1、房地产项目市场调研实施方案房地产项目市场调研实施方案一、市场调研访谈实施1、政府部门访谈对象访谈提纲规划局城市总体规划说明书、文本(文件资料)。城市及区域规划发展战略、时间表城市近期的规划重点。城市空间结构规划战略。区域与其他区域的关系近期满足城市发展需要而安排的发展地带产业结构、经济发展水平、收入状况、高收入群体状况对城市房地产市场的总体看法（介绍房地产发展历程、目前购房人群主体特征。计委、发改委“十四五”发展计划（包括产业规划、基础设施建设等各专项规划）(文件资料)。 “十四五”发展规划（包括产业规划、基础设施建设等各专项规划）或发展设想。城市人群构成，人口收入水平。城市以及各片区产业产业
2、结构，中高人群收入结构以及分布区域定位、产业发展情况和未来发展重点。重大基础设施投入、建设计划和实施情况。如何考虑区域与其他区域的关系。土地及房地产管理部门（国土资源局、房地产局）土地利用总体规划（20122022）(文件资料)。城市房地产市场发展历程及趋势城市房地产市场格局及其特征，各区域最具有代表性的楼盘。宏观调控政策对土地房地产开发有何影响？如土地出让量、土地出让价格、房地产投资和交易量。近一或两年的商品房商品住宅供应量和成交量、商业用房供应量和交易量、办公用房供应量和交易量近两年各类市场发展状况和发展速度区域土地出让情况及未来供应量。对项目所在区域的看法及与其他区域的对比关系。可能产生
3、竞争区域的土地供应状况近一年的竞争区域的土地成交价格范围，竞争项目周边的土地供应价格未来两年房价走势。对项目看法。市工商局和区域工商所私营企业的行业状况私营企业的规模及营业状况全市相关企业名录和企业相关信息（产业分布、类型、效益等）区域相关企业名录和企业相关信息（产业分布、类型、效益等）城市总体商业发展状况及商圈分布。城市商业的重点规划发展区域、发展前景，以及对本项目位置进行商业物业开发的看法。市车管所日牌照登记量车辆登记等级当地国有大中型企业的中高层人士贵企业的职工住房福利政策企业的人员收入状况企业的人员年龄结构企业员工的购房主要倾向简介（面积、区域认知、单价及总价）旅游局旅游产业发展状况、
4、发展阶段以及游客来源、逗留天数，淡旺季等等竞争对手为哪些区域，对这些区域的旅游价值评价2、专业人士访谈对象访谈提纲开发商市场发展历程及发展趋势判断。目前房地产开发热点区域和热点产品。所开发的项目的客户分类（高中低），来源地、置业动机、及其价值关注点（价格、交通、环境、地段等）、购买力等。对区域市场及其与周边市场的竞争关系有何看法代理公司策划经理、销售经理住宅房地产片区的划分及各区域的对比，各区域最有代表性的楼盘。目前房地产开发热点区域和热点产品及其实现价格。整体市场的客户分类（高中低），来源地、置业动机、及其价值关注点（价格、交通、环境、地段等）、购买力等。城市有钱人（领袖人物）的分类、购买行
5、为特征、置业的区域偏好和产品偏好普通百姓的居住状况、置业动机经常采用的推广渠道、宣传手段及其效果，卖场展示做到何种程度销售管理如何做营销成功的经典项目及其成功的原因办公市场整体发展状况及发展趋势评价近两年的供应量及交易量、市场价格客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好产品水平：形式、装修材料、设备设施的标准配置租售模式对本项目区域市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向）。商业总体商业发展水平和商圈分布、热点区域近两年的供应量及交易量、市场价格客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好消费者的类型、消费习惯（购物时间、地点、商品选择等）、百
6、货商场、Mall、街铺、专业店等各种类型的商业发展状况：分布区域、档次、商品类型、消费者类型产品水平：装修材料、设备设施的标准配置对本项目区域商业地产市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向）。广告公司、媒体可采用的推广渠道及其效果，各种渠道使用率排序、营业额排序户外广告主要分布位置，收费水平高档楼盘一般会采用哪些特殊渠道，费用如何报纸广告主要集中在哪些报纸，都分别针对何种目标客户，不同报纸的收费水平，一版广告通常能带来多少客户上门各类项目的营销总费用一般为多少大开发上的营销预算一般为多少，主要采用哪些渠道对目前房地产市场的看法对小业主
