1、2015年下半年西藏房地产估价师案例与分析：商业房地产特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息万元。 A：2.00 B：7.30 C：8.53 D：9.00 E：借款合同 2、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为_。 A10 B9 C0.9 D0.13、关于
2、实际利率和名义利率的说法，错误的是。 A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 E：借款合同 4、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对_并不具有吸引力。 A置业投资者 B开发商 C承建商 D租客5、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由_办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但_应将所获得的收益上缴国家。 A转让方，转让方 B受让方，受让方 C转让方，受让方 D受让方，转让方 6
3、、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估 C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格 7、一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报备案。 A：国务院 B：住房和城乡建设部 C：国土资源部 D：人力资源和社会保障部 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元若土地资本化率为7，则该宗土地30年使用权的价格为。 A：899万元 B：1000万元 C：1349万元 D：1
4、500万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。 A：达到初始注册教育合格标准的证明材料 B：达到继续教育合格标准的证明材料 C：达到学历教育合格标准的证明材料 D：达到估价教育合格标准的证明材料 E：执行层的组织协调 10、以下不属于抵押贷款支持证券的是_。 AMBB BMPT CCMO DMSS11、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。 A：35.00
5、 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格 12、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。 A：私有住宅转让后用于商业经营的 B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D：按照国务院有关规定出售公有住房 E：执行层的组织协调 13、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。(200
6、5年试题) A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同14、是住房公积金管理的中心环节。 A：住房公积金的发放管理 B：住房公积金的运作 C：银行专户、财政监督 D：住房公积金管理的决策 E：执行层的组织协调 15、下列关于临时建筑，表述错误的是。 A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失 D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用2
7、5年，若报酬率为8，则其现 值是万元。 A：300 B：21350 C：17119 D：500 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列不属于无偿收回土地条件的是。 A：城市规划区范围内 B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外 C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地 D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。 A：平均发展速度法 B：平均增减量法 C：数学曲线拟合法 D：中位
8、数法 E：工业用地的监测点评估价格 19、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。 A：亚当斯密 B：威廉配第 C：大卫李嘉图 D：马尔萨斯 E：工业用地的监测点评估价格 20、根据房产测量规范，下列项目中，不计算建筑面积的是。 A：无顶盖的室外楼梯 B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊 C：房屋之间无上盖的架空通廊 D：与房屋相连有上盖无柱的走廊 E：执行层的组织协调 21、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为_年。 A4 B3 C2 D1 22、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后_日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同
9、价款。 A7 B14 C21 D2823、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。 A：社会一般收益率 B：社会最低收益率 C：某个投资者所要求的最低收益率 D：某个投资者所要求的最高收益率 E：工业用地的监测点评估价格 24、甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为_。5，该两块土地的总价相比_。 A甲的等于乙的 B甲的高于乙的 C甲的低于乙的 D难以判断25、土地增值额未超过扣除项目金额50的，土地增值税应纳税额的速算公式是。 A：应纳税额=土地增值额30 B：应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C：应纳税额=土地增值额50-扣
10、除项目15 D：应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于税收的征管，表述正确的是。 A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务 C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密 D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
11、2、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元m2。 A4443 B3852 C3601 D41543、投资利润率的计算基数不包括_。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 4、房地产投资决策分析的主要工作包括_。 A投资机会寻找 B市场分析 C投资机会筛选 D财务评价 E规划设计5、设计方案评价原则主要有。 A：经济合理性与技术先进性相结合的原
12、则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则 D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则 6、实施加成征税，加二成等于加正税的。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：执行层的组织协调 7、注册房地产估价师管理办法规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。 A：不具有完全民事行为能力 B：刑事处罚已执行完毕 C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业 D：年龄超过65周岁 E：不是现职公务员 8、房产图的测绘顺序为。 A：先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B：先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C：先测绘分丘图再测绘分幅图，最
13、后测绘分户图 D：先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 E：执行层的组织协调 9、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。 A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任 C：代理权不得滥用 D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为 E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使 10、建筑材料与水有关的物理性质有等。 A：孔隙率 B：抗渗性 C：抗冻性 D：弹性和塑性 E：耐磨性11、长期趋势法可以用于。 A：
14、推测、判断房地产的未来价格 B：预测收益法中未来的租金、空置率等 C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 12、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是_万元。 A28.62 B29.16 C41.56 D48.24 13、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为分析。 A：区域房地产市场 B：全国性房地产市场 C：专业房地产市场 D：细分房地产市场 E：
15、项目房地产市场14、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。 A375 B450 C500 D600 15、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于_。 A未来净收益的大小 B获得净收益的可靠性 C获得净收益期限的长短 D获得净收益预期 E估价对象的现值 16、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方
16、英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则） A150.8 B160.8 C170.8 D180.8 17、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为_时点的状态。 A现在 B未来 C过去 DB和C 18、房地产开发投资属于典型的房地产投资。 A：收益型 B：收益加增值型 C：机会型 D：博弈型 E：借款合同 19、提议召开业主大会临时会议的业主达到_%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A10 B15 C20 D25 20、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。 A物业的易接近性 B物
17、业的临街状况 C物业的周围环境 D物业所处区域的繁华程度 21、房屋开发费包括。 A：规划设计费 B：建筑安装工程费 C：公共配套设施建设费 D：基础设施建设费 E：管理费 22、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。 A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人 B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人 C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税 D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳 E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税23、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。 A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用 B：原有建筑物、构筑物补偿费用 C：场地平整费用 D：通水、通电、通路的费用 E：公共配套设施建设费 24、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56%25、某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。 A：小于20 B：满足目标收益率要求 C：大于20 D：不满足目标收益率要求 E：借款合同
