1、商业广场开发建设项目可行性研究报告商业广场开发建设项目可行性研究报告第一章 总 论 11.1 项目概况 11.2 项目建设背景 31.3 项目可行性研究的依据与范围 41.4 主要工程技术指标 51.5研究结论与建议 6第二章 市场分析与管理政策 72.1 *房地产市场分析 72.2 *公共租赁住房建设概况 92.3公共租赁住房的政策 10第三章 项目建设的必要性和可行性 143.1项目建设的必要性 143.2 项目建设的可行性 15第四章 项目选址与建设条件 164.1 项目选址 164.2建设条件 25第五章 建设方案 295.1建设规模 295.2 总体规划布局 295.3 建筑设计 3
2、05.4 结构设计 315.5 供配电工程 325.6 弱电工程 345.7 给排水工程 34第六章 节能措施 376.1编制依据 376.2能耗种类和数量 376.3节能措施 38第七章 环境影响评价与环境保护 407.1环境保护的基本原则和标准 407.2环境影响分析 407.3环境保护措施 41第八章 劳动安全及消防 438.1劳动安全 438.2消防设施 43第九章 项目管理与实施 449.1项目管理 449.2 项目实施进度安排 46第十章 投资估算及资金筹措 4710.1投资估算 4710.2资金筹措 49第十一章 社会与经济效益分析 5111.1 社会效益分析 5111.2 经济
3、效益研究 53第十二章 研究结论与建议 5412.1结论 5412.2 建议 54第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称及建设地址项目名称： 商业广场开发建设项目项目地址：*1.1.2 项目建设单位建设单位：*房地产开发有限公司单位类型：责任有限公司建设单位法人：*联系电话： *房地产开发有限公司是一家聚房产开发、小城镇建设和建筑材销售为一体的专业房地产公司。公司注册资金1000万元，法定地*路。公司现有员工32人，其中大学以上文化程度7人，中高级职称人员3人，专业技术人员9人。拥有资产4500余万元，其中固定资产3700余万元，无形资产650万元.流动资产150万元。公司一直坚持
4、秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取，成功开发了*福康小区、福康医院、*大酒店等项目。目前，公司开发的*国际商业广场，地处*新城区中央，北靠市政府与*大道，东依中联大道，东南为*车站。*湖与小叶湖镶嵌于东北边。广场四周小桥流水、风景如画，为*成熟的核心商业区域，广场用地面积34218平方米，总建筑面积113869平米。广场采用“概念全新、形象优美、功能高效”的设计理念，运用国际商业广场成熟模式，融入水乡风情，形成“一心、两轴、三节点”景观结构，建构融商务、办公、创业、休闲住家为一体的综合财富小区。是*风景美妙、人气兴旺、交通便捷、区位优越的商住中心。是一处兴财旺人的风水宝地，具有无与
5、伦比的性价空间和无限增值潜力。*国际商业广场是*建筑史上具有划时代意义的标志性建筑群落。广场致力打造环洞庭湖的商业财富中心，为创业、成功人士提供聚人气与财富的平台。构造*宜居宜商的新地标。1.1.3建设地点 *1.1.4用地规模及建设目标*商业广场开发建设项目，34218平方米，总建筑面积113869平米。项目建设总投资为11000万元。项目将成为环洞庭湖的商业财富中心，为创业、成功人士提供聚人气与财富的平台。构造*宜居宜商的新地标。1.1.5建设期项目建设期限：36个月（2016年4月2019年4月）。1.1.6投资估算与资金筹措本项目工程总投资11000万元。资金来源，项目建设单位自筹50
6、00万；招商融资3000万元；房屋预售款3000万元。1.2 项目建设背景世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、城乡二元化结构。加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和发展。80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，一批明星城镇脱颖而出，为小城镇的发展开拓了一条崭新的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数