7、的看法对项目所在区域的看法典型楼盘的物业管理人员（保安）客户结构：年龄结构、家庭结构客户特征：客户年龄、车辆档次、出行规律、职业、居住时间物业管理效果：物业费收缴、物业纠纷酒店业经营管理人员酒店规模、营业面积、功能布置客房数量、入住率、季节差异客户构成、来源（行业、地域）及主要特点是什么？高档消费场所的管理人员（俱乐部等）总规模、营业面积、功能布置、客房数量会员规模、会员构成、来源（行业、地域）及主要特点是什么？典型行业客户为哪些？主要收入、各营业单位所占的收入比例经营模式整体市场发展状况及发展趋势判断：供应、客户、竞争手段等区域市场发展趋势判断商业经营管理人员总体商业发展水平和商圈分布热点区
8、域发展现状及其发展潜力近两年的供应量及交易量、市场价格客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好消费者的类型、消费习惯（购物时间、地点、商品选择等）、消费能力、消费量百货商场、Mall、街铺、专业店等各种类型的商业发展状况：分布区域、档次、商品类型、消费者类型产品水平：装修材料、设备设施的标准配置对本项目区域商业地产市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向）。选址因素渠道使用商业管理提升商业价值的主要手段旅游业专业人士旅游产业发展状况、发展阶段以及游客来源逗留天数，淡旺季等等各类旅游资源（自然资源，休闲娱乐资源）与房地产之间的关系以及影响程
9、度各类旅游资源在城市当中的位置，以及地位自然资源与城市休闲娱乐旅游设施之间的关系，以及分布状况，稀缺程度。竞争对手为哪些区域，对这些区域的旅游价值评价3、企业内部人员访谈对象访谈提纲公司高层希望项目运作对企业经营发展战略的落实起到那些实质性作用项目运作的财务计划：现金流、毛利润、销售收入、其它财务指标对市场的看法对开发商的看法对客户的看法对行业的看法对本项目的看法：难点、困惑、初步想法希望顾问成果能够达到的效果或作用策划人员对市场的认识对项目的理解本项目的竞争对手有哪些项目前期的策划思路，做过哪些调研定价依据、客户定位本项目的卖点是什么？如何突出这些卖点？销售人员前期的销售状况（上门量、成交量
10、等）、客户来源、行业分布、年龄、价格方案等前期客户的置业目的（第几居所、使用频率、自住？、投资？、送礼？）认为本项目的卖点是什么？成交客户的价值关注点有哪些？与本项目传达的卖点是否吻合？认为可能是竞争楼盘的有哪些？4、相关利益群体具体内容视项目情况而定。5、终端消费者（区域内外）访谈对象访谈提纲居民居住现状现有住宅的地点、租还是买，价格？物业类型居室面积和结构对居住的满意&不满意（户型、面积、建筑、物业管理、园林、社区文化、配套等）个人背景年龄、性别、职业、收入、工作地点家庭结构、家庭重心出行工具、活动半径及所用的时间生活习惯（子女教育、购物、工作、娱乐休闲健身、社交等活动的频次、地点）置业经
11、验：置业目的、次数等消费习惯是否出国或者经常出国，出国的目的投资渠道消费行为发生地与消费水平投资渠道服装、皮具、手机、交通工具表现的产品选择倾向置业考虑的因素可以接受住所离工作地点的距离子女上学项目周边大环境对社区配套最为关注的是: 大型超市、大型购物中心、高级会所、餐饮、娱乐设施、物业管理、商务酒店、会所对于物业中的景观，更关注：园林景观、建筑外观、中央广场、中央水系对于容积率的概念：是否愿意为低密度支付高价，价差在多少对于产品形式，更喜欢：低密度（多层洋房、联排别墅、独栋别墅）、中高密度（板楼、塔楼、板塔）对于建筑风格，更喜欢：中式风格、欧美风格、东南亚风格、地中海风格对于选择的物业价格上
12、限是:对于选择的物业面积区间是:是否希望提供：大堂、花园、空中庭院，受否愿意为此多付费置业时，您所倾向的付款方式是：一次性付款、按揭，但尽量多付首期、按揭，但尽量少付首期产品认知水平产品形式、户型面积、建筑风格、内部公共空间等园林绿化景观、社区文化、配套教育、购物、娱乐及会所等看过成都/其他城市那些楼盘？有何评价？对区域的楼盘的认知对城市和本项目所在区域的认知，价格期望？未来发展潜力？商户整体市场的判断城市及本项目区域消费者特征及消费习惯商业热点区域，对本项目区域是否看好？商业发展潜力何在？认为发展何种类型的商业最为合适（百货商场、Mall、街铺、超市等）？您对区域内消费人口的消费能力是如何判
13、断的？区域内目标消费者的量您是如何确定的？选址要求对产品要求对建筑物的规模有什么要求？建筑形式有要求吗？您会选择多少层的建筑呢？您对层高有特殊要求吗？您的新店通常需要多少个车位呢？对人流的通道有什么特殊安排吗？商业投资者对项目的区位的商业前景价值有什么看法？能承受的价格区间是多少？您希望购买的商业面积区间多大，物业形式有什么要求？包括面宽和进深的期望？是投资还是自营？对投资回报率是否有明确的预期？决定是否投资最重要的因素是什么？（位置、交通、周边人口、开发商品牌、销售模式（返租等）、商业定位等）二、市调提纲1、城市宏观背景研究目的研究内容城市在省市或经济区（带）的地位城市概况地理区位、历史沿革
