧凑型三房稀缺且热销；从去化率上看，在售楼盘在60%-70%之间，得房率在78%左右（26以上高层）。,竞品楼盘一览表,首开价格测算,首开价格：5100元/m
6、2,1、淮安市场下行情况明显，高库存，销售量萎缩，去化周期拉长，情况较为严峻；2、周边竞品开始积极应该市场变化，融侨和亿力率先降价，其他楼盘迅速跟进；3、首开户型竞争力不大，得房率是周边楼盘中最低的，客户抗性大，相当于价格上涨了350元/；4、首开成功对于项目而言意义重大，必须一炮打响。,优惠情况,诚意金：10000抵30000，优惠20000元；诚意金日进百金：约30天，共3000元；悦达会：活动一次500，共6次左右，总共优惠3000元；开盘当天限时特惠总价1%；首付30%优惠1%，60及以上%优惠1.5%，一次性付款2%。认购7天内签约额外优惠1%。,优惠总计约8.6%，签约价5100元
7、/平，推出表价约5580元/平；,认筹须知,认筹时间：2014年7月26日淮安悦达广场1号楼开盘前；认筹优惠：一、交纳人民币壹万元认筹诚意金，开盘首日选房签订商品房认购协议时转为定金，最终签定商品房买卖合同可充抵总房款叁万元整；二、“日进百金”优惠：即从交纳认筹金之日起至开盘前三天止，总房款每日扣减壹佰元整；三、认筹金说明：交纳认筹金的客户在开盘当日没有选中满意的房源，可提交退还认筹金的书面申请，我司在接到申请7个工作日内给予免息全款退还；四、认筹编号作为开盘选房的先后顺序，开盘当天若未在规定时间内选定房屋，则取消选房资格；五、交纳认筹诚意金的客户均有机会得到由悦达广场提供的精美礼品一份；六、
8、开盘按照认筹顺序编号进行选房；七、本须知最终解释权归淮安悦达置业有限公司所有；,认筹流程,凭有效身份证件，填写认筹金确认单，至财务交纳认筹金10000元 凭有效身份证件，认筹金确认单及收据签定悦达广场认筹协议客户留存悦达广场认筹协议客户联、认筹金收据，认筹完毕 客户凭悦达广场认筹协议，认筹金收据、身份证领取精美礼品一份,接待前台悦达会盖章,参观沙盘区域,洽谈区签到诚意金确认单,财务处交认筹金,活动区域参与游戏品尝冷餐,活动区域领取认筹礼品,结束,洽谈区签订认筹协议,（备注：开盘按照认筹顺序编号进行选房）,人员安排,本案周边楼盘13家中11家可以使用公积金，占85%，一家正在洽谈，只有金域华府一
9、家不可以使用公积金，据统计，金域华府因此损失了一批客户；目前600组悦达会客户中，有186组客户需要使用到公积金，占比31%，接近三分之一；结论：公积金使用情况对销售有较大的影响，建议落实公积金贷款。,公积金贷款情况,项目抵押问题,土地抵押南京浙江商业银行；还将计划做在建工程抵押。抵押对于销售的不利因素：客户签定商品房买卖合同和办理按揭的首要条件是解押A、土地抵押B、在建工程抵押；在建工程抵押在南京，解押手续会比较麻烦。土地抵押和在建工程抵押势必会影响销售签约及回款进度,悦达会客户梳理,客户分类说明A类：来访2次或以上，对本项目有强烈购买意向，与周边几个项目比较，急切购房者；B类：来访1或2次，对本项目比较认可，主要关心价格，有购房需求的观望者；C类：来访一次，再次回访表示有空来看的看房者；,梳理了悦达会600组，其中A类客户40组，占7%；B类客户182组，占30%；c 类客户378组，占63%,6.1悦达会启动,7.11售楼处进场,7.26认筹,8.16开盘,悦达会目标：6月底积累400组悦达会会员 7月底积累700组悦达会会员开盘前认筹目标：交一万抵三万 100组客户开盘销售目标：45套，一个月内完成70套,目标设定,8.2售楼处公开,谢谢聆听进入讨论时间,
