1、苏州工业园区住宅物业管理办法 第一章 总 则第一条（目的和依据）为了规范苏州工业园区（以下简称园区）的住宅物业管理活动，明确业主、建设单位、业主委员会、物业管理企业以及政府有关管理部门的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障住宅物业的正常使用和维护，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据国家、省、市有关规定，结合园区实际，制定本办法。第二条 （释义）本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、设备、设施和相关的场地。本办法所称物业管理是指物业管理专业公司和专营公司与业主、使用人或者业主委员会依据物业管理服务合同，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和
2、秩序的活动。本办法所称业主(产权人)，是指物业的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。本办法所称物业管理区是拥有独立的出入口和共有设备设施的、不被城市交通穿越的相对完整的、独立的区域。在该区内仅有一个业主委员会和委托一家物业管理企业进行管理。物业管理区由主管部门划定。第三条 （实施条件）新建物业和达到一定规模、配套设施比较齐全的已建物业，应当实行物业管理。配套设施不全的住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实施物业管理。第四条 （主管部门及职责）苏州工业园区国土房产局是本行政区域内物业管理的行政主管部门（以下简称主管部门），履行下列职责：（一）贯彻实施国家、省、市有关物业管理
3、的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定园区有关物业管理的具体政策、措施和管理标准；（二）管理园区物业管理工作，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；（三）负责园区内物业管理企业资质的管理工作，监督和规范物业管理企业行为；（四）对物业管理招投标工作进行监督和管理；（五）组织指导物业管理创优活动；（六）协调物业管理有关各方的关系和纠纷；（七）督促和指导业主、业主委员会按照政府所规定的标准对其物业进行良好的维护和管理；（八）组织和指导物业管理区成立首届业主委员会，监督和指导业主委员会工作；（九）依法查处物业管理活动中的违法违规行为；（十）法律、法规规定的其他职责。第五条 （相关
4、管理部门职责）规划、建设、市政、卫生、交通、公安、供电、供水、供气、排水、物价、工商、城管等有关专业管理部门，按照职责分工，对物业管理工作进行专业指导和监督。各社区工委（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第二章 物业管理分工第六条 （道路、供排水设施管理）物业管理区域内共用的道路和雨水设施的日常养护和维修管理，由小区全体业主负责；属于城市道路和公共供、排水设施的由市政管理部门负责。第七条 （绿化养护管理）物业管理区域内共用绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由小区全体业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。第八条 （公共环境清洁管理）物业管理区域内道路、住宅楼、楼道等公共环
5、境的清扫保洁，由小区全体业主负责。第九条 （公共治安协助管理）物业管理区域内的公共治安的协助管理及相关设施的维修管理，由小区全体业主负责，并接受专业部门的指导监督。第十条 （公共卫生设施及生活垃圾管理）物业管理区域内共用厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由小区全体业主负责；生活垃圾由小区全体业主负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。第十一条 （供水、排污、燃气设备管理）物业管理区域内供水系统户表为界，界线以外（包括计费水表）的供水管线及设备（二次增压泵站除外），由供水企业负责组织维修、管理；界线以内的供水管线及设备，由小区全体业主或业主负责维修
6、管理；物业管理区域内污水系统以楼外污水检查井为界，界线以外的污水管线及设备由污水处理企业负责组织维修、管理；界线以内的污水支管线及设备，由小区全体业主负责维修管理；物业管理区域内的所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具），由供气企业负责组织维修、管理。第十二条 （供电、供汽线路等设施管理）物业管理区域内供电线路、供热线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由小区全体业主负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供热企业和管理消防、路灯的部门负责管理。第十三条 （专业部门收费管理）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示
7、的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的最终分户使用人。公司和专营公司接受业主或者业主委员会的委托对物业进行的维护、修上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不实行委托服务的，上述有关单位应当服务到户。第三章 业主自治管理第十四条 （物业管理区域划分）新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分
8、为独立的物业管理区域。 建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向主管部门提出划分物业管理区域的要求。主管部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，主管部门应当会同各社区工委（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第十五条 （管理主体）业主通过业主大会或业主代表大会及其选举产生的业主委员会，行使对物业的自治管理。第十六条 （业主权利和义务）业主依法对自有产业和共有产业进行自治管理，享有相应权利，承担相应义务。业主在物业管理
9、中，除享有国务院物业管理条例规定的权利外，还有权推选业主代表，并享有被推选权。 业主在物业管理中，应当履行国务院物业管理条例规定的义务。 业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。第十七条 （业主会议召开条件和投票权数确定）业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，业主大会可以决定成立业主代表大会。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不超过一百人。业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。业主大会、业主代表大会以下均称业主会议。物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业
10、建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主会议，选举产生业主委员会。 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。未售出的物业，建设单位享有半数的投票权。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。第十八条 （首次业主会议召开条件）物业管理区域符合本办法第十七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告主管部门，并提供业主
