1、田园综合体新建项目可行性研究报告田园综合体新建项目可行性研究报告74目录第一章 总论31.1 项目提要31.2 建设规模与内容41.3 可行性研究报告编制依据61.4 主要技术经济指标71.5 项目综合评价8第二章 项目背景92.1 项目的由来92.2 项目建设的必要性及其意义132.3 项目建设单位概况152.4 项目建设区域及所在地概况172.5 旅游基础条件22第三章市场分析233.1 田园综合体概况233. 2 田园综合体旅游市场分析30第四章 项目总体方案设计324.1 项目建设指导思想324.2 项目规划原则334.3 项目建设总体方案354.4 规划定位与建设内容384.5 公用
2、项目设计方案44第五章 项目技术方案505.1 技术方案原则505.2 生态环境综合治理技术515.3 无公害农产品生产技术515.4 庭院生态模式建设技术515.5 农田灌溉技术设计要求52第六章 投资估算536.1 投资估算依据536.2 项目建设投资估算536.3 资金筹措57第七章 财务评价577.1 评价依据577.2 基本数据577.3 利润估算及分配607.4 财务盈利能力分析607.5 财务不确定分析627.6 项目效益分析63第八章 环境保护分析658.1 环境保护658.2 节能688.3 安全68第九章 风险分析与防范措施709.1 风险分析709.2 防范措施71第十章
3、 组织机构与人力资源配置7410.1 项目组织管理7410. 2 项目运行管理7510.3 企业内部管理机构7810.4 项目后续管理措施7810.5 进度安排80第十一章 工程招投标方案8111.1 招标依据8111.2 招标范围8111.3 招标组织形式8111.4 招标方式8111.5 招标基本情况82第十二章 研究结论与建议8212.1 方案总体评价8212.2 项目重要性评价8312.3 结论与建议84附图：86附件：86附表：86第一章 总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称项目名称：#田园综合体项目1.1.2 项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位： #县绿鲜果蔬有限公
4、司法人代表：注册资本：5000 万元企业类型：民营、有限责任公司注册地址：#县#成立日期：2017 年 10 月 16 日1.1 3 建设地点、建设规模、建设期限、建设内容1、建设地点：#县#田园综合体坐落于#县#，山清水秀，绿树成荫。是自治区确立的花卉蔬菜科技园。园区具有集中连片的平坦土地资源和相对独立、封闭的立地条件；相关基础设施较完善，园域水、电、交通、通讯条件十分便利。2、建设期限：建设期为 2 年1.2 建设规模与内容#生态农业文化观光园是一个以生态开发为宗旨，集研发、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园 聘请农业专家为技术指导，将花卉的种植与销售，果树
5、、蔬菜的种植， 以及观光休闲集于一体，总面积约为 1500 亩。1、第一期计划重点建设基础设施：(1) 按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等， 并进行具体分区；(2) 修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；(3) 建设灌溉系统，发展花卉、蔬菜种植和间种农作物；(4) 兴建小型现代化的花卉种植中心；(5) 修建小型会议中心、技术培训中心：(6) 修建园区供水、排水、电力、道路等基础设施。2、第二期工程计划：(1) 兴建包含住宿、餐饮、棋牌、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园区规划结构为：休闲别墅园、花卉采摘园、观光植物园、观景品茗园。(2) 运用现代化
6、市场营销手段，积极发展观光旅游、花卉蔬菜采摘、采购，特色产品营销等。3、建设农业生态休闲观光园。在生态示范园的基础上，立足生态园山清水秀、“绿色环保”以及依据生态休闲园的特点，充分利用生态园的自然景观，形成“可游览、可观光、可居住”的环境景观，形成集“自然生产休闲 康乐教育”于一体的景观综合体，发展体验现代农业与观光农业相结合的特色旅游。4、建立绿色产品生产基地。进行园区土地资源综合开发，建立以设施种植为主的高效生态科技示范园园，随着城乡居民生活水平的提高，以及食品安全问题对人们健康的威胁，国家对食品安全的重视，社会消费市场对农产品质量了提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等
7、是今后农业生产领域的主要任务。为了确保生态园区建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，生态园的前期产出全部由集团内部消化。项目建设具体内容：属于基础设施建设 4300，主要包含六盘人家酒店（15 家）、乡村别墅、乡村餐饮馆（小吃店 10 处）、景观标志性组合大门、六盘特色艺术馆（刺绣、书画、剪纸等）、六盘农家乐演艺馆、六盘历史博物馆、科普教育馆、农产品卖场、#庙宇祭祀馆。属于生产性园区建设 37000，主要包含花卉生态园、花卉新技术展示园、花卉智能化温室园、设施花卉苗木生产园、设施蔬菜生产园、蔬菜采摘生产园、中药材生产展示园、中药材生态观光园、果树生态 园、现代生态养殖园。属于
