1、上半年长沙市房地产市场分析报告2009年上半年，中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行的一系列政策措施已经初见成效，从今年上半年各月情况来看，商品房、二手房成交量连续四月保持高速回升，6月份内五区商品房、二手房更是双双突破历史最高水平，市场回暖态势明显。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资214亿元，同比减少2%，占全市固定资产投资的20%。商品房施工面积4484万，其中新开工面积643万，竣工面积527万，与去年同期比分别增长36%、-38%、67%。上半年我市（含郊县）累计批准预售592万，同比减少29%；实现商品房销售面积772万，销售金额268亿元，与去年同期相比分别增长6
2、3%、56%。PART 1 长沙市房地产市场基本情况一、房产一级市场（新建商品房）（一）新建商品房累计供应和销售总量分析上半年全市新建商品房累计批准预售591.92万，同比减少28.95%，其中住宅批准预售535.67万，同比减少29.45%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售380.50万，同比减少32.37%，其中住宅批准预售345.49万，同比减少31.84%；四县市新建商品房累计批准预售211.42万，同比减少21.82%，其中住宅批准预售190.18万，同比减少24.64%。同期全市新建商品房累计销售772.25万，同比增长62.82%，其中住宅销售728.31万，同比增长76
3、.76%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售498.44万，同比增长43.34%，其中住宅销售462.84万，同比增长58.81%；四县市新建商品房累计销售273.81万，同比增长116.34%，其中住宅销售265.47万，同比增长120.15%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.57：1。其中，内五区比值为13.00：1，四县市比值为31.83：1。表1 2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅供应情况 项目区域新 建 商 品 房其中：住 宅批准预售面积（万）同比（%）比例（%）批准预售面积（万）同比（%）比例（%）全 市591.92-28.95100.0053
4、5.67-29.45100.00其中开福区106.69-22.8518.02103.82-20.6019.38天心区46.50-45.297.8640.17-47.587.50雨花区126.36-33.2421.35107.22-34.9820.02岳麓区66.62-42.5111.2562.17-39.5511.61芙蓉区34.330.385.8032.101.085.99长沙县109.00-12.0018.41107.00-8.0019.97望城县43.81-37.847.4039.23-43.927.32浏阳市31.53-7.435.3319.94-21.223.72宁乡县27.08-3
5、5.584.5724.01-41.134.48表2 2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情况 项目区域新 建 商 品 房其中：住 宅销售面积（万）同比（%）比例（%）销售面积（万）同比（%）比例（%）全 市772.2562.82100.00728.3176.76100.00其中开福区81.8311.1410.6078.9122.1810.84天心区100.9347.9513.0794.0758.1712.92雨花区174.0972.6322.54162.6986.0622.34岳麓区82.1445.1910.6477.1480.0810.59芙蓉区59.4622.677.705
6、0.0134.846.87长沙县145.05157.0018.78141.46166.0019.42望城县33.1517.024.2932.3818.984.45浏阳市30.7363.443.9828.7853.043.95宁乡县64.88182.138.4062.85193.918.63（二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）上半年全市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.76：1，其中新建商品房住宅供销比为0.75：1；四县市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅
7、供销比为0.72：1。从全市比值来看，供销比进一步降低，表明市场上的相对存量继续减少。表3 2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房供销对比区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市新建商品房1.300.460.730.810.580.751.321.030.420.77其中：住宅1.320.430.660.810.640.761.210.690.380.74（三）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）上半年内五区非市场定价类住宅共批准预售4149套、49.78万，同比减少14.26%、18.54%；成交7016套，成交面积
8、为83.09万，同比增长67.81%、69.34%，成交均价为2183元/。6月内五区非市场定价类住宅共批准预售63套、0.96万，同比分别减少96.33%、95.26%，环比分别减少94.08%、94.18%；成交1575套，成交面积为22.38万，同比增长120.90%、171.98%，环比分别增长103.23%、123.30%，成交均价为1857元/，环比下跌11.57%。（四）新建商品房成交金额、成交均价上半年长沙市新建商品房销售金额为268.27亿元，同比增长55.69%，其中住宅成交金额为239.69亿元，同比增长78.44%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为194.85
9、亿元，同比增长37.66%，其中住宅成交金额为170.77亿元，同比增长61.26%。四县市新建商品房销售金额为73.42亿元，同比增长138.62%，其中住宅成交金额为68.92亿元，同比增长142.46%。上半年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3474元/，其中住宅3291元/；内五区新建商品房（含经适等）均价为3909元/，其中住宅3690元/；四县市新建商品房（含经适等）均价为2681元/，其中住宅2596元/。表4 2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等） 项目区域新 建 商 品 房其中：住 宅均价（元/）金额（亿元）均价（元/）金额（亿元）全