11、清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向主管部门提出成立业主大会的书面要求。 主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表和主管部门工作人员、建设单位代表和社区代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 筹备组自成立之日起三个月内，在主管部门和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主会议。 第十九条 （业主会议职权）业主会议是物业管理区物业管理的
12、决策机构，行使下列职权：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会的组成人员；（三）审议业主委员会的工作报告，决定业主委员会的工作经费和业主委员会有关成员的津贴；（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；（六）决定有关业主共同利益的重大事项；（七）法律、法规规定的其他职权。业主会议、业主委员会对全体业主负责，不能损害全体业主的公共利益。第二十条 （业主委员会的备案）业主委员会是业主会议的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主会议负责。一个物业管理区域应当成立一个业主委
13、员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向主管部门办登记备案：（一）业主委员会登记备案申请书；（二）业主委员会成员名单；（三）业主公约；（四）业主大会议事规则。主管部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记备案工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记备案，并书面通知申请人。对依法成立的业主委员会，主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。 第二十一条 （业主会议形式）业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表参加。业主
14、会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。 业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 业主会议分为定期会议和临时会议。业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主(业主代表)提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。符合以上规定召开的业主会议通过的各
15、项决议有效。凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。第二十二条 （业主委员会组成和任期）业主委员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会成员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主不
16、足5名的物业，业主委员会成员可以少于5名，并由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会成员无故3次缺席业主委员会议后，即自动退职。业主委员会成员缺额时的补选，应在业主大会议事规则中予以约定。规则没有约定的，一般应当在半年内召开业主会议予以补选。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名并聘用专职或兼职执行秘书1名，执行秘书可以给予适当补贴。 业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告主管部门。主管部门和各社区工委（乡镇人民政府）应当按照本办法规定指导成立换届改选小组，指导召开业主会议选举产生
17、新一届业主委员会。业主会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主会议所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。业主委员会成员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会的撤销、合并，须经主管部门的核准。 第二十三条 （业主委员会职责）业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主会议；（二）向业主会议报告物业管理实施情况;（三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过；（四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企
18、业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；（五）经业主会议批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施； （七）监督物业管理企业的管理服务活动；（八）执行业主会议的有关决定；（九） 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；（十） 法律、法规规定以及业主会议赋予的其他职责。业主委员会应当经常听取业主、使用人的意见和建议，接受业主、业主会议、物业管理行政主管部门的监督，不得从事除物业发展、租赁、修理、维护等物业管理服务活动以外的经营活动。业主委员会的账务必须委托物业管理企业或国家认可的财务管理专业公司
19、代管。业主委员会应当定期召开会议，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会开展活动所需费用及业主委员会执行秘书等人员的补贴，由业主委员会和物业管理企业通过合同约定，在物业管理费中列支。经业主会议决定，业主委员会成员可以给予适当的津贴。 第二十四条 （业主委员会变更）业主委员会成立后登记的有关事项发生变更的，业主委员会应当办理变更登记。物业管理区域范围发生变化、物业管理区域内房屋被拆迁或者灭失及业主委员会因其他原因终止的，业主委员会应当办理注销登记。第二十五条 （业主公约）业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修和
20、其他管理服务活动的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。业主公约和业主大会议事规则自业主大会审议通过之日或业主委员会确认经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过之日起生效。业主委员会应当将业主公约和业主大会议事规则在生效之日起15日内报主管部门备案。第二十六条 （业主会议决定的约束力）业主会议、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。第四章 物业管理企业第二十七条 （物业管理企业分类）园区倡导目前的综合型物业管理企业向管理专业公司和专营公司转型。管理专业公司，是指受业主委员会委托，对物业管理区内机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等进行策划、设
21、计、咨询，监督专营公司服务质量的管理服务机构。管理专业公司应当配备水电工程、结构工程、会计、绿化工程等专业技术人员。专营公司，是指接受业主委员会或管理专业公司委托，承担物业管理区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。第二十八条 （管理专业公司备案）管理专业公司应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）公司章程；（三）验资证明；（四）公司法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第二十九条 （物业管理企业资质核定）主管部门应当按照物业管理企业资质等级管理办法，对备案的管理专业公司核定资质等