8、园区共用基础设施条件建设的内容有：园区电力配套系统10km，园区供水系统 20km，园区道路 10km，园区供暖系统 30000， 园区排水系统 10km。停车场 2000、园区外围绿化 20km、储存库、冷藏库 300。项目配套购置设备 1882 台套，其中：乐器类 48 件：包含打击乐器（铜锣、大鼓、铜鼓等）；拉弦乐器（二胡、板胡、京胡等）；吹奏乐器（笙笛、唢呐、箫等）；弹拨乐器（扬琴、小提琴、手风琴等）。音响类 80 台套：F-15 全射频专业音箱，专业功放，数字调音台， KV-9000 卡拉 OK 数字效果器，点歌系统，灯光系列，机柜支架线材等。服装类 150 套。戏剧服装（蟒袍凤冠、
9、开氅、斗篷、盔帽等），民族舞蹈服装。道具类 1500 套。高靴、快靴、高跷、手持铜锣腰鼓、大头娃娃等。其它设备 104 台套。旅行汽车、电瓶汽车、空调设备、其它设备。1.1.4 资金构成项目估算总投资 1615 万元，其中：固定资产投资 1522 万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金 93 万元。1.3 可行性研究报告编制依据贯彻国务院关于进一步加快旅游业发展的通知的实施意见；国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法（财发字19991 号）；国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释（财发字1999 57 号）：国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经
10、营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175 号）；国家农业综合开发项目建设试行标准【(94)同农综字第 28 号】；固原市旅游产业总体规划；#县旅游发展总体规划；本项目的项目建议书；企业提供的相关技术资料：企业提供的相关协议、资质、证书；公司财务报表。1.4 主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表指标名称单位指标项目总投资万元1615固定资产投资万元1522流动资金万元93年均收入万元1833年均营业税金及附加万元202年均总成本万元1137年均利润总额万元494年均所得税万元123年均税后利润万元370净现值（所得税前）万元2938净现值（所得税后）万元2406投资收回期限（
11、所得税前）年7.5（含建设期 2 年）投资收回期限（所得税后）年8.4（含建设期 2 年）内部收益率（所得税前）%25.88内部收益率（所得税后）%20.45年均投资利润率%24.4年均投资利税率%30.3盈亏平衡点%28.61.5 项目综合评价生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值， 加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优
12、化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动#县农业结构调整。为#县城市居民及周边地区城市居民提供首选的综合型近郊乡村休闲旅游目的地，丰富城乡居民文化生活。第二章 项目背景2.1 项目的由来生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来， 伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改 善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着 收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们 渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是， 农业与旅游业边缘交叉的新型
13、产业观光农业应运而生，拓展了农 业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农 家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达国家 20 世纪 70 年代就已形成产业规模，进入 90 年代，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。生态观光农业园主要是以发展种植、养殖园为最主要的经营项目，种植和养殖品种力求做到新、奇、特。在种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品，养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种
14、。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩 栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润 和效益是普通种养业的 5 至 10 倍。田园综合体不单纯是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。田园综合体是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。田园综合体是现代农业发展的一个趋势，有