10、市3474268.273291239.69 其中开福区419134.29406032.04天心区359036.24331031.14雨花区386567.29373960.83岳麓区366330.09349526.96芙蓉区453126.94396019.81长沙县308144.69301542.65望城县28569.4728299.16浏阳市20326.2418775.40宁乡县200613.02186211.70二、房产二级市场（二手房）（一）二手房累计交易总量分析上半年，全市二手房成交面积179.22万，成交套数为15847套，成交金额为33.82亿元，与去年同期相比分别增长45.33%、
11、75.32%、28.47%；其中住宅成交124.97万，成交套数为13247套，成交金额为22.85亿元，与去年同期相比分别增长82.56%、86.22%、95.81%。分区划来看，内五区二手房成交面积113.24万，成交套数为11651套，成交金额为26.72亿元，与去年同期相比分别增长37.09%、62.66%、25.36%；其中住宅成交88.62万，成交套数为10349套，成交金额为18.71亿元，与去年同期相比分别增长76.27%、78.77%、91.02%。四县市二手房成交面积65.98万，成交套数为4196套，成交金额为7.10亿元，与去年同期相比分别增长62.06%、123.63
12、%、41.71%；其中住宅成交36.82万，成交套数为2898套，成交金额为4.14亿元，与去年同期相比分别增长99.94%、118.79%、120.77%。表5 2009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况 项目区域二 手 房其中：住 宅销售面积（万）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积（万）销售套数（套）销售金额（亿元）全 市179.221584733.82124.971324722.85其中开福区18.3421473.8716.0920503.24天心区23.6719976.6215.0018853.10雨花区29.6335036.9123.8229785.19岳麓区20.31
13、16693.8714.7413842.88芙蓉区21.2823355.4518.9820524.30长沙县23.9512732.8913.059041.87望城县3.852690.532.612290.44浏阳市14.9516501.8010.9511801.00宁乡县23.2310041.889.745850.83（二）本月二手房交易量分析6月长沙二手房成交面积39.38万，成交套数为3435套，成交金额为9.61亿元，环比分别增长3.69%、1.87%、49.87%；其中住宅成交25.55万，成交套数为3094套，成交金额为5.06亿元，环比分别增长-4.58%、7.62%、-0.07%。
14、分区划来看，内五区二手房成交面积28.03万，成交套数为2211套，成交金额为7.77亿元，同比分别增长113.87%、84.56%、104.71%，环比分别增长24.31%、-13.46%、62.47%；其中住宅成交17.43万，成交套数为2031套，成交金额为3.85亿元，同比分别增长91.74%、87.36%、102.08%，环比分别减少7.90%、8.22%和5.12%。二手房交易面积连续四月持续回升，当前交易量为近三年来单月交易最高值。四县市二手房成交面积11.35万，成交套数为1224套，成交金额为1.84亿元，环比分别增长-26.44%、49.82%和12.88%；其中住宅成交8
15、.12万，成交套数为1063套，成交金额为1.20亿元，环比分别增长3.44%、60.57%和20.43%。表6 2009年6月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况 项目区域二 手 房其中：住 宅销售面积（万）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积（万）销售套数（套）销售金额（亿元）全 市39.3834359.6125.5530945.06其中开福区4.535021.033.744840.80天心区9.063993.392.933790.64雨花区6.755671.424.335320.99岳麓区3.422630.782.782540.57芙蓉区4.264801.153.643820.85长沙
16、县5.163470.743.802530.61望城县0.88560.110.57450.07浏阳市3.456560.792.456470.38宁乡县1.861650.201.301180.14图1 长沙内五区各月二手房、住宅销售情况柱状图（三）二手房累计交易均价分析上半年长沙全市二手房成交均价为1887元/，同比下跌11.60%。其中，二手房住宅成交均价为1829元/，同比上涨7.26%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2359元/，同比下跌8.56%。其中，二手房住宅成交均价为2111元/，同比上涨8.37%；二手房非住宅成交均价为3253元/，同比下跌8.72%。四县市二手房成交均价为1
17、077元/，同比下跌12.56%。其中，二手房住宅成交均价为1140元/，同比上涨10.41%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。表7 2009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价 项目 区域二 手 房（元/）其中：住 宅（元/）全 市18871829其中开福区21092016天心区27962067雨花区23312179岳麓区19041956芙蓉区25622263长沙县12081435望城县13681693浏阳市1204913宁乡县810853 （四）本月交易均价分析 6月长沙全市二手房平均价格为2441元/，环
18、比上涨44.54%。其中，二手住宅平均价格为1980元/，环比上涨4.72%。分区划来看，内五区二手房平均价格为2773元/，同比下跌4.28%，环比下跌30.70%。其中，二手住宅平均价格为2211元/，同比上涨5.39%，环比上涨3.02%，二手房非住宅平均价格为3699元/，同比下跌21.44%，环比上涨85.32%。四县市二手房平均价格为1621元/，环比上涨53.46%；其中，二手住宅平均价格为1483元/，环比上涨16.43%。表8 2009年6月长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价 项目 区域二 手 房（元/）其中：住 宅（元/）全 市24411980其中开福区22752149天
19、心区37452169雨花区20992289岳麓区22862055芙蓉区26982334长沙县14401617望城县12221267浏阳市13561217宁乡县10941081（五）房产一、二级市场交易量对比分析从成交面积上看，上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.31：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：1，比2008年全年比值增大0.42；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为4.15：1。6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.39：1，比5月比值缩小0.86。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为3.29：1，比5月比值缩小0.95；四县市房产一、