22、级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理性服务活动。鼓励物业管理企业采用先进的物业管理服务手段，提高物业管理服务水平。第三十条 （物业管理专业公司职责）管理专业公司应当履行物业管理服务合同，接受业主委员会监督，保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并履行下列职责：（一）按照国家、省、市和园区规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用房屋前，将共有产业使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，监督专营公司对
23、共有产业的维修保养服务质量；（四）发现共有产业损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定组织维修；（五）接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因；（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（八）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；（九）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好为业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务工作。（十一）法律、法规规定的其他义务。第五章
24、物业管理服务第三十一条 （物业管理企业选聘）主管部门应当建立和完善物业管理的市场竞争机制。新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当通过招标投标方式选聘管理专业公司和专营公司。建设单位、业主委员会可以委托具有资格证书的物业管理中介服务机构，承担筹备业主会议、招标投标及政策咨询等工作。第三十二条 （物业管理遵循原则）物业管理应当遵循统一管理和专业化服务的原则。一个物业管理区域内，应当委托一家管理专业公司提供管理性服务。物业维修保养工程由业主委员会或
25、由其委托管理专业公司通过招标或议标发包给专营公司。停电、漏电、水管爆裂、电梯故障等急修项目发生时，管理专业公司可以委托业主委员会事先认定的专营公司先行修理，维修费用业主委员会应予认可并按规定列支。第三十三条 （物业管理合同）接受委托的管理专业公司应当与业主委员会签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括下列内容：（一）双方当事人名称及地址；（二）管理服务项目和内容；（三）管理服务标准；（四）管理服务权限；（五）管理服务费用及其支付办法；（六）提供的物业管理用房及其使用、管理办法；（七）合同期限、合同终止和解除的约定；（八）违约责任及解决纠纷的途径；（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。管
26、理专业公司应当在物业管理服务合同签订后15日内将物业管理服务合同报主管部门备案。物业管理服务合同的期限不超过3年(前期物业管理服务合同的期限不超过2年)。第三十四条 （物业合同终止）物业管理服务合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理服务合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，经业主会议批准，由业主委员会办理终止物业管理服务合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。由业主委员会解聘的物业管理企业，应当根据业主委员会规定的日期退出该物业管理区域，并在退出该物业管理区域7日内向业主委员会或者新选聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料。物业管理服务合同依法终止时，业主委员会有权
27、指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，所需费用由管理费支出，审计报告应当向业主公布。物业管理主管部门对审计和移交工作进行监督，并可以对有关争议事项作出决定。第三十五条 （物业管理合同约定的服务事项）物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）物业档案资料的管理。物业管理服务除另有特殊约定外，不包括业主及使用人的人身及财产保险和保管责任。第六章 物
28、业管理收费第三十六条 （物业管理收费遵循原则）物业管理收费，应当遵循合理、公开以及与服务标准相适应的原则。 鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。第三十七条 （物业管理收费方式）物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。执行政府指导价的范围，按照园区管委会的规定执行。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。第三十八条 （电梯、水泵运行费）高层住宅电梯、水泵运行费，按整幢业主各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。住宅底层和住宅低层本层不开通电梯的业主不承担电梯
29、、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但必须承担电梯、水泵的更新改造费用。高层住宅电梯、水泵运行费标准，由园区物价主管部门和物业管理主管部门制定政府指导价格。第三十九条 （物业管理费交纳）物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。业主暂不使用的房屋，按全额收取。物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费应当由业主交纳，也可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。业主和使用人个人不得以任何理由拒付物业管理费。对于欠费的业主，业主委员会应当协助督促催交。物业管理收费
30、的项目、标准和收支情况，物业管理企业应当在物业管理区域内每半年向业主公布一次，并接受业主监督和质询，公布的年度报告应当经过审计。第七章 维修基金 第四十条 （维修基金使用原则）凡实施物业管理的多产权物业，应当建立物业共用部位共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）。维修基金按照业主所有、民主决策、银行专户存储、专款专用、监督使用的原则进行管理。维修基金专项用于物业共用部位共用设备设施保修期满后的大中修、更新、改造。第四十一条 （维修基金的交存和续筹）维修基金主要由购房者在购房时按购房款的规定比例交存；维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。 第四十二条 （新建物业维修基金交纳）新建物
31、业销售时，建设单位应当与购房者签定有关维修基金缴交约定，按有关规定代为收取，并在业主办理房屋权证时将代收的维修基金移交至主管部门指定的账户上。第四十三条 （维修基金账户管理）维修基金明细户按户建账。一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由政府主管部门代管，业主委员会建立后可以交由业主委员会自主管理。第八章 前期物业管理和建设单位职责第四十四条 （规划变更原则）在建设用地规划许可证和建设工程规划许可证批准后，建设单位要求增建其他建筑物、构筑物的，取得销（预）售许可之前，须经园区规划建设管理部门批准；已取得销（预）售许可至业主委员会成立之前，园区规划建设管理部门应当征得购房者同意后方可批准对已批准规划图纸的变更。第四十五条 （前期物业管理）前期物业管理，是指商品房开始出售至物业管理区业主委员成立前的物业管理。建设单位应当从物业管理区取得商品房预售许可证前委托管理专业公司对物业管理区进行前期物业管理，建设单位应当与选聘的管理专业公司签订前期物业管理服务合同，并报主管部门备案。物业管理区前期物业管理服务合同届满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托管理专业公司继续管理。第四十六条 （前期物业管理费用的约定）
