1、万科偿债能力分析答： 万科股份2008至2010年度财务报表分析偿债能力分析万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审
2、证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 偿债能力：（debt-paying ability）企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析两个方面：短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉；长期偿债能力，指企业偿还长期负
3、债的能力，企业的长期负债，包括长期借款、应付长期债券等。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。一、 基本情况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年12月31日，公司流动资产2826.466亿元，非流动资产135.618亿元，资产总额2962.084亿元，2010年12月31日公司流动资产2055.207亿元，非流动资产101.168亿元，资产总额2156.375亿元，至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社
4、会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发
5、，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借
6、一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、 2008至2011年资产负责表报表日期2011年12月31日2010年12月31日2009年12月31日2008年12月31日流动资产货币资金34,239,500,000.00 37,816,900,000.00 23,001,900,000.00 19,978,300,000.00 结算备付金-拆出资金-交易性金融资产-740,471.00 -衍生金融资产-应收票据-应收账款1,514,810,000.00 1,594,020,000.00 713,192,000.00 922,775,000.00 预付款项20,
7、116,200,000.00 17,838,000,000.00 8,736,320,000.00 3,160,520,000.00 应收保费-应收分保账款-应收分保合同准备金-应收利息-应收股利-其他应收款18,440,600,000.00 14,938,300,000.00 7,785,810,000.00 3,496,100,000.00 应收出口退税-应收补贴款-应收保证金-内部应收款-买入返售金融资产-存货208,335,000,000.00 133,333,000,000.00 90,085,300,000.00 85,898,700,000.00 待摊费用-待处理流动资产损益-一
8、年内到期的非流动资产-其他流动资产-流动资产合计282,647,000,000.00 205,521,000,000.00 130,323,000,000.00 113,456,000,000.00 发放贷款及垫款-可供出售金融资产441,262,000.00 404,764,000.00 163,629,000.00 167,418,000.00 持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资6,426,490,000.00 4,493,750,000.00 3,565,380,000.00 2,485,730,000.00 其他长期投资-投资性房地产1,126,110,000.00 129,17
9、6,000.00 228,143,000.00 198,395,000.00 固定资产原值2,121,190,000.00 1,674,410,000.00 1,744,120,000.00 1,622,000,000.00 累计折旧525,329,000.00 454,828,000.00 388,143,000.00 356,666,000.00 固定资产净值1,595,860,000.00 1,219,580,000.00 1,355,980,000.00 1,265,330,000.00 固定资产减值准备-固定资产净额1,595,860,000.00 1,219,580,000.00
10、1,355,980,000.00 1,265,330,000.00 在建工程705,553,000.00 764,282,000.00 593,208,000.00 188,587,000.00 工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-公益性生物资产-油气资产-无形资产435,474,000.00 373,952,000.00 81,966,300.00 -开发支出-商誉-长期待摊费用40,999,400.00 32,161,400.00 31,318,700.00 25,268,200.00 股权分置流通权-递延所得税资产2,326,240,000.00 1,643,160,000.00 1
11、,265,650,000.00 1,449,480,000.00 其他非流动资产463,793,000.00 1,055,990,000.00 -非流动资产合计13,561,800,000.00 10,116,800,000.00 7,285,280,000.00 5,780,210,000.00 资产总计296,208,000,000.00 215,638,000,000.00 137,609,000,000.00 119,237,000,000.00 短期借款1,724,450,000.00 1,478,000,000.00 1,188,260,000.00 4,601,970,000.0
12、0 向中央银行借款-吸收存款及同业存放-拆入资金-交易性金融负债17,041,800.00 15,054,500.00 -1,694,880.00 衍生金融负债-应付票据31,250,000.00 -30,000,000.00 -应付账款29,745,800,000.00 16,923,800,000.00 16,300,000,000.00 12,896,000,000.00 预收款项111,102,000,000.00 74,405,200,000.00 31,734,800,000.00 23,945,800,000.00 卖出回购金融资产款-应付手续费及佣金-应付职工薪酬1,690,3
13、50,000.00 1,415,760,000.00 806,504,000.00 517,763,000.00 应交税费4,078,620,000.00 3,165,480,000.00 1,176,880,000.00 (861,985,000.00)应付利息272,299,000.00 127,807,000.00 122,644,000.00 219,884,000.00 应付股利-其他应交款-应付保证金-内部应付款-其他应付款30,216,800,000.00 16,814,000,000.00 9,258,730,000.00 9,968,300,000.00 预提费用-预计流动负
14、债-应付分保账款-保险合同准备金-代理买卖证券款-代理承销证券款-国际票证结算-国内票证结算-递延收益-应付短期债券-一年内到期的非流动负债21,845,800,000.00 15,305,700,000.00 7,440,410,000.00 13,264,400,000.00 其他流动负债-流动负债合计200,724,000,000.00 129,651,000,000.00 68,058,300,000.00 64,553,700,000.00 长期借款20,972,000,000.00 24,790,500,000.00 17,502,800,000.00 9,174,120,000.