7、都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识小城镇建设理论和实践。 1.3 项目可行性研究的依据与范围1.3.1编制依据 （1）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（2）建设部房地产开发项目经济评价方法；（3）国务院关于坚决遏
8、制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)；（4）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)； (5)国家六部委关于印发关于加强小城镇建设的若干意见的通知(建村1994564号); (6)湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见(2015.7)*国民经济与社会发展第十三个五年规划；（8）*中心城区土地利用总体规划（2006-2020）；（9）其他相关专业设计规范、项目建设单位提供的相关基础资料。1.3.2研究范围 根据国家有关政策、规程和规范，对与项目相关的规划、建设条件、市场、工程技术方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行
9、分析研究，供政府核准部门决策参考。1.4 主要工程技术指标*商业广场开发建设项目总用地红线面积和具体经济技术指标详见下表：表1-1 主要经济技术指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积m22建筑面积m23建筑基底面积m24建筑密度%5容积率6建筑高度层7总投资万元7.1单位自筹万元7.2招商融资万元8总收入万元9总成本万元10利润万元11投资利润率%12投资收回期年 1.5研究结论与建议1.5.1结论本报告从国家政策、宏观环境、市场需求等分析入手，在形成清晰的项目方案规划与开发运作的基础上，经过详细的调研评估，对项目的技术可行性与经济可行性实施了全面、客观的分析，我们一致认为：（1）本项目在
10、*良好的经济发展背景下，结合国家政策变化带来的机遇，具有良好的市场空间，项目开发具有良好的经济、政策和社会基础。 （2）本项目的规划、建设与项目特征相符，在进度上具有紧凑、高效的特点，为提升项目的经济性与抵御时间性风险的能力提供了可靠保障。（3）项目的建成必将形成实质性供应，为*建设和提升品位作出重大贡献。根据对项目条件、工程方案、社会评价的分析研究可知，本项目具备方案合理、社会评价良好的建设条件。从综合分析来看，项目建设可行。1.5.2 建议(1)在项目前期，鉴于本项目具有良好的社会效益、经济效益与环境效益，建议当地政府积极配合承建单位，与开发建设地各相关单位协调好，切实获得相关部门支持政策
11、，使其早日建成，以发挥其效益。 （2）在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。 第二章 市场分析与管理政策2.1 *房地产市场分析2.1.1地区房地产相关政策分析随着国家对房地产采取一轮又一轮的抑制政策，一、二线城市房地产价格增速减缓，销售量同比缩水。现在影响力逐渐渗入三、四线城市，*各大银行开始提高房贷门槛。目前，公积金总体放贷量不大。在一定程度上降低了消费者购买力及销售消费人群。2012年*党代会，市委*书记指出：将以*中心城区城市建设“三年大变样”行动为抓手，加快推进新型城镇化；20
12、12年，国务院批准*城区居住人口40万的中等城市；不断完善城市功能，切实增强城市承载能力和辐射功能，全力打造“生态水城”，力争到2020年达到中等城市规模。可见，将来*房地产市场，既是机遇，也是挑战。2.1.2 开发热点集中在西城区（*新区）*区五湖绕城，城区面积小，可拓展空间有限。*房地产市场从区域上来分可分为两个区域：东城区和西城区。东城区作为老城区，因土地面积有限，可利用土地已基本开发完毕，当前无新盘上市。西城区作为新城区，随着新市政府的落户及政策扶持，城市化进程加快，区域开发量近几年逐渐增大，需求量的增加使该板块价格处于攀升态势，造成价格上升，该区成为独一无二的活力新区。以巴山路、*大
13、道为轴，向两侧展开，众多本地及个别外地开发商纷纷在此板块沿路买地开发建设，土地价格从最初的几十万一亩达到了现在的300万一亩，本区项目层出不穷（*等十几个项目），版块内竞争空前激烈。相对而言，西城区以商务、办公、创业、休闲住家为一体的综合财富小区房产市场同在提速。2.1.3 市场投放量大，竞争激烈 据*房产局开发办权威统计：2015年，建设面积95万平方米，存量在10万平方米左右。销售价格微幅波动。总体来讲，*市场投放量大，竞争激烈。2.1.4开发商缺乏品牌意识，停留在“卖房”阶段开发商还停留在凭感觉自产自销，就房子卖房子，人脉关系网络销售房子。众多停留在单纯的物业开发，不注重品质的打造。20