15、着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们除吃穿以外追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为田园综合体的快速发展提供了广阔的发展市场。规划地所属的#县位于六盘山西麓、宁南边陲。东望关陕，西眺河洮， 南走秦州,北通宁朔；襟带秦凉，拥卫西辅。“312”国道纵贯东西，隆(德)秦(安)省道和隆(德)张(易)县道分别穿越南北。县境西北毗连 静宁、西吉，东南直接泾源
16、、庄浪，东北周边与固原接界。关山险居， 水道西行，历代为兵家必争之地，有“关陇锁钥”之誉。县城以东的六盘山，即汉书所谓的“洛畔”、“洛盘”，又称陇山。以其山势起伏剥落处多有关隘，亦名关山。其主体由两列西北走向东南的平行狭长山脉组成，全长 204 公里，宽 30 至 60 公里，总面积4781 平方公里。南连崆峒，直抵渭水，与终南山相对峙；北接掘吴山与长城并亘。为陇东高原和陇中高原天然界线，亦系泾、渭分水岭。山脊海拔一般超过 2500 米，主峰米缸山海拔 2942 米。西兰和银平公路交汇于东麓。#县历史悠久，文化底蕴深厚。受到中原文化的强大辐射，历代倡儒兴学、崇文重道，形成了浓郁的文化氛围和独特
17、的人文环境。特别是民间艺术，与人们的生产、生活、习俗、节庆、宗教紧密的联系在一起，形式多样，绚丽多姿，内容奇异丰富，如社火、民歌、花儿、口弦、刺绣、服饰、剪纸、皮影、花灯、泥塑、砖雕、石雕、根雕、农民画等，都具有浓郁的地方特色。1990 年，#县被国家定为“民间绘画之乡”。2000 年，又被文化部评为“全国先进文化县”。2006 年， 在#公布的 33 项第一批自治区级非物质文化遗产代表作名单中，# 占有 8 项，居全区之首。规划地所在的六盘山人文历史厚重，与许多名人结下不解之缘。秦始皇、汉武帝、光武帝、周高祖、唐太宗、范仲淹、韩琦、李元昊、成吉思汗、忽必烈、林则徐、左宗棠、谭嗣同、孙中山、冯
18、玉祥、于右任等都曾翻越六盘山。特别是在二十世纪三十年代，毛主席领导的中国工农红军两次翻越六盘山，结束了震撼世界的二万五千里长征。毛主席过六盘山时写下了气吞山河的著名词章清平乐六盘山，更使六盘山名扬中外。为了缅怀长征的伟大壮举和光辉业绩，#自治区投资 4000 多万于 2005 年修建了六盘山红军长征纪念馆。纪念馆坐落在#县内的山峰之上，纪念碑矗立天际，气势恢宏，现已入选全国红色旅游经典景区。#县现辖 3 镇 10 乡，241 个行政村，2010 年末总人口约 18.1 万，其中回族人口占 9.5%；人口密度 183.4 人/平方公里，是#自治区人口密度最大的县之一，2010 年末城镇人口约 3
19、.3 万人，占总人口的18.2%。城关镇、沙塘镇、联财镇三个城镇均沿 312 国道分布。#县属国家级贫困县，但近年来实施招商引资和项目带动战略，做大做强劳务、草畜、药材、旅游四大支柱产业，加快推进工业化和城市化进程，县域经济和城市建设取得跨越式发展。2009 年全县地区生产总值 7.7 亿元，人均 4096 元。城镇居民人均可支配收入 9150 元； 农民人均纯收入 2685 元。而项目区多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为田园综合体的发展提供了广阔的发展空问。为此绿鲜公司抓住机遇决定在#县# 村兴建一个以生态开发为宗旨，集研发、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，总面积约为 150
20、0 亩。2.2 项目建设的必要性及其意义2.2.1 项目建设的重要性与必要性生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。 现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良
21、好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业 生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。发展生态农业是造福子孙后代的事业，党的十七大报告中指出：“我国经济发展必须实现两大战略，即可持续发展和科教兴国战略”。# 县生态园提出的建设规划方案，正是贯彻党的十七大精神，实现可持续发展的具体举措。#生态园强化真正意义上的综合性和多样性，
22、将农业系统各组分、各链条的有机整台，对不同产业之间进行有机耦合， 把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。2. 2.2 项目建设的意义1、观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和 谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种
