1、最新物业管理师考试试题加辅导物业管理实务第一章 物业管理企业一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)1物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有( )。A中外合资经营的物业管理企业B全民所有制物业管理企业C物业管理集团公司下的子公司D集体与个人共同投资的物业管理企业【答案】C【解析】本题考查的是考生对物业管理企业类型的掌握程度。物业管理企业分类按照投资主体的经济成分可划分为：全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、民营物业管理企业、外资物业管理企业、其他物业管理企业。故本题选c，有关内容可参见教材第12页。2物业管理企业资质等级分类方法有( )。A A、B、C、D四
2、个等级B高、中、低三个等级C一、二、三级D特级、一、二级【答案】C【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业的资质等级为一、二、三级。故本题选c，有关内容可参见教材第45页。3一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是：A 200万元B 300万元C 400万元D 800万元【答案】D【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。一级资质的物业管理企业注册资本为人民币500万元以上。故本题选D，有关内容可参见教材第45页。4二级资质物业管理公司，专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。 A 10 B 20 C 30 D 40 【
3、答案】B 【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。二级资质的物业管理企业应具有物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。故本题选B，有关内容可参见教材第45页。5关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的( )。A国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理C直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督D直辖市人民政府房地产
4、主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理【答案】B【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。故本题选B，有关内容可参见教材第4页。6新设立的物业管理企业
5、，在领取营业执照之日起30天内，持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质( )。A一级资质 B二级资质 C三级资质 D三级资质，并设一年的暂定期【答案】D【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期，物业管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选D，有关内容可参见教材第6页。7物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的( )。 A法人 B经济实体 C企业单位 D以上说法都不对 【答案】B 【解析】本题考查的是考生对物业
6、管理企业概念的掌握程度。物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。故本题选B，有关内容可参见教材第l页。8下列选项中，不属于物业管理企业特征的是( )。A是独立的企业法人B属于服务性企业C具有一定的公共管理性质的职能D具有行政管理职能【答案】D【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业特征可归纳为以下三点：一是独立的企业法人；二属于服务性企业；三具有一定的公共管理性质的职能。故本题选D，有关内容可参见教材第1页。9物业管理企业的产品是( )。A服务 B管理 C服务与管理并存 D以上说法都不对【答案】A【解
7、析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业本身不制造实物产品，它主要是常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。故本题选A，有关内容可参见教材第1页。10物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为( )万元。 A 10 B 200 C 300 D 500 【答案】A 【解析】本题考查的是考生对物业管理企业工商注册登记的掌握程度。公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务
8、性企业应符合此规定(若办理资质，10万元的注册资本是不行的)。故本题选A，有关内容可参见教材第3页。11( )组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。 A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制 【答案】B 【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。故本题选B，有关内容可参见教材第67页。12( )组织形式，其员工受双重领导。A直线职能制 B直线制 C
9、事业部制 D矩阵制 【答案】D 【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。故本题选D，有关内容可参见教材第89页。13规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用( )组织形式。A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制【答案】C【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。事业部制是较为
10、现代的一种组织形式，是管理产品各类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。一般多由那些规模大、物业各类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。故本题选c，有关内容可参见教材第8页。14目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是( )。A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制【答案】A【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构下面直线部门一般
11、不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。故本题选A，有关内容可参见教材第78页。15新设立的物业管理企业，其资质等级按( )等级核定。A最低 B最高 C适合的资质等级 D矩阵制【答案】A【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期物管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选A，有关内容可参见教材第6页。二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)1物业管理企业在申请资质时，应持以下资料( )。A营业执照
12、和企业章程B验资证明C物业管理企业组织架构D企业法定代表人的身份证明E物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同【答案】A B D E【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业在申请资质时，应持以下资料：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同。故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第6页。2关于物业管理企业的设立，以下说法正确的是( )。A物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段B 物业管理企业的设立须向工商行政管理
13、部门进行注册登记，是根据公司法的规定C新设立的物业管理企业，在领取营业执照后，要向当地工商主管部门申请资质，是根据物业管理企业资质管理办法的规定D公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业E物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件【答案】A B E【解析】本题考查的是考生对物业管理企业设立程序的掌握程度。根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段；根据公司
14、法规定，物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业；新设立的物业管理企业，在领取营业执照之日起30天内，要向当地房地产主管部门申请资质，是根据物业管理企业资质管理办法的规定；公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求；物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第36页。3以下
15、哪几种是物业管理企业的常见模式( )。A房地产建设单位的附属公司B民营物业管理企业C独立的物业管理企业D集体所有制物业管理企业E物业管理集团公司【答案】A C E【解析】本题考查的是考生对物业管理企业常见模式的掌握程度。物业管理企业的常见模式有房地产建设单位的附属公司、独立的物业管理企业、物业管理集团公司。故本题选A、C、E，有关内容可参见教材第36页。4物业管理企业的组织形式主要有( )。A直线制 B直线职能制 C矩阵制 D直线矩阵制 E事业部制【答案】A B C E【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。物业管理企业组织形式有直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。故本题选