15、00 应付债券5,850,400,000.00 5,821,140,000.00 5,793,740,000.00 5,768,020,000.00 长期应付款-专项应付款-预计非流动负债38,677,900.00 41,107,300.00 34,355,800.00 41,729,500.00 递延所得税负债778,906,000.00 738,993,000.00 802,464,000.00 867,798,000.00 其他非流动负债11,798,200.00 8,816,120.00 8,408,140.00 12,644,800.00 非流动负债合计27,651,700,000.
16、00 31,400,600,000.00 24,141,800,000.00 15,864,300,000.00 负债合计228,376,000,000.00 161,051,000,000.00 92,200,000,000.00 80,418,000,000.00 实收资本(或股本)10,995,200,000.00 10,995,200,000.00 10,995,200,000.00 10,995,200,000.00 资本公积8,843,460,000.00 8,789,340,000.00 8,557,720,000.00 7,853,140,000.00 库存股-专项储备-盈余公
17、积13,648,700,000.00 10,587,700,000.00 8,737,840,000.00 6,581,980,000.00 一般风险准备-未确定的投资损失-未分配利润18,934,600,000.00 13,470,300,000.00 8,808,400,000.00 6,184,280,000.00 拟分配现金股利-外币报表折算差额545,776,000.00 390,132,000.00 276,721,000.00 277,308,000.00 归属于母公司股东权益合计52,967,800,000.00 44,232,700,000.00 37,375,900,000
18、.00 31,891,900,000.00 少数股东权益14,864,700,000.00 10,353,500,000.00 8,032,620,000.00 6,926,620,000.00 三、 偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008年年末流动性比率= 流动资产/流动负债=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60 =1.762009年年末流动性比率= 流动资产/流动负债= 130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010年年末流动性比率= 流动资产/流动负债=205521000000/1296510
19、00000=1.59分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008年年末速动比率=(流动资产-存货）/流动负债=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60 =0.432009年年末速动比率=(流动资产-存货）/流动负债/流动负债=(130.
20、323.279.449.37-90,085,294,305.52)/68.058.279.849.28=0.59 2010年年末速动比率=(流动资产-存货）/流动负债=（205521000000-333000000）/129651000000=0.56分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008年的现金比率=(货币资金+交易性金融资产)/流动负债=1997828590
21、0/64553721902=30.95%2009年的现金比率=(货币资金+交易性金融资产）/流动负债=23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010年的现金比率=(货币资金+交易性金融资产)/流动负债=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析1.资产负债率2008年年末资产负债率= 负责总额/资产总额=80,418,030,
22、239,89/119,236,579,721.09=0.6742009年年末资产负债率=负责总额/资产总额=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39 =0.6702010年年末资产负债率=负责总额/资产总额=161051000000/215638000000=0.747分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008年年末负债
23、权益比=负债总额/所有者权益总额=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20 =2.072009年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07 =2.032010年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=161051000000/5458620000=2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数2008年年末利息保障倍数=息税前利润/利息费用=
24、(6,322,285,626.03+657,253,346.42) /657,253,346.42=10.622009年年末利息保障倍数= 息税前利润/利息费用=(8,617,427,808.09+573,680.423.04) /573,680.423.04=16.022010年年末利息保障倍数= 息税前利润/利息费用=24.68分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。
25、四、 同行业（雅居乐地产控股有限公司）偿债能力分析（资料略）（一） 基本情况：（二）2008年至2011年现金流量表合现金流量表-全年2011/122010/122009/122008/12经营活动之现金流量1,195,482835,7814,572,033-865,665投资回报及融资费用之现金流量-3,096,285-1,312,777-934,313-2,059,949 已收利息122,44284,72253,94977,842 已付利息-1,409,610-1,164,601-608,853-737,108 已收股息0000 已付股息-1,809,117-232,898-379,409
26、-1,400,683 其他0000退回/(已缴)税项-3,296,523-2,305,061-1,035,125-1,019,365投资活动之现金流量-998,202-362,364-3,788,7342,872,353 增添固定资产-1,308,448-674,280-2,393,524-166,378 出售固定资产0000 投资增加0-68,037-9,600267,386 投资减少430,438386,02102,771,336 与关联人士之现金流量001419 其他-120,192-6,068-1,385,7510融资活动前之现金流量-6,195,528-3,144,421-1,186,139-1,072,626融资活动之现金流量4,550,4465,385,8412,515,1931,611,652 新增贷款8,555,3967,713,2564,931,0383,133,432 偿还贷款-7,199,769-2,475,419-4,884,009-1,356,250 定息/债项工具融资3,199,8754,343,8101,948,6330 偿还定息/债项工具0-2,916,19200 股本融资0000 与关联人士