23、强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想， 把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴求脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向
24、高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市边缘农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地园。2.3 项目建设单位概况#绿鲜果蔬有限公司于 2009 年在#县工商管理局进行了注册登记。注册资金 100 万元，由公司法
25、人独资控股。主要经营范围为花卉、果蔬贮藏、贩运、销售等。2009 年获得固原市龙头企业称号，2010 年获得自治区龙头企业称号。公司法人治理结构完善，设有股东会、董事会、监事会和总经理，各行其职责，并设有质保部、生产部、营销部、财务部、行政部等部门。公司十分重视蔬菜、花卉质量，将质量保证作为第一要务。公司按照现代企业制度要求，建立有可操作性强的决策、人事、财务、分配、技术管理等一系列规章制度。按“自主经营、自负盈亏、自我完善、滚动发展”的模式实行全员聘任制，公司运行机制灵活，利益分配合理，员工创新的积极性高。企业银行信用等级为 AA 级，公司以良好的信誉、真诚的合作，已赢得广大客户及社会各界的
26、信赖和大力支持。企业法定代表人张小斌，籍贯甘肃省静宁县，现年 38 岁，中共党员， 高中文化。1990 年 3 月参军，服役期间曾荣获省军区二等功一次、优秀士兵 2 次，三等功 2 次，1996 年被成都军区评为“优秀班长”、“蔬菜种植能手”等荣誉称号。2001 年转业到原籍，2002 年开始经商，参与蔬菜经营贩运销售，2006 年到#县专职从事蔬菜生产、贩运销售工作，并取得较好的业绩。曾得到#县委、政府以及有关业务管理部门的好评。获得#县“优秀非公有制企业经营者”、“自治区级优秀共产党员”等荣誉称号。公司投资兴建#生态农业观光业，是对高科技与农业、现代企业与传统农户经营相结合之路的有益探索，
27、公司将秉承“以科技发展农业， 以农业带动经济”的发展战略，生态园的开发建设上以科技为依托， 以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把#村花卉蔬菜园建成“生态农业旅游观光示范园”。2.4 项目建设区域及所在地概况2.4.1 项目建设区域概况2.4.1.1 自然地理条件1、地理位置：项目区地处#南部山区，东经1054810615，北纬35213547，六盘山主脉西部。“312”国道纵贯东西，隆(德)秦(安)省道和隆(德)张(易)县道分别穿越南北。县境西北毗连静宁、西吉，东南直接泾源、庄浪，东北周边与固原接界。县境南北长 47 公里
28、，东西宽 41 公里。县城海拔约 2100 米，北濒西兰公路，东至西安 340 公里，西去兰州 380 公里，北距银川 410 公里。项目乡国土总面积 52.53 km2，人口 12293 人，户数 2669 户。 项目区海拔 1812m。2、#县地处黄土高原丘陵沟壑区，属大陆性季风气候，处在中温带半湿润向半干旱过渡地带。主要特点是春迟、夏短、秋早、冬长、干旱。年平均气温 5.3，年降雨量 502mm 左右。由东南向西北递减，年际变幅大，时空分布不均，60-70%的降雨集中在七、八、九三个月， 有效性差。年蒸发量为 1313-1588mm，干燥度为 1.25-1.60 之间，由东向西递增。10
29、的积温 1700-2400之间，日照时数 2228.1 小时，总辐射量为 122.04 千卡/cm2年，生理辐射量为 61.05 千卡/cm2年，无霜期 125 天左右，主要灾害性天气有干旱、冰雹、霜冻、干热风及低温冻害等。3、交通通讯基础条件#处于陕甘宁三省会城市的交通枢纽地带，地理位置优越。离宝中铁路货运中转站 30 公里，“312”国道穿境东西而过，固原机场已经建成，兰青高速公路即将动工兴建，隆秦公路连接南北，公路四通八达， 交通运输方便快捷，同时通讯设施完善，移动电话覆盖全境，实现了 电话交换程控化和长途传输数字化。光纤程控、计算机、可视图像等 现代化通信手段得到普遍应用，为项目建设提
30、供了优越的交通、通讯 条件。#县杨河乡辖属回族聚居村，东距县城 9 公里，南靠西吉县单家集，好水公路近村而过，交通十分便利。2.4.1.2 政策与社会条件#县属国家重点扶持的贫困县之一，2009 年全县地区生产总值 7.7 亿元，人均 4096 元。城镇居民人均可支配收入 9150 元；农民人均纯收入 2685 元；农民年人均收入增幅明显加快，连续三年达到 13左右。2009 年全县农林牧渔业总产值 2.2 亿元，其中：农业产值 1.27 亿元、林业产值 0.09 亿元、牧业产值 0.74 亿元、农林牧渔服务业产值 0.1 亿元。粮食播种面积 40.4 万亩，粮食总产量达到 7.2 万吨， 人均产粮 400 公斤。草畜产业年提供农民人均纯收入达到 297 元，占农民人均纯收入的 12，其中瘦肉型猪、花卉提供人均纯收入 178 元，占草畜产业人均纯收入的 59.9。（1）行政区划与人口。#乡下辖 12 个行政村，总人口 12293 人，人口密度为 234 人/km2。2010 年全乡粮食总产量达到 6884 吨，人均有粮 560 kg。农民人均纯收入 3467 元。在花卉产业发展上，#县采取了一系列政策激励措施：一