20、二级市场累计交易量之比为3.63：1，比5月比值缩小0.63。（六）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自）从出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/，环比上涨2.01%。其中，纯住宅挂牌均价为4023元/，环比上涨2.13%。商住两用房挂牌均价为3603元/，环比下跌4.68%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为4793元/，环比下跌36.98%；门面挂牌均价为6015元/，环比下跌39.06%。从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.39元/，环比下跌2.76%。其中，纯住宅挂牌月均租金为13.20元/，环比下跌1.79%；商住两用房挂牌月均租金为1
21、4.23元/，环比下跌6.75%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为9.26元/，环比上涨0.54%；一般装修挂牌月均租金为12.08元/，环比上涨10.22%；中等装修挂牌月均租金为13.57元/，环比下跌4.77%；豪华装修挂牌月均租金为16.76元/，环比下跌5.15%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为26.10元/，环比上涨7.54%；门面挂牌月均租金为41.94元/，环比上涨8.29%。（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。（七）房屋租售比6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：292。三、抵押情况统计分析（一）累计抵押情况分析上半年，全
22、市共办理抵押登记手续93188起，抵押面积2033.08万，贷款金额385.79亿元，其中，办理个人抵押登记手续90979起，抵押面积1362.21万，贷款金额258.42亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续63013起，抵押面积1002.65万，贷款金额273.27亿元，同比分别增长57.50%、45.67%、82.11%；其中，办理个人抵押登记手续61695起，抵押面积702.92万，贷款金额184.49亿元，同比分别增长56.93%、56.64%、84.74%。四县市共办理抵押登记手续30175起，抵押面积1030.43万，贷款金额112.52亿元；其中，办理个人抵押登记手续292
23、84起，抵押面积659.29万，贷款金额73.93亿元。上半年，全市共办理在建工程抵押976起，抵押面积453.61万，贷款金额67.69亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押326起，抵押面积321.42万，贷款金额49.89亿元，同比分别增长-12.60%、-2.31%、6.35%。四县市共办理在建工程抵押650起，抵押面积132.19万，贷款金额17.80亿元。（二）本月抵押情况分析6月份，长沙共办理抵押登记手续21952起，抵押面积510.11万，贷款金额109.12亿元，环比分别增长16.89%、41.73%、73.10%；其中，办理个人抵押登记手续21388起，抵押面积320.51万
24、，贷款金额68.60亿元，环比分别增长16.02%、17.24%、34.04%。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续14866起，抵押面积264.65万，贷款金额76.77亿元，同比分别增长161.31%、197.39%、218.15%，环比分别增长20.05%、62.81%、78.95%；其中，办理个人抵押登记手续14569起，抵押面积183.58万，贷款金额50.31亿元，同比分别增长162.36%、189.79%、257.82%，环比分别增长19.61%、33.33%、38.98%。四县市共办理抵押登记手续7086起，抵押面积245.46万，贷款金额32.35亿元，环比分别增长10.77
25、%、24.37%、60.63%；其中，办理个人抵押登记手续6819起，抵押面积136.93万，贷款金额18.29亿元，环比分别增长9.03%、0.91%、22.10%。6月份，长沙共办理在建工程抵押380起，抵押面积98.23万，贷款金额13.70亿元，环比分别增长420.55%、35.25%、39.80%。其中，内五区共办理在建工程抵押64起，抵押面积66.33万，贷款金额10.39亿元，同比分别增长33.33%、15.46%、34.76%，环比分别增长0.00%、29.86%、44.51%。四县市共办理在建工程抵押316起，抵押面积31.90万，贷款金额3.31亿元，环比分别增长34倍、4
26、8.03%、26.82%。四、6月土地市场分析(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)表9 2009年6月长沙内五区土地供应和交易情况 区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市出让情况宗 数4343317面积（）273522.717741.99212570.9108368.614614.89626819.1成交情况宗 数1313311面积（）14741.6217741.994089.66108368.614614.89159556.77金额（万元）1330531710217167302717862综合地价水平值（元/）902.212996.852496.54661.352071.18
27、1119.48 注：1、编号望挂的四宗土地，因所在区域在岳麓区境内，视为岳麓区出让土地； 2、综合地价水平值为面积加权算术平均值。表10 2009年6月长沙内五区各用途土地成交情况用途 项目全 市其 中商业（综合）住 宅工 业成交宗数11443成交面积（）159556.7716393.5335455.83107707.41成交金额（万元）17862542464196019综合地价水平值(元/)1119.483308.621810.42558.83 6月，长沙内五区招拍挂出让土地17宗，土地出让面积62.68万，其中，商业（综合）用地5宗，土地出让面积1.85万；住宅用地9宗，土地出让面积50.06万；工业用地3宗，土地出让面积10.77万。6月，长沙内五区土地实际成交11宗，成交面积15.96万，成交总价17862万元，综合地价水平值1119.48元/，其中，商业（综合）用地成交面积1.64万，成交金额5424万元；住宅用地成交面积3.55万，成交金额6419万元；工业用地成交面积10.77万，成交金额6019万元。 PART 2 内五区新建纯商品房市场供销情况分