14、、人文特征城市规模总面积与周边城市关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来优势资源及其开发状况旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件等城市发展的方向以及城市化阶段政府计划“十四五”、“十四五”计划政策法规土地政策、金融政策、产业政策等重大事件奥运、经贸往来、城市重点建设项目等城市总体规划行政区划及其未来发展、交通规划城市经济发展的现状评价经济发展的驱动因素分析总体状况近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市化率产业状况产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、企业数量、从业人数、产业发展规划城市基础设施建设基础设施投资、基础设施建设业绩居民
15、收入水平人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数城市人口现状及增长评价人口现状总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住状况人口增长增长类型、增长地域、政策利好产业人口整体规模、结构（行业比例）、高管比例城市投资环境评价整体环境政策、劳动力、土地、设施、服务、上下游联系投资者研究投资动机、投资计划城市消费水平评价整体消费力社会消费品零售总额、消费支出结构高端消费力（民间指数）奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率、飞机航班等2、区域研究2.1城区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、发展历史、优势资源与
16、周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、未来发展契机规划利好、重大事件区域经济发展现状评价经济结构主要产业及其增长率、企业规模、所有权性质、数量、经营状况人口状况人口类型、结构、消费水平、就业情况基础设施状况道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施等高教区/学府区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、基础设施建设、优势资源整体发展状况最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势基础设施建设位置、规模、建设周期、投资额与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
17、交通连通方式及时间、经济往来、人口往来未来发展契机规划利好、重大事件、未来发展战略区域发展情况评价整体规划最新版总体规划、整体开发规模、功能布局土地开发状况可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、教育产业发展状况学校名录、数量、规模、在高校中的地位、分布格局相关配套产业发展状况已有产业类型、规模、经营状况、主要企业的规模及其经营状况、未来具备发展潜力的产业区域人口收入消费水平评价师资情况教师数量、来源、收入情况、年龄结构、居住情况和置业意向学生情况学生来源、消费能力、消费类型、频次、时间及主要消费目的地产业园区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区
18、位、边界、优势资源整体发展状况最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势基础设施建设位置、规模、建设周期、投资额、影响的相关行业及其影响程度与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、资源与环境保护内部及周边资源类型、资源价值、已建及待建配套、限制性开发条件、未来发展规划政策法规产业调整政策、产业优惠政策、入园规定未来发展契机规划利好、重大事件、未来发展战略区域发展情况评价整体规划最新版总体规划及各专项规划、整体开发规模、功能布局土地开发状况可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关
