1、星级酒店建设项目可研究性报告星级酒店建设项目第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：*建设项目2.项目建设单位：*3.项目负责人：4.项目建设地点*位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜路，占地面积45亩。5.项目建设容和建设规模：*按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。6.投资估算及筹措资金总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目
2、单位自筹8300万元；融资10000万元。7.可行性研究报告编制单位：市工程咨询公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与围1.2.1编制依据1.中华人民国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. 县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要4.县土地利用总体规划和县其他有关专项规划5.县城市总体规划（20042020年）6.国家计委建设项目可行性研究报告容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.*建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕
3、发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设容4.工程技术方案5.公用
4、工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介*由实力浙商投资，公司成立于2006年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司天虹置业，公司注册资本2000万元。公司在县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展酒店、房产、商贸三大板块。“日出江花红胜火”，长
5、江之畔的县正蓬勃发展，大酒店将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑百年大计的重担，致力于为县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300万元其中：1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元 2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正
6、常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1县简介县位于省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县，至今已有2100余年历史。县境东南邻市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻市，处于省“沿边”（沿、）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。县历史
7、历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西汉元封二年（前109），汉武帝彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有县。县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示点。县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.3万人。自2002年起，县域综合经济实力连续6年位居省经济“十强县”行列。2007年全县实现地
8、区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。省重点开发区机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季 宜人，物产丰富，是米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼
9、、刀鱼、河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。 县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有碌口机场、骆岗机场、机场、机场,县城湾沚距骆岗机场、禄口机场仅两小时车程。青弋江、水、漳 河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅40 公里。104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（）、芜马高速（马）已建成通车，铜南宣高速（南陵）、芜雁高速（高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了县到江浙地区的3小时高速公路网络。 近年来，县着力推进城市化进程，按照建成市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城
10、南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达34%以上。在县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。为此，*拟开发建设*项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国旅游业总收入占各国国生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为
11、全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。地处
12、东部沿海发达地区与长江流域的陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是省重要的旅游区域。所有这些给大力
13、发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1建设*是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县
14、区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，
15、产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。*的建设，不仅完善县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强在省的经济增长极功能。鉴于县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*具有客观必要性。2.2.2本项目建设是机械工业园发展的需要机械工业园创建于2001年，经过4年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资6.2亿元，建成“六通一平”面积
16、24.86平方公里。累计引进入园企业697家，项目总投资442亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前，45平方公里的机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步加快。预计到2010年，园区就业人口将达到35万人。随着机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五”期间，是县经济黄金发展期，到2010年，地区生产总值达到106亿元
17、，年均增长24；工业销售收入150亿元，年均增长19；财政总收入10亿元，年均增长20；固定资产投资71亿元，年均增长26。市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。县城需要快速扩，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩，是县城发展的唯一选择。*位于县行政文化中心，层高16米，工程竣工后将成为县城南新区标志性建筑，为县构建市域副中心发展迈出的坚实的一
18、步。第三章 市场分析与预测3.1 市旅游市场简析位于东部、濒临长江，脉连、九华山，素为“皖南的门户”。历史悠久，春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前109年，距今已有2000多年历史。境有240万年前亚欧人类活动遗址“人字洞”、全国重点文物保护单位-中国青铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址”、全国重点寺庙“广济寺”、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出口加工区。商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江巨埠、皖之中坚”，明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江
19、下游地区近代工业的发祥地之一。交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以为枢纽的立体交通网络。长江大桥的建成，更提升了作为全国重要的交通枢纽地位。 襟江带河，风光宜人。市区路商业步行街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，江城入画，美不胜收。 旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名产品及名特产品40多种。其中，铁画具有三百多年历史，为“中华一绝”；恒春国药店是百年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子”，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。由省、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业
20、联合会、中国轻工业联合会共同举办，市、省旅游局、省贸促会共同承办的中国（）国际旅游商品博览交易会自2000年以来连续成功地举办了五届。在2003年获得“中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展参会客商遍及全国各省、市、自治区，20多个国家与港、澳、台。每届会展期间，会展中心平均人流量达15万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模最大的专业性会展。市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国游客548万人次
21、，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。目前，全市公交运营线路长度761.5公里，车辆718辆，拥有4000辆出租车。全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA级及以上旅游景区5处。3.2 市星级酒店市场简析3.2.1市酒店一览表市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格 （元/间/天）出租率（）年平均接待人数(万人次)1海螺国际大酒店四星5809020.82汉爵阳明四星5809019.23铁山宾馆四星5808016.54国信大酒店四星5807015.85沃尔特大酒店四星5806012.26花园酒店三星4
22、80508.47希亚德大酒店三星480606.28鑫海洋大酒店三星480405.89新南港大酒店三星480506.510奥顿酒店三星480605.611东湖大酒店三星480506.212明远宾馆二星280604.813海员楼宾馆二星280405.214东亚大酒店二星280403.416金山宾馆二星280403.817金傻子大厦二星280504.618繁阳宾馆二星280403.719天源宾馆二星280503.620龙津宾馆二星280402.510新环宾馆二星280402.2合 计137.13.2.2市星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经
23、营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1区域特点1. 本项目建于位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜路。境现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地、九华山、齐云山、太平
24、湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。3.3.2市场分析1.通过对市星级酒店市场分析，海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在市，对本项目影响不大，县境只有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2.随着县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.机械工业园创建于2001年，经过4年左右的发展，累计引进入园企业697家，预计到2010年，园区就业人口将达到35
25、万人。区没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4 本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处围的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项
26、目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着融入长三角，县的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国商务活动的日益频繁，以及国际、国旅游业的持续发展将推动酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1县域概述县位于省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻市，处于省“沿边”（沿、）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红、花桥等6个镇12
27、4个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.2万人。自2002年起，县域综合经济实力连续5年位居省经济“十强县”行列。4.1.2县域自然条件1.气候条件。县地处省的东部，市的东南部。东与马市当涂县接壤，南同市毗邻，西与南陵县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度，无霜期每年达243天。年平均降雨量1200毫米，雨量分别比较均匀。日照时数2000小时左右，8月份最多，1、2月份最少。年平均风速3.3米/秒，风向季节性变化不明显。2.地质条件。县城区域属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标高5.825米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差
28、，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。4.2 县域经济基础分析2007年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。省重点开发区机械工业开
29、发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。省重点开发区机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。境现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示点。4.3 发展优势1.区位优势县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马芜宣经济核心区的重要组成部分。北接市区，西邻市，为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。2.交通优势县交通发达
30、。境青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（）、芜马高速（马）已建成通车，铜南宣高速（南陵）、芜雁高速（高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了县到江浙地区的2小时高速公路网络。县城湾沚距骆岗机场、禄口机场仅两小时车程。3.其他资源优势县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。 第五章 建设容与规模5.1 建设容与规模*位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总