16、A、B、C、E，有关内容可参见教材第6页。5以下对物业管理企业描述正确的有( )。A依法设立，以盈利为目的，承担独立责任的企业法人B物业管理企业的产品就是服务，属于服务性企业C其职能带有公共管理的性质D具备专门资质，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体 E物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任【答案】A B c D【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念和特征掌握程度。E“物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任”应为“物业管理企业以自己的名义享有民事权利，承担民事责任”。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第1页。6关于事业
17、部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的( )。A事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式B采取事业部制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能C其主要特点：实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏D其主要优点：强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的行政事务；能调动各事业部门的积极性；促进了内部竞争；有利于复合型人才的考核培养E主要缺点：机构人员较多，容易形成多头领导【答案】A C D【解析】本题考查的是考生对物业管理组织形式的掌握程度。选项B“采取事业部
18、制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能”是直线制组织形式的特征；选项E“主要缺点：机构人员较多，容易形成多头领导”是矩阵制组织形式的缺点。故本题选A、C、D，有关内容可参见教材第8页。7以下诸多因素，哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置( )。A企业资质 B企业战略 C技术 D组织规模 E外部环境【答案】B C D E【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置的影响因素的掌握程度。影响因素包括：企业战略因素、外包环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。故本题选B、C、D、E，有关内容可参见教材第9页。8物业管理企业组织机构设置的要求是( )。A按企业
19、资质设置组织机构B按照企业规模、任务设置C按照统一领导、分层管理的原则设置D按企业注册资本设置组织机构E要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活【答案】B C E【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置要求的掌握程度。物业管理企业组织机构设置的要求是：按照规模、任务设置；统一领导、分层管理；分工协作；精干、高效、灵活。故本题选B、C、E，有关内容可参见教材第10页。9物业管理企业的分类，以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有( )。A中外合资经营的物业管理企业B全民所有制物业管理企业C物业管理集团公司下的子公司D集体与个人共同投资的物业管理企业E股份合作型物
20、业管理企业【答案】A B D【解析】本题考查的是考生对物业管理企业分类的掌握程度。物业管理企业按投资主体的经济成分来划分，可分为：全民所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业；外资物业管理企业和其他物业管理企业。选项C“物业管理集团公司下的子公司”属于物业企业的模式；选项E“股份合作型物业管理企业”是按股东出资形式来划分的。故本题选ABD，有关内容可参见教材第12页。10物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面( )A客户服务监督管理B制订和分解企业经营计
21、划和经营目标C维护企业质量管理体系的正常运行D建立相关规章制度、管理目标和工作标准E客户管理关系，客户投诉处理，客户满意度评价【答案】A C E【解析】本题考查的是考生对物业管理企业职能机构职责的掌握程度。品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。故本题选A、C、E，有关内容可参见教材第1011页。三、案例题1你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房(中等偏高
22、端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(IS09001)。请问(1)按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门的职责。(2)说明直线职能制的主要优缺点。【答案】(1)应设立的职能部门及职责如下：总经理室：由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层，对企业的重大问题作出决策。人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。行政管理部：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规
23、划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。品质管理部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客
24、户投诉处理，客户满意度评价等。市场拓展部：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。经营管理部：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。安全管理部：各物业项目安全管理监督
25、控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。(2)优点：加强了专业管理的职能
26、，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。2公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。【答案】(1)工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。(2)资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第二章物业管理招标投标一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
27、1物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据( )，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。A相关法规的要求B物业管理费的多少C物业管理公司的实际能力D物业管理服务内容【答案】D【解析】本题考查的是考生对物业管理招标概念的理解。物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞
28、标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。故本题选D，有关内容可参见教材第13页。2在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，( )负责物业管理的招标组织工作。A建设单位 B施工单位 C物业产权人 D监理单位 【答案】A 【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由建设单位负责物业管理的招标组织工作。故本题选A，有关内容可参见教材第13页。3根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同，可以将物业管理投标分为( )招标等类型。A整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目B单一招标、综合招标、分块招标C专项招
29、标、整体招标、分区招标D专业招标、综合招标、分区招标【答案】A【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。故本题选A，有关内容可参见教材第14页。4物业项目招标，按物业项目的服务方式可划分为( )。A整体项目招标、专项服务招标B全权管理项目招标、顾问项目招标C专业招标、综合招标D单项招标、整体招标【答案】B【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。根据物业
30、管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型，故本题选B，有关内容可参见教材第1415页。5物业管理招标方式分为( )。 A公开招标、议标 B邀请招标、议标 C公开招标、邀请招标 D议标、评标 【答案】C 【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为：公开招标和邀请招标。故本题选，有关内容可参见教材第16页。6前期物业管理阶段是指( )。A物业开发设计、施工建设、竣工验收B从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前C从物业开发设计到业主人住D从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承
31、担日常管理前 【答案】B 【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。故本题选B，有关内容可参见教材第16页，第16页的定义和第68页的“前期物业管理”有些区别，请注意。7物业管理企业在确定参与招标活动后，应在( )的基础上制订切实可行的物业管理方案。A分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况B分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本C分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容D分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式 【答案】D 【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的一般程序的掌握程度。物业管理企业在确定参与招标活动后，、应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。故本题选D，有关内容可参见教材40页。8居住型物业的物业管理服务的重点是( )。A基础性的物业管理服务B特约服务C经营管理D紧急事件的预防和处理 【答案】A 【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案