14、13-2015年，*新建小区22个，建筑面积超过300万平方米。其中80%左右的小区容积率大，绿化面积不够，配套设施不完善，售后服务不到位，开发商普遍缺乏意识。2.1.5市场价格平稳上升，总体较合理随着*场经济的快速稳定发展，经济收入的增长，居民改善居住的需求量相应不断增加。城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来需求会稳定小幅增长。投资性购房需求也一直保持着相当的程度。市场价格平稳上升，总体较合理。2.1.6 市场多为投资性购买，客户以二次及多次置业者为主通过走访了解各楼盘置业者：主要为二次多次置业者，改善性需求居多。客户人群主要来自公务员、医生、教师、厂矿及其他企业职工。其次是外
15、地务工农民，回乡安家购房和农村富裕户进城创业购房。2.3. *人民政府政策我市国家中小城市综合改革试点的总体思路是：深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，按照全国中小城市综合改革试点要求，率先自主改革，不等不靠，大胆突破，立足破解发展面临的突出矛盾，积极推进行政体制、产业机制、投融资体制、土地要素、城市治理、公共服务等重点领域改革，加快向城市功能完善、发展特色鲜明、空间布局合理、产业和人口吸纳能力强、城乡协同发展的现代化城市迈进。在改革原则上倡导“四个坚持”：一是坚持问题导向、改革引领。找准找实制约当前*经济社会发展的突出矛盾和瓶颈问题，强化敢想敢谋、敢闯敢试的改革精神，着力
16、突破现行体制机制的束缚阻碍，为发展创造新需求、增添新动力。二是坚持因地制宜、重点突破。紧密结合中央、省和益阳市重点改革部署，充分吸收借鉴外地先进的经验做法，突出*资源优势、产业特色、发展特点，努力实现关键领域改革突破，探索可复制、可推广的改革经验。三是坚持以人为本、城乡统筹。始终把保障和改善民生作为改革的出发点和落脚点，合理引导人口流动，加快城乡基础设施建设，不断改善城乡生产生活条件，加快建立健全符合市情、比较完整、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系，推进智慧型、创新型城市建设。第三章 项目建设的必要性和可行性3.1项目建设的必要性3.1.1 项目的建设是落实党和国家加快中小城市建设精神的需要
17、 党中央、国务院对中小城市建设工作十分重视，把积极引导和加强中小城市建设作为进一步推动经济全面发展的一项重要工作。本项目以切实调整住房供应结构，规范发展*建设中住房产业，商业广场有步骤地解决*西区商业广场和家庭住房困难为原则，是落实国家政策，提高*城市商业平台和住房水平及加强城市建设的良好举措。3.1.2 是带动*城市产业发展，激活城市经济的需要。城市的发展可以在原有企业发展基础上，培育出大量上下游产业，不断吸引周边相关配套产业的集聚，还可以利用各种优势，吸纳外部资本进入，形成一大批具有小城市特色的产业品牌。3.1.3 本项目是建设*“魅力水城”的具体实施，是*的标志性项目。 2015年，*城
18、乡规划局，以*总体规划为指导依据编制的*、*、*三个组团控制性详规，取得了规划成果，并通过了验收，为*城区区域发展目标定位、功能定位及市域空间发展战略等方面提供了政策依据。下阶段，*城乡规划局将进一步研究、编制好五湖4A级景区创建、洞庭民俗街等重要节点城市设计项目和乡镇的新农村集中居住规划与给排水专项规划等内容，以优质、高效的服务为*建设成为宜居、宜商、宜游的“魅力水城”提供强有力的规划保障。3.2 项目建设的可行性项目建设单位为*房地产开发有限公司，资质等级为三级，技术力量优越，建设经验丰富，资金筹集能力强，可保证项目建设的顺利进行。具体表现在以下几个方面。 （1）项目建设符合国家与地方政府
19、政策，且大力扶持； （2）项目的建设技术力量强，建设质量和速度有保障； （3）项目的建设符合*城市总体规划和发展方向； （4）项目的建设得到了政府及相关部门的大力支持。项目建设规划已在2015年9月获得*规划委员会审核通过。 (6) 市场广阔且潜力大，竞争小。 第四章 项目选址与建设条件4.1 项目选址4.1.1项目选址原则本项目建设地址选择，遵循以下原则：（1）交通便利，无不良地质地段（如断层、软土）及水文：（2）符合城市发展总体规划和对住房建设的布局要求；（3）公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善：（4）场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。4.1