19、系、开发强度、资源情况、地价水平）、基准地价产业发展状况产业构成、各产业规模、主导产业、产业集群的形成状况企业情况企业数量、类型、规模、分布位置、经营状况、从业人数、企业所有权性质、入住园区的部门、龙头或知名企业的名录及数量区域内第三产业发展状况产业类型、规模、比例、发展驱动因素区域人口现状人口结构人口构成（年龄、学历、职业、职位）及来源、通勤状况、高管比例、生产人员与及技术人员比例收入消费水平各层级人员的薪酬福利水平、日常消费类型、时间、频次及消费目的地居住状况居住状况、置业意向工作状况工作环境、办公面积3、房地产市场3.1总体发展水平研究目的研究内容房地产市场总体发展规划当地住房建设规划房
20、地产市场发展阶段近五年房地产投资额、房价与成交量、居住消费比、房价收入比、新开工面积、年销售面积、高档房价格变化、空置率、客户类型及结构、居住及投资客户比例房地产市场发展水平二级市场开发水平开发企业数量及性质、主要开发商情况（开发量前三甲）、产品素质（规划设计、建筑设计、户型、配套、园林景观等的水平）、新技术应用情况客户特征客户结构、各类客户对产品认知的价值体系价格水平各类产品平均价格水平在时间上的变化以及同等级城市的房价水平比较、目前市场最高价格行业专业化程度专业公司的类型、经营状况、服务水平三级市场的成熟度近三年交易量、价格、交易结构、主流客户、企业数量及规模、从业人员素质房地产市场格局板
21、块分布、发展历史、优势资源、发展趋势、价格平台、主流客户、主导产品的类型土地市场研究目的研究内容土地市场发展的基本水平概况土地出让政策、地价体系、未来土地出让计划土地供应情况土地上市量、计划供应量、供应渠道及其比例、供应结构及其比例、各行政区土地供应状况土地市场的交易情况近三年出让规模、位置、成交价格、购买者、使用性质住宅市场（物业细分市场）研究目的研究内容整体供应状况总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、 一手房和二手房的比例等板块供应状况格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、价格特征及发展趋
22、势竞争强度在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率产品素质（开发水平）详见异地住宅物业项目调查表客户特征价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、非住房的消费偏好、收入水平）、购买行为特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度价格水平各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差营销水平详见异地住宅物业项目调查表写字楼市场研究目的研究内容发展阶段及发展趋势历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）开发企业实力开发量、产品水平、销售量、未来发展战略竞争强度各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率产品素质（开发水
23、平）详见异地办公物业项目调查表客户特征客户类型、置业动机、购买/租赁渠道价格水平销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费营销水平详见异地办公物业项目调查表行业专业化程度专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况三级市场发展水平近三年交易量、平均价格商业市场研究目的研究内容商业物业市场市场总体发展阶段及发展趋势历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）开发企业实力开发量、产品水平、销售量、未来发展战略行业专业化程度专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况三级市场发展水平近三年交易量、平均价格商圈总体发展状况社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈
24、分布、各商圈的发展历史及发展趋势、发展的驱动因素商圈发展状况辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营业额、租金水平细分市场总体发展状况历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）竞争强度各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率开发水平详见异地商业项目调查表经营管理水平经营模式、特色经营手段、经营管理机构价格水平销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费营销水平详见异地商业项目调查表客户分析消费者分析职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、消费物品、消费金额、消费频率、消费时段、出行方式及原因、购买频率最高的三个场所及其
25、理由、未来人口消费走向投资客分析主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥有商铺物业情况、愿意购买还是租赁、购买目的是自营还是租赁、购买商铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低投资回报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断4、图文资料4.1图纸资料4.2城市或区域的行政图、规划图、用地现状图文本资料4.3“十四五”、“十四五”计划、年鉴、政府工作报告及年度总结、总规文本或规划说明书、控规、产业发展规划及政策相关文件、交通发展规划及实施计划、重大建设项目规划三、市调提纲（区域项目）1、城市1.1研究点规模（人口/土地/经济总量/城市级别）：
26、注重相同等级城市的横向比较所在都市圈的地位（经济地位、规划定位）经济社会关键指标（人均GDP、可支配收入、城市化率）规划（城市发展方向、城市功能分区、重大基础设施的规划以及实施计划）城市特质（气质、民风以及特点）1.2资料来源城市统计年鉴城市总体规划城市经济社会发展总体规划（十一五规划等）2、人口项目所在城市为中小城市时：人口研究是从整个城市层面出发；项目所在城市为大城市：人口研究是从项目所在行政区或者区域层面出发2.1研究点数量（现状总量、规划总量）结构（户籍、行业分布、素质、收入）人口增长方式（自然增长、机械增长）自然条件下未来人口增长判断研究人口目的政府客户：侧重人口增长以及置换开发商客
27、户：市场容量支撑问题2.2资料来源城市统计年鉴外来人口统计公报3、产业项目所在区域本身具备强势产业/项目所在区域规划有产业/项目所在区域无任何规划。3.1项目所在区域本身具备强势产业条件下主导产业研究点发展现状（产值、利润率、亩均产值、亩均劳动力、增长率）产业发展对于区域的带动就业人口（人口素质/数量/置业消费地点）企业类型（注册企业状况、实际入住企业状况、入住企业类型）产业发展前景产业的区域比较优势产业链中的位置产业迁移的趋势（国际/城市间/城市范围内）3.2项目所在区域规划有产业条件下产业研究点项目所在区域/行政区产业规划城市主导产业以及区域周边主导产业区域自身资源条件研究重要产业园区研究
28、（产业园产值、入住企业状况、增长率、土地利用状况、地价水平、投资要求等）3.3资料来源城市产业规划城市统计年鉴城市总体规划产业园区年报、年度工作总结等访谈对象：发改委/园区管委会/产业人口/重点企业4、房地产市场4.1整体市场研究点房地产发展阶段判断（人均GDP与房地产市场发展阶段关系）市场特征（房价与成交量、 产业结构与房地产发展的关系、 居住消费比、房价收入比、空置率、一手二手比率）需求动力以及来源（访谈）4.2住宅市场研究点价格（商品住宅价格在时间上的变化以及与同等级城市的房价水平比较）需求（成交量、 空置率指标在时间上的变化以及与同等级城市相关指标的对比）供应（新开工量、 竣工量。两个指标在时间上的变化、以及与成交量差额变化表示未来供应变化趋势）结构特征（公寓、普通住宅以及别墅不同物业类型的供应特征）分布特征（依照城市行政区兼顾城市规划组团以及城市环线）资源特征（自然资源、规划利好以及交通城市配套等）供应特征（价格、产品等）客户特征未来趋势（区域性质、未来开发的大型项目以及可出让土地量等）其他（住宅占房地产投资比例、人均居住面积、人均规划居住面积等）4.3土地市场研究点基本状况（城市建成区面积、城市规划建设总用地面积）供应量（土地