20、.2场址选择项目选址于*，为*城市中心，北边是*蓼叶湖，东临小叶湖。交通区位优越，区域交通便利。4.1.3项目所在区域概况*位于湖南省北部，濒临洞庭湖滨。全市面积*平方公里，人口*万。气候温暖湿润，四季分明，年平均气温16.7。 *建县已有*年历史，是洞庭湖区最早的县治之一，1988年县改市。市区湖泊清澈，有东方“威尼斯”之称，是湖乡著名旅游城市。*交通便捷。陆路有一级公路与益阳相连，距离仅26公里，水路有高速客轮直达长江。*港口年吞吐量1500万吨，是湖南四大港口之一。2015年，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，坚持以科学发展观为指导，深入实施“工业强市、城乡统筹、绿色发展”战略，全面推
21、进新型工业化、新型城镇化、新农村建设和社会民生建设，全市经济保持平稳健康发展，社会事业全面进步，民生状况继续改善，为全面建成小康社会打下良好基础。经济总量再上新台阶。全年完成财政总收入*亿元，同比增长12.1%，地方财政收入*亿元，同比增长21.8%。财政支*亿元，同比增长14.8%。金融运行平稳。年末金融机构各项存款余额123.63亿元，比年初增长23%，其中城镇居民储蓄存款余额70.43亿元，增长20%；农村居民储蓄存款余额24.06亿元，增长24%。各项贷款余额80.51亿元，增长24%。其中短期贷款余额36.6亿元，占各项贷款余额的45%；中长期贷款余额43.48亿元，占各项贷款余额的
22、54%。*担保公司、汇通小额贷款公司成功入驻我市。全市共有各级各类学校109所，其中普高5所、职高3所（含民办职高1所）、教师进修学校1所、初级中学21所、九年制学校17所、小学61所、特殊教育学校1所。全市中小学生5.25万人，其中小学生2.64万人、初中生1.43万人、普高学生0.95人，职高学生0.22人。全市共有幼儿园108所，其中公立幼儿园5所，民办幼儿园103所。高中升学率96%，初中入学率100%，小学入学率100%，学龄儿童入学率100%。文化事业欣欣向荣。全市共有农家书屋202家，农村电影放映3400多场。文化信息资源共享服务网络逐步健全，开展了“文化共享助春耕”和“像雷锋那
23、样”电脑小报设计比赛等活动，举办和协办了“欢乐潇湘幸福*”文艺汇演和广场舞比赛、迎七一文艺汇演等文化活动近100多场次，送文化下乡花鼓戏演出70场次。开展群众文化辅导，全市文艺团队增至119个。在各级报刊和赛事中发表、展出各类文艺作品300多件。获奖作品50多件。文化馆、博物馆、图书馆全部实行免费开放，全年共接待服务群众7万多人次。2015年*城乡居民人均可支配收入17272元，其中工资性收入6524元，经营净收入8105元，财产净收入890元，转移净收入1753元。城乡居民人均消费性支出11060元，其中食品烟酒支出3954元，衣着支出909元，居住支出2205元，生活用品及服务支出762元
24、，交通通信支出1206元，教育文化娱乐支出1233元，医疗保健支出541元，其他用品及服务支出249元。居民文教娱乐服务消费支出占消费总支出比重为11.2%，城乡居民人均住房使用面积43.2平方米。2015年全市城镇居民人均可支配收入25050元，比上年增长8.1%。其中工资性收入1111000元，经营净收入8258元，财产性净收入1997元，转移性净收入2584元。城镇居民人均消费性支出15160元，比上年增长6.5%。其中食品烟酒、居住、交通通信支出分别增长8.8%、142%和31.5%。2013全市农村居民人均可支配收入11771元，比上年增长9.2%。其中工资性收入2872元，经营净收
25、入7765元，财产净收入28元，转移净收入1106元。农村居民人均消费支出7866元，比上年增长30.8%。其中衣着、居住、生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、医疗保健支出分别增长35.9%、127%、2.4%、51.3%、68.6%、98.6%。4.2建设条件4.2.1自然地理条件（1）气候条件 *气候属亚热带湿润季风气候。具有湖区气候特色。光热充足，降水适中。平均气温16.9。1月平均气温4.3，7月平均气温29.1。年平均日照数为1743.5小时。年平均降水量1322毫米。多集中在46月。无霜期276天。地区多洪涝灾害天气。项目建设地赤山岛无洪涝灾害。（2）水文条件*主要湖泊有*湖、
26、*湖、*湖、*湖。每逢汛期，水位上涨，湖面呈现水天相连，一望无涯的景象。*、澧水尾闾在市境内，主要河道有白沙长河、*洪道和*河。境内河流25条，汇集湘、资、沅、澧四水。流域面积10平方公里以上的河流7条。河流总长206公里。河网密度10公里/平方公里，有湖泊154个，其中垸内84个，垸外70个，河湖相通，连续成网。年平均降水的地表径流量为6.31亿立方米，地下水资源可利用量达4.16亿立方。拟建设区域高程40点，为赤山岛丘陵地势，是城镇区防洪范围，无洪涝灾害影响。（3）地形地貌*境内丘、岗、平地貌类型齐全，以平原为主，河网纵横。地势西高东低，西南为环湖岗地，沿湖蜿曲多汊湾，岗岭在海拔100多米
27、上下。全市最高点庵子岭海拔115.7米。北部为河湖沉积物形成的平原。低平开阔，沟渠交织，海拔30米左右。东南部为南洞庭湖的一部分。万子湖、东南湖等大小湖泊星罗棋布，淤积洲滩鳞鳞相切。东北部为沼泽芦洲。全境呈“三分水面三分洲，三分垸田一分丘。最高处赤山，海拔117米。滨湖一带多沼泽、浅滩和洲渚。项目所在区域内基本为平地，有利于工程项目建设。（4）地质条件目前尚未掌握详细的工程地质勘探工作，下一步应与相关部门接洽，尽快开展这一工作，以便为工程设计和建设提供可靠的地质资料。根据中国地震动参数区划图，*地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于度，属地震稳
28、定地带。4.2.2区位交通条件*交通便捷。陆路有一级公路与益阳相连，距离仅26公里，水路有高速客轮直达长江。*港口年吞吐量500万吨，是湖南四大港口之一，千吨级码头正在兴建。项目地东与s204相连，北临澧水出口，建有亚洲最大的单孔拉索桥，可达*等大城市。项目水、陆交通均十分便利。4.2.3社会条件 经济总量再上新台阶。初步核算，2015年，全市实现地区生产总值（GDP）217.65亿元，比上年增长10.6%。其中：第一产业增加值47.78亿元，增长4.8%；第二产业增加值88.06亿元，增长11.2%，其中工业增加值82.24亿元，同比增长11.3%；第三产业增加值81.81亿元，增长13.5
29、%。按年均常住人口测算，*人均GDP为31837元，比上年增长9.5%。经济结构持续优化。三次产业结构由上年的22.6:41.2:36.2调整为22:40.4:37.6，第三产业比重提高1.4个百分点，二三产业比重提高0.6个百分点。三次产业分别拉动经济增长1.1个、4.5个、5个百分点，三次产业对经济增长的贡献率分别为10.3%、42.6%、47.1%。新型工业化、农业产业化和城镇化取得新进展。工业持续增长。工业增加值比上年增长11.3%，对经济增长的贡献率为40.2%，占GDP的比重达到37.8%。农业产业化水平不断提升。2014年新发展专业合作社125家，工商注册的农民专业合作组织达40
30、0个。农业产业化龙头企业68家（其中省级8家，*市级60家），新发展*市农业产业化龙头企业12家，建立了80多个特色产业生产基地，种养业规模经营户（公司、协会）6000多户，带动农户10.46万户。城镇化进程稳步推进。编制完成*2014-2020年推进新型城镇化实施纲要。城市新区道路及市政配套设施建设基本完成，桔城大道南延、琼湖大桥、郭家湖公园三期等重点项目建设加快推进。各建制镇水、电、路等基础设施更加完善。*镇、*镇被列入国家级重点镇，*镇被列入省级中心镇，*镇被列入省级特色镇，*镇被列入益阳市级重点镇。2014年城镇化率为47.24%，比上年提高1个百分点。4.2.4 基础设施条件项目所在地*，用地手续完善，已达到“五通”（宗地红线外通电、通路、通上水、通下水、通讯）及场地内平整。（1）给排水设施拟建区域给水直接由城镇自来水厂供应，水质良好、无污染，排水系统可直接与城区排水管并网。（2）通讯拟建区域电视、网络均已到达项目所在地。（3）电力*城区电力充裕，覆盖率为100%，完全可以确保项目建设和运营期间的电力供应。4.2.5其他条件项目所需工程材料没有特殊要求，来源丰富。所需设备和器材，均可从*区或当地购买；钢筋、水泥、石灰、木材、砂石可在当地建材经营商铺就近采购。第五章 建设方案5.1建设规模*商业广场开发建设项目总用地红线面积具体指标详见下表：表1-1 主要经济技术指标表
